【導(dǎo)讀】年召開的十二五規(guī)劃中，中央政府明確表示要遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的現(xiàn)象。中我國房地產(chǎn)高速成長，并一直保持為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)在這一新的情況下。若要求得繼續(xù)長久平穩(wěn)地發(fā)展，須進(jìn)行科學(xué)改進(jìn)，不要盲目追求暴利收入。業(yè)本身具備高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)這三大特點(diǎn)，因此投資須謹(jǐn)慎。項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析。這需要大量的理論支持和。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，因此成為行業(yè)內(nèi)的熱門問題。

　　

【正文】 +178。+179。 = 萬元 由于 NPV2＜ 0，所以 38%＜ IRR＜ 39% 應(yīng)用線性插值公式有： IRR= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=%第七章 可行性研究報(bào)告 24 第七章 可行性研究報(bào)告 敏感性分析 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般只進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，涉及區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目還應(yīng)進(jìn)行綜合分析。 [4] 敏感性（ Sensitivity）是指某一相關(guān)因素的變動(dòng)對(duì)反映項(xiàng)目投資效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)（內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）的影響程度。 [5]敏感性分析（ Sensitivity analysis）就是為了提高決策的正確性和可靠性，預(yù)防決策中相關(guān)因素的變動(dòng)可能帶來的損失而進(jìn)行的測(cè)算，即邪惡算主要因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)質(zhì)變的影響程度，或測(cè)算能夠保持項(xiàng)目可 行時(shí)，容許相關(guān)因素變動(dòng)的最大幅度（極限變化）。 [6] 本項(xiàng)目主要針對(duì)資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單變量敏感性分析，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值這個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。 表 71 敏感性分析表 項(xiàng)目名稱 單價(jià)元 /㎡ 銷售數(shù)量㎡ 銷售收入萬元 成本費(fèi)用萬元 所得稅 萬元 稅后利潤萬元 總投資 萬元 投資利潤率 % 敏感度 基本方案 3200 119772 44727 24426 2923 8769 33035 價(jià)格變動(dòng) +15% 3680 119772 50476 24426 4360 13081 33035 + +5% 3360 119772 46643 24426 3402 10206 33035 + 5% 3040 119772 42811 24426 2444 7332 33035 + 15% 2720 119772 38978 24426 1486 4457 33035 + 投資變動(dòng) +15% 3200 119772 44727 24426 1684 5053 37990 +5% 3200 119772 44727 24426 2510 7530 34687 5% 3200 119772 44727 24426 3336 10008 31383 15% 3200 119772 44727 24426 4162 12485 28080 成本變動(dòng) +15% 3200 119772 44727 28090 20xx 6021 36699 +5% 3200 119772 44727 25647 2618 7853 34256 5% 3200 119772 44727 23205 3228 9685 31814 15% 3200 119772 44727 20762 3839 11517 29371 數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 25 該表反映了價(jià)格變動(dòng)、投資變動(dòng)及成本變動(dòng)這三個(gè)因素對(duì)投資利潤率的影響。 總成本費(fèi)用每增加 1%，將導(dǎo)致投資利潤率下降 %；銷售單價(jià)每增加 1%,能使投資利潤率上漲%；總投資額每增加 1%,投資利潤率隨即 下降 %。 因此，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中應(yīng)當(dāng)注重對(duì)開發(fā)成本費(fèi)用的有效控制，以保證各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。由于銷售單價(jià)的變動(dòng)帶來投資利潤率的變化不如成本費(fèi)用的變動(dòng)帶來投資利潤率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價(jià)策略。 盈虧平衡分析 盈虧分析（ Break Even Analysis），亦稱盈虧平衡分析、夠本分析。它是研究一個(gè)項(xiàng)目的營業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷量之間的關(guān)系，確定夠 本點(diǎn)，預(yù)測(cè)產(chǎn)品產(chǎn)量對(duì)項(xiàng)目盈虧的影響。[7] 夠本點(diǎn) BEP（盈虧平衡點(diǎn)， Break Even Point）是營業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷量，即利潤等于零時(shí)的營業(yè)水平。當(dāng)產(chǎn)銷量大于夠本點(diǎn)時(shí)，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷量小于夠本點(diǎn)時(shí)，則企業(yè)虧損。 [8] 該項(xiàng)目中， BEP=項(xiàng)目總成本 /（商品房均價(jià)銷售總面積 銷售稅金及附加） BEP=（ 3200 ） =% 由此表明當(dāng)銷售率到達(dá) %時(shí)，項(xiàng)目即實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。屬于風(fēng)險(xiǎn)較小，適合開發(fā)。 不確定性分析 房 地產(chǎn)開發(fā)投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開始就對(duì)整個(gè)開發(fā)投資過程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)。 [9] 因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。 [10] 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析，是指分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 [11]不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要 的影響。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以第七章 可行性研究報(bào)告 26 幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。 [12] 以下對(duì)本項(xiàng)目的土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、銷售價(jià)格、開發(fā)期這 4 個(gè)主要的不確定因素進(jìn)行分析。 土地費(fèi)用 由于本項(xiàng)目的土地費(fèi)用在總開發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對(duì)項(xiàng)目投資產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。 建安工程費(fèi) 當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會(huì)導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。 [13]本項(xiàng)目所在地廣漢市的建筑材 料市場(chǎng)總體穩(wěn)定，建筑材料價(jià)格短期內(nèi)變化不大。同理，人工費(fèi)也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目投資不構(gòu)成較大影響。 銷售價(jià)格 本項(xiàng)目所在地廣漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于緩慢上升趨勢(shì)，而短期內(nèi)新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)所建商品房并不能完全滿足市場(chǎng)的需求，所以銷售價(jià)格方面的不確定性因素不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成不好的影響。 開發(fā)期 本項(xiàng)目的開發(fā)期總共為 3 年，相較其他項(xiàng)目而言能夠快速回收資金。但實(shí)際中，可能會(huì)受到某些特俗因素的影響從而引起施工工期延長。綜合上述中的情況考慮，排除政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)期不會(huì)輕易受到影響。 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析是指辨識(shí)和估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)，為風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的制定和實(shí)施提供依據(jù)。 [14]有了風(fēng)險(xiǎn)分析將可以查明項(xiàng)目出問題的方面，預(yù)測(cè)項(xiàng)目出問題的時(shí)候，洞察項(xiàng)目里的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要來源于宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、項(xiàng)目自身、項(xiàng)目環(huán)境這四大方面。 [15]由于宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)分析以在上文中加以分析，以下將 對(duì)本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告中還存在的一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。 項(xiàng)目自身 項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)中，可能存在組織管理不善、設(shè)計(jì)變更、融資困難等不利因素。其中組南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 27 織管理不善可由建設(shè) 期間加強(qiáng)管理，科學(xué)落實(shí)來解決。設(shè)計(jì)變更的概率并不大，主要是由于設(shè)計(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重問題導(dǎo)致而成，而本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在前期準(zhǔn)備中經(jīng)過仔細(xì)檢驗(yàn)，有效規(guī)避了該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，開發(fā)過程中的大部分成本費(fèi)用都需要通過商品房預(yù)售和銷售收入獲得。即將本期預(yù)售收入和前一期銷售收入用于本期的資金結(jié)算和下一期的項(xiàng)目再投資。如果施工過程中遇到不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)耽誤工期，住宅無法按時(shí)賣出，則很可能造成資金鏈斷裂，從而影響整個(gè)開發(fā)計(jì)劃。 項(xiàng)目環(huán)境 項(xiàng)目環(huán)境方面可能存在諸如不理自然條件、當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)項(xiàng)目的抵觸、法律法規(guī)不健全等風(fēng)險(xiǎn)。而 這其中自然條件不能避免，只能在施工中盡量規(guī)避該種風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際情況中，廣漢市的自然條件尚且不錯(cuò)，因?yàn)榈靥幊啥计皆愿鞣矫娴淖匀粭l件都算是得天獨(dú)厚，因此該項(xiàng)因素并不能對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)造成重大影響。當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)項(xiàng)目的抵觸這項(xiàng)因素方面，依據(jù)周邊樓盤的開發(fā)情況看來，不存在該項(xiàng)擔(dān)心，本項(xiàng)目房產(chǎn)的建設(shè)解決周邊工業(yè)園區(qū)眾多職工的住宿安家問題。法律法規(guī)不健全這項(xiàng)因素可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致建設(shè)期的延后甚至更嚴(yán)重。 分析總結(jié) 綜上所述，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不大。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)本項(xiàng)目還是有利的，房地產(chǎn)將長期作 為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也是良好的，特別是項(xiàng)目所處的新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)，這里還有很大的發(fā)展空間；項(xiàng)目自身存在的風(fēng)險(xiǎn)可以通過各個(gè)建設(shè)階段來加以控制，把好主要關(guān)卡以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目環(huán)境上沒有較大風(fēng)險(xiǎn)，廣漢市畢竟臨近天府之國的成都，而廣漢市民普遍對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)處樂觀態(tài)度。這一系列的條件都表明本項(xiàng)目具有較安全的開發(fā)環(huán)境以及開發(fā)的必要性。 第八章 可行性分析總結(jié) 28 第八章 可行性分析總結(jié) 綜上所述，雖然近期房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控較往年以來變化加大，但微觀上廣漢市經(jīng)濟(jì)近年來發(fā)展迅速，市民消費(fèi)水平和購買能力隨 之提高，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)的需求旺盛。 隨著廣漢市新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內(nèi)其周邊 房?jī)r(jià) 也會(huì)持續(xù) 上漲。 眼下投資 該地區(qū)的 房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 ， 將會(huì)得到穩(wěn)定的收益 ， 該地區(qū)有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ赜蛐缘膬?yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)非常有利。 本項(xiàng)目總投資 萬元，銷售收入 萬元，稅后凈利潤 10978 萬元，投資利潤率 %，相比同行業(yè)其它項(xiàng)目有著更好的經(jīng)濟(jì)效益，且本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，易于開發(fā)建設(shè)。 總之 ， 天元吉第 住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)符合廣漢市發(fā)展的趨勢(shì)，這將使本項(xiàng)目產(chǎn)生良 好的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益，具有廣闊的市場(chǎng)前景，有其實(shí)施的充分必要性和可行性。 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 29 參考文獻(xiàn) [1]劉洪玉 . 房地產(chǎn)開發(fā) .首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社 ,20xx ． [2]譚大璐，趙世強(qiáng) . 工程經(jīng)濟(jì)學(xué) .武漢理工大學(xué)出版社 ,20xx ． [3]宋倩茹 .企業(yè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析 .經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社 ， 1993． [4]萬威武，劉新梅，孫衛(wèi) .可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià) .西安交通大學(xué)出版社 ， 20xx． [5]萬威武，張東勝 .項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)論與方法 .西安交通大學(xué)出版社 ,1996． [6]周惠珍 . 可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià) .中國科學(xué)技術(shù)出版社， 1992． [7]王家遠(yuǎn) . 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 .經(jīng)濟(jì)管理出版社， 20xx． [8]劉洪玉 . 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與 管理 .中國建筑工業(yè)出版社 ， 20xx． [9]王家遠(yuǎn) . 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 .中國水利水電出版社， 20xx． [10]劉德學(xué)，樊洛平 . 風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)作機(jī)制與決策分析 .東北大學(xué)出版社， 20xx． [11]余建星 . 工程 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