【導(dǎo)讀】為進一步加強土地市場的宏觀管理，全面、及時、準(zhǔn)確的掌控閩侯縣。在國土資源部的統(tǒng)一部署下，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》。小組，有序的開展了閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價修訂更新工作。多渠道收集影響和決定閩侯縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價的數(shù)據(jù)資料、交易案例，方案和技術(shù)方案。力支持與幫助，在此表示衷心的感謝。大，時間緊，疏漏之處難免，懇請各位驗收的領(lǐng)導(dǎo)和專家不吝指正。領(lǐng)導(dǎo)小組組成人員如下：

　　

【正文】 宅 用地 上輪 4 3 5 4 4 4 3 4 4 4 3 此次 4 4 4 4 4 3 4 4 4 4 4 工業(yè) 用地 上輪 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 此次 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 （ 2）甘蔗街道基準(zhǔn)地價成果對比分析 閩侯縣 甘蔗街道 位于福州西郊，是縣政府駐地。離省會福州市中心僅 23 千米，南臨閩江，福古省道、外福鐵路穿境而過，交通發(fā)達，通訊便利。但由于區(qū)位地理環(huán)境的制約，無法正常形成中央商務(wù)區(qū)，逐漸演變成福州市的“衛(wèi)星城”。 1）商服用地 甘蔗街道商服用地總的劃分為 5 個級別，其地價分布情況：由中心繁華區(qū)沿主要街道向外遞減。其中心區(qū)主要以街心路、 818 西路等為代表，以校園路、迎賓路、交通路、甘洲路、蔗洲路等所包圍的區(qū)域向四周輻射，并且地價衰減的速度很快，如街心路一級段（校園路路口到電影院）的路線價為 元 /平方米，而街心公園段就迅速降為二級地，其路線價為 元 /平方米 。這正好符合商服用地對區(qū)位因素最為敏感的特性。 總之，甘蔗街道商服用地一級地的基準(zhǔn)地價為 元 /平方米，主要位于街心路兩側(cè)（閩侯電影院至校園路路口） 、 街心路支路 、 甘洲路以北（縣工商局至永輝貨倉超市） 、 橫街 ；二級 基準(zhǔn)地價為 元 /平方米，主要分布于 818 大道兩側(cè)、縣郵電局宿舍、亭下街 、 蔗洲路兩側(cè)（甘蔗博愛幼兒園至糧食大廈）、校園路兩側(cè)、甘洲路兩側(cè)（糧食大廈至閩侯縣國土局）、街心公園兩側(cè)、僑園路、迎賓路、福龍新村、福古公路以南（交警大隊、閩侯縣經(jīng)濟適用房、閩侯縣國稅局、鐵嶺工業(yè)區(qū)員工宿舍段） 、 閩 侯良浩醫(yī)院、曇石村農(nóng)貿(mào)市場 ； 福古公路以北、閩侯縣政府、閩侯五中、五福小區(qū)、慈恩寺、三福小區(qū)、城東車站 等其 基準(zhǔn)地價為 元 /平方米是屬于三級地；四級地主要位于 洪江石化、建筑科學(xué)研究院、閩侯一中、洽浦村、墩園洲、長江村、木材加工廠、旗下新村、陳店湖工業(yè)小區(qū)、萬安山公土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 15 園、光華飼料廠、南嶺 ，其 基準(zhǔn)地價為 元 /平方米；其他 區(qū)域 的商服用地由于利用價值較低，導(dǎo)致其地價也很低， 基準(zhǔn)地價為 元 /平方米。 從總發(fā)展趨勢看，甘蔗街道商服中心區(qū)近期內(nèi)不會有太大改變，仍然是以街心路為中心向四周輻射。 隨著福古路經(jīng) 濟適用房和鐵嶺工業(yè)園區(qū)員工宿舍樓的建設(shè) ，此區(qū)域的商服用地基準(zhǔn)地價將會升高。 2） 住宅用地 甘蔗街道住宅用地基準(zhǔn)地價比上輪的甘蔗街道住宅用地基準(zhǔn)地價 略有提 高。其中一級地基準(zhǔn)地價為 元 /平方米， 具體位于（ 東：亭下街；南：五福村委會、蔗洲路、鎮(zhèn)人民政府、甘洲路；西：街心公園、交通路；北：縣人民武裝部、大元巷、僑園路、校園路、公安局、福龍路； ） 福古公路以南（良浩醫(yī)院、洽浦 村、閩侯新區(qū)、閩侯經(jīng)濟適用房、鐵嶺工業(yè)園區(qū)員工宿舍區(qū)、世紀芳洲） ，這一區(qū)域把商服用地的一級區(qū)域都包括在內(nèi)。由于商服用地沿街大多數(shù)的建筑物多 為綜合用途，即建筑物一層為店面，一層以上多為住宅等其他用途，造成商服用地與住宅用地的交叉，商服繁華度顯著影響住宅用地的價格，從而使商服用地一級地基本都包括在住宅用地一級地范圍內(nèi)。二級區(qū)主要位于： 一級區(qū)外圍（ 東：閩侯縣南山幼兒園、閩侯縣地稅局、郵電局宿舍；南：福古公路以北；西：閩侯縣人民政府、省汽運閩侯公司、縣聯(lián)運公司；北：教師集資樓、閩侯五中、特殊教育學(xué)校、五福小區(qū)、福龍新村、閩侯縣青少年體校、三福小區(qū) ） ，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米。這一區(qū)域不僅在商服中心的輻射范圍內(nèi)，又與其有一定的距離，并且該區(qū)域各 項生活服務(wù)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為完善，是理想的 居住 用地。 一級、二級外圍，外福鐵路以南（洪江石化、建筑科學(xué)研究院、十字旗下新村）、陳店湖工業(yè)小區(qū)、光華飼料廠、南嶺 等為住宅用地的三級區(qū)，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米。除一級、二級、三級所包圍范圍外的城鎮(zhèn)土地都包括在四級區(qū)域內(nèi)，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米。由于該區(qū)域離甘蔗街道中心較遠，交通不是很方便等因素的影響，地價偏低，但隨著規(guī)劃的逐步實施、各種設(shè)施的改善和人們對土地價值的重視程度不斷的提高，此區(qū)的地價會不斷地上升。 工業(yè)用地成果分 析 甘蔗街道的工業(yè)用地的地價基本是經(jīng)過政府干預(yù)處理后確定的地價，主要是考慮到要引進外資，同時又不能讓國有資產(chǎn)流失。因此在確定其工業(yè)用地價格時這兩方面都要兼顧。 即工業(yè)用地基準(zhǔn)地價不能低于《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 16 準(zhǔn)》中規(guī)定的價格， 不能 為了招商引資 而 隨意 降低 工業(yè)用地地價。 甘蔗街道工業(yè)用地一級地主要分布在 防洪堤以北、外福鐵路以南、外福鐵路以北（南山村、橫嶼村）、洪江石化 ，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米；二級地主要分布在 一級外圍，具體位于洽浦村、青岐村、陳店 湖 工業(yè)小區(qū)、甘蔗變電站、萬安山公園 等，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米； 評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級地以外的區(qū)域 是工業(yè)用地的三級區(qū)，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米 。 4）與上輪基準(zhǔn)地價對比分析 由以下對比分析圖可以看出，甘蔗街道本輪基準(zhǔn)地價不管是商服用地、住宅用地還是工業(yè)用地其價格均有所提高，商服用地 和住宅用地各級別 相差 均在 56 元/平方米 左右，工業(yè) 用地一級地基準(zhǔn)地價高出 元 /平方米 ，二級地高出 元 /平方米 。 一級 二級 三級 四級 五級 級別基準(zhǔn)地價( 元/ 平方米)本輪商服用地基準(zhǔn)地價 上輪商服用地基準(zhǔn)地價 圖 1 甘蔗街道商服用地基準(zhǔn)地價成果對比分析圖 基準(zhǔn)地價( 元/ 平方米)一級 二級 三級 四級 級別本輪住宅用地基準(zhǔn)地價 上輪住宅用地基準(zhǔn)地價 圖 2 甘蔗街道住宅用地基準(zhǔn)地價成果對比分析圖 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 17 一級 二級 三級級別基準(zhǔn)地價( 元/ 平方米)本輪工業(yè)用地基準(zhǔn)地價 上輪工業(yè)用地基準(zhǔn)地價 圖 3 甘蔗街道工業(yè)用地基準(zhǔn)地價 成果對比分析圖 （ 3） 荊溪鎮(zhèn) 基準(zhǔn)地價成果對比分析 荊溪鎮(zhèn)位于福州市西郊，閩江北岸，距福州僅 16千米。就是由于荊溪距離福州較近使得荊溪商服發(fā)展?jié)摿?不足 ，然而住宅和工業(yè)其發(fā)展?jié)摿κ强捎^的。 由于受福州市 區(qū)輻射 影響， 荊溪鎮(zhèn)住宅用地的基準(zhǔn)地價僅次于上街 ； 由于受行政區(qū)劃、土地稅收等原因的限制，導(dǎo)致荊溪工業(yè)基準(zhǔn)地價比甘蔗街道偏低 。 1）商服用地 由于荊溪鎮(zhèn)的特殊地理位置，雖然商服不是很繁華，卻有兩個商服中心，分布在荊溪鎮(zhèn)部附近的徐家村路和 101 省道與厚嶼村 、桐口村 交叉路口處，其 路線價分別為 元 /平方米 和 元 /平方米 。 荊溪鎮(zhèn)商服用地一級區(qū)，主要分布在 101 省道商貿(mào)綜合大樓段 和 101 省道荊溪衛(wèi)生院段 ，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米；二級地的基準(zhǔn)地價為 元 /平方米，主要分布在 糧食批發(fā)市場、厚嶼一級外圍（ 101 省道兩側(cè)）、 101 省道兩側(cè)綠洲家園、荊溪鎮(zhèn)政府所在地一級外圍、徐家村 ； 二級外圍，具體位于：閩江以北、外福鐵路以南 等 所包圍的區(qū)域 其地價為 元 /平方米是屬于三級地； 評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級、三級地以外的區(qū)域 為四級地 ，該路段 由于 地處偏遠、 利用價值較低，導(dǎo)致地價也很低，其 基準(zhǔn)地價 為 元 /平方米。 2）住宅用地成果分析 荊溪鎮(zhèn)住宅用地基準(zhǔn)地價僅次于閩侯縣住宅用地基準(zhǔn)地價最高的上街鎮(zhèn)。其中一級地 基準(zhǔn)地價 為 元 /平方米，主要位于 軟件園、厚嶼、綠洲家園、建發(fā)土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 18 房產(chǎn) ；二級區(qū)主要位于： 101 省道兩側(cè)（文山里、浦口、希望飼料、同泰電子、建發(fā)建材、富水綜合食品、黃氏藥業(yè)）、亞青游艇別墅、連頭洲、荔枝洲別墅區(qū)、 壇山、橫岐、港邊、 福州旅游學(xué)校、徐家村荊溪鎮(zhèn)部 ，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米； 一級、二級外圍外 ，具體位于 浦里、永豐村、 70907 部隊、 橫路、 連江園、中央儲備糧福州直屬庫、駕駛員培訓(xùn)基地 、 福 建省交警訓(xùn)練基地、光明村村部、 宏基工藝、 七四二七工廠、 福建建筑機械廠、衛(wèi)生職業(yè)技術(shù)學(xué)校、 外西里、 港頭村白頭、 古山洲 等為住宅用地的三級區(qū)，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米 ； 評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級、三級地以外的區(qū)域 為住宅用地基準(zhǔn)地價四級區(qū)，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米。 3）工業(yè)用地成果分析 荊溪鎮(zhèn)的工業(yè)用地的地價基 本是經(jīng)過政府干預(yù)處理后確定的地價，主要是考慮到要引進外資，同時 不能隨意地讓國有資產(chǎn)流失。因此在確定其工業(yè)用地價格時這兩方面都要兼顧。 即工業(yè)用地基準(zhǔn)地價不能低于《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定 的價格，同時為了招商引資不能隨意抬高工業(yè)用地地價。 荊溪鎮(zhèn)工業(yè)用地一級地主要分布在 101 省道以北與外福鐵路以南（東至十六港排澇站、西至七四二七工廠）、宏基工藝、天德建材、倉山民政海綿廠、綠洲家園部分用地、軟件園、文山里 等，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米；二級地主要分布在 福州農(nóng)工商種禽公司、牛遠亭、連江園、福建省公路管理局杜塢儲運站、湖頭、福建省交警訓(xùn)練基地、大嶼山、光明小學(xué)、福建省藍建集團、溪下村小學(xué)、福建建筑機械廠、福州旅游學(xué)校、荊溪鎮(zhèn)政府、徐家村、港頭村連頭、亞青游艇別墅、連頭洲、荔枝園別墅區(qū)、建發(fā)房 產(chǎn)、壇山、綠洲家園沿江段、古山洲、浦口、安兜、橫路 等，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米； 評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級地以外的區(qū)域 是工業(yè)用地的三級區(qū)，其基準(zhǔn)地價為 元 /平方米。 4）與上輪基準(zhǔn)地價對比分析 由以下對比分析圖可以看出，荊溪鎮(zhèn)本輪基準(zhǔn)地價不管是商服用地、住宅用地還是工業(yè)用地其價格均有所提高，商服用地 、住宅用地和工業(yè)用地各級別均提高 45 元 /平方米 ，住宅用地上輪級別為三級，本輪住宅用地級別定為四個級別。 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 19 一級 二級 三級 四級 級別基準(zhǔn)地價(元/平方米)本輪商服用地基準(zhǔn)地價 上輪商服用地基準(zhǔn)地價 圖 4 荊溪鎮(zhèn)商服用地基準(zhǔn)地價成果對比分析圖 基準(zhǔn)地價( 元/ 平方米)一級 二級 三級 四級 級別本輪住宅用地基準(zhǔn)地價 上輪住宅用地基準(zhǔn)地價 圖 5 荊溪鎮(zhèn)住宅用地基準(zhǔn)地價成果對比 分析圖 一級 二級 三級級別基準(zhǔn)地價( 元/ 平方米)本輪工業(yè)用地基準(zhǔn)地價 上輪工業(yè)用地基準(zhǔn)地價 圖 6 荊溪鎮(zhèn)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價成果對比分析圖 土地級別與基準(zhǔn)地價 修訂更新 工作報 告 20 （ 4） 上街南嶼基準(zhǔn)地價成果分析 上街 、 南嶼位于閩侯南部 ， 上街鎮(zhèn)交通便捷，距福州市中心僅 千米 ，南嶼鎮(zhèn)距福州僅 18 千米，兩鎮(zhèn) 腹地廣闊，區(qū)位優(yōu)勢突出。 316 國道、 福銀 高速公路從兩鎮(zhèn)穿境而過，洪塘大橋、桔園洲大橋更是把上街與福州連成一體，隨著福州“東擴南進西拓”戰(zhàn)略的實施，加上已建設(shè)的浦上大橋和將于 11 月建成通車的灣邊大橋，南嶼的區(qū)位優(yōu)勢也日益凸顯，因此兩鎮(zhèn)在住宅方面的發(fā)展尤為迅速。具體分析如下： 1）商服用地基準(zhǔn)地價分析 上街南嶼路線價分為五個級 別，上街一級路段主要有上街新商業(yè)街、大學(xué)城醫(yī)大、福大、師大路段、福銀連接線博 仕 后家園段， 其對應(yīng)的路線價為：新商業(yè)街 元 /平方米 ， 學(xué)園北路醫(yī)大路段 元 /平方米，學(xué)園南路福大路段，閩江中路福大生活區(qū)路段 /平方米，科技路師大段 元 /平方米 ；二級路線包括邱陽街靠近商貿(mào)中心段、 316324 連接線永輝超市與建平村路段以及大學(xué)城部分路段，其中邱陽二級路段路線價為 元 /平方米 ，316324 連接線永輝段路線價為 元 /平方米 ；三級路段包括科 技路（靠近國道連接線段）、邱陽街（新峰段）、新街（工商銀行至金嶼段）、 316324 連接線（余盛至英泰第一城段）、學(xué)生街、華佗路以及莊南博 仕 后緣墅商業(yè)街等；四級路段包括新街（商貿(mào)中心至工商銀行段）、工貿(mào)路、 316324 連接線（閩都大莊園段、沙墩與沙堤段）及聯(lián)心路等；五級路線主要有 316324 連接線（上街收費站至沙堤加油站段）、聯(lián)心路過洋段。 南嶼路線價一級路段包括 為永興超市 — 農(nóng)貿(mào)市場 — 新橋頭，路線價為 元 /平方米 ； 而南嶼街 （ 永興超市至 小商品街口 段 ）與小商品街 則為二級段，其 相應(yīng) 路線價為 元 /平方米 ；三級路段包括水西街、南井街上樓里段， 其路線價分別為 元 /平方米 與 元 /平方米 ；四級路段包括河下街、南井街南井段以及 316324 連接線（南井路段與坎水至南前段）；五級路段主要在 316324連接線其他路段上。 上街南嶼片商服用地劃分為 五 個級別， 比上輪增加了一個級別， 其地價分布情況：一級地主要包括上街商貿(mào)中心、大學(xué)城醫(yī)大、福大、師大區(qū)域，以及 316324連接線永輝超市段、 福銀 高速福州連接線博 仕 后家園段，其商服用地的基準(zhǔn)地價為 元 /平方米 ， 其中上街商貿(mào)中心的拆遷改造 已基本完成，使其商業(yè)發(fā)