某地區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告--word-資料下載頁
2024-12-03 01:20本頁面
【導(dǎo)讀】 1 蒆袃袃莆莂袂羅腿蟻袂肇蒞薇袁膀膇蒃羀衿莃荿罿膆蚈羈肄莁蚄羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈節(jié)莁薂膁蒈蝕薁袀芁薆薀蒆蒂蝕肅艿莈蠆膇肂螇蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁蒞蒅蚅袁膈莁蚄羃莄蠆螄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈螈羄芁蒄螈肆蕆莀袇腿芀蚈袆袈肅薄裊羈羋蒀襖膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蟻袂肇蒞薇袁膀膇蒃羀衿莃荿罿膆蚈羈肄莁蚄羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈節(jié)莁薂膁蒈蝕薁袀芁薆薀蒆蒂蝕肅艿莈蠆膇肂螇蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁蒞蒅蚅袁膈莁蚄羃莄蠆螄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈螈羄芁蒄螈肆蕆莀袇腿芀蚈袆袈肅薄裊羈羋蒀襖膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蟻袂肇蒞薇袁膀膇蒃羀衿莃荿罿膆蚈羈肄莁蚄羇芆膄蕿羆羆葿蒅薃肈節(jié)莁薂膁蒈蝕薁袀芁薆薀蒆蒂蝕肅艿莈蠆膇肂螇蚈羇芇蚃蚇聿膀蕿蚆膁蒞蒅蚅袁膈莁蚄羃莄蠆螄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁肀莀莃螀膂芃螞蝿袂葿薈螈羄芁蒄螈肆蕆莀袇腿芀蚈袆袈肅薄裊羈羋蒀襖膃肁蒆袃袃莆莂袂羅腿蟻袂肇蒞薇袁膀膇蒃
【正文】 國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下， 2021 年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時(shí)代，強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場真實(shí)需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩 在政府控制房價(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下， 2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨 戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn) 某 市 某 區(qū) 某 街 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 15 型（將經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力從投資和出口向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜）的背景下，對(duì)其他諸多重點(diǎn)行業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進(jìn)來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預(yù)計(jì) 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會(huì)放緩到 15%左右。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng) 將增多 2021 年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的 90?70 標(biāo)準(zhǔn)，國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。 2021 年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給受到限制。 2021 年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù) 2021 年的政策，在奧運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)下， 2021年房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。 土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競爭 2021 年以來國家對(duì)土地的 調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在 2021 年 5月出臺(tái)的 “ 國十五條 ” 中對(duì)加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定， 2021年 9 月初，國務(wù)院更是專門下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，主要針對(duì)當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知》，這些都顯示了中央對(duì)地方管理改革的決心和深意， 某 市 某 區(qū) 某 街 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 16 是對(duì) 04 年國務(wù)院 28 號(hào)文（《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 ）， 05 年國八條、 144 號(hào)文（《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》）和 06 年國六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對(duì)快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收，建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。 預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng) “ 閘門 ” 的縮緊，如沒有重大政策變動(dòng)，則土地價(jià)格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資 源的供給緊縮，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合，對(duì)存量土地的競爭也將加劇。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。 總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè) “ 強(qiáng)者恒強(qiáng) ” 的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。 2021 年住房供求差距將縮小，價(jià)格成為關(guān)鍵因素 從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價(jià)是核心重點(diǎn)，改善供求關(guān)系和住房價(jià)格將仍是 2021 年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來看， 2021 年的實(shí) 際供應(yīng)量增長有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價(jià)的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計(jì) 2021 年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，二房地產(chǎn)價(jià)格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢問題，由于 某 市 某 區(qū) 某 街 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 17 政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會(huì)保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對(duì)短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期 產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則 2021 年房地產(chǎn)價(jià)格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大。 第 4 章 建設(shè)規(guī)模及功能方案 規(guī)劃目標(biāo) 以具有 21 世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境你過、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明的示范小區(qū)； 依靠科技進(jìn)步
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