【正文】 右的價(jià)格到現(xiàn)在2000元左右的價(jià)格的只用了2年的時(shí)間，這就是他投資的支撐。馬克思說(shuō)過(guò)資本家面對(duì)30%的利潤(rùn)時(shí)就會(huì)發(fā)狂，傷失理性，我能理解當(dāng)他們面對(duì)著50%，甚至100%的利潤(rùn)時(shí)的沖動(dòng)。投資者也都知道這是經(jīng)濟(jì)泡沫，但是他們都不相信自己會(huì)遇上泡沫破裂。所以說(shuō)用合理理性的價(jià)格取得土地對(duì)成本控制的作用非常大，因?yàn)橥恋刭M(fèi)用的彈性比較大，占成本的比重也很大。可能開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)這條建議感到幼稚，因?yàn)檎l(shuí)都想取得便宜的土地，現(xiàn)在哪還有？但是不知道有多少開(kāi)發(fā)商想過(guò)，造成如今這種土地價(jià)格居高不下局面人不是別人，是開(kāi)發(fā)商自己，如果大家都理性的分析市場(chǎng)，理性的評(píng)估土地的價(jià)格，土地的價(jià)格就自然降下來(lái)了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制分析要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設(shè)計(jì)階段。大家可能會(huì)有疑慮，這樣的話(huà)不就加大了前期的成本了嗎？不錯(cuò)，是加大了前期的成本，但是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，現(xiàn)在的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的?？梢苑磸?fù)的思考，我們對(duì)消費(fèi)者的心理沒(méi)有充分地掌握，對(duì)市場(chǎng)的容量沒(méi)有準(zhǔn)確地估計(jì)，一切完美的銷(xiāo)售計(jì)劃都是空中樓角，海市蜃樓。還有一點(diǎn)要說(shuō)的就是在可行性階段必須把資金的流量和銷(xiāo)售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。從設(shè)計(jì)階段降低成本一般分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。目前房地產(chǎn)設(shè)計(jì)太浮躁，主要責(zé)任在開(kāi)發(fā)商。由于現(xiàn)在設(shè)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，開(kāi)發(fā)商完全不按照標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計(jì)費(fèi)，把設(shè)計(jì)費(fèi)用壓得很低，更不可思議的是現(xiàn)在一般的單體設(shè)計(jì)周期都在一周左右，有的甚至5天出施工圖，說(shuō)實(shí)話(huà)，這么短的時(shí)間畫(huà)圖都畫(huà)不出來(lái)，更別提什么設(shè)計(jì)思想，什么風(fēng)格。大多都是復(fù)制拷貝過(guò)來(lái)的東西。所以現(xiàn)在都在說(shuō)站在大街上你就分不清是在哪里，因?yàn)槿珖?guó)的建筑都是千篇一律的，一個(gè)地區(qū)，一個(gè)城市乃至一個(gè)單體建筑，都沒(méi)有自己的的風(fēng)格。大家都在尖銳批評(píng)設(shè)計(jì)師時(shí)，也想想他們的為難之處吧，因?yàn)榻?jīng)典的誕生不是偶然的，是要付出大量的心血的。同時(shí)我們也可想象，就這樣出來(lái)的設(shè)計(jì)能保證經(jīng)濟(jì)適用的原則嗎？我們開(kāi)發(fā)商最容易犯的毛病就是：“我看哪個(gè)地方哪個(gè)建筑不錯(cuò)，你就照他的風(fēng)格來(lái)”，不注意建筑比例、勻稱(chēng)，亂上造型，造成頭重腳輕，不協(xié)調(diào)，不適用，更不經(jīng)濟(jì)，舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，現(xiàn)在滁州的建筑都喜歡在屋頂做一個(gè)型鋼或者是別的結(jié)構(gòu)的造型，那東西沒(méi)一點(diǎn)使用價(jià)值，視野開(kāi)闊的建筑還好說(shuō)，有的建筑在角落里面，沒(méi)有仰視角度，人們就根本看不到這造型，一個(gè)造型下來(lái)少則幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)，這對(duì)一個(gè)單體建筑來(lái)說(shuō)不是一個(gè)小數(shù)目。還就是盲目的引進(jìn)江南園林風(fēng)格，這可能為了迎合一些住戶(hù)的胃口，但是這東西建造上很不經(jīng)濟(jì)，使用上更不經(jīng)濟(jì)，不環(huán)保。比如說(shuō)江南的天氣以陰濕為主，所以那里的建筑都比較輕靈、虛幻，窗洞都開(kāi)得比較大，可以改善室內(nèi)的采光和通風(fēng)，但是在濱州我們現(xiàn)在看到的也是大片大片的玻璃窗、玻璃幕在烈日下暴曬，冬天不保溫，夏天不隔日，能量的損耗量太大了。輕靈是一種美，厚重也是一種美，本土的東西應(yīng)該成為主流，外來(lái)的東西可以作為點(diǎn)綴。管理的嚴(yán)密對(duì)于控制成本的作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目比如軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的經(jīng)濟(jì)損失，所以說(shuō)那些松散的管理形式是不適合房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的。對(duì)于組織的管理、人力的管理等等我就不說(shuō)了，都很重要，我在這里我只說(shuō)兩個(gè)非常關(guān)鍵的地方，我覺(jué)得是對(duì)成本控制最有意義的，那就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理?？梢赃@樣說(shuō)，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒(méi)有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。但是這兩項(xiàng)也可能是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開(kāi)發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，對(duì)于這塊費(fèi)用就是一句話(huà)：了解政策，和各政府部門(mén)搞好關(guān)系?？刂瞥杀镜囊饬x是不言而喻的，在樓盤(pán)價(jià)格一定的情況下，能否控制好成本，利潤(rùn)也可以增加，利潤(rùn)是每個(gè)投資人的最終目的。反過(guò)來(lái)說(shuō)，在樓盤(pán)一樣的情況下，你能控制好成本，你就更具有競(jìng)爭(zhēng)力。但是現(xiàn)在的悲劇是大家都注重房?jī)r(jià)，就像中國(guó)的股市一樣，大家都在注意每個(gè)股的漲漲跌跌，很少有人去關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，投機(jī)行為太大了。但是據(jù)我所知，在股市上獲利最多的，受益最多的人不是喬治。索羅斯，而是巴菲特，據(jù)巴菲特介紹他買(mǎi)股票很簡(jiǎn)單，他只買(mǎi)他看好的企業(yè)，而不買(mǎi)大家看好的股票。在一個(gè)自由經(jīng)濟(jì)的體系構(gòu)建中，自由經(jīng)濟(jì)的前提是信息對(duì)稱(chēng)，人們的理性，脫離了這兩個(gè)前提，一切自由經(jīng)濟(jì)的理論都是空談，卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)。但是在目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)里面顯然就是這個(gè)狀況，地方政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者形成了三方的博弈，這三方都不是理性的，信息也不是對(duì)稱(chēng)的。在這三方的博弈里面，獲利最大的是地方政府，最弱勢(shì)的是廣大消費(fèi)者。地方政府盲目的圈地，給房地產(chǎn)造勢(shì)，提高土地的價(jià)格，增加行政性收費(fèi)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本最不好控制的環(huán)節(jié)。例如：在長(zhǎng)三角地區(qū)，許多地方政府的收入居然有50%60%的來(lái)源于房地產(chǎn)，這太不正常了。因?yàn)閺谋砻嫔蟻?lái)說(shuō)房地產(chǎn)活躍了，城市漂亮了（至于他的入住率也不討論），但是這也大大的增加了你這個(gè)城市的交易成本，在資本流動(dòng)不受限制的前提下，他總是流向與交易成本比較低的地方，最明顯的一個(gè)地方就是香港，他以前是一個(gè)自由港，稅率低，交通方便，政府效率高，大量的國(guó)際資本涌入，讓香港在短時(shí)間里繁榮起來(lái)，但是香港的地產(chǎn)價(jià)格也在飛速上漲，導(dǎo)致了他的交易成本也急劇上漲，所以現(xiàn)在香港對(duì)資本的吸引力很低了，遠(yuǎn)不如珠三角地區(qū)，當(dāng)然，投機(jī)資本除外。房地產(chǎn)成本主動(dòng)控制美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙的現(xiàn)代決策理論的核心原則是“另人滿(mǎn)意”準(zhǔn)則。這是由于人的頭腦能夠冷靜思考和解答問(wèn)題的容量同問(wèn)題本身的規(guī)模相比是渺小的，因此在現(xiàn)實(shí)世界里，要采取合理的舉動(dòng)，哪怕接近客觀合理的舉動(dòng)，也是很困難的。因此對(duì)于決策來(lái)說(shuō)，最優(yōu)化幾乎是不可能的，應(yīng)該用“另人滿(mǎn)意”取代“最優(yōu)化”。所以決策人在決策時(shí)，可以先對(duì)各種客觀因素、執(zhí)行人據(jù)以采取的的可能行動(dòng)以及這些行動(dòng)的可能后果加以綜合研究，并確定一套切合實(shí)際的衡量準(zhǔn)則。如果某方案符合這一準(zhǔn)則，并能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則這就是滿(mǎn)意的方案，可以采納；否則做適當(dāng)修改，繼續(xù)改進(jìn)。因此有效的造價(jià)控制就是要根據(jù)項(xiàng)目的客觀條件和業(yè)主要求，實(shí)事求是的確定一套切合實(shí)際的衡量準(zhǔn)則，只要造價(jià)符合這些準(zhǔn)則，應(yīng)該說(shuō)就達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，控制造價(jià)的最有效手段在工程建設(shè)中把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)可行的基礎(chǔ)上經(jīng)濟(jì)合理，把造價(jià)控制滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施之中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的兩難選擇：專(zhuān)一化還是多元化？房地產(chǎn)企業(yè)采取哪種開(kāi)發(fā)模式和組織形式取決于房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。當(dāng)企業(yè)的管理成本大于市場(chǎng)成本時(shí)，企業(yè)就會(huì)選擇市場(chǎng)分工，也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)把施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢(xún)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告等全部委托出去。相反，由于企業(yè)的規(guī)模效益和管理水平的提高，企業(yè)管理成本可能小于市場(chǎng)成本，這時(shí)企業(yè)就可能把施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢(xún)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告等全部自己做，或者自己做一部分。所以選擇全部自己開(kāi)發(fā)還部分委托的問(wèn)題的本質(zhì)是企業(yè)的管理成本問(wèn)題，也是企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)一與多元化問(wèn)題。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)一與多元化問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商見(jiàn)仁見(jiàn)智。部份地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為目標(biāo)聚集是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)體現(xiàn)，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)所在。（所謂目標(biāo)聚集，意指企業(yè)選定一種產(chǎn)品或業(yè)務(wù)作為市場(chǎng)主攻對(duì)象。）之所以提出目標(biāo)聚集也是核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，原因在于專(zhuān)業(yè)化和社會(huì)分工的需要，換言之，運(yùn)營(yíng)商作為產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的一員，必須兼顧上下游縱向合作與橫向競(jìng)爭(zhēng)的需要，如果采取目標(biāo)聚集戰(zhàn)略，就會(huì)在消費(fèi)者心目中留下深刻的印象，很可能一句簡(jiǎn)單的宣傳口號(hào)就讓他們的消費(fèi)行為發(fā)生改變，尤其在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的情況下。但是，我們也看到另外一個(gè)現(xiàn)象，即開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)領(lǐng)域在不斷擴(kuò)張，原因何在？與目標(biāo)聚集戰(zhàn)略是不是矛盾呢？開(kāi)發(fā)商的提供的服務(wù)越來(lái)越花樣繁多，業(yè)務(wù)領(lǐng)域在不斷地?cái)U(kuò)張，這是由消費(fèi)者的需求不斷多元化決定的。當(dāng)然，后者也受前者的反作用，產(chǎn)品設(shè)計(jì)得越富有人性化，越能勾起用戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)張，會(huì)使決策層的判斷難度加大，究竟應(yīng)該全面出擊還是認(rèn)準(zhǔn)一點(diǎn)？隨著價(jià)值鏈的不斷調(diào)整，新的房地產(chǎn)企業(yè)逐步加入進(jìn)來(lái)，開(kāi)發(fā)商和其他環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)也在不斷交叉。在這種情況下，一方面，開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)領(lǐng)域在擴(kuò)大；另一方面，開(kāi)發(fā)商的部分業(yè)務(wù)具有了可替代性，房地產(chǎn)企業(yè)能做但是運(yùn)用成本相對(duì)較高的一些工作可以交給其他環(huán)節(jié)，比如營(yíng)銷(xiāo)公司、專(zhuān)業(yè)承包商來(lái)做。在此基礎(chǔ)上，采取目標(biāo)聚集戰(zhàn)略不僅是可行的，也是必需的。如果要堅(jiān)持走目標(biāo)聚集的路子，就必須考慮把投資，甚至從廣義上說(shuō)，把人力、物力、財(cái)力集中化。注重成本管制對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選擇美國(guó)模式還是香港模式都各有利弊。其實(shí)無(wú)論那種開(kāi)發(fā)方式，以管制為主，主動(dòng)的控制成本才是最主要的。每個(gè)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際成本情況、企業(yè)管理水平、以及外部市場(chǎng)發(fā)展水平，合理的選擇開(kāi)發(fā)模式，同時(shí)不斷的利用信息化手段使管理扁平化，減少信息不對(duì)稱(chēng)的成本和信息損失，才是上策。今天的誠(chéng)信就是明天的市場(chǎng)、后天的利潤(rùn)?！?在當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的情勢(shì)下，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)不僅僅是要冷靜對(duì)待、還要理性思考，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最理性的是控制成本，多關(guān)注建筑材料市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和消費(fèi)者的需求，房地產(chǎn)的價(jià)格主要是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的。