【導(dǎo)讀】《2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款0755-83513598QQ：69031789

　　

【正文】 新力； 樓盤 客戶來源 關(guān)注因素 都市美麗洲 都江堰中層 力量 人群、成都客及周邊客戶、外省客戶，其中本地和外地消費者比重為 40%— 60%。 物業(yè)形象、居住品質(zhì)、景觀、配套、物業(yè)管理、總價 親水人家 以本地自住為主 ,一期有都管局團(tuán)購 ,少量度假置業(yè)客戶 ,別墅部分為老板朋友購買 戶型設(shè)計、景觀、配套、服務(wù)、物業(yè)管理、升值潛力，價格 50 三、本項目客戶定位 通過上述對片區(qū)重點項目客戶的統(tǒng)計分析， 結(jié)合項目的特點和定位出發(fā)， 客戶定位為： 阿 壩州，成都客戶 ，投資自主兼顧 游離、偶得客戶 游離、偶得客戶 游離、偶得客戶 重點客戶群 核心客戶 都江堰本地客戶，自住 為主 全國其他區(qū)域客戶 51 四、客戶特征描述 通過上面的客戶定位圖，本項目主力目標(biāo)客戶界定為： A 類客戶：都江堰本地客戶、以自住為住 B 類客戶：都江堰以外客戶，兼顧度假自住與投資 ★ 都江堰本地客戶特征： 區(qū)域：來自都江堰本地； 年齡： 2840 歲之間； 職業(yè)：私企老板、個 體戶、公務(wù)員； 購房要求： 具有高品質(zhì)的生活追求，希望居住在環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)； 注重樓盤與其工作地點的交通狀況； ★ 都江堰以外客戶特征： 區(qū)域： 阿 壩州、成都客戶及其他區(qū)域客戶 ， ； 年齡： 35 歲以上； 職業(yè)：離退休干部、企業(yè)老板； 購房要求：樓盤形象、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境，物業(yè)管理、升值潛力等 52 第三章 產(chǎn)品定位 一、物業(yè)類型（功能）定位 低密度，高品質(zhì)的精華住區(qū) 由于本項目的容積率為 ，建筑覆蓋率 ≤ 25%%，而且根據(jù)政府要求 建筑高度： 居住建筑最大高度≤ 21 米，平均高度≤ 米。公建建筑高度≤ 24 米 。據(jù)此，項目的開發(fā)類型為多層、低密度住區(qū)。 二、開發(fā)檔次定位 高檔路線之否定 由于項目地塊、規(guī)模等條件限制，加上項目缺乏明顯的資源優(yōu)勢，不適宜開發(fā)豪宅。 中低檔次路線之否定 ◆ 中低檔定位與項目的目標(biāo)客戶群檔次不符 ◆ 中低檔定位沒有實現(xiàn)地塊價值的最大化 項目可以借用的核心資源 在產(chǎn)品打造之前，項目地塊本身最大的價值就是片區(qū)價值、規(guī)劃前景及江安河景觀資源。 53 項目檔次定位 根據(jù)項目實際情況以及目標(biāo)客戶的需求層次，最終確定項目檔次定位： 中 高 檔 精 品 住 宅 三、物業(yè)組合定位 花園洋房＋ 典藏別墅 依據(jù)項目整體定位及檔次定位，可初步得出三種方案的產(chǎn)品組合方式。 方案 第一種方案 第二種方案 第三種方案 產(chǎn)品類型 純花園洋房 花園洋房＋部分別墅 純別墅（聯(lián)排、疊拼、獨棟） 方案 對比 優(yōu)點 社區(qū)相對純粹， 建立項目統(tǒng)一的形象 有部分別墅產(chǎn)品，利于樹立高端項目品牌，擴(kuò)大客戶來源 提升項目檔次 不足 比較而言，不利于項目形象攀升 產(chǎn)品種類多。社區(qū)不純粹 項目本身缺乏稀缺的景觀資源，市場接受力有待考驗 從實現(xiàn)價值最大化、防范市場風(fēng)險、回籠資金速度的角度考慮，建議選擇第二種方案。 54 四、戶型 定位 從市場供需來看戶型定位 戶型供應(yīng)上： 主力戶型以三房、二房為主， 三房多數(shù)戶型集中在 100130 ㎡ 之間， 二房面積多數(shù)集中在 8090 ㎡ 之間， 聯(lián)排別墅面積一般為 220 ㎡ 左右 , 疊拼面積一般為 180190 ㎡ 左右， 都江堰內(nèi)小戶型面積一般為 60－ 75 ㎡ ； 戶型需求上： 從市場項目銷售情況看，該項目以 80 平米左右的二房及 110130 ㎡ 的三房為主力戶型，配有少量四房及別墅戶型，三房和二房較暢銷，另外由于中小戶型相對較少，所以一般一經(jīng)推出基本能短時間內(nèi)消化掉，市場對小戶型存在一定的空間 就整個市 場而言，總價接受范圍主要集中在在 20— 40 萬之間。 所以，從市場角度來看， 80 平米左右的兩房和 120 平米左右的三房是片區(qū)需求的重點戶型，別墅與小戶型也有一定的需求 55 從項目地塊布局適宜性來看戶型定位 項目地塊呈梯形，地表平整，周邊生活氛圍較好，通過合理規(guī)劃，可以適合多種物業(yè)形態(tài)組合搭配。 56 4，總結(jié) 根據(jù)以上的分析，結(jié)合項目定位，并考慮政府要求，建議項目戶型定位； 90 平米以上與 90 平米以上各占 50% 戶型及比例 戶型 建筑面積區(qū)間（ ㎡ ） 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 二房 7585 50% 118 61% 三房 110130 40% 63 33% 聯(lián)排 150160 10% 12 6% 合計 —— 100% 193 100% 57 五、 形象定位 美麗生活圈 新名族領(lǐng)地 —— 美麗生活圈：整合項目區(qū)域及資源價值，提升項目形象； —— 新名族：通過一種生活定義一個族群，名族是優(yōu)越與品位的象征； 58 六、 案名建議 主推 河塘月色 一方面突出了項目臨近江安河的區(qū)位優(yōu)勢 ,彰顯項目的親水特性 , 另一 方面案名與名作 荷塘月色 諧音 ,瑯瑯上口 ,又無形中浸染了其文化內(nèi)質(zhì) ,顯得清新脫俗 ,而又不失品位與別致 . 其他 瀾晴園 玲瓏美域 假日風(fēng)景 紫藤居 花滿堂 錦繡東方 水木清華 玫瑰灣 59 七、 價格預(yù)估 洋房均價 : 3000~~3200 以市場比較法估算價格： 都市美麗洲權(quán)重 40%(*2500)，上尚春天權(quán)重 20%(*2500)，林澗花語 20%(*3000)，清水人家 10%(*2100) 推出項目目前平均為 2810 元 /㎡。 預(yù)計本項目于明年下半年入市，都江堰城市平均增幅估計 5%— 10% 營銷附加值 3%— 5% 別墅均價 : 3650~~3890 以市場比較法估算價格： 林澗花語 50%(*3300)，麗水青城 20%(*3500)，蘭花村 15%(*3450)，水都豪庭 15%(*3400) 推出項目目前平均為 3377 元 /㎡。 預(yù)計本項目于明年下半年市，都江堰城市平均增幅估計 5%— 10% 營銷附加值 3%— 5% 整體均價為 3040~~3300 60 第四篇、物業(yè)發(fā)展建議 61 第一章 項目規(guī)劃及設(shè)計建議 一、項目規(guī)劃設(shè)計要點 關(guān)健詞：性格、品質(zhì)、生活、價值 ⊙性格 個性建筑與主題園林的營造，樹立項目在市場的差異化形象。 ⊙品質(zhì) 通過新技術(shù)新材料的運(yùn)用，創(chuàng)新戶型等，著力將本項目打造成高尚生活代表。 ⊙生活 人、建筑、環(huán)境相容共生，追求生活的舒適、安全與豐盛，是建筑設(shè)計對生活中的完美詮釋。 ⊙價值 價值的體現(xiàn)，源于區(qū)域能量及產(chǎn)品提升，產(chǎn)品的附加值需要對現(xiàn)有資源的整合與挖掘。 62 二、規(guī)劃設(shè)計原則 本項目按照土 地規(guī)劃要點并根據(jù)實際情況，市場條件、項目定位等多方面的要求制定以下規(guī)劃設(shè)計原則： 總平面布局原則 盡量體現(xiàn)項目的規(guī)整性；合理安排住宅、園林及小區(qū)出入口位置?？紤]到容積率的因素，要保證住宅的日照、間距、朝向及景觀的均好性、整體性、標(biāo)志性、 動靜隔離 完美統(tǒng)一性。 以人為本原則 強(qiáng)調(diào)建筑與自然、社會的融合及“以人為本”的精神，注重社區(qū)生活環(huán)境與文化環(huán)境的營造，創(chuàng)造適宜人居的人文社區(qū)。 成本效益原則 在承擔(dān)較高地價成本的前提下，通過規(guī)劃設(shè)計提高產(chǎn)品性價比實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。 市場導(dǎo)向原則 充分考慮目 標(biāo)客戶需求，創(chuàng)造具有片區(qū)市場革新感和現(xiàn)代品位感的居住空間。 63 三、項目規(guī)劃主題 三溪六院 三溪 :在項目中打造三條水景帶，形成項目“景觀脈絡(luò)” , 仿佛三澗溪流 ,增強(qiáng)項目的靈動與美感 六院 :把項目各物業(yè)分布成六大組團(tuán) ,在每棟住宅前做一個小院 ,建構(gòu)院落感與歸屬感 64 四、項目規(guī)劃布局 以實現(xiàn)項目價值最大化為目標(biāo)，得出的總體建筑規(guī)劃方案示意如下： 六院 三溪 65 五、 戶型分布建議 66 六、 道路交通分析 67 六、 建筑風(fēng)格建議 以川西民居風(fēng)格為主體 ,并適當(dāng)糅合一定現(xiàn)代元素 。 全坡屋頂，屋頂色彩采用藍(lán)灰色，建筑立面在白色調(diào)的基礎(chǔ)上加入一些現(xiàn)代特色，與市場千篇一率的灰白相區(qū)別 ,增強(qiáng)項目的差異化特點。 . 68 七、細(xì)部亮點制造 本項目主要通過建筑細(xì)部處理來制造亮點，以求達(dá)到品質(zhì)超群、做工精細(xì)的效果。 【 入戶門廳 】 69 第二章 戶型設(shè)計建議 一、戶型設(shè)計 要點 私家花園 首層住宅設(shè)計戶外花園 頂層住宅盡量設(shè)計屋頂花園 【帶入戶花園】 70 入戶花園 適當(dāng)布置入戶花園，面積與戶型相協(xié)調(diào)。 71 樓梯及走道 需良好的通風(fēng)、采光效果，有可能時適當(dāng)配以景觀綠化點綴。 72 門窗 入戶門采用防火防盜門，中大戶型要求設(shè)計為雙扇門，寬度為 1200，相鄰入戶門不得相互士擾，盡可能拉開間距； 通往陽臺的門設(shè)為推拉門或雙扇外開門；客廳、臥室的窗設(shè)計為凸臺窗，主臥窗可設(shè)計為轉(zhuǎn)角凸窗，窗扇中設(shè)景觀 大玻璃，注意適當(dāng)?shù)拈_啟面積，凸窗窗臺高度 米，進(jìn)深為 米。 【凸窗、轉(zhuǎn)角窗】 73 八角露臺 露臺是都江堰市場比較在乎的生活平臺 ,或曬太陽 ,或聊天 ,或下棋打牌 .就目前市場項目看 ,露臺大都為方形 ,建議本項目可以做出特色 ,打造八角 (或菱形 )露臺 ,形成與眾不同的生活空間 。 (此圖僅為示意 ) 74 客廳 兩房的客廳開間不小于 米，三房的客廳開間不小于 米，四房的客廳開間不小于 米；客廳的進(jìn)深不大于 2 倍開間； 三房的客廳、餐廳的總面積為控制在 30～ 40 平米。 75 主人房 主人戶根據(jù)戶型面積開間設(shè)計為二戶及小三戶： ～ ；大三戶以上戶型 ～ 米，大戶型主人房要求設(shè)書房或衣帽間，衣帽間盡量使用邊角空間。 76 衛(wèi)生間 衛(wèi)生間要求自然采光通風(fēng)，兩房設(shè)一個衛(wèi)生間，三房以上可設(shè)兩個衛(wèi)生間，大面積復(fù)式可增設(shè)一個衛(wèi)生間； 衛(wèi)生間面積與戶型面積成比例，公用衛(wèi)生間面積不小于 平米，主人房衛(wèi)生間不小于 平米； 衛(wèi)生間排水方式設(shè)計為戶 內(nèi)側(cè)墻出水，并要求設(shè)兩個地漏，一個為排洗浴用水，一個排地面水； 衛(wèi)生間外墻預(yù)留排風(fēng)扇及強(qiáng)排式熱水器孔洞各一個，孔直徑為 10CM，相應(yīng)位置設(shè)置電源插口。 77 二、部分參考戶型 2 房戶型設(shè)計建議 （ 2 房 2 廳 1 衛(wèi)） 贈送陽臺一半面積 贈送陽臺面積 倒凸窗設(shè)計，增加室內(nèi)面積