【導(dǎo)讀】勞動(dòng)大廈拍賣研究報(bào)告。、桌椅擺放、餐廳明亮是勞動(dòng)大廈餐飲環(huán)境最具競(jìng)爭(zhēng)力的，而服務(wù)員素質(zhì)和飯

　　

【正文】 乏想象，給人總體感覺比較灰暗、蒼白無力。 38 20xx’前進(jìn)策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動(dòng)大廈研究咨詢報(bào)告 在房地產(chǎn)專家與投資專家對(duì)勞動(dòng)大廈客房進(jìn)行察看后，總體認(rèn)為，客房裝修風(fēng)格落后，內(nèi)部設(shè)施陳舊，主要表現(xiàn)在：標(biāo)準(zhǔn)間的床由于使用時(shí)間過長(zhǎng)，大部分已出現(xiàn)床墊塌陷，而且非常明顯。在床上覆蓋床罩的情況下，仍然可以清楚地看出床面崎嶇不平。床是至關(guān)重要的，這是客人在房間里使用最長(zhǎng)時(shí)間的地方，一定要大而且質(zhì)量要高。房間內(nèi)擺放的家具，樣式陳舊，表面的部分油漆已經(jīng)脫落。床罩因 為使用時(shí)間過長(zhǎng)，表面已經(jīng)出現(xiàn)因?yàn)檫^多洗滌造成的起球現(xiàn)象。衛(wèi)生間內(nèi)的瓷磚、浴缸已經(jīng)出現(xiàn)破損狀況。房間內(nèi)的地毯，已經(jīng)因使用時(shí)間過長(zhǎng)出現(xiàn)磨損的現(xiàn)象，地毯上面有明顯的污漬。墻面的壁紙，因?yàn)槭褂脮r(shí)間過長(zhǎng)，有起泡、開裂的現(xiàn)象。 房間內(nèi)的電器設(shè)備，除了電視機(jī)外，仍保留飯店建成時(shí)的配置。因?yàn)橥L(fēng)系統(tǒng)老化，缺乏保養(yǎng)，房間內(nèi)的通風(fēng)、換氣系統(tǒng)效果不好，房間內(nèi)有發(fā)霉的異味。其實(shí)客人入駐酒店，大部分時(shí)間均在客房度過，面對(duì)生活水準(zhǔn)和欣賞力都日漸提高的客人，勞動(dòng)大廈的客房無論從功能、設(shè)施到客房中家具的款式、布藝、地毯的顏色。甚至在酒柜、 衣柜的做法上都存在相當(dāng)?shù)牟罹啵瑢?duì)于時(shí)下入住酒店的商務(wù)人士所需的寬帶接入服務(wù)，飯店的客房?jī)?nèi)仍然沒有安裝。不同的客人有不同的需求，首先商務(wù)客人有技術(shù)需求：寬帶網(wǎng)、電子郵件、移動(dòng)電話、手提電腦，這些都需要酒店把這些功能加以布置。 動(dòng)動(dòng) 大大 廈廈 ：： 配配 套套 設(shè)設(shè) 施施 少少 且且 差差 勞動(dòng)大廈共有大會(huì)議室 1 個(gè)，中會(huì)議室 1 個(gè)，小會(huì)議室 15 個(gè)。會(huì)議室數(shù)量較多，能滿足各個(gè)層次會(huì)議召開的要求。 勞動(dòng)大廈無論是以接待會(huì)議為主還是以接待商務(wù)旅行人士，其酒店的配套設(shè)施裝備均顯得較差。目前投入使用的有商務(wù)中心、茶室、美發(fā)廳，多功能廳閑置，但裝修風(fēng)格 落后，裝飾陳舊，無法有效的滿足客人的休閑娛樂需求。而會(huì)議和商務(wù)所要求的健身、桑拿、保齡、游泳、 KTV 等場(chǎng)所則沒有。 這些設(shè)施的空缺無疑削弱了勞動(dòng)大廈的整體競(jìng)爭(zhēng)力，在目前三星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈中，勞動(dòng)大廈明顯處于下風(fēng)。 39 20xx’前進(jìn)策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動(dòng)大廈研究咨詢報(bào)告 動(dòng)動(dòng) 大大 廈廈 ：： 飯飯 店店 的的 管管 理理 和和 服服 務(wù)務(wù) 水水 平平 有有 待待 進(jìn)進(jìn) 一一 步步 提提 升升 勞動(dòng)大廈的資產(chǎn)質(zhì)量總體上是好的，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)每年也在增長(zhǎng)，其入住率從20xx 年以后持續(xù)上升。 20xx 年入住率在 40%左右， 20xx 年在 45%左右， 20xx年在 55%60%左右，目前的入住率保持在 55%左右，在北京三星級(jí)酒店中，高于行業(yè)平均入住率。 但目前的管理方在飯店的包裝、管理、促銷等方面仍存在有待改進(jìn)的地方。酒店目前的管理處于資產(chǎn)擁有者的管理規(guī)則控制之下，在管理人員的配置上，仍然沿用以前遺留下來的具有國(guó)企背景的管理者，其對(duì)飯店的經(jīng)營(yíng)管理上，不求有功，但求無過，基本的管理思想是維持現(xiàn)狀，保本不虧損，對(duì)飯店的營(yíng)銷和促銷不是很在意。這種思想導(dǎo)致了一些老客戶的流失。 40 20xx’前進(jìn)策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動(dòng)大廈研究咨詢報(bào)告 第第 四四 部部 分分 勞勞 動(dòng)動(dòng) 大大 廈廈 投投 資資 價(jià)價(jià) 值值 總總 體體 評(píng)評(píng) 價(jià)價(jià) 任何投資者或者經(jīng)營(yíng)者都要對(duì)勞動(dòng)大廈自身有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，對(duì)飯店未來價(jià)值提升潛力有明確的考慮。作為一經(jīng)營(yíng)十多年的酒店，她的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪里，相對(duì)不足有 哪些，有沒有價(jià)值提升的空間，這些都是投資者或者經(jīng)營(yíng)者所關(guān)心的問題。 勞動(dòng)大廈的優(yōu)勢(shì)就在于其日漸升值的地理位置。隨著奧運(yùn)建設(shè)緊鑼密鼓地進(jìn)行，新的奧運(yùn)商圈投資正日益升溫。這給原本地理位置并不算出色的勞動(dòng)大廈帶來了前所未有的商機(jī)。而中關(guān)村科技區(qū)健翔園區(qū)的開園也使得其地理上的優(yōu)越性更加突出。獨(dú)占兩大地利是勞動(dòng)大廈獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，是其他競(jìng)爭(zhēng)酒店所無法取代的。勞動(dòng)大廈的劣勢(shì)在于其過時(shí)的裝修風(fēng)格、老化的設(shè)備和服務(wù)水平等可以追加投入并實(shí)施改造的。這些看似不足的地方正是勞動(dòng)大廈未來提升空間所在。重新裝修，對(duì)酒店原有格局進(jìn)行手術(shù)式 再造，并更新設(shè)備，只需追加投資即可。而服務(wù)水平則可通過委托專業(yè)化的酒店管理機(jī)構(gòu)來提升?？偠灾?，勞動(dòng)大廈的優(yōu)勢(shì)是得天獨(dú)厚的，而劣勢(shì)則是可以通過種種手段來加以提升的。 41 20xx’前進(jìn)策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動(dòng)大廈研究咨詢報(bào)告 一一 、 勞勞 動(dòng)動(dòng) 大大 廈廈 的的 自自 身身 條條 件件 具具 有有 投投 資資 價(jià)價(jià) 值值 理理 位位 置置 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 的的 研研 究究 眾所周知，房地產(chǎn)的投資最重要的因素第一是位置、第二是位置、第三還是位置。綜合上文所述，勞動(dòng)大廈所處的地理位置已由冷轉(zhuǎn)熱。隨著奧運(yùn)商圈投資升溫和中關(guān)村的東擴(kuò)，這一地段的升值潛力均為很多房地產(chǎn)投資專家所看好。 勞動(dòng)大廈位于北京中關(guān)村高科技園區(qū)中心區(qū)的東大門，坐落在北京 20xx 年奧運(yùn)村村口，所在區(qū)域是高科技發(fā)展和奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的交匯之地。 ? 緊鄰?qiáng)W運(yùn)匹克公園，近距離坐享國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的完善配套 勞動(dòng)大廈與奧運(yùn)村僅一路之隔，隨著奧運(yùn)整體規(guī)劃方案的確定，必將轉(zhuǎn)濃此區(qū)域的商務(wù)氛圍，奧運(yùn)村的建設(shè)將極大帶動(dòng)這一地區(qū)的發(fā)展。 在北京申奧成功后， 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人葉震預(yù)計(jì)，北京奧運(yùn)會(huì)將在今后七年內(nèi)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)每年增長(zhǎng)零點(diǎn)三個(gè)百分點(diǎn)。他說，申辦奧運(yùn)會(huì)成功將帶來大規(guī)模的投資，這將直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。為了成功舉辦奧運(yùn)，中國(guó)將投巨資興建體育設(shè)施，加強(qiáng)通訊系統(tǒng)建設(shè)，擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)，建設(shè)高速公路。僅北京市用于奧運(yùn)會(huì)的投資 就達(dá)二千八百億元，其中百分之六十四用于基礎(chǔ)建設(shè)。除了投資的拉動(dòng)外，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及消費(fèi)需求的增強(qiáng)，將給國(guó)內(nèi)外投資商帶來重大商機(jī)。從前期準(zhǔn)備到舉辦奧運(yùn)會(huì)，無論是廣告業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)等都將開辟新的增長(zhǎng)空間。奧運(yùn)期間還將增加就業(yè)、增加居民收入，這無疑會(huì)從消費(fèi)的角度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。北京奧運(yùn)會(huì)還將促進(jìn)環(huán)境的改善和科技水平的提高。北京市提出 “綠色奧運(yùn)、人文奧運(yùn)、科技奧運(yùn) ”的目標(biāo)，在環(huán)境治理、建設(shè)綠化帶以及治理 “三廢 ”等方面都要做大量工作。這些項(xiàng)目的開展都離不開高科技的發(fā)展，新材料、新工藝、新設(shè)備的應(yīng)用。 42 20xx’前進(jìn)策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動(dòng)大廈研究咨詢報(bào)告 而在緊鄰 奧林匹克公園的奧運(yùn)核心商圈內(nèi)的勞動(dòng)大廈，未來從中的獲益更是難以估算。對(duì)于消費(fèi)者對(duì)其不滿的周邊環(huán)境則會(huì)在奧運(yùn)建筑中得到飛躍性的改善。 ? 坐落健翔科技園內(nèi) 勞動(dòng)大廈坐落在 國(guó)內(nèi)首家以科技商務(wù)為特色的 中關(guān)村科技園區(qū) 健翔科技園內(nèi) ， 該地區(qū)商務(wù)及會(huì)務(wù)資源十分豐富。建設(shè)中的健翔科技園內(nèi)擁有一批國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)、國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室以及大量高新技術(shù)人才。這意味著此科技園內(nèi)孕育著巨大的商務(wù)及會(huì)務(wù)的需求。 ? 中關(guān)村的發(fā)展勢(shì)頭迅猛 隨著 20xx 年奧運(yùn)會(huì)的來臨和“科技奧運(yùn)”口號(hào)的提出，中關(guān)村地區(qū)未來發(fā)展的潛力巨大。 20xx 年北京將舉辦 舉世矚目的奧運(yùn)會(huì)，在北京市規(guī)劃委員會(huì)的規(guī)劃中，奧運(yùn)比賽場(chǎng)館及相關(guān)設(shè)施建設(shè)將呈“一個(gè)主中心加三個(gè)區(qū)域”的分布格局?！皧W林匹克公園”是舉辦奧運(yùn)會(huì)的“主中心區(qū)”， “大學(xué)區(qū)”安排首都體育館等 4 個(gè)場(chǎng)館，賽后成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動(dòng)的場(chǎng)所；“ 十五 ” 期間，北京經(jīng)濟(jì)保持9%的增長(zhǎng)速度，城市建設(shè)的重點(diǎn)之一就是大規(guī)模建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，基本完成中關(guān)村西區(qū)開發(fā)和東區(qū)科學(xué)城改造。（北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)） 申辦 20xx 年奧運(yùn)會(huì)和中關(guān)村科技園區(qū)的建設(shè)為北京的發(fā)展帶來了難得的機(jī)遇。高水平的信息化建設(shè)將使中關(guān)村科技園區(qū)具有核心的競(jìng)爭(zhēng) 能力，成為世界一流的科技園區(qū)，成為中國(guó)發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)的核心。（北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)） 到 20xx 年，市區(qū)人均公共綠地面積達(dá)到 10 平方米，綠化覆蓋率達(dá)到 40%。城市隔離地區(qū)綠化發(fā)展到 100 平方公里， 園林局將高標(biāo)準(zhǔn)完成中關(guān)村科技園區(qū)、奧林匹克公園、體育場(chǎng)館周邊的綠化美化。（北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)） 43 20xx’前進(jìn)策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動(dòng)大廈研究咨詢報(bào)告 ? 奧運(yùn)商圈和科技園能為勞動(dòng)大廈帶來什么 申奧成功對(duì)奧運(yùn)商圈內(nèi)的地價(jià)提升影響巨大， 萬科集團(tuán)的董事長(zhǎng)王石分析說，申奧的成功，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是最大的，也將是最好的。為了奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，北京市最主要 的是加大城市各種各樣基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、各種各樣體育場(chǎng)所的建設(shè)，以及城市住宅的建設(shè)，這些都是和房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的好處是首當(dāng)其沖的，尤其是北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)面臨巨大的發(fā)展商機(jī)。而據(jù)報(bào)載，在北京獲得 20xx 年奧運(yùn)主辦權(quán)后 12 個(gè)小時(shí)，奧運(yùn)商圈內(nèi)的各個(gè)樓盤就開始急劇升溫，一度發(fā)生商品房的搶購風(fēng)潮。 從現(xiàn)在的奧運(yùn)建設(shè)階段開始，已經(jīng)有大批公司為搶占先機(jī)準(zhǔn)備入駐該地區(qū)，大家都看好奧運(yùn)帶來的商機(jī)，而這本身就是最大的商機(jī)。 而健翔科技園的建設(shè)本身就是科技奧運(yùn)的一部分，大批科技精英的到來也孕育 著大量商機(jī)。 在此次定量調(diào)查中，眾多企事業(yè)單位的中高層管理人員不約而同地認(rèn)為商務(wù)酒店是在該區(qū)域內(nèi)的最適合的經(jīng)營(yíng)方式也進(jìn)一步說明該地區(qū)的商務(wù)需求會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。 勞動(dòng)大廈面對(duì)的大屯路，今后會(huì)是貫穿奧林匹克公園的主干道。而這會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化勞動(dòng)大廈地理位置的優(yōu)越性。 名名 度度 研研 究究 勞動(dòng)大廈原隸屬于北京勞動(dòng)與社會(huì)保障局， 1991 年投入使用，在很長(zhǎng)時(shí)間是國(guó)家部門、政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位召開會(huì)議的地方。承接過多次大型會(huì)議，體育賽事、旅游團(tuán)體，在政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、普通居民中享有很高的知名度。 在本次 關(guān)于企事業(yè)單位會(huì)議需求的調(diào)查中，我們對(duì)中關(guān)村及奧運(yùn)商圈附近的幾家主要的三星級(jí)酒店進(jìn)行知名度探測(cè)，除了象凱迪克大酒店和西郊賓館兩家準(zhǔn)四星的酒店外，勞動(dòng)大廈在此區(qū)域的知名度排名第一。這無疑是一個(gè)很好的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)定量結(jié)果，現(xiàn)在各企事業(yè)單位中高層管理人員比較認(rèn)同國(guó)際化和現(xiàn)代化的名稱，勞動(dòng)大廈可以考慮按此原則更改一個(gè)更響亮更符合現(xiàn)代客戶口味的名字。但同時(shí)要注意宣傳，在利用勞動(dòng)大廈舊名影響的同時(shí)，展現(xiàn)給客戶一個(gè)新的形象。 44 20xx’前進(jìn)策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動(dòng)大廈研究咨詢報(bào)告 地地 產(chǎn)產(chǎn) 現(xiàn)現(xiàn) 值值 研研 究究 根據(jù)北京建亞恒泰房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 20xx 年 8 月 出具的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（勞動(dòng)大廈）》顯示，目前勞動(dòng)大廈基準(zhǔn)地價(jià)狀況良好。作為商業(yè)用地，本次補(bǔ)齊土地出讓金后可使用四十年的時(shí)間。 附表 勞動(dòng)大廈基準(zhǔn)地價(jià)狀況 項(xiàng)目 土地級(jí)別（ %） 現(xiàn)狀 優(yōu)劣程度 評(píng)價(jià)（ %） 商業(yè)繁華度 6~6 較繁華 一般 2 交通便捷度 3~3 交通條件好 好 區(qū)域土地利用方向 2~2 較一致 較好 1 臨街寬度和深度 4~4 兩面臨街 較好 2 臨街道路狀況 2~2 臨城市主干道 較好 1 宗地可利用程度 ~ 形狀規(guī)則 較好 1 基礎(chǔ)設(shè)施 狀況 ~ 基礎(chǔ)設(shè)施齊全 較好 資料來源：北京建亞恒泰房地產(chǎn)評(píng)估公司《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》 奧林匹克公園附近建筑限高是 60 米，但勞動(dòng)大廈目前主樓只有 47 米，在原有基礎(chǔ)上還可以增加 13 米，副樓也可以增加 4 層左右，這給酒店的經(jīng)營(yíng)者留下了很大的改造空間。在這個(gè)前提下，專家們都非?？春脛趧?dòng)大廈的前景。因?yàn)楹芏鄤趧?dòng)大廈現(xiàn)有劣勢(shì)，如內(nèi)部構(gòu)造不合理，缺少娛樂設(shè)施等缺點(diǎn)，盡可以通過對(duì)其重新規(guī)劃設(shè)計(jì)予以更改或增加。這在很大程度上彌補(bǔ)了勞動(dòng)大廈現(xiàn)有結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的不足，也為后來者留下了充分 的想象和設(shè)計(jì)空間。 45 20xx’前進(jìn)策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動(dòng)大廈研究咨詢報(bào)告 二二 、 勞勞 動(dòng)動(dòng) 大大 廈廈 的的 未未 來來 主主 要要 提提 升升 空空 間間 、多樣的經(jīng)營(yíng)理念 無論是專家座談會(huì)中的專家成員，還是定量調(diào)查中受訪的企事業(yè)單位中高層管理人員，最為看好勞動(dòng)大廈的升值潛力的就是在這種優(yōu)越的地理位置下經(jīng)營(yíng)的多樣性。事實(shí)上，價(jià)值評(píng)估報(bào)告所給出的是勞動(dòng)大廈目前的現(xiàn)值，而從該地段的酒店經(jīng)營(yíng)來看，無論是作為商務(wù)酒店還是會(huì)議中心，其未來潛在的商務(wù)價(jià)值顯然要高于其目前評(píng)估的現(xiàn)值。大家所看好的這幾種經(jīng)營(yíng)方向也為勞動(dòng)大廈未來的主人發(fā)揮各自的想象創(chuàng)造力預(yù)留了充分的空間。 從定量調(diào)查的結(jié)果來看，勞動(dòng)大 廈有商務(wù)酒店、會(huì)議中心、寫字樓式酒店（或酒店式寫字樓）等幾種經(jīng)營(yíng)方式，甚至于發(fā)展成為接待外地商旅的酒店也很有潛力。對(duì)于前三種經(jīng)營(yíng)方式，“地段好”和“開會(huì)較方便”成為其最主要的兩項(xiàng)原因。由于地理位置優(yōu)越，使得其在該區(qū)域進(jìn)行與商務(wù)有關(guān)的酒店經(jīng)營(yíng)都能有較大的商機(jī)可以利用。 商務(wù)酒店：這是北京地區(qū)企事業(yè)單位中高層管理人員最為看好的一種投資方式。在及為何看好該種投資方式時(shí)，高達(dá) %的受訪者是因?yàn)槠涞囟魏米龀鲈撆袛嗟?，奧運(yùn)商圈和健翔科技園定會(huì)在未來大大增加該區(qū)域的商務(wù)客流。同時(shí)，由于勞動(dòng)大廈原本以接會(huì)為主，也有 %的受訪者