【導(dǎo)讀】26></a><Bstyle=&#39;color:white;background-color:#00aa00&#39;>8第三節(jié)調(diào)研啟示與項(xiàng)目建議。2<Bstyle=&#39;color:white;background-color:#00aa00&#39;>81值得借鑒的方面。第六節(jié)兩種容積率與分配方式下4、5號(hào)地塊綜合測評(píng)

　　

【正文】 研的樓盤中，富臨桃花島、奧林春天、華潤中央公園、小島花園城規(guī)劃有自身相對(duì)比較完善的配套。 富臨桃花島內(nèi)部規(guī)劃有百畝左右的公園，項(xiàng)目本身產(chǎn)品形態(tài)較為豐富，除了精裝修住宅外，還有獨(dú)立的多層商業(yè) 區(qū)以及酒店式公寓、豪華星級(jí)酒店，為業(yè)主將來的生活提供了便利。 奧林春天在打造時(shí)就定位為健康主題型地產(chǎn)，該案以主題健身會(huì)所、十大健康運(yùn)動(dòng)設(shè)施來體現(xiàn)健康主題，小區(qū)內(nèi)部配置了籃球場、網(wǎng)球場、游泳池、室內(nèi)乒乓球、健身會(huì)所等，并在小區(qū)外部配設(shè)多棟獨(dú)立商鋪，規(guī)劃引入健身、咖啡、購物、茶樓、社區(qū)日常服務(wù)等商業(yè)配套。 華潤置地布局全國的第三座“中央公園”落子綿陽，產(chǎn)品形態(tài)囊括了城市豪宅、高端生態(tài)寫字樓、星級(jí)酒店、城市綠地、 LIVINGMALL 等，建成后不但能為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，也將輻射周邊區(qū)域，促進(jìn)科創(chuàng)園的商業(yè)氛圍發(fā)展。 除了建筑本身的設(shè)計(jì)布局與品質(zhì)，園林也越來越受到購房者關(guān)注，開發(fā)商在景觀的打造上也比以往更加重視，在綿陽樓市能欣賞到不同風(fēng)格的園林景觀。值得注意的是，在本地調(diào)研考察的項(xiàng)目中，多數(shù)定位中高端的樓盤已在售樓中心開放時(shí)同步開放實(shí)景感受區(qū)，展示小區(qū)未來將呈現(xiàn)的園林景觀，此舉帶給購房者視覺上的愉悅感，有利于促進(jìn)銷售。本次調(diào)研的樓盤中，三江國際麗城的園林景觀就是該案亮點(diǎn)之一。 三江國際麗城的內(nèi)部景觀以“童話森林”為主題，涵蓋了叢林緩坡、水景溪流、 MINI 高爾夫果嶺、游泳池、森林樹陣等自然、人文景觀，用歐洲童話小品 點(diǎn)綴其間，呈現(xiàn)出層次飽滿、移步異景、浪漫風(fēng)情的詩畫意境。小內(nèi)還布置十余類數(shù)百塊鐘乳玉化凍石、樹化玉、靈壁石、金絲楠烏木等珍奇石木，依據(jù)風(fēng)水局勢并融入景觀之中。 樹高卡地亞定位高端都市社區(qū)，其園林景觀采用歐式風(fēng)情設(shè)計(jì)，以大喬木、小喬木、灌木、鮮花、草坪、雕塑和水景六重景觀營造的皇家園林。這種歐式風(fēng)格的園林景觀與整體建筑格調(diào)一致，品味純正。 此外，本次考察的 23 個(gè)樓盤基本都配置有如煙霧報(bào)警器、小區(qū)紅外線監(jiān)測、門禁對(duì)講系統(tǒng)等。 營銷推廣策略與手段 本次考察的 23個(gè)樓盤在營銷手段上基本以接待來訪客戶為主 ，部分樓盤如香榭里大道參加過媒體組織的購房團(tuán)推廣活動(dòng)。 在推廣渠道上，調(diào)研的 23 個(gè)樓盤基本都采用了報(bào)廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)、電視、樓書、 DM 單、公關(guān)活動(dòng)、路牌、道旗、工地圍墻等傳統(tǒng)推廣方式，部分樓盤如香榭里大道、博雅海潤廣場、華潤中央公園、東原香嶼等采用了短信等渠道營銷方式。 富臨桃花島的售樓部主打?yàn)閿?shù)字化接待中心，采用多種數(shù)字化手段輔助銷售。 調(diào)研啟示與項(xiàng)目建議 值得借鑒的方面 通過對(duì)綿陽樓市 23個(gè)樓盤的調(diào)研，得出如下幾個(gè)值得借鑒的方面： ● 總平規(guī)劃：沿用底商 此次調(diào)研的樓盤基本都有體量不等 的商業(yè)配套，在打造手法上多數(shù)為沿街底商?？紤]到本項(xiàng)目地塊較為分散，且周邊競爭項(xiàng)目較多、品質(zhì)較高，建議沿用底商形式。 ● 建筑設(shè)計(jì)：點(diǎn)板結(jié)合 此次調(diào)研的 23 個(gè)樓盤在建筑設(shè)計(jì)上多數(shù)都為兩梯四戶的點(diǎn)板結(jié)合，奧林春天 1 期為純板式結(jié)構(gòu)， 2期為點(diǎn)板結(jié)合。板式設(shè)計(jì)雖然通風(fēng)采光效果好，但成本較高，綜合考慮到本項(xiàng)目地塊形狀、市場接受度、目標(biāo)利潤率以及銷售周期等各種因素，建議本項(xiàng)目采用綿陽市場上比較常見的點(diǎn)板結(jié)合方式，以兩梯四～六戶的設(shè)計(jì)布局有效地提高電梯的利用率，減小公攤面積，在最大程度上保證了住戶的采光、通風(fēng)與觀景相結(jié) 合。 ● 樓盤配套 總的來說，調(diào)研的 23 個(gè)樓盤中，只有富臨桃花島、奧林春天、華潤中央公園、小島花園城規(guī)劃有自身相對(duì)比較完善的配套。從本項(xiàng)目地塊所處位置、周邊競爭樓盤以及本項(xiàng)目體量來看，本項(xiàng)目所在的經(jīng)開區(qū)板塊目前正處于火熱的建設(shè)開發(fā)期，大量房源將在未來一段時(shí)期內(nèi)推出，購房者勢必對(duì)居住等相關(guān)配套相當(dāng)關(guān)注。 ● 戶型面積區(qū)間與配比 調(diào)研樓盤在戶型面積的配置上，除了定位高端的華潤中央公園首次嘗試在綿陽市場推出300平方米以上的平層電梯住宅，絕大多數(shù)樓盤的主力戶型面積區(qū)間控制在 90110平方米，這個(gè)面積 區(qū)間也符合目前綿陽市場的需求主流。 考慮到綿陽本地樓市行情以及政府的房地產(chǎn)相關(guān)政策，未來一段時(shí)期的市場需求將以剛性需求為主，建議本項(xiàng)目的戶型配比以滿足剛需和基本改善性需求為主，主力面積區(qū)間控制在75100平方米，同時(shí)要有完整的產(chǎn)品線。 ● 建筑與立面風(fēng)格 放眼國內(nèi)一線城市及與綿陽地理位置接近的成都房地產(chǎn)市場，現(xiàn)代簡約風(fēng)格和新古典主義風(fēng)格這一類設(shè)計(jì)能很好的展示高層建筑本身的挺拔，并通過細(xì)節(jié)上的處理突出樓盤的簡潔典雅，使整個(gè)立面更具品質(zhì)感。建議本項(xiàng)目采用此類設(shè)計(jì)，以簡潔流暢的線條、明快協(xié)調(diào)的色彩體現(xiàn)建筑 本身的挺拔俊朗，進(jìn)而傳遞本項(xiàng)目品質(zhì)居住的內(nèi)涵。 ● 售樓現(xiàn)場的布置 從本項(xiàng)目周邊競爭樓盤來看，富臨桃花島和三江國際麗城的品質(zhì)相對(duì)較高。這兩個(gè)樓盤目前都處于修建期間，其項(xiàng)目品質(zhì)主要是通過對(duì)售樓現(xiàn)場周邊環(huán)境的打造得以體現(xiàn)，如提前做好部分園林景觀，以及對(duì)售樓部的打造。建議本項(xiàng)目借鑒此類經(jīng)驗(yàn)，先期打造景觀樣板區(qū)，并可在售樓現(xiàn)場布置一些擺設(shè)，于整體的典雅之中展現(xiàn)未來居住的品質(zhì)與愉悅，如富臨桃花島售樓部門口的雕塑。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 ● 總平布局 采用大圍合與組團(tuán)分區(qū)相結(jié)合的方式，既體現(xiàn)大圍合的大尺度與內(nèi) 部通透，又有分組團(tuán)的均好性。 ● 建筑與立面風(fēng)格 建筑設(shè)計(jì)采用點(diǎn)板結(jié)合的方式，最大程度上取得開發(fā)利潤與建筑通透性的兼顧。立面風(fēng)格可以現(xiàn)代簡約或新古典主義，體現(xiàn)建筑本身的挺拔俊朗，局部可以簡歐、英倫、德式等元素做細(xì)節(jié)點(diǎn)綴。 ● 戶型配置與設(shè)計(jì) 主力戶型為 75B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。85平方米的套二、 95110平方米的套三，既保證了居住舒適性，也控制了購房總價(jià)。 樓盤調(diào)研項(xiàng)目基本情況 三江 ??國際麗城 1) 樓盤概況 樓盤名稱 三江 ??國際麗城 項(xiàng)目地址 綿陽經(jīng)開區(qū)涪濱路北段（南塔村） 售樓電話 0B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。8162B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。866666 開發(fā)商 四川吉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 2B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。80畝 總建筑面積 55萬平米 樓盤形態(tài) 1130層高層住宅樓 產(chǎn)品特點(diǎn) 外立面采用“ ARTDECT”建筑藝術(shù)風(fēng)格，線條簡練，色塊明快，建筑比例合理。 半圍合規(guī)劃布局，樓棟間距平均 50200米，樓棟間享有近萬平米的景觀。 戶型面積區(qū)間在 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。80220平米之間，樓王單元采用酒店式大堂設(shè)計(jì)，挑高 。 景觀設(shè)計(jì)采用“歐洲童話森林”風(fēng)格，以 7個(gè)歐洲童話故事做為各自不同的主題景觀。 2) 項(xiàng)目產(chǎn)品情況表 樓盤名稱 三江 ??國際麗城 結(jié)構(gòu)形式 框剪 總戶數(shù) 4016戶 車位比 1： 總建筑面積 554109平方米 住宅面積 商業(yè)面積 公建面積 車位面積 主力戶型面積段 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。80120平方米 戶型面積區(qū)間 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。80220平方米 綠地率 35% 建筑密度 35% 容積率 幾梯幾戶 其他 樓盤總平特點(diǎn) 總平以點(diǎn)式高層在地塊中點(diǎn)綴布局，樓棟間距超大，視線開闊明朗，中心配以超大尺度景觀庭院，環(huán)境優(yōu)良，布局變化，場地的內(nèi)外空間通透，住戶的景觀均好性比較好，配以歐洲童話園林風(fēng)格景觀，建筑有置身童話世界的感覺，是一個(gè)純居住的高品質(zhì)社區(qū)。 建筑及立面風(fēng)格 （含建筑材料） Artdeco建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、質(zhì)感、以及恒久的視覺美感。 戶型配置特點(diǎn) 戶型以滿足剛需為主，兼有帶私家泳池的豪華大戶型用以提升樓盤 品質(zhì)。 部分戶型空間可變。 園林景觀特點(diǎn) 景觀自然大氣，氣魄雄渾，以“歐洲童話森林”為主題，點(diǎn)綴 7個(gè)歐洲童話雕塑小品，并以自然奇石、水泊星羅棋布其中。 產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn) （ 1）由北京大學(xué)于希賢教授親點(diǎn)風(fēng)水，將傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)說引入小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中。 （ 2）樓棟間距大，平均 50米，最大樓間距 200米。 （ 3）園區(qū)內(nèi)設(shè)置迷你高爾夫、網(wǎng)球場、景觀泳池等休閑運(yùn)動(dòng)場地。 （ 4）全采光電梯，單元門廳均采用酒店式大堂設(shè)計(jì)。 （ 5）充分利用三江自然景觀， 90%以上戶型可見江景。 安防智能系統(tǒng) IC卡安防、煙霧報(bào) 警、可視對(duì)講、紅外線監(jiān)控。 小區(qū)配套 南山中學(xué)、南山公園 3) 項(xiàng)目營銷情況表 樓盤名 三江 ??國際麗城 開發(fā)商 四川吉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 分期開發(fā)及推盤節(jié)奏 整個(gè)樓盤分三期開發(fā)，目前推出的是一期 1130層的高層住宅 樓盤主推語 城南新區(qū)，“ HOPSCA”新城 推廣訴求點(diǎn) 2B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。80 畝風(fēng)水旺邸、歐洲童話森林、自然藝術(shù)藏品 營銷手段 行銷、坐銷 推廣渠道 報(bào)廣、電視 短片、工地圍墻、 DM單、短信、公關(guān)活動(dòng) 銷售均價(jià) 均價(jià) 4450元 /平方米 產(chǎn)品定位及銷售對(duì)象 自住的城市中產(chǎn)階級(jí)、部分高端精英及看好城南發(fā)展空間的投資客 博雅海潤廣場 1) 樓盤概況 樓盤名稱 博雅海潤廣場 項(xiàng)目地址 經(jīng)開區(qū)機(jī)場東路 453號(hào) 售樓電話 0B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。81629B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。89999 開發(fā)商 綿陽博雅置地有限公司 占地面積 35206平方米 總建筑面積 122435平方米 樓盤形態(tài) 26層高層住宅 產(chǎn)品特點(diǎn) 一期四棟 26層高層平行布局，樓棟間距僅滿足規(guī)范最小間距要求。 項(xiàng)目進(jìn)緊鄰 3萬平米市政廣場，試圖整合利用市政資源。 B4戶型可由 70幾平方米幻變成 90平方米，但從戶型圖上無法明確那些為贈(zèng)送空間。 2) 項(xiàng)目產(chǎn)品情況表 樓盤名稱 博雅海潤廣場 結(jié)構(gòu)形式 框剪 總戶數(shù) 1306 車位比 1: 總建筑面積 122435平方米 住宅面積 商業(yè)面積 公建面積 車位面積 主力戶型面積段 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。80100平方米 戶型面積區(qū)間 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。80130平方米 綠地率 25% 建筑密度 容積率 幾梯幾戶 其他 樓盤總平特點(diǎn) 總圖布局傳統(tǒng)、平穩(wěn)。一期 沿市政道路平行布置四棟 26 層高層，且樓棟間距狹窄，僅滿足規(guī)范要求最小樓棟間距?？傮w上樓盤布局平淡、局促，無新意。 建筑及立面風(fēng)格 （含建筑材料） 現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，用材一般，色彩平淡。外立面無鮮明特色。 戶型配置特點(diǎn) 戶型配置緊湊、實(shí)用，部分戶型可變。 園林景觀特點(diǎn) 無太大主題特色，傳統(tǒng)景觀設(shè)計(jì)手法。 產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn) 產(chǎn)品無太多明顯創(chuàng)新點(diǎn)，酒店式入戶大堂設(shè)計(jì)為一亮點(diǎn)。 安防智能系統(tǒng) IC卡安防、煙霧報(bào)警、可視對(duì)講、紅外線監(jiān)控。 小區(qū)配套 世紀(jì)早教中心、富臨小學(xué)、南山中學(xué) 3) 項(xiàng)目營銷情