【正文】 ” 在當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的情勢(shì)下，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)不僅僅是要冷靜對(duì)待、還要理性思考，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最理性的是控制成本，多關(guān)注建筑材料市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和消費(fèi)者的需求，房地產(chǎn)的價(jià)格主要是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的。每個(gè)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際成本情況、企業(yè)管理水平、以及外部市場(chǎng)發(fā)展水平，合理的選擇開(kāi)發(fā)模式，同時(shí)不斷的利用信息化手段使管理扁平化，減少信息不對(duì)稱(chēng)的成本和信息損失，才是上策。注重成本管制對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選擇美國(guó)模式還是香港模式都各有利弊。在此基礎(chǔ)上，采取目標(biāo)聚集戰(zhàn)略不僅是可行的，也是必需的。業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)張，會(huì)使決策層的判斷難度加大，究竟應(yīng)該全面出擊還是認(rèn)準(zhǔn)一點(diǎn)？隨著價(jià)值鏈的不斷調(diào)整，新的房地產(chǎn)企業(yè)逐步加入進(jìn)來(lái)，開(kāi)發(fā)商和其他環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)也在不斷交叉。但是，我們也看到另外一個(gè)現(xiàn)象，即開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)領(lǐng)域在不斷擴(kuò)張，原因何在？與目標(biāo)聚集戰(zhàn)略是不是矛盾呢？開(kāi)發(fā)商的提供的服務(wù)越來(lái)越花樣繁多，業(yè)務(wù)領(lǐng)域在不斷地?cái)U(kuò)張，這是由消費(fèi)者的需求不斷多元化決定的。（所謂目標(biāo)聚集，意指企業(yè)選定一種產(chǎn)品或業(yè)務(wù)作為市場(chǎng)主攻對(duì)象。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)一與多元化問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商見(jiàn)仁見(jiàn)智。相反，由于企業(yè)的規(guī)模效益和管理水平的提高，企業(yè)管理成本可能小于市場(chǎng)成本，這時(shí)企業(yè)就可能把施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢(xún)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告等全部自己做，或者自己做一部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的兩難選擇：專(zhuān)一化還是多元化？房地產(chǎn)企業(yè)采取哪種開(kāi)發(fā)模式和組織形式取決于房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。因此有效的造價(jià)控制就是要根據(jù)項(xiàng)目的客觀條件和業(yè)主要求，實(shí)事求是的確定一套切合實(shí)際的衡量準(zhǔn)則，只要造價(jià)符合這些準(zhǔn)則，應(yīng)該說(shuō)就達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)。所以決策人在決策時(shí)，可以先對(duì)各種客觀因素、執(zhí)行人據(jù)以采取的的可能行動(dòng)以及這些行動(dòng)的可能后果加以綜合研究，并確定一套切合實(shí)際的衡量準(zhǔn)則。這是由于人的頭腦能夠冷靜思考和解答問(wèn)題的容量同問(wèn)題本身的規(guī)模相比是渺小的，因此在現(xiàn)實(shí)世界里，要采取合理的舉動(dòng)，哪怕接近客觀合理的舉動(dòng)，也是很困難的。因?yàn)閺谋砻嫔蟻?lái)說(shuō)房地產(chǎn)活躍了，城市漂亮了（至于他的入住率也不討論），但是這也大大的增加了你這個(gè)城市的交易成本，在資本流動(dòng)不受限制的前提下，他總是流向與交易成本比較低的地方，最明顯的一個(gè)地方就是香港，他以前是一個(gè)自由港，稅率低，交通方便，政府效率高，大量的國(guó)際資本涌入，讓香港在短時(shí)間里繁榮起來(lái)，但是香港的地產(chǎn)價(jià)格也在飛速上漲，導(dǎo)致了他的交易成本也急劇上漲，所以現(xiàn)在香港對(duì)資本的吸引力很低了，遠(yuǎn)不如珠三角地區(qū)，當(dāng)然，投機(jī)資本除外。地方政府盲目的圈地，給房地產(chǎn)造勢(shì)，提高土地的價(jià)格，增加行政性收費(fèi)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本最不好控制的環(huán)節(jié)。但是在目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)里面顯然就是這個(gè)狀況，地方政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者形成了三方的博弈，這三方都不是理性的，信息也不是對(duì)稱(chēng)的。索羅斯，而是巴菲特，據(jù)巴菲特介紹他買(mǎi)股票很簡(jiǎn)單，他只買(mǎi)他看好的企業(yè)，而不買(mǎi)大家看好的股票。但是現(xiàn)在的悲劇是大家都注重房?jī)r(jià)，就像中國(guó)的股市一樣，大家都在注意每個(gè)股的漲漲跌跌，很少有人去關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，投機(jī)行為太大了?？刂瞥杀镜囊饬x是不言而喻的，在樓盤(pán)價(jià)格一定的情況下，能否控制好成本，利潤(rùn)也可以增加，利潤(rùn)是每個(gè)投資人的最終目的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。對(duì)于組織的管理、人力的管理等等我就不說(shuō)了，都很重要，我在這里我只說(shuō)兩個(gè)非常關(guān)鍵的地方，我覺(jué)得是對(duì)成本控制最有意義的，那就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理。與其他項(xiàng)目比如軟件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。輕靈是一種美，厚重也是一種美，本土的東西應(yīng)該成為主流，外來(lái)的東西可以作為點(diǎn)綴。還就是盲目的引進(jìn)江南園林風(fēng)格，這可能為了迎合一些住戶(hù)的胃口，但是這東西建造上很不經(jīng)濟(jì)，使用上更不經(jīng)濟(jì)，不環(huán)保。大家都在尖銳批評(píng)設(shè)計(jì)師時(shí)，也想想他們的為難之處吧，因?yàn)榻?jīng)典的誕生不是偶然的，是要付出大量的心血的。大多都是復(fù)制拷貝過(guò)來(lái)的東西。目前房地產(chǎn)設(shè)計(jì)太浮躁，主要責(zé)任在開(kāi)發(fā)商。還有一點(diǎn)要說(shuō)的就是在可行性階段必須把資金的流量和銷(xiāo)售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制分析要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設(shè)計(jì)階段。所以說(shuō)用合理理性的價(jià)格取得土地對(duì)成本控制的作用非常大，因?yàn)橥恋刭M(fèi)用的彈性比較大，占成本的比重也很大。馬克思說(shuō)過(guò)資本家面對(duì)30%的利潤(rùn)時(shí)就會(huì)發(fā)狂，傷失理性，我能理解當(dāng)他們面對(duì)著50%，甚至100%的利潤(rùn)時(shí)的沖動(dòng)。，%，比去年同期提高20個(gè)百分點(diǎn)。所以說(shuō)在這2年左右的時(shí)間里。所以很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是先預(yù)期明年或者后年的房產(chǎn)價(jià)格，再把這個(gè)價(jià)格減去工程成本和其他成本，其余的就是利潤(rùn)空間和剩下的就是土地的價(jià)格。在這里面表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣(mài)?？刂坪梅康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本需要投資的理性在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不成熟的市場(chǎng)機(jī)制下，不管是投資者還是消費(fèi)者都缺乏理性的頭腦，都喜歡一窩嗡的上。房地產(chǎn)成本控制與管理它不僅僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意義，還滲透到了每一個(gè)老百姓的生活中，許許多多的老百姓還在窮其一生來(lái)買(mǎi)一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房?jī)r(jià)。如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益？有效地控制工程造價(jià)是關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要在于兩點(diǎn)，一個(gè)是產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)是產(chǎn)品的成本競(jìng)爭(zhēng)。如：研訓(xùn)、差旅、會(huì)議、招待、交通、宣傳、福利? 不可控成本：不因保費(fèi)收入的大小，必須支付的費(fèi)用。”該人士說(shuō)，因此，保險(xiǎn)公司必須修改原有產(chǎn)品的相關(guān)條款，因?yàn)樘岣吡吮Ｕ狭Χ鹊耐瑫r(shí)，保險(xiǎn)公司成本增加了，比如說(shuō)重大疾病險(xiǎn)，原先保險(xiǎn)公司可以借口投保人未事先告知，不予賠付，而現(xiàn)在即使投保人未告知，保險(xiǎn)公司也必須賠付，因此保險(xiǎn)公司開(kāi)始對(duì)投保人進(jìn)行體檢，這就增加了成本，保險(xiǎn)公司不得不重新設(shè)定費(fèi)率，這也是造成原本暢銷(xiāo)的產(chǎn)品不得不停售，由新產(chǎn)品替代的原因。Ctrl+鼠標(biāo)左鍵【點(diǎn)擊訪問(wèn)諾達(dá)名師官方網(wǎng)站】找講師、公開(kāi)課，上諾達(dá)名師網(wǎng)，中國(guó)最大的培訓(xùn)平臺(tái) 第四篇：生命保險(xiǎn)成本預(yù)算與控制業(yè)內(nèi)人士表示，將于10月1日實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)公司產(chǎn)品的影響比較大，主要是提高了對(duì)投保人利益的保障力度，比如，新條款取消和簡(jiǎn)化了老條款中的一些責(zé)任免除事項(xiàng)。擅長(zhǎng)項(xiàng)目決策，執(zhí)行和監(jiān)管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，在一、二級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中有較好業(yè)績(jī)。找講師、公開(kāi)課，上諾達(dá)名師網(wǎng)，中國(guó)最大的培訓(xùn)平臺(tái) 216。216。216。深圳明源地產(chǎn)研究院的資深研究院，全經(jīng)聯(lián)專(zhuān)家委員會(huì)創(chuàng)新講師。項(xiàng)目各階段成本管理各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容，要點(diǎn)與案例； 案例：三步“控住”工程項(xiàng)目成本；成本控制的“三把鎖”主講專(zhuān)家：楊凡老師：216。開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)突破承建市場(chǎng)的造價(jià)控制觀念，建立投資控制的理念。運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢(shì)： 策略五：采用合同措施，有效控制造價(jià)案例：xx集團(tuán)設(shè)計(jì)階段成本管理控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 成本不是算出來(lái)的，是規(guī)劃出來(lái)的。第二部分：房地產(chǎn)全面預(yù)算管理體系分享與交流 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的“困惑現(xiàn)狀：偏重財(cái)務(wù)視角推行全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)，其全面預(yù)算管理絕大多數(shù)已淪為流于形式的“數(shù)字游戲”。（3）、組織實(shí)施；（4）、績(jī)效管控； 簡(jiǎn)介項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)，預(yù)算，月度預(yù)算 靜態(tài)預(yù)算項(xiàng)目分解控制 案例分析：公司項(xiàng)目預(yù)算分許（收入，支出，利潤(rùn)預(yù)算等）四、項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算控制方式項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算是靜態(tài)的預(yù)算，它由收入減去成本、費(fèi)用以及稅金最終形成企業(yè)的利潤(rùn)。其中組織機(jī)構(gòu)案例（主要以萬(wàn)科、龍湖、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)通集團(tuán)等企業(yè)的組織構(gòu)架特點(diǎn)說(shuō)明），另在專(zhuān)業(yè)方面簡(jiǎn)介一下：科目體系，核算科目，目標(biāo)成本模板，合約規(guī)劃模板等）找講師、公開(kāi)課，上諾達(dá)名師網(wǎng)，中國(guó)最大的培訓(xùn)平臺(tái) 確定項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn) ； 編制項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃； 編制預(yù)算。案例：一個(gè)房企老板的成本管理?yè)?dān)憂(yōu)； 案例：xxx置業(yè)公司計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)訓(xùn)總結(jié) 三． 如何做好全面預(yù)算管理 【統(tǒng)一行為】： ： 資源保證（人，財(cái)，物，時(shí)）；人：人力資源配置，專(zhuān)業(yè)人員各司其職，各部門(mén)或各種職能均要參與到預(yù)算編制與管理中來(lái)；財(cái)：預(yù)算資金預(yù)留；物：信息系統(tǒng)建設(shè)，ERP系統(tǒng)在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、工程成本、銷(xiāo)售客服、財(cái)務(wù)等各領(lǐng)域的集成；時(shí)：工作時(shí)間保證，留下充足的時(shí)間做好事前“預(yù)則立”的工作，并在預(yù)算運(yùn)行事中做好將實(shí)際數(shù)與預(yù)算數(shù)比較、糾偏、調(diào)整的工作，在期末做好決算事后考評(píng)工作。溝通協(xié)調(diào)（Communication coordination）、預(yù)算編制，是上下左右溝通、協(xié)調(diào)的過(guò)程和結(jié)果，并分解到員工的桌面，使戰(zhàn)略真正落地，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略到執(zhí)行的一體化。 權(quán)責(zé)明確化【統(tǒng)一思想】四大功能是：規(guī)劃（Planning）、管理者認(rèn)真考慮完成目標(biāo)的方法，使企業(yè)目標(biāo)、企業(yè)資源、國(guó)家政策有效對(duì)接，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)按既定軌道得以如期實(shí)現(xiàn)。 業(yè)務(wù)規(guī)范化 252。 沒(méi)有預(yù)算沒(méi)有業(yè)務(wù)，252。 全員預(yù)算規(guī)則會(huì)計(jì)反映監(jiān)督包含以下內(nèi)容： 252。 全面預(yù)算項(xiàng)目，252。二、從管理環(huán)節(jié)分—全面預(yù)算是計(jì)劃、預(yù)算、考評(píng)的循環(huán)（一）、計(jì)劃：分為一級(jí)計(jì)劃（集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）、二級(jí)計(jì)劃（項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃）、三級(jí)計(jì)劃（各專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃及輔助計(jì)劃，包含設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃、工程專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)與客服計(jì)劃）等；（二）、預(yù)算：預(yù)算編制、預(yù)算調(diào)整、預(yù)算分析；（三）、考評(píng)：目標(biāo)設(shè)定（計(jì)劃目標(biāo)與預(yù)算目標(biāo)）、結(jié)果衡量（