【正文】 出來，納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化管理范疇。這樣能更好的運(yùn)用新的機(jī)制、新的模式，克服舊體制的矛盾與弊端，最大限度地選用社會(huì)資金、資源和力量，加快后勤建設(shè)，提高后勤服務(wù)水平，建立起一種新型高校后勤保障體系。物業(yè)管理自 80 年代初在我國(guó)深圳、廣州初起步，隨著住房制度地改革的不斷深化和在城市建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，物業(yè)管理得到快速的發(fā)展。二十年來，它作為一個(gè)新的形態(tài)，主要用于創(chuàng)造和提升人們生活質(zhì)量的新興服務(wù)行業(yè)，提供了包括滿足人們對(duì)居住、安全、便利、舒適、精神、價(jià)值等各種需求的人居服務(wù)。物業(yè)管理由最初的住宅小區(qū)物業(yè)管理，逐步覆蓋商務(wù)樓宇、政府辦公物業(yè)、社會(huì)公共物業(yè)如醫(yī)院、學(xué)校等的社會(huì)服務(wù)管理。其現(xiàn)代服務(wù)方式體現(xiàn)出價(jià)值、質(zhì)量和水準(zhǔn)，符合當(dāng)今社會(huì)大分工潮流和專業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)。在高等教育產(chǎn)業(yè)化的影響下，讓專業(yè)物業(yè)管理公司參與高校后勤服務(wù)，并介入學(xué)生教育工作，不僅構(gòu)建了高校教育管理工作的新平臺(tái)，也為物業(yè)管理拓展新領(lǐng)域創(chuàng)造了契機(jī)。二、高校的物業(yè)管理的特點(diǎn)（一）物業(yè)管理業(yè)主的特殊性高校是個(gè)特殊的業(yè)主，不同于社會(huì)物業(yè)小區(qū)的業(yè)主，它的主要任務(wù)是教育教學(xué)工作，是培養(yǎng)人、教育人的事業(yè)單位，是法人單位，而業(yè)主是居住物業(yè)小區(qū)的居民所組成的松散共同體，非法人單位。因此它比小區(qū)中的業(yè)主委員會(huì)更具有民主意志的普遍代表性和法律意義上的獨(dú)立性。（二）物業(yè)管理工作的政治性? 社會(huì)物業(yè)管理公司從一建立就是一個(gè)完全獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，沒有任何包袱，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，人員結(jié)構(gòu)相對(duì)優(yōu)化。而高校中的物業(yè)管理很多都是由高校后勤社會(huì)化改革轉(zhuǎn)變而來。后勤化改革是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，改革將面臨體制、人事、分配等各方面的變革，這種變革必然帶來利益上的分配差異，而且多年沉淀的思想、等靠要觀念及缺乏競(jìng)爭(zhēng)、技能較差的種種落后和不適應(yīng)的狀態(tài)，必然會(huì)形成各種不穩(wěn)定因素。改革必須確保穩(wěn)定、健康、持久，這也是許多改制后的物業(yè)管理企業(yè)第一要義。因此高校物業(yè)管理首先要講政治，做好思想政治工作，使他們認(rèn)識(shí)上提高、心理上接受，物業(yè)管理才能在穩(wěn)定中求生存，生存中求發(fā)展，逐步過渡到物業(yè)管理的社會(huì)化。? 物業(yè)管理商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在經(jīng)營(yíng)價(jià)格制定上考慮學(xué)生的穩(wěn)定。高校是一 ? 粹的消費(fèi)者，經(jīng)濟(jì)承受能力有限，因此如開水供應(yīng)、浴室、學(xué)生超市、食堂餐飲價(jià)格等，在保障質(zhì)量的同時(shí)收費(fèi)均需比社會(huì)價(jià)格要低。否則不僅會(huì)影響學(xué)生學(xué)習(xí)和生活，而且稍有不慎，就會(huì)出現(xiàn)大面積投訴、抱怨，甚至大字報(bào)，給校園或社會(huì)帶來不安定的因素，也給物業(yè)公司帶來不安定因素。（三）物業(yè)管理工作的育人性高校物業(yè)管理服務(wù)主體是青年學(xué)生 , 校園環(huán)境對(duì)長(zhǎng)期學(xué)習(xí)和生活在這里的學(xué)生影響很大。物業(yè)管理對(duì)校園環(huán)境的維護(hù)、改善和優(yōu)化，會(huì)不斷促進(jìn)學(xué)校育人工作的全面實(shí)施。校園環(huán)境是隱性課程，學(xué)生通過校園環(huán)境得到歷史和現(xiàn)實(shí)的各種文化信息，獲得更多生活體驗(yàn)，產(chǎn)生人文精神架構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)育人目的。物業(yè)管理的育人性主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是育德，它通過物業(yè)管理人員著裝上崗、掛牌服務(wù)、語(yǔ)言文明規(guī)范、服務(wù)熱情周到以及規(guī)范管理和服務(wù)起到一定的示范作用。從管理人員對(duì)不良行為的糾正和勸導(dǎo)，從 “愛護(hù)草坪”、“文明就餐”、“節(jié)約用水”、“請(qǐng)勿吸煙 ”、“請(qǐng)隨手關(guān)燈”等警示標(biāo)志，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)。二是育心，心理研究表明，人的后天心理素質(zhì)是通過遺傳因素及環(huán)境的共同作用產(chǎn)生的，大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀和價(jià)值觀發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。通過物業(yè)的管理，使校園更干凈、更寬敞、更秩序、更整齊、道路更平坦、花木更艷麗，這樣的環(huán)境可以讓人心曠神怡，讓人賞心悅目，讓人精神振奮，容易形成樂觀向上、豁達(dá)開朗的良好心理素質(zhì)。三是育身，校園環(huán)境的改善、綠色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳，輸出新鮮氧氣，保持空氣清新，有助于人的身體健康；四是育美，通過物業(yè)管理，裝點(diǎn)而成的校園文化長(zhǎng)廊、水景、雕塑等給人以豐富的美學(xué)欣賞和審美價(jià)值，有助于培養(yǎng)人的審美情趣，達(dá)到審美教育的目的。（四）物業(yè)管理工作的多元性與社會(huì)上物業(yè)管理相比，當(dāng)前高校物業(yè)管理企業(yè)較為復(fù)雜。社會(huì)化改革步伐較快的高校不僅有自己的房地產(chǎn)公司，而且承建了學(xué)生公寓或?qū)W生食堂，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，完全按市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作，這部分高校物業(yè)管理社會(huì)化程度相對(duì)較高；另一部分高校則是建立了物業(yè)公司管理體制框架，內(nèi)部也實(shí)施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機(jī)制，但屬市場(chǎng)不完全狀態(tài)，只在高校內(nèi)部進(jìn)行有限度的準(zhǔn)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作，(沒有獨(dú)立法人資格，資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，分配關(guān)系還有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、行政管理色彩等)；還有一少部分高校物業(yè)管理仍停留在傳統(tǒng)計(jì)劃管理體制框架內(nèi)等等。并且上述三種狀態(tài)也因各高校內(nèi)部差異較大。（五）物業(yè)收費(fèi)的統(tǒng)一性與社會(huì)物業(yè)管理企業(yè)相比，高校物業(yè)管理呈現(xiàn)出收費(fèi)統(tǒng)一的特點(diǎn)。物業(yè)管理費(fèi)的收繳不再是每月一次次的上門催繳，而是每月由學(xué)校以協(xié)商的管理價(jià)格統(tǒng)一支付。這筆費(fèi)用由學(xué)校從每學(xué)年收繳的住宿費(fèi)和雜費(fèi)中支付，物業(yè)企業(yè)不再直接向?qū)W生收取費(fèi)用。三、高校中物業(yè)管理的原則（一）以先進(jìn)的管理理念為基礎(chǔ)的原則高校物業(yè)管理不同于一般的小區(qū)或?qū)懽謽俏飿I(yè)管理，它具有更強(qiáng)的教育文化內(nèi)涵，不僅要講求經(jīng)濟(jì)效益，更要注重社會(huì)效益。因此，物管公司不僅要做好校園的生活后勤服務(wù)，而且還要和學(xué)院其它部門配合，參與校園精神文明建設(shè)，協(xié)助學(xué)院形成良好的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)。這要求物業(yè)管理公司在服務(wù)管理過程中不僅要體現(xiàn)市場(chǎng)化、社會(huì)化，還要具有教育特色，而且在履行管理的同時(shí)，突出服務(wù)概念，強(qiáng)化服務(wù)功能，落實(shí)服務(wù)措施。（二）以靈活的管理機(jī)制為保證的原則以前學(xué)校后勤，是由學(xué)校的職工來管理，職工中許多都是學(xué)校教工家屬，由于體制和不專業(yè)等問題導(dǎo)致效率低、服務(wù)差。而現(xiàn)在是社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化管理，效率高、服務(wù)規(guī)范。因此企業(yè)化管理體制的靈活為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供了保證。首先，在用人機(jī)制上，實(shí)行公開聘用制度，可以精簡(jiǎn)人員，降低管理成本；第二，引入人才和部門競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，建立能者上、庸者下的崗位競(jìng)爭(zhēng)制度，食堂引進(jìn)多家承包經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，受益于廣大師生；第三，采用公開、公平的監(jiān)督評(píng)比機(jī)制。物業(yè)企業(yè)要圍繞后勤服務(wù)，制定了“一流服務(wù)”考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，從紀(jì)律制度、儀容禮貌、工作要求三個(gè)方面對(duì)員工進(jìn)行全面考核，并將考核結(jié)果與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。除平時(shí)的考核監(jiān)督以外，每半個(gè)學(xué)期舉行一次服務(wù)工作匯報(bào)研討會(huì)，由公司服務(wù)人員、學(xué)生代表和有關(guān)管理人員參加，對(duì)于服務(wù)中的問題直接與學(xué)生交流，對(duì)照考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)前階段的成績(jī)，查出不足之處，并提出新的建議。對(duì)食堂管理上，有經(jīng)常性的“文明之窗”評(píng)比活動(dòng)，由學(xué)生投票評(píng)出優(yōu)秀的食堂工作人員。這些先進(jìn)的管理機(jī)制，降低了公司的運(yùn)作成本，提高了工作效率，保證了服務(wù)質(zhì)量。（三）結(jié)合服務(wù)主體特性，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則 “高校后勤歸根到底，是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的，這是高校后勤社會(huì)化改革的根本方向”。因而后勤社會(huì)化改革不是不要高校后勤，而要把高校的后勤做得更好；改革的最終目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和教育規(guī)律，運(yùn)用新的機(jī)制、新的模式，克服舊體制的矛盾與弊端，最大限度地選用社會(huì)資金和力量，加快后勤建設(shè)，提高后勤服 ?? 一個(gè)體系，就是要以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)良作風(fēng)、優(yōu) ?? 主題，如果做不好服務(wù)就會(huì)失去市場(chǎng)，失去生存的空間，就會(huì)被淘汰。高校物業(yè)管理作為后勤社會(huì)化改革的重要組成部分，也不能偏離這一方向，以青年學(xué)生為主體，把“三優(yōu)一滿意”作為最高目標(biāo)加以遵循，把服務(wù)工作當(dāng)作“飯碗工程”加以認(rèn)識(shí)，提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)已成為高校物業(yè)管理的重中之重，這也是與社會(huì)物業(yè)管理公司的區(qū)別所在。四、高校物業(yè)管理的內(nèi)容（一）房屋建筑的維修管理高校房屋建筑多以教學(xué)樓、科研樓、辦公樓、學(xué)生公寓等為主。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對(duì)這些建筑要經(jīng)常養(yǎng)護(hù)、維修和管理，使其保持完好、整潔和美觀。特別是學(xué)生公寓樓，入住的人較多，損壞相對(duì)比較快而嚴(yán)重，因此每學(xué)期可利用寒暑假期對(duì)其全面檢修或保養(yǎng)，檢修內(nèi)容可涉及水、電、暖是否通暢，門窗是否損壞，墻面是否剝落，或太臟需要粉刷等。在每年秋季新生入學(xué)之前，進(jìn)行這些工作尤為重要。（二）設(shè)備、設(shè)施的管理物業(yè)管理人員要經(jīng)常對(duì)供電、供水、排水、消防、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)備設(shè)施正常使用，道路、便道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，保障學(xué)校正常的教學(xué)、生活秩序。（三）保潔衛(wèi)生的管理要做到保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域干凈、衛(wèi)生，日產(chǎn)日清，并要注意按政府有關(guān)規(guī)定定期做好消毒工作，如消毒劑、除蟲劑等。特別是在類似“非典”、禽流感等病毒大面積擴(kuò)散傳播特殊時(shí)期，尤為注意。（四）綠化管理綠化人員應(yīng)對(duì)校園花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為師生創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、舒適的生活環(huán)境。（五）停車場(chǎng)、車輛及交通管理。管理人員要對(duì)學(xué)校及外來的車輛進(jìn)行管理，保證停車場(chǎng)的車輛停放整齊、管理有序。注意在校園里一要限制車輛時(shí)速，二要禁止鳴嘀或鳴嘀不允許超過一定的分貝。（六）消防及治安管理。保衛(wèi)人員對(duì)校園進(jìn)行 24 小時(shí)保安執(zhí)勤，設(shè)立固定崗位和流動(dòng)崗位。確保師生、員工的人身財(cái)產(chǎn)安全。并要做好消防器材的維護(hù)及消防知識(shí)的宣傳工作。（七）提供個(gè)性化服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)針對(duì)老師、學(xué)生提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，最大限度的為廣大師生提供方便。如：寒暑假期之際代辦車船票，開設(shè)超市，提供價(jià)廉物美的商品，辦設(shè)儲(chǔ)蓄所，建立洗衣店等。五、當(dāng)前高校中物業(yè)管理需要注意的問題（一）協(xié)調(diào)配合的問題高校物業(yè)與高校均是獨(dú)立的民事主體，兩者之間以《物業(yè)管理服務(wù)合同》依托，是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。物業(yè)公司對(duì)學(xué)生沒有處罰權(quán)利，高校對(duì)物業(yè)員工也沒有直接指揮的權(quán)利。因此做好服務(wù)管理，必須兩者非常默契的配合。例如，高校學(xué)生宿舍內(nèi)違章用電，一直是學(xué)校宿管工作中最棘手的問題，學(xué)生在宿舍內(nèi)違章用電，不僅浪費(fèi)電，增加用電開支，而且容易造成供電設(shè)備設(shè)施因過載或短路而損壞的故障，影響正常供電，而且還埋下火災(zāi)和觸電的事故隱患，一旦發(fā)生將給學(xué)校和學(xué)生生命和財(cái)產(chǎn)帶來重大損失。在實(shí)際管理工作中管理人員和學(xué)生在“用”與“禁”的矛盾上則相當(dāng)尖銳，特別是現(xiàn)在電腦、電視等電器設(shè)備進(jìn)入學(xué)生宿舍漸漸成為發(fā)展趨勢(shì)。在很多高校對(duì)學(xué)生公寓電器使用功率都有限制，大多 400W 或 300W 以下，這樣就限制了電腦、電視的使用，這樣的規(guī)定與社會(huì)發(fā)展顯得格格不入，同學(xué)們反映的意見較大。但如果單純的增大功率，勢(shì)必就存在一些同學(xué)違章使用電器的現(xiàn)象，存在極大的安全隱患。這種現(xiàn)象單靠物業(yè)簡(jiǎn)單的“卡”和“堵”是不行的，還得需要學(xué)校的“引”和“導(dǎo)”，采用科學(xué)的管理方法，如安裝限流器或安全用電智能識(shí)別計(jì)量電能管理系統(tǒng)，物業(yè)與學(xué)校積極協(xié)調(diào)配合好，這個(gè)用電問題才能得到很好解決。像“隨地吐痰”、“濫扔雜物”、“踐踏草坪”等不文明現(xiàn)象都需要學(xué)生自治、學(xué)校教育和物業(yè)服務(wù)共同協(xié)調(diào)配合，直至消除。學(xué)生、學(xué)校和物業(yè)公司三者之間形成互動(dòng)，物業(yè)可以負(fù)責(zé)將學(xué)生的日常情況匯報(bào)給學(xué)校，學(xué)生不滿意可以向?qū)W校投訴。（二）消防問題高校物業(yè)管理的消防重心是在學(xué)生公寓，從國(guó)內(nèi)外一些高校發(fā)生火災(zāi)事故地點(diǎn)中不難證明，學(xué)生公寓消防問題比較嚴(yán)重，因?yàn)?，一是入住人員比較集中，一但發(fā)生火災(zāi)，會(huì)導(dǎo)致疏散不及時(shí)。二是使用熱得快等大功率電器，私拉和濫接電線等違章用電現(xiàn)象比較多，火災(zāi)隱患較大。三是房間內(nèi)易然或可燃物較多，如衣服、書籍等。針對(duì)這些問題，物業(yè)管理可采取措施：一是建立嚴(yán)密規(guī)范的消防責(zé)任制。物業(yè)公司協(xié)調(diào)學(xué)校宿舍長(zhǎng)－樓長(zhǎng)－從生活老師或輔導(dǎo)員和公寓樓消防人員，層層落實(shí)任務(wù)，明確責(zé)任。二是加強(qiáng)學(xué)生消防安全知識(shí)的宣傳力度，使其掌握一些基本的消防知識(shí)、逃生辦法和消防器材的使用。三是物業(yè)公司協(xié)助學(xué)校制定一些《學(xué)生宿舍水電供應(yīng)管理規(guī)定》、《學(xué)生宿舍防火安全管理辦法》等制度，并經(jīng)常組織維修部和學(xué)校學(xué)生管理部門對(duì)公寓線路檢查，如有線路破損、損壞等，進(jìn)行及時(shí)更換，并對(duì)使用大功率電器或私拉私接電線的情況及時(shí)制止或處理。四是物業(yè)消防人員須熟悉消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能。對(duì)各種消防用具及報(bào)警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗(yàn)、保養(yǎng)、檢修和維護(hù)，使其處于良好的使用狀況。當(dāng)然學(xué)校辦公樓和圖書館也可采取這些措施加強(qiáng)有效的消防管理。（三）治安及應(yīng)急事件處理問題青年學(xué)生們正處在求知求學(xué)、身心成長(zhǎng)的階段，保護(hù)學(xué)生人身和財(cái)產(chǎn)安全也是物業(yè)管理的重點(diǎn)。因此保衛(wèi)應(yīng) 24 小時(shí)值班制度，每天定時(shí)和不定時(shí)的進(jìn)行巡查，提醒學(xué)生妥善保管好錢物，人離宿舍及時(shí)關(guān)門，控制外來人員，夜間返校者要查明原因等，嚴(yán)格執(zhí)行安全管理制度，確保不出現(xiàn)偷盜、打架斗毆、異性同寢等重大事故。目前家庭一般就一個(gè)孩子，因此每一個(gè)學(xué)子在校的健康與安寧，牽動(dòng)著千萬(wàn)個(gè)家庭。物業(yè)管理加強(qiáng)平時(shí)的管理與培訓(xùn)，“防范于未然”，制定突發(fā)事件緊急處理預(yù)案，遇到火警、盜警、匪警等應(yīng)急事件和異常情況能迅速、果斷、正確處理。圖書館、教學(xué)樓、學(xué)生公寓是學(xué)生聚集之地，對(duì)于公共衛(wèi)生事件，如 “ SARS ”和 “禽流感”，不僅要密切關(guān)注疫情，而且要采取嚴(yán)密的預(yù)防和防治措施，最大責(zé)任的保證他們的生命安全。古人云：“良禽擇木而棲”，對(duì)學(xué)生而言，擇“木”的標(biāo)準(zhǔn)一方面選擇學(xué)校教學(xué)質(zhì)量的好壞，另一方面指舒適的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。對(duì)于那些教育質(zhì)量遜于國(guó)辦高校、學(xué)生生員嚴(yán)重短缺的民辦高校而言，后勤實(shí)行專業(yè)物業(yè)管理，提高學(xué)習(xí)生活人居環(huán)境顯得尤為重要。專業(yè)化物業(yè)管理參入高校后勤管理體制中，這是后勤改革的一個(gè)突破，是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)。