【正文】 7 萬(wàn) m2 狀況 在售 已售 80% 80% 均價(jià) 約 2700 元 / m2 第三章 項(xiàng)目定位 12 （ 3）那維亞半島住宅小區(qū) 表 33 那維亞半島基本情況表 開(kāi)發(fā)商 四川廣漢恒豐實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 地址 廣漢市深圳路福州路交界處（馬牧河畔） 物業(yè)形態(tài) 電梯花園洋房 占地面積 173316 m2 總建筑面積 約 35 萬(wàn)平方米 狀況 三期在售 均價(jià) 約 3300 元 / m2 上述房產(chǎn)銷售均價(jià)為 3218 元 /㎡ ,平均綠化率 為 %。 本項(xiàng)目第一期預(yù)計(jì)在 20xx 年 年中 開(kāi)始銷售，第二期預(yù)計(jì)在 20xx 年下半年開(kāi)始銷售。 第三年收入 萬(wàn)元 ，還銀行本息 4360 萬(wàn)元，上年結(jié)余 萬(wàn)元，本年結(jié)余 萬(wàn)元。項(xiàng)目總成本費(fèi)用 ： 萬(wàn)元。= 萬(wàn)元 稅后： NPV=+（ ） /+178。它是研究一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷量之間的關(guān)系，確定夠 本點(diǎn)，預(yù)測(cè)產(chǎn)品產(chǎn)量對(duì)項(xiàng)目盈虧的影響。 開(kāi)發(fā)期 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期總共為 3 年，相較其他項(xiàng)目而言能夠快速回收資金。當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)項(xiàng)目的抵觸這項(xiàng)因素方面，依據(jù)周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)情況看來(lái)，不存在該項(xiàng)擔(dān)心，本項(xiàng)目房產(chǎn)的建設(shè)解決周邊工業(yè)園區(qū)眾多職工的住宿安家問(wèn)題。 同時(shí)我要感謝關(guān)心和幫助過(guò)我的畢業(yè)設(shè)計(jì)研究小組同學(xué)等。如果施工過(guò)程中遇到不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)耽誤工期，住宅無(wú)法按時(shí)賣(mài)出，則很可能造成資金鏈斷裂，從而影響整個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。 建安工程費(fèi) 當(dāng)建筑工程開(kāi)工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會(huì)導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。 總成本費(fèi)用每增加 1%，將導(dǎo)致投資利潤(rùn)率下降 %；銷售單價(jià)每增加 1%,能使投資利潤(rùn)率上漲%；總投資額每增加 1%,投資利潤(rùn)率隨即 下降 %。 [3] 稅前： Pt=21+稅后： 21+ 凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值（ Net Present Value）和凈現(xiàn)值率（ Net Present Value Ratio）都是反映項(xiàng)目盈利能力，或?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)所作貢獻(xiàn)的重要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。100%=% 應(yīng)繳納土地增值稅 =30%= 項(xiàng)目總投資為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用及 銷售 稅 與土地增值稅 之和，總共為： +++= 萬(wàn)元 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 21 預(yù)計(jì) 收入 項(xiàng)目計(jì)預(yù)計(jì)一期銷售住宅面積 m2，平均價(jià)格 3100 元 / m2，銷售收入 萬(wàn)元，停車(chē)位 200 個(gè)， 5 萬(wàn) /每個(gè)，銷售收入 1000 萬(wàn)；二期銷售住宅面積 m2，平均價(jià)格 3300 元 /m2，銷售收入 萬(wàn)元，車(chē)位 200 個(gè)， 5 萬(wàn) /每個(gè)，銷售收入 1000 萬(wàn)元。 小區(qū)在 設(shè)計(jì) 之處就既 考慮住宅使用功能 又照顧客戶對(duì)住宅綠化 設(shè)置 的要求 。 由于 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)量較 大，建議分兩期開(kāi)發(fā) 。 （ 4） 近一段時(shí)間土地價(jià)格上漲較快，加大了開(kāi)發(fā)的成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3） 項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的新開(kāi)發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無(wú)污染源。 08 年廣漢市房地產(chǎn)投資額 億元，有力地推動(dòng)了全社 會(huì)固定投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù) 公安 統(tǒng)計(jì)年報(bào)，全年出生人口 3479 人，死亡人口 3800人，人口自然增長(zhǎng)率 ‰ ；年末戶籍人口為 587831 人，比上年凈增 520 人，增長(zhǎng) %。 20xx 年 1 月 26 日， 國(guó)務(wù)院 常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施 ，內(nèi)容如下： 一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策 五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求 七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制 八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) 其中在第一條“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”中，有提到“ 各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策 ”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是控制房地產(chǎn)樓價(jià)以保民生。建筑控制高程：建第一章 項(xiàng)目總論 4 筑 底層室內(nèi)地面高出城市道路 以上。同時(shí)，城區(qū)西面的三星堆文化公園是城市的有機(jī)組成部分，作為城市周邊一個(gè)風(fēng)景文物區(qū)和旅游觀光度假區(qū)考慮。 Project Risk 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） III 目 錄 摘要 ....................................................................... I ABSTRACT .............................................................. II 第一章 項(xiàng)目總論 .......................................................... 1 項(xiàng)目背景 ............................................................. 1 廣漢市概況 ..................................................... 1 項(xiàng)目概況 ....................................................... 2 宗地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 ................................................... 2 宗地現(xiàn)狀 ....................................................... 2 宗地周邊環(huán)境 ................................................... 3 宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ..................................................... 3 用地規(guī)劃 ....................................................... 3 建筑規(guī)劃 ....................................................... 3 綠化環(huán)境規(guī)劃要求 ............................................... 4 可行性研究報(bào)告研究意義與范圍 ......................................... 4 可行性研究的意義 ............................................... 4 可行性研究范圍 ................................................. 4 第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ................................................... 5 宏觀環(huán)境分析 ......................................................... 5 宏觀行業(yè)政策分析 ............................................... 5 宏觀行業(yè)經(jīng)濟(jì)分析 ............................................... 6 區(qū)域環(huán)境分析 ......................................................... 6 社會(huì)環(huán)境 ....................................................... 6 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ....................................................... 7 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及供求趨勢(shì)分析 ......................................... 8 廣漢市房地產(chǎn) 市場(chǎng)現(xiàn)狀 ........................................... 8 廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給及需求趨勢(shì)分析 ............................. 9 總結(jié) ........................................................... 9 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） IV 第三章 項(xiàng)目定位 ......................................................... 10 項(xiàng)目 SWOT 分析 ....................................................... 10 優(yōu)勢(shì)分析（ Strength） .......................................... 10 劣勢(shì)分析（ Weakness） .......................................... 10 機(jī)會(huì)分析（ Opportunity） ....................................... 10 威脅分析（ Threat） ............................................ 10 可類比項(xiàng)目研究 ...................................................... 11 產(chǎn)品定位 ........................................................... 12 結(jié)構(gòu)定位 ...................................................... 12 戶型定位 ...................................................... 12 價(jià)格定位 ........................................................... 13 第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) ..................................................... 15 戶型設(shè)計(jì) ............................................................ 15 小區(qū)規(guī)劃 ............................................................ 15 第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè) ..................................................... 16 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ........................................................ 16 開(kāi)發(fā)周期計(jì)劃 ........................................................ 16 第六章 財(cái)務(wù)分析 ......................................................... 18 規(guī)劃要求及項(xiàng)目指標(biāo) ................................................. 18 規(guī)劃要求 ...................................................... 18 項(xiàng)目指標(biāo) ...................................................... 18 項(xiàng)目總投資估算 ..................................................... 18 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ........................................ 18 ...................................................... 19 銷售稅金 ...................................................... 20 土地增值稅 .................................................... 20 項(xiàng)目總投資 .................................................... 20 預(yù)計(jì)收入 ........................