【正文】 作用和效果； 實(shí)行成本管理的保障條件；新常態(tài)下成本管理的思路，流程和方法； 目標(biāo)成本指定的階段和作用；目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的管理及責(zé)任成本； 簡單介紹房地產(chǎn)成本管理的三大階段及趨勢(shì)：如：始自2003年以萬科為代表的成本核算階段—關(guān)注造價(jià)，強(qiáng)調(diào)算得快、算得準(zhǔn)；如：從2006年起以龍湖地產(chǎn)為代表的強(qiáng)調(diào)成本控制階段—關(guān)注目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)目標(biāo)成本控得??；以及從2009年起開始形成的成本策劃階段—關(guān)注收益，強(qiáng)調(diào)成本結(jié)構(gòu)的不均勻分布；（圖示說明三大階段各有側(cè)重，主要體現(xiàn)在事后，事中和事前控制的主要手段）重點(diǎn)闡述設(shè)計(jì)階段的成本管控要領(lǐng)第二部分：成本管控術(shù)—成本策劃：企業(yè)利潤的節(jié)流閥與監(jiān)控者 【提出問題】成本管理操作過程中的困惑：成本部門“單兵作戰(zhàn)”較多，各部門的協(xié)同不夠；找講師、公開課，上諾達(dá)名師網(wǎng)，中國最大的培訓(xùn)平臺(tái) 目標(biāo)成本測(cè)算準(zhǔn)確度不高；合約規(guī)劃實(shí)際指導(dǎo)意義不大，流于形式； 控成本還是保品質(zhì)？這是個(gè)問題！變更簽證太多，怎么管？ 動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)不能準(zhǔn)確及時(shí)獲??； 資金計(jì)劃預(yù)不準(zhǔn)，難以真正做到資金平衡； 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制要點(diǎn) 【討論問題】房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制要點(diǎn)： 控目標(biāo)、控合同、控付款、控動(dòng)態(tài)控目標(biāo)（分享案例）Z企業(yè)“不同階段目標(biāo)成本編制”概念設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段、施工圖設(shè)計(jì)階段及構(gòu)件深化設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本形成及成本重點(diǎn)控制對(duì)象； 目標(biāo)成本修訂調(diào)整指導(dǎo)原則； 目標(biāo)成本編制原則與調(diào)整流程；控合同公司董事長或者總經(jīng)理在進(jìn)行合同審批時(shí)，如何判斷合同價(jià)格是否合理？預(yù)算夠不夠？成本控制vs與成本核算； 合約規(guī)劃對(duì)成本控制的作用；合約管控案例分享：X企業(yè)“成本管理的三大儲(chǔ)備” 控付款—無計(jì)劃不付款付款計(jì)劃，基于審定工程量，定期刷新合同付款計(jì)劃并與計(jì)劃聯(lián)動(dòng)； 月度資金計(jì)劃每月匯總生成，上報(bào)集團(tuán)審批后，達(dá)成率納入部門考核； 合同付款：無計(jì)劃不付款，合同付款申請(qǐng)、審批嚴(yán)控計(jì)劃外審批付款； 控動(dòng)態(tài)—實(shí)時(shí)對(duì)比 指導(dǎo)定價(jià) 目標(biāo)成本→動(dòng)態(tài)成本→產(chǎn)品動(dòng)態(tài)單方 目標(biāo)成本：成本控制線、上線VS基線動(dòng)態(tài)成本：實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)反映“預(yù)計(jì)最終成本”，合約規(guī)劃余量的蓄水池作用，動(dòng)態(tài)成本月度回顧→預(yù)警、強(qiáng)控產(chǎn)品動(dòng)態(tài)單方：指導(dǎo)定價(jià)、橫向?qū)?biāo)找講師、公開課，上諾達(dá)名師網(wǎng)，中國最大的培訓(xùn)平臺(tái) 第三部分 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn)和策略； 策略一：實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì) 策略二：實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 策略三：加強(qiáng)對(duì)圖紙的會(huì)審與審查策略四：深入運(yùn)用價(jià)值工程。運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢(shì)： 策略五：采用合同措施，有效控制造價(jià)案例：xx集團(tuán)設(shè)計(jì)階段成本管理控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 成本不是算出來的，是規(guī)劃出來的。開發(fā)商項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)突破承建市場的造價(jià)控制觀念，建立投資控制的理念。? 全成本管理全面、全過程、全員。傳統(tǒng)“成本管理”的誤區(qū)，現(xiàn)代成本管理理念；核算型的成本管理已瀕臨淘汰，控制型的成本管理模式已不能滿足市場的要求，成本管理必須向價(jià)值創(chuàng)造型轉(zhuǎn)變核心就是產(chǎn)品“價(jià)值工程”研究。項(xiàng)目各階段成本管理各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容，要點(diǎn)與案例； 案例：三步“控住”工程項(xiàng)目成本；成本控制的“三把鎖”主講專家：楊凡老師：216。 南京大學(xué)房地產(chǎn)EMBA客座教授，15年房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，東南大學(xué)工學(xué)碩士，南京大學(xué)EMBA碩士。深圳明源地產(chǎn)研究院的資深研究院，全經(jīng)聯(lián)專家委員會(huì)創(chuàng)新講師?！斗康禺a(chǎn)全面預(yù)算管理與成本控制》是楊老師十余年地產(chǎn)管理與咨詢經(jīng)驗(yàn)的濃縮，各種流程、組織、表單、分析工具可以幫助學(xué)員企業(yè)迅速掌握技能，建立適合自己企業(yè)的預(yù)算與控制系統(tǒng)。216。 楊老師主持過10多家大中型房地產(chǎn)集團(tuán)公司的管理顧問工作，在地產(chǎn)集團(tuán)公司的戰(zhàn)略和組織管理領(lǐng)域、計(jì)劃運(yùn)營管理領(lǐng)域、設(shè)計(jì)管理領(lǐng)域、全面預(yù)算和成本控制管理領(lǐng)域擁有深入的研究和系統(tǒng)化管理解決方案，目前就職于國內(nèi)一家大型國有房地產(chǎn)企業(yè)的高管，3家地產(chǎn)集團(tuán)公司和1家上市公司的管理咨詢顧問。216。 2008年起受聘深圳明源地產(chǎn)研究院研究員，2013年成為全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)委員，并被評(píng)為優(yōu)秀創(chuàng)新講師。找講師、公開課，上諾達(dá)名師網(wǎng)，中國最大的培訓(xùn)平臺(tái) 216。 現(xiàn)供職于某國有投資集團(tuán)公司，曾任江蘇亞東建發(fā)集團(tuán)總工辦副主任，總工程師，南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理，蘇寧環(huán)球集團(tuán)南京浦東建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理，江蘇國信集團(tuán)成本采購中心總經(jīng)理等職，楊老師從事地產(chǎn)開發(fā)15年多，在商業(yè)和住宅地產(chǎn)實(shí)操、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和市場研發(fā)方面有豐富經(jīng)驗(yàn)。擅長項(xiàng)目決策，執(zhí)行和監(jiān)管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，在一、二級(jí)開發(fā)實(shí)踐中有較好業(yè)績。精通房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程運(yùn)作，深諳房地產(chǎn)全面預(yù)算和成本管控的價(jià)值體系、流程、制度和具體管理方法。Ctrl+鼠標(biāo)左鍵【點(diǎn)擊訪問諾達(dá)名師官方網(wǎng)站】找講師、公開課，上諾達(dá)名師網(wǎng)，中國最大的培訓(xùn)平臺(tái) 第四篇：生命保險(xiǎn)成本預(yù)算與控制業(yè)內(nèi)人士表示，將于10月1日實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)公司產(chǎn)品的影響比較大，主要是提高了對(duì)投保人利益的保障力度，比如，新條款取消和簡化了老條款中的一些責(zé)任免除事項(xiàng)?！耙簿褪钦f，原來保險(xiǎn)公司可以借口不賠付的條款基本被廢除了?！痹撊耸空f，因此，保險(xiǎn)公司必須修改原有產(chǎn)品的相關(guān)條款，因?yàn)樘岣吡吮Ｕ狭Χ鹊耐瑫r(shí)，保險(xiǎn)公司成本增加了，比如說重大疾病險(xiǎn)，原先保險(xiǎn)公司可以借口投保人未事先告知，不予賠付，而現(xiàn)在即使投保人未告知，保險(xiǎn)公司也必須賠付，因此保險(xiǎn)公司開始對(duì)投保人進(jìn)行體檢，這就增加了成本，保險(xiǎn)公司不得不重新設(shè)定費(fèi)率，這也是造成原本暢銷的產(chǎn)品不得不停售，由新產(chǎn)品替代的原因。影響壽險(xiǎn)公司經(jīng)營利潤最大的要素是投資收益率，然后是費(fèi)用率與賠付率 繼續(xù)率（解約率）影響的是公司長期的有效契約規(guī)模與利潤總額的大小變動(dòng)成本：? 按照保費(fèi)收入，必須支付的費(fèi)用如：傭金、主管津貼、手續(xù)費(fèi)?為達(dá)成計(jì)劃需投入的額外費(fèi)用如：激勵(lì)費(fèi)用與發(fā)展基金固定成本：? 可控成本：因執(zhí)行工作計(jì)劃的需要而需支付的各項(xiàng)費(fèi)用。如：研訓(xùn)、差旅、會(huì)議、招待、交通、宣傳、福利? 不可控成本：不因保費(fèi)收入的大小，必須支付的費(fèi)用。如：房租、管理費(fèi)、折舊、內(nèi)勤用人費(fèi)、社保、團(tuán)保成本控制方法：預(yù)算制度（優(yōu)點(diǎn)）? 可事先對(duì)資源作最佳的分配及安排? 計(jì)劃內(nèi)的工作，皆有費(fèi)用可開支? 業(yè)務(wù)量超過目標(biāo)時(shí)，固定的管理成本可以不增加，變動(dòng)成本仍按一定的比例支付? 業(yè)務(wù)量低于目標(biāo)時(shí)，必要的管理成本不致于被壓縮，可維持單位的正常運(yùn)作? 當(dāng)目標(biāo)修訂或工作計(jì)劃改變時(shí)，可以增列、取消、刪減預(yù)算，以符合業(yè)務(wù)發(fā)展的需要或控制成本（缺點(diǎn)）：? 對(duì)可用費(fèi)用的依賴性，而產(chǎn)生排斥心理? 缺乏可參考性的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，編制很困難? 費(fèi)用科目間缺乏可挪用性，阻礙業(yè)務(wù)發(fā)展? 預(yù)算追加阻力大，流程繁瑣? 分公司創(chuàng)造高額利潤，獎(jiǎng)金變少或沒有了第五篇：淺談房地產(chǎn)全面預(yù)算與成本控制管理淺談房地產(chǎn)全面預(yù)算與成本控制管理前國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商面臨如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開商面前的一個(gè)重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力主要在于兩點(diǎn)，一個(gè)是產(chǎn)品的差異化競爭，一個(gè)是產(chǎn)品的成本競爭。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品，加大產(chǎn)品的差異外，最重要的是價(jià)格，盡可能地減少建設(shè)成本，降低產(chǎn)品市場價(jià)格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，這一點(diǎn)一直倍受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的熱切關(guān)注，既為熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益？有效地控制工程造價(jià)是關(guān)鍵。在建設(shè)項(xiàng)目總投資中，占投資比例最大的是土地費(fèi)用和建筑安裝工程費(fèi)用，基本能占總造價(jià)的80%以上，由于土地成本屬于不可控因素，因此控制好建安成本就成為成本控制的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位、設(shè)計(jì)和工程招投標(biāo)階段的成本控制工作對(duì)建筑成本的影響又在80%左右。房地產(chǎn)成本控制與管理它不僅僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意義，還滲透到了每一個(gè)老百姓的生活中，許許多多的老百姓還在窮其一生來買一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是天經(jīng)地義的，但是如果能在房價(jià)和利潤之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意義?？刂坪梅康禺a(chǎn)開發(fā)的成本需要投資的理性在中國房地產(chǎn)行業(yè)不成熟的市場機(jī)制下，不管是投資者還是消費(fèi)者都缺乏理性的頭腦，都喜歡一窩嗡的上。這就產(chǎn)生了許多不必要的浪費(fèi)，換言之就增加許多不必要的成本。在這里面表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣。無論是地方政府還是開發(fā)上，都在拼命的哄抬土地的價(jià)格，反正是只要有土地就有大把大把的利潤，根本就沒有理性的評(píng)估這塊土地的真正價(jià)值。所以很多房地產(chǎn)開發(fā)商都是先預(yù)期明年或者后年的房產(chǎn)價(jià)格，再把這個(gè)價(jià)格減去工程成本和其他成本，其余的就是利潤空間和剩下的就是土地的價(jià)格。例如：，開發(fā)商在競標(biāo)土地時(shí)，開發(fā)商事先預(yù)測(cè)滁州市的房價(jià)在未來兩年的漲浮，多后扣除各種相關(guān)的建設(shè)費(fèi)用，再按每平方米的價(jià)格來考慮當(dāng)前的利潤，他就會(huì)用1500元/平方米報(bào)價(jià)，也就是每畝土地價(jià)格達(dá)到了500多萬元了。所以說在這2年左右的時(shí)間里。事實(shí)說明，從2007年每一季度，滁州房地產(chǎn)呈現(xiàn)出“總量擴(kuò)張明顯，增勢(shì)強(qiáng)勁”的勢(shì)頭，樓市價(jià)格攀升，供銷量明顯增加，形成房地產(chǎn)開發(fā)投資又一高潮。，%，比去年同期提高20個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)速度不是正常的市場增長速度，是有很大的泡沫成分的，要是真能按這個(gè)速度增長的話，滁州市的房產(chǎn)價(jià)格2年就要翻一番，4年之后滁州市的房產(chǎn)價(jià)格就將達(dá)到8000元/平方米，趕上現(xiàn)在的深圳了，可能嗎？但是開發(fā)商 1都不愿意面對(duì)這些，他們想的是滁州市房地產(chǎn)價(jià)格從1000元左