【正文】 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 5 第二章 房地產(chǎn)市場研究 宏觀環(huán)境分析 宏觀行業(yè)政策分析 房地產(chǎn)行業(yè) 驅(qū)動(dòng) 著其他 各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)比較大的比例。過高的房價(jià)不僅讓民生不堪重負(fù)，也給國家經(jīng)濟(jì)帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣 ‘ 限房價(jià)、競地價(jià) ’ 方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。而專家預(yù)測， 20xx 年中國經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持較快發(fā)展， GDP 增長 9%左右。 區(qū)域環(huán)境分析 社會(huì)環(huán)境 20xx年 20xx年 20xx年 2020年年份人口數(shù)量（單位：萬） 圖 21 廣漢市人口變化趨圖 圖 21 反映 了 20xx 年 — 2020 年廣漢市區(qū)人口變化 趨勢。 而根據(jù) 20xx 年第五次人口普查， 廣漢 市總?cè)丝?577298 人。其中，工資性收入實(shí)現(xiàn) 7986 元，增長 %，20xx 年廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 180 億元 。但這是特大災(zāi)難的緣故，不能反映彭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真實(shí)情況。 20xx 年人均可支配純收入突破 14000，消費(fèi)水平顯著提高。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及供求趨勢分析 廣漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴(kuò)張，各地 的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊(duì)的海內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加，極大地刺激了當(dāng)?shù)氐穆糜蜗M(fèi)經(jīng)濟(jì)，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開發(fā)前景，廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營急劇升溫， 被 眾多投資置業(yè)者 看好 。 廣漢市房地產(chǎn)市場供給及需求趨勢分析 廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。市場上改善性住 房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時(shí)跟進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上升，且上升速度較快，預(yù)計(jì) 20xx 年城區(qū)住宅均價(jià)將突破 3500 元 / m2。 ，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計(jì)到 20xx 年下半年或 20xx 年，市場供給將達(dá)到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格將在高位運(yùn)行。交通便 利，升值潛力巨大。 （ 5） 本項(xiàng)目綠地率高達(dá) 45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。 （ 3） 離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，公交線路較少 。 （ 3） 成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對廣漢經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 （ 2） 項(xiàng)目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會(huì)造成部分目標(biāo)客戶群的流失。為了深入研究， 以下 選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。本項(xiàng)目綠化率 =45%，容積率 =，以上樓盤信息 及廣漢市房地產(chǎn) 市場 走勢 為參考 ， 可以 確定 天元吉第 住宅 社區(qū)的均價(jià)為3200 元 /㎡。故本項(xiàng)目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考 依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時(shí)，不僅要滿足當(dāng)前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶?，因而本?xiàng)目的戶型配比定位見 表 34。 計(jì)劃分兩期 高層住宅。且考慮到未來經(jīng)濟(jì)的變化趨勢，該定價(jià)一定程度上不會(huì)被市場所影響，對于消費(fèi)者來說很有吸引力。每層四種戶型，代號(hào)依次為 A、 B、 C、 D。小區(qū) 的 特色是生態(tài)家園 ，綠地率 相比同類項(xiàng)目具有絕對優(yōu)勢 。 第一年項(xiàng)目投入 +360= 萬元，銷售收入 萬元，初期結(jié)余 萬元，項(xiàng)目結(jié)余 萬元。開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測放樣、項(xiàng)目各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)辦理、項(xiàng)目招投標(biāo)等，到三年后的 20xx 年 5月底項(xiàng)目銷售 基本完畢，具體安排如下： 前期工作： 20xx 年 5月 20xx 年 8 月為 項(xiàng)目一期建造： 20xx 年 8月至 20xx 年 8月 項(xiàng)目一期預(yù)售： 20xx 年 11 月 20xx 年 8月 項(xiàng)目一期正式銷售： 20xx 年 8月 20xx 年 2 月 項(xiàng)目二期建造： 20xx 年 2月 20xx 年 11 月 項(xiàng)目二期預(yù)售： 20xx 年 2月 20xx 年 11 月 項(xiàng)目二期銷售 20xx 年 11 月 20xx年 5 月 第六章 財(cái)務(wù)分析 18 第六章 財(cái)務(wù)分析 規(guī)劃要求及項(xiàng)目指標(biāo) 規(guī)劃要求 “ 天元吉第 ” 住宅小區(qū)項(xiàng)目所在地凈 用地面積 畝，該宗地要求： ≤容積率 ≤，建筑密度 ≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù) ≤15層，綠地率 ≥25%。 [1] （ 1） 土地費(fèi) 表 61 土地費(fèi) 表 土地費(fèi)用： 2500 萬元 其中： 1．土地出讓金： 萬元 2．契稅（出讓金 3% ）： 萬元 （ 2）前期費(fèi) 表 62 前期費(fèi) 表 前期費(fèi)用： 萬元 其中： 1．規(guī)劃勘測費(fèi)（建安費(fèi) % ）： 萬元 2．規(guī)劃放樣費(fèi)： 36 萬元 3．招投標(biāo)費(fèi)用（建安工程費(fèi) % ）： 萬元 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 （ 3）建安工程費(fèi) 表 63 建安工程費(fèi) 表 建安工程費(fèi)： 萬元 1．建安費(fèi)（ 1229 元 /㎡）： 萬元 2．環(huán)境工程： 280 萬元 3．機(jī)電設(shè)備： 520 萬元 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 表 64 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 表 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 420 萬元 其中： 1． 道路工程費(fèi)： 180 萬元 2． 自來水工程費(fèi)： 110 萬元 3． 照明綠化費(fèi)： 100 萬元 4． 電訊設(shè)施費(fèi)： 30 萬元 （ 5）公共配套費(fèi) 表 65 公共配套費(fèi) 表 公共配套費(fèi)： 萬元 其中： 1．小區(qū)配套費(fèi)： 360 萬元 2．質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi) （建安費(fèi) 1% ）： 萬元 3． 地下車庫建設(shè)費(fèi)（車位數(shù) 單位面積 20xx 元 /平方米）： 3200 萬元 （ 6）不可預(yù)見費(fèi)： 萬元 （ 7）總成本： 萬元 開發(fā)費(fèi)用 表 66 開發(fā)費(fèi)用表 開發(fā)費(fèi)用： 萬元 其中： 1．管理費(fèi)用： 270 萬 2．銷售推廣費(fèi)（銷售收入 % ）： 萬元 3．財(cái)務(wù)費(fèi)用： 1800 萬 數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出 第六章 財(cái)務(wù)分析 20 銷售稅金 開發(fā)期間稅費(fèi)就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 表 67 銷售稅金及附加 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 計(jì)算依據(jù) 1 2 1 銷售收入 來自銷售收入計(jì)劃表 2 銷售稅金及附加 ()（ ）之和 營業(yè)稅 （ 1） 5% 城市維護(hù)建設(shè) 稅 （ 1） % 教育費(fèi)附加 （ 1） % 印花稅 （ 1） ? 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計(jì)征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。數(shù)據(jù)歸納如下： 表 69 銷售收入表 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 物業(yè)類別 銷售指標(biāo) 合計(jì) 銷售期數(shù) 第一期 第二期 高層住宅 銷售面積（㎡） 銷售均價(jià)（元 /㎡） 3200 3100 3300 銷售收入（萬元） 停車位 銷售個(gè)數(shù)（個(gè)） 800 400 400 銷售價(jià)格（ 萬元 /個(gè)） 8 8 8 銷售收入（萬元） 6400 3200 3200 合計(jì) 銷售收入（萬元） 第六章 財(cái)務(wù)分析 22 財(cái)務(wù)盈利能力分析 項(xiàng)目總計(jì)銷售收入 萬元，其中一期收入 萬元，二期收入 萬元。項(xiàng)目所 得稅 =25%= 萬元。最后 編制 財(cái)務(wù)報(bào)表 ,計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) ,從而考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此評價(jià)和判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性 [2]。為了減少這種風(fēng)險(xiǎn)，就必然希望投資回收期越短越好。 [3] 基準(zhǔn)收益率 ic=13% 稅前： NPV=+（ ） /+178。= 萬元 NPV0 表明項(xiàng)目可行 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn) 值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即使項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。+179。 [6] 本項(xiàng)目主要針對資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單變量敏感性分析，對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值這個(gè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。由于銷售單價(jià)的變動(dòng)帶來投資利潤率的變化不如成本費(fèi)用的變動(dòng)帶來投資利潤率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價(jià)策略。當(dāng)產(chǎn)銷量大于夠本點(diǎn)時(shí)，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷量小于夠本點(diǎn)時(shí)，則企業(yè)虧損。 [9] 因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對評價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。 [12] 以下對本項(xiàng)目的土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、銷售價(jià)格、開發(fā)期這 4 個(gè)主要的不確定因素進(jìn)行分析。同理，人工費(fèi)也會(huì)對本項(xiàng)目投資不構(gòu)成較大影響。綜合上述中的情況考慮，排除政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生突變的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)期不會(huì)輕易受到影響。 [15]由于宏觀經(jīng)濟(jì)及市場分析以在上文中加以分析，以下將 對本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告中還存在的一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。本項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，開發(fā)過程中的大部分成本費(fèi)用都需要通過商品房預(yù)售和銷售收入獲得。而 這其中自然條件不能避免，只能在施工中盡量規(guī)避該種風(fēng)險(xiǎn)。 分析總結(jié) 綜上所述，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不大。 隨著廣漢市新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內(nèi)其周邊 房價(jià) 也會(huì)持續(xù) 上漲。 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 29 參考文獻(xiàn) [1]劉洪玉 . 房地產(chǎn)開發(fā) .首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社 ,20xx ． [2]譚大璐，趙世強(qiáng) . 工程經(jīng)濟(jì)學(xué) .武漢理工大學(xué)出版社 ,20xx ． [3]宋倩茹 .企業(yè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析 .經(jīng)濟(jì)日報(bào)出版社 ， 1993． [4]萬威武，劉新梅，孫衛(wèi) .可行性研究與項(xiàng)目評價(jià) .西安交通大學(xué)出版社 ， 20xx． [5]萬威武，張東勝 .項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)論與方法 .西安交通大學(xué)出版社 ,1996． [6]周惠珍 . 可行性研究與項(xiàng)目評價(jià) .中國科學(xué)技術(shù)出版社， 1992． [7]王家遠(yuǎn) . 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 .經(jīng)濟(jì)管理出版社， 20xx． [8]劉洪玉 . 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與 管理 .中國建筑工業(yè)出版社 ， 20xx． [9]王家遠(yuǎn) . 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 .中國水利水電出版社， 20xx． [10]劉德學(xué)，樊洛平 . 風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)作機(jī)制與決策分析 .東北大學(xué)出版社， 20xx． [11]余建星 . 工程 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 .天津大學(xué)出版社 ， 20xx． [12]劉洪玉 ， 從培經(jīng) . 建筑市場與房地產(chǎn)營銷 .中國建筑工業(yè) 出版社， 1997． [13]徐玖平，劉曉紅 . 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 管理 .經(jīng)濟(jì)管理出版社， 20xx． [14]沈建明 . 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 .機(jī)械工業(yè)出版社 ， 20xx． [15]成虎 . 工程 項(xiàng)目管理 高等教育 出版社， 20xx． 附錄 30 附錄 附圖 1：項(xiàng)目總平圖 附圖 2： 小區(qū) 戶型 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 附圖 3： 戶型圖 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 31 附圖 1：項(xiàng)目總平圖 附錄 32 附圖 2：小區(qū)戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 33 附圖 3：戶型圖 A 戶型圖 B 戶型圖 附錄 34 C 戶型圖 D 戶型圖 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 35 致 謝 在論文即將完成之際，我要首先感謝 蔣葉 老師， 她 在整個(gè)過程中都對我的論文悉心指導(dǎo)。