【正文】 出來，納入市場經(jīng)濟條件下的物業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化管理范疇。這樣能更好的運用新的機制、新的模式，克服舊體制的矛盾與弊端，最大限度地選用社會資金、資源和力量，加快后勤建設，提高后勤服務水平，建立起一種新型高校后勤保障體系。物業(yè)管理自 80 年代初在我國深圳、廣州初起步，隨著住房制度地改革的不斷深化和在城市建設熱潮的推動下，物業(yè)管理得到快速的發(fā)展。二十年來，它作為一個新的形態(tài)，主要用于創(chuàng)造和提升人們生活質(zhì)量的新興服務行業(yè)，提供了包括滿足人們對居住、安全、便利、舒適、精神、價值等各種需求的人居服務。物業(yè)管理由最初的住宅小區(qū)物業(yè)管理，逐步覆蓋商務樓宇、政府辦公物業(yè)、社會公共物業(yè)如醫(yī)院、學校等的社會服務管理。其現(xiàn)代服務方式體現(xiàn)出價值、質(zhì)量和水準，符合當今社會大分工潮流和專業(yè)化發(fā)展趨勢。在高等教育產(chǎn)業(yè)化的影響下，讓專業(yè)物業(yè)管理公司參與高校后勤服務，并介入學生教育工作，不僅構(gòu)建了高校教育管理工作的新平臺，也為物業(yè)管理拓展新領域創(chuàng)造了契機。二、高校的物業(yè)管理的特點（一）物業(yè)管理業(yè)主的特殊性高校是個特殊的業(yè)主，不同于社會物業(yè)小區(qū)的業(yè)主，它的主要任務是教育教學工作，是培養(yǎng)人、教育人的事業(yè)單位，是法人單位，而業(yè)主是居住物業(yè)小區(qū)的居民所組成的松散共同體，非法人單位。因此它比小區(qū)中的業(yè)主委員會更具有民主意志的普遍代表性和法律意義上的獨立性。（二）物業(yè)管理工作的政治性? 社會物業(yè)管理公司從一建立就是一個完全獨立的經(jīng)營實體，沒有任何包袱，經(jīng)濟獨立，人員結(jié)構(gòu)相對優(yōu)化。而高校中的物業(yè)管理很多都是由高校后勤社會化改革轉(zhuǎn)變而來。后勤化改革是一項系統(tǒng)工程，改革將面臨體制、人事、分配等各方面的變革，這種變革必然帶來利益上的分配差異，而且多年沉淀的思想、等靠要觀念及缺乏競爭、技能較差的種種落后和不適應的狀態(tài)，必然會形成各種不穩(wěn)定因素。改革必須確保穩(wěn)定、健康、持久，這也是許多改制后的物業(yè)管理企業(yè)第一要義。因此高校物業(yè)管理首先要講政治，做好思想政治工作，使他們認識上提高、心理上接受，物業(yè)管理才能在穩(wěn)定中求生存，生存中求發(fā)展，逐步過渡到物業(yè)管理的社會化。? 物業(yè)管理商業(yè)網(wǎng)點在經(jīng)營價格制定上考慮學生的穩(wěn)定。高校是一 ? 粹的消費者，經(jīng)濟承受能力有限，因此如開水供應、浴室、學生超市、食堂餐飲價格等，在保障質(zhì)量的同時收費均需比社會價格要低。否則不僅會影響學生學習和生活，而且稍有不慎，就會出現(xiàn)大面積投訴、抱怨，甚至大字報，給校園或社會帶來不安定的因素，也給物業(yè)公司帶來不安定因素。（三）物業(yè)管理工作的育人性高校物業(yè)管理服務主體是青年學生 , 校園環(huán)境對長期學習和生活在這里的學生影響很大。物業(yè)管理對校園環(huán)境的維護、改善和優(yōu)化，會不斷促進學校育人工作的全面實施。校園環(huán)境是隱性課程，學生通過校園環(huán)境得到歷史和現(xiàn)實的各種文化信息，獲得更多生活體驗，產(chǎn)生人文精神架構(gòu)，從而實現(xiàn)育人目的。物業(yè)管理的育人性主要體現(xiàn)在以下四個方面：一是育德，它通過物業(yè)管理人員著裝上崗、掛牌服務、語言文明規(guī)范、服務熱情周到以及規(guī)范管理和服務起到一定的示范作用。從管理人員對不良行為的糾正和勸導，從 “愛護草坪”、“文明就餐”、“節(jié)約用水”、“請勿吸煙 ”、“請隨手關(guān)燈”等警示標志，有助于培養(yǎng)學生良好道德品質(zhì)。二是育心，心理研究表明，人的后天心理素質(zhì)是通過遺傳因素及環(huán)境的共同作用產(chǎn)生的，大學階段是大學生人生觀、世界觀和價值觀發(fā)展的關(guān)鍵時期。通過物業(yè)的管理，使校園更干凈、更寬敞、更秩序、更整齊、道路更平坦、花木更艷麗，這樣的環(huán)境可以讓人心曠神怡，讓人賞心悅目，讓人精神振奮，容易形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質(zhì)。三是育身，校園環(huán)境的改善、綠色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳，輸出新鮮氧氣，保持空氣清新，有助于人的身體健康；四是育美，通過物業(yè)管理，裝點而成的校園文化長廊、水景、雕塑等給人以豐富的美學欣賞和審美價值，有助于培養(yǎng)人的審美情趣，達到審美教育的目的。（四）物業(yè)管理工作的多元性與社會上物業(yè)管理相比，當前高校物業(yè)管理企業(yè)較為復雜。社會化改革步伐較快的高校不僅有自己的房地產(chǎn)公司，而且承建了學生公寓或?qū)W生食堂，自主經(jīng)營、自負盈虧，完全按市場競爭的方式進行經(jīng)營和運作，這部分高校物業(yè)管理社會化程度相對較高；另一部分高校則是建立了物業(yè)公司管理體制框架，內(nèi)部也實施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機制，但屬市場不完全狀態(tài)，只在高校內(nèi)部進行有限度的準企業(yè)化經(jīng)營和運作，(沒有獨立法人資格，資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，分配關(guān)系還有計劃經(jīng)濟、行政管理色彩等)；還有一少部分高校物業(yè)管理仍停留在傳統(tǒng)計劃管理體制框架內(nèi)等等。并且上述三種狀態(tài)也因各高校內(nèi)部差異較大。（五）物業(yè)收費的統(tǒng)一性與社會物業(yè)管理企業(yè)相比，高校物業(yè)管理呈現(xiàn)出收費統(tǒng)一的特點。物業(yè)管理費的收繳不再是每月一次次的上門催繳，而是每月由學校以協(xié)商的管理價格統(tǒng)一支付。這筆費用由學校從每學年收繳的住宿費和雜費中支付，物業(yè)企業(yè)不再直接向?qū)W生收取費用。三、高校中物業(yè)管理的原則（一）以先進的管理理念為基礎的原則高校物業(yè)管理不同于一般的小區(qū)或?qū)懽謽俏飿I(yè)管理，它具有更強的教育文化內(nèi)涵，不僅要講求經(jīng)濟效益，更要注重社會效益。因此，物管公司不僅要做好校園的生活后勤服務，而且還要和學院其它部門配合，參與校園精神文明建設，協(xié)助學院形成良好的校風、學風。這要求物業(yè)管理公司在服務管理過程中不僅要體現(xiàn)市場化、社會化，還要具有教育特色，而且在履行管理的同時，突出服務概念，強化服務功能，落實服務措施。（二）以靈活的管理機制為保證的原則以前學校后勤，是由學校的職工來管理，職工中許多都是學校教工家屬，由于體制和不專業(yè)等問題導致效率低、服務差。而現(xiàn)在是社會化、企業(yè)化、專業(yè)化管理，效率高、服務規(guī)范。因此企業(yè)化管理體制的靈活為優(yōu)質(zhì)的服務提供了保證。首先，在用人機制上，實行公開聘用制度，可以精簡人員，降低管理成本；第二，引入人才和部門競爭機制，建立能者上、庸者下的崗位競爭制度，食堂引進多家承包經(jīng)營，實現(xiàn)市場化競爭，受益于廣大師生；第三，采用公開、公平的監(jiān)督評比機制。物業(yè)企業(yè)要圍繞后勤服務，制定了“一流服務”考評標準，從紀律制度、儀容禮貌、工作要求三個方面對員工進行全面考核，并將考核結(jié)果與經(jīng)濟利益掛鉤，獎優(yōu)罰劣。除平時的考核監(jiān)督以外，每半個學期舉行一次服務工作匯報研討會，由公司服務人員、學生代表和有關(guān)管理人員參加，對于服務中的問題直接與學生交流，對照考評標準總結(jié)前階段的成績，查出不足之處，并提出新的建議。對食堂管理上，有經(jīng)常性的“文明之窗”評比活動，由學生投票評出優(yōu)秀的食堂工作人員。這些先進的管理機制，降低了公司的運作成本，提高了工作效率，保證了服務質(zhì)量。（三）結(jié)合服務主體特性，提供優(yōu)質(zhì)服務原則 “高校后勤歸根到底，是為高校的教學、科研和師生服務的，這是高校后勤社會化改革的根本方向”。因而后勤社會化改革不是不要高校后勤，而要把高校的后勤做得更好；改革的最終目標是依據(jù)經(jīng)濟規(guī)律和教育規(guī)律，運用新的機制、新的模式，克服舊體制的矛盾與弊端，最大限度地選用社會資金和力量，加快后勤建設，提高后勤服 ?? 一個體系，就是要以優(yōu)質(zhì)服務、優(yōu)良作風、優(yōu) ?? 主題，如果做不好服務就會失去市場，失去生存的空間，就會被淘汰。高校物業(yè)管理作為后勤社會化改革的重要組成部分，也不能偏離這一方向，以青年學生為主體，把“三優(yōu)一滿意”作為最高目標加以遵循，把服務工作當作“飯碗工程”加以認識，提供最優(yōu)質(zhì)服務已成為高校物業(yè)管理的重中之重，這也是與社會物業(yè)管理公司的區(qū)別所在。四、高校物業(yè)管理的內(nèi)容（一）房屋建筑的維修管理高校房屋建筑多以教學樓、科研樓、辦公樓、學生公寓等為主。物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況，對這些建筑要經(jīng)常養(yǎng)護、維修和管理，使其保持完好、整潔和美觀。特別是學生公寓樓，入住的人較多，損壞相對比較快而嚴重，因此每學期可利用寒暑假期對其全面檢修或保養(yǎng)，檢修內(nèi)容可涉及水、電、暖是否通暢，門窗是否損壞，墻面是否剝落，或太臟需要粉刷等。在每年秋季新生入學之前，進行這些工作尤為重要。（二）設備、設施的管理物業(yè)管理人員要經(jīng)常對供電、供水、排水、消防、公共照明等公用設施進行維護檢查，保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設備設施正常使用，道路、便道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保障學校正常的教學、生活秩序。（三）保潔衛(wèi)生的管理要做到保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域干凈、衛(wèi)生，日產(chǎn)日清，并要注意按政府有關(guān)規(guī)定定期做好消毒工作，如消毒劑、除蟲劑等。特別是在類似“非典”、禽流感等病毒大面積擴散傳播特殊時期，尤為注意。（四）綠化管理綠化人員應對校園花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理，為師生創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、舒適的生活環(huán)境。（五）停車場、車輛及交通管理。管理人員要對學校及外來的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序。注意在校園里一要限制車輛時速，二要禁止鳴嘀或鳴嘀不允許超過一定的分貝。（六）消防及治安管理。保衛(wèi)人員對校園進行 24 小時保安執(zhí)勤，設立固定崗位和流動崗位。確保師生、員工的人身財產(chǎn)安全。并要做好消防器材的維護及消防知識的宣傳工作。（七）提供個性化服務。物業(yè)管理應針對老師、學生提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務，最大限度的為廣大師生提供方便。如：寒暑假期之際代辦車船票，開設超市，提供價廉物美的商品，辦設儲蓄所，建立洗衣店等。五、當前高校中物業(yè)管理需要注意的問題（一）協(xié)調(diào)配合的問題高校物業(yè)與高校均是獨立的民事主體，兩者之間以《物業(yè)管理服務合同》依托，是服務與被服務關(guān)系。物業(yè)公司對學生沒有處罰權(quán)利，高校對物業(yè)員工也沒有直接指揮的權(quán)利。因此做好服務管理，必須兩者非常默契的配合。例如，高校學生宿舍內(nèi)違章用電，一直是學校宿管工作中最棘手的問題，學生在宿舍內(nèi)違章用電，不僅浪費電，增加用電開支，而且容易造成供電設備設施因過載或短路而損壞的故障，影響正常供電，而且還埋下火災和觸電的事故隱患，一旦發(fā)生將給學校和學生生命和財產(chǎn)帶來重大損失。在實際管理工作中管理人員和學生在“用”與“禁”的矛盾上則相當尖銳，特別是現(xiàn)在電腦、電視等電器設備進入學生宿舍漸漸成為發(fā)展趨勢。在很多高校對學生公寓電器使用功率都有限制，大多 400W 或 300W 以下，這樣就限制了電腦、電視的使用，這樣的規(guī)定與社會發(fā)展顯得格格不入，同學們反映的意見較大。但如果單純的增大功率，勢必就存在一些同學違章使用電器的現(xiàn)象，存在極大的安全隱患。這種現(xiàn)象單靠物業(yè)簡單的“卡”和“堵”是不行的，還得需要學校的“引”和“導”，采用科學的管理方法，如安裝限流器或安全用電智能識別計量電能管理系統(tǒng)，物業(yè)與學校積極協(xié)調(diào)配合好，這個用電問題才能得到很好解決。像“隨地吐痰”、“濫扔雜物”、“踐踏草坪”等不文明現(xiàn)象都需要學生自治、學校教育和物業(yè)服務共同協(xié)調(diào)配合，直至消除。學生、學校和物業(yè)公司三者之間形成互動，物業(yè)可以負責將學生的日常情況匯報給學校，學生不滿意可以向?qū)W校投訴。（二）消防問題高校物業(yè)管理的消防重心是在學生公寓，從國內(nèi)外一些高校發(fā)生火災事故地點中不難證明，學生公寓消防問題比較嚴重，因為，一是入住人員比較集中，一但發(fā)生火災，會導致疏散不及時。二是使用熱得快等大功率電器，私拉和濫接電線等違章用電現(xiàn)象比較多，火災隱患較大。三是房間內(nèi)易然或可燃物較多，如衣服、書籍等。針對這些問題，物業(yè)管理可采取措施：一是建立嚴密規(guī)范的消防責任制。物業(yè)公司協(xié)調(diào)學校宿舍長－樓長－從生活老師或輔導員和公寓樓消防人員，層層落實任務，明確責任。二是加強學生消防安全知識的宣傳力度，使其掌握一些基本的消防知識、逃生辦法和消防器材的使用。三是物業(yè)公司協(xié)助學校制定一些《學生宿舍水電供應管理規(guī)定》、《學生宿舍防火安全管理辦法》等制度，并經(jīng)常組織維修部和學校學生管理部門對公寓線路檢查，如有線路破損、損壞等，進行及時更換，并對使用大功率電器或私拉私接電線的情況及時制止或處理。四是物業(yè)消防人員須熟悉消防設備設施的部位和性能。對各種消防用具及報警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗、保養(yǎng)、檢修和維護，使其處于良好的使用狀況。當然學校辦公樓和圖書館也可采取這些措施加強有效的消防管理。（三）治安及應急事件處理問題青年學生們正處在求知求學、身心成長的階段，保護學生人身和財產(chǎn)安全也是物業(yè)管理的重點。因此保衛(wèi)應 24 小時值班制度，每天定時和不定時的進行巡查，提醒學生妥善保管好錢物，人離宿舍及時關(guān)門，控制外來人員，夜間返校者要查明原因等，嚴格執(zhí)行安全管理制度，確保不出現(xiàn)偷盜、打架斗毆、異性同寢等重大事故。目前家庭一般就一個孩子，因此每一個學子在校的健康與安寧，牽動著千萬個家庭。物業(yè)管理加強平時的管理與培訓，“防范于未然”，制定突發(fā)事件緊急處理預案，遇到火警、盜警、匪警等應急事件和異常情況能迅速、果斷、正確處理。圖書館、教學樓、學生公寓是學生聚集之地，對于公共衛(wèi)生事件，如 “ SARS ”和 “禽流感”，不僅要密切關(guān)注疫情，而且要采取嚴密的預防和防治措施，最大責任的保證他們的生命安全。古人云：“良禽擇木而棲”，對學生而言，擇“木”的標準一方面選擇學校教學質(zhì)量的好壞，另一方面指舒適的學習、生活環(huán)境。對于那些教育質(zhì)量遜于國辦高校、學生生員嚴重短缺的民辦高校而言，后勤實行專業(yè)物業(yè)管理，提高學習生活人居環(huán)境顯得尤為重要。專業(yè)化物業(yè)管理參入高校后勤管理體制中，這是后勤改革的一個突破，是社會發(fā)展的趨勢。