【正文】 場前景。 小結： 隨著西部大開發(fā)的進程和發(fā)展，綿陽的城市地位將進一步提升，綿陽在中國和世界的 重要地位必將吸引更多的投資商進入，進一步提升整個城市的影響力和社會經(jīng)濟水平。 本次調研采用暗 訪形式，旨在全面深入了解目標樓盤的開發(fā)模式、規(guī)劃、建筑風格、產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)，營銷推廣等，為本項目地塊未來的規(guī)劃、建筑設計、產(chǎn)品定位、園林景觀與營銷推廣提供參考、借鑒。如四川富臨實業(yè)集團有限公 司、綿陽樊華房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、綿陽市投資控股集團有限公司、綿陽萬豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川長虹置業(yè)有限公司、四川長興實業(yè)集團有限公司、三匯房產(chǎn)。如四川吉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、綿陽博雅置地有限公司。backgroundcolor:00aa0039。color:white。backgroundcolor:00aa0039。backgroundcolor:00aa0039。backgroundcolor:00aa0039。834平方米 高層、多層 中端項目，品質一般 均價 3700元 /平方米 樊華似錦 綿陽樊華房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 總建面 5563B style=39。卡地亞 綿陽樹高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。8420平米 高層、花園洋房 品質一般，中端項目 均價 4400元 /平方米 長虹世紀城 四川長虹置業(yè)有限公司 2B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。862元 /平方米 東原香嶼 四川榮府置地發(fā)展有限公司 約 20萬平米，總建面 50萬平米 高層住宅、別墅（暫定） 中端項目，品質一般 均價 5400元 /平方米 未來城 綿陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 約 122B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。813平米 高層住宅、商業(yè) 中端項目，品質一般 均價 3B style=39。color:white。color:white。backgroundcolor:00aa0039。富臨大都會規(guī)劃為典型的城市綜合體（ HOPSCA）集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會議中心、住宅為一體。 以上 23 個樓盤從項目規(guī)劃、產(chǎn)品定位，還是建筑設計、園林景觀等方面，以不同的打造手法和開發(fā)理念，對本項目地塊未來的定位與規(guī)劃具有一定的借鑒意義和價值。中央公園、富臨涪濱印象、人和天地、世紀山江、芙蓉世紀陽光、未來城、長虹世紀城，雖然開發(fā)理念、園林景觀、建筑立面風格各異，都部分或全部采用了緊湊實用且有不等贈送面積的“灰空間” 設計。首次進軍綿陽市場的華潤置地的開篇之作“中央公園”就是囊括了城市豪宅、高端生態(tài)寫字樓、星級酒店、城市綠地、 LIVINGMALL等城市功能為一體的城市復合體項目。相對而言，富臨 四面環(huán)水是富臨國際麗城的總平布局采用半圍合的理念，既有大圍合，又有組團分區(qū)的手法，并在組團中很好地融合了園林景觀的排布，整體性、均好性、協(xié)調性、主次感都比較好，配套設施的位置 比較恰當，很好地結合了藝術性與功能性。各個單元樓棟之間由水景進行聯(lián)系，并在整個社區(qū)內部形成臺地景觀。小區(qū)超過 70%的住宅單元為正南北朝向。桃花島、人和天地、奧林春天、香榭里大道、樹高中央公園首次嘗試在綿陽市場推出 300 平方米以上的平層電梯住宅，絕大多數(shù)樓盤的主力戶型面積區(qū)間控制在 90110平方米，這個面積區(qū)間也符合目前綿陽市場的需求主流。80130 平 方 米 以 內 ， 主 力 戶 型 B style=39。 奧林春天、人和天地都設計有 100平方米左右的 LOFT空間。在設計細 節(jié)上有簡歐、英倫等元素點綴，外墻材料上多采用瓷磚。 由于采用了強調外立面縱向線條高聳、挺拔的 artdeco風格，三江中央公園在建筑設計上類似成都的二十四城，采用簡潔典雅的立面風格，以 磚紅色作為主色調，并結合 ArtDeco 建筑元素，包括古典三段式立面，裝飾性線角以及小構件，使整體體現(xiàn)出建筑的典雅、挺拔之氣。 樊華似錦的的高層住宅建筑立面采用新古典主義風格，以傳統(tǒng)三段式構圖，細節(jié)輔以簡歐線條，面飾外墻磚，整體既莊重又典雅，細節(jié)豐富，品質高檔。桃花島、奧林春天、華潤 奧林春天在打造時就定位為健康主題型地產(chǎn)，該案以主題健身會所、十大健康運動設施來體現(xiàn)健康主題，小區(qū)內部配置了籃球場、網(wǎng)球場、游泳池、室內乒乓球、健身會所等，并在小區(qū)外部配設多棟獨立商鋪，規(guī)劃引入健身、咖啡、購物、茶樓、社區(qū)日常服務等商業(yè)配套。本次調研的樓盤中，三江小內還布置十余類數(shù)百塊鐘乳玉化凍石、樹化玉、靈壁石、金絲楠烏木等珍奇石木，依據(jù)風水局勢并融入景觀之中。 此外，本次考察的 23 個樓盤基本都配置有如煙霧報警器、小區(qū)紅外線監(jiān)測、門禁對講系統(tǒng)等。中央公園、東原香嶼等采用了短信等渠道營銷方式?？紤]到本項目地塊較為分散，且周邊競爭項目較多、品質較高，建議沿用底商形式。桃花島、奧林春天、華潤中央公園首次嘗試在綿陽市場推出300平方米以上的平層電梯住宅，絕大多數(shù)樓盤的主力戶型面積區(qū)間控制在 90110平方米，這個面積 區(qū)間也符合目前綿陽市場的需求主流。 ● 售樓現(xiàn)場的布置 從本項目周邊競爭樓盤來看，富臨建議本項目借鑒此類經(jīng)驗，先期打造景觀樣板區(qū)，并可在售樓現(xiàn)場布置一些擺設，于整體的典雅之中展現(xiàn)未來居住的品質與愉悅，如富臨立面風格可以現(xiàn)代簡約或新古典主義，體現(xiàn)建筑本身的挺拔俊朗，局部可以簡歐、英倫、德式等元素做細節(jié)點綴。85平方米的套二、 95110平方米的套三，既保證了居住舒適性，也控制了購房總價。8162B style=39。color:white。 戶型面積區(qū)間在 B style=39。 景觀設計采用“歐洲童話森林”風格，以 7個歐洲童話故事做為各自不同的主題景觀。80120平方米 戶型面積區(qū)間 B style=39。 建筑及立面風格 （含建筑材料） Artdeco建筑風格，強調品質、質感、以及恒久的視覺美感。 產(chǎn)品創(chuàng)新點 （ 1）由北京大學于希賢教授親點風水，將傳統(tǒng)風水學說引入小區(qū)規(guī)劃設計中。 （ 5）充分利用三江自然景觀， 90%以上戶型可見江景。backgroundcolor:00aa0039。81629B style=39。 項目進緊鄰 3萬平米市政廣場，試圖整合利用市政資源。backgroundcolor:00aa0039。80130平方米 綠地率 25% 建筑密度 容積率 幾梯幾戶 其他 樓盤總平特點 總圖布局傳統(tǒng)、平穩(wěn)。外立面無鮮明特色。 安防智能系統(tǒng) IC卡安防、煙霧報警、可視對講、紅外線監(jiān)控。 園林景觀特點 無太大主題特色，傳統(tǒng)景觀設計手法?？傮w上樓盤布局平淡、局促，無新意。color:white。 2) 項目產(chǎn)品情況表 樓盤名稱 博雅海潤廣場 結構形式 框剪 總戶數(shù) 1306 車位比 1: 總建筑面積 122435平方米 住宅面積 商業(yè)面積 公建面積 車位面積 主力戶型面積段 B style=39。backgroundcolor:00aa0039。color:white。 小區(qū)配套 南山中學、南山公園 3) 項目營銷情況表 樓盤名 三江 ??國際麗城 開發(fā)商 四川吉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 分期開發(fā)及推盤節(jié)奏 整個樓盤分三期開發(fā)，目前推出的是一期 1130層的高層住宅 樓盤主推語 城南新區(qū)，“ HOPSCA”新城 推廣訴求點 2B style=39。 （ 3）園區(qū)內設置迷你高爾夫、網(wǎng)球場、景觀泳池等休閑運動場地。 部分戶型空間可變。backgroundcolor:00aa0039。color:white。backgroundcolor:00aa0039。80畝 總建筑面積 55萬平米 樓盤形態(tài) 1130層高層住宅樓 產(chǎn)品特點 外立面采用“ ARTDECT”建筑藝術風格，線條簡練，色塊明快，建筑比例合理。backgroundcolor:00aa0039。color:white。color:white。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 ● 總平布局 采用大圍合與組團分區(qū)相結合的方式，既體現(xiàn)大圍合的大尺度與內 部通透，又有分組團的均好性。國際麗城的品質相對較高。 ● 建筑與立面風格 放眼國內一線城市及與綿陽地理位置接近的成都房地產(chǎn)市場，現(xiàn)代簡約風格和新古典主義風格這一類設計能很好的展示高層建筑本身的挺拔，并通過細節(jié)上的處理突出樓盤的簡潔典雅，使整個立面更具品質感。從本項目地塊所處位置、周邊競爭樓盤以及本項目體量來看，本項目所在的經(jīng)開區(qū)板塊目前正處于火熱的建設開發(fā)期，大量房源將在未來一段時期內推出，購房者勢必對居住等相關配套相當關注。板式設計雖然通風采光效果好，但成本較高，綜合考慮到本項目地塊形狀、市場接受度、目標利潤率以及銷售周期等各種因素，建議本項目采用綿陽市場上比較常見的點板結合方式，以兩梯四～六戶的設計布局有效地提高電梯的利用率，減小公攤面積，在最大程度上保證了住戶的采光、通風與觀景相結 合。桃花島的售樓部主打為數(shù)字化接待中心，采用多種數(shù)字化手段輔助銷售。 在推廣渠道上，調研的 23 個樓盤基本都采用了報廣、雜志、網(wǎng)絡、電視、樓書、 DM 單、公關活動、路牌、道旗、工地圍墻等傳統(tǒng)推廣方式，部分樓盤如香榭里大道、博雅卡地亞定位高端都市社區(qū)，其園林景觀采用歐式風情設計，以大喬木、小喬木、灌木、鮮花、草坪、雕塑和水景六重景觀營造的皇家園林。 三江 除了建筑本身的設計布局與品質，園林也越來越受到購房者關注，開發(fā)商在景觀的打造上也比以往更加重視，在綿陽樓市能欣賞到不同風格的園林景觀。 富臨隨著綿陽房地產(chǎn)市場的日益成熟，開發(fā)理念和購房者需求也在不斷提升中，開發(fā)商開始重視小區(qū)配套設施的建設。建筑底部與頂部著重處理，形成典雅的三段式建筑形體感。該案造型語言簡練，細節(jié)簡潔，線條流暢，色彩協(xié)調，充分體現(xiàn)建筑本身的形體和比例，質感很好，在本次調研的 23個樓盤中外立面風格比較突出。國際麗城、華潤下圖為奧林春天 G3 戶型，建筑面積約 平方米的合理利用可實現(xiàn)套一變套二甚至套三的躍層，即使家庭添丁加口都能滿足居住需求，而且不會顯得擁擠。backgroundcolor:00aa0039。color:white。中央公園等都有面積不等的贈送空間，在相對有限的空間內，盡量保證功能完整性， 并且在一定程度上降低了房價。國際麗城、博雅 華潤 奧林春天 2期的總圖布局自然流暢，以大圍合布局，開闊明朗。商業(yè)與住宅分開布局，減少對內部居住的干擾，提升了項目品質感。國際麗城、奧林春天、華潤富臨旗下的桃花島、大都會兩個項目都以復合型產(chǎn)品的思路進行開發(fā)打造，尚未正式公開亮相的長虹國際城也定位為城市復合體，預計隨著綿陽樓市開發(fā)的愈加成熟，此類產(chǎn)品將更多出現(xiàn)。 華潤置地在中央公園的戶型配置上規(guī)劃了綿陽市場從未出現(xiàn)過的 300 平方米以上平層電梯住宅，此類電梯豪宅的定位及打造手法在香港、沿海等地比較盛行，綿陽本地的接受度有待市場檢驗。桃花島、香榭里大道、三江 受房價高企影響，綿陽樓市的高層電梯住宅在戶型上開始較多地出現(xiàn)“灰空間”設計，這在此次考察的樓盤中也得到體現(xiàn)。 華潤置地進軍綿陽市場的開篇之作“中央公園”是華潤成熟的產(chǎn)品鏈上的全國第三個此類項目。 從產(chǎn)品組合來看，多數(shù)調研項目以住宅為主，輔以底商的組合形式；個別 樓盤走的是復合型開發(fā)路線，如富臨旗下的兩個項目：桃花島、大都會。800元 /平方米 南城新界 四川聚人投資有限公司 占地面積 7644平米，總建筑面積 22021平米 小高層 中低端項目，品質一般 均價 3496.B style=39。800元/平方米。backgroundcolor:00aa0039。color:white。8元 /平方米 中央公園 華潤置地（綿陽）有限公司 總建面 高層住宅、商業(yè) 中高端項目 均價 6000元 /平方米 芙蓉世紀陽光 綿 陽興金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 30B style=39。backgroundcolor:00aa0039。color:white。8萬平米 高層住宅 品質一般，中端項目 均價 4600元 /平方米 富臨大都會 綿陽臨園賓館有限責任公司 73240平米，總建面 679390平米 城市綜合體（集酒店、