【導讀】北京品納軻物流商務中心項目。北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研）。北京中咨海外咨詢公司-ii-

　　

【正文】 車方式。 本項目實施后，總圖主要技術經(jīng)濟指標如下： 本項目總占地面積： 93 畝 建筑面積： 71352平方米 建筑基底面積： 36000平方米 容積率： 建筑密度： % 綠化率： % 投資強度： 2679萬元 /公頃 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 27 第四章 建設規(guī)模和建設內容 建設規(guī)模 本項目通過辦公、展廳、倉儲三位一體的物流設施及相關配套服務設施的建設，吸引 100余家國外中小型制造商、零售商、物流公司，實現(xiàn)制造商成品生產(chǎn)、展示、銷售發(fā)貨，零售商倉儲產(chǎn)品的零售、批發(fā)，物流公司收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等各種業(yè)務相結合的國內最先進的物流地產(chǎn)中心。項目征地 93畝。 建設原則 該物流地產(chǎn)中心建成后，將通過國際化、網(wǎng)絡化、個性化、信息化智能化的物流管理服務，為客戶創(chuàng)造更大的價值，提高項目的競爭力。 項目建設原則：高效、快速、安全、環(huán)保 一、合理 安排物流中心各功能區(qū)和配套設施的建設布局，規(guī)劃與功能分區(qū)既滿足經(jīng)營與管理需要，又體現(xiàn)現(xiàn)代物流中心的特點。 二、堅持不斷創(chuàng)新，運用現(xiàn)代科學管理手段原則，利用先進信息網(wǎng)絡技術，建成物流中心信息管理系統(tǒng)。 三、本著節(jié)約資金、減少投資的原則，采用先進、成熟、適用、可靠的技術方案和設備。 四、按照項目建設“三同時”的原則，搞好環(huán)保、職業(yè)安全衛(wèi)生、節(jié)能、節(jié)水、消防等設施的設計。 建設內容 建設項目主要包括：倉儲中心、展廳、辦公樓、停車場、綠地、北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 28 物流信息系統(tǒng)及相關的軟硬件設備。 本項目新建建筑物 71352 平方米，其中展廳 辦公 倉儲物流商務中心 33984 平方米；辦公及宿舍樓 37368 平方米。總占地面積 36000平方米。對建筑物的設計應滿足物流中心的使用要求；地震烈度按 8度設防。建筑安全、結構等級為二級。主要建筑物 如下表所示： 設備配置 本項目設備配置主要為貨架、 叉車、籠車和 運輸車輛。 因上述所需運輸設備大部分可利用公司現(xiàn)有設施，只須少量在本期建設中進行增添。 項目名稱 數(shù)量（幢） 層數(shù) 建筑面積 （平方米） 建筑結構 層高（米） 辦公樓 1 6 33984 框架結構 一層 二四層 辦公、展廳、倉儲三位一體物流商務設施 40 局部兩層 37368 框架、鋼結構 一層 二層 門衛(wèi) 2 1 60 磚混結構 停車場 400 個 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 29 第五章 環(huán)境保護、節(jié)能和消防措施 編制依據(jù) 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 （ 1989） 《北京市水污染物排放標準》（試行） （ 1985） 《環(huán)境空氣質量標準》 （ GB30951996） 《地下水質量標準》 （ GB/T1484893） 《城市 區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 （ GB30961993） 《機場周圍飛機噪聲環(huán)境標準》 （ GB966088） 《北京市城市綠化條例》 《鍋爐污染物綜合排放標準》 （ DB11/13920xx） 《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》 （ GB1234890） 《建筑施工場界噪聲限值》 （ GB1252390） 《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》（ 1995） 環(huán)境質量現(xiàn)狀 本項目所在區(qū)域大氣環(huán)境中 S0 NO2和 TSP 的監(jiān)測結果均符合國家《環(huán)境空氣質量標準》 (GB 3095— 1996)中二級標準要求。 所在地區(qū)域的地表水體主要是七干渠，現(xiàn)已多年干旱無水。通過對北京市京順機動車檢測場自備地下水井水質調查，水質較好。 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 30 所在區(qū)域內未發(fā)現(xiàn)歷史文物、名勝古跡以及珍貴動植物等重點保護目標。主要環(huán)境保護目標為園區(qū)附近的村莊及單位等，如首都國際機場、首都機場導航站等。 污染源及防治措施 該項目大氣污染主要來自天然氣燃燒產(chǎn)生的大氣污染物、運輸車輛產(chǎn)生的汽車尾氣 ，及施工期間的揚塵。 在拆遷舊構筑物、開挖土石方、澆注基礎作業(yè)過程中以及車輛運輸進行有裝卸運輸土建材料時，會產(chǎn)生車輛廢氣、揚塵及攪拌和篩分系統(tǒng)的粉塵等、危害大氣環(huán)境；另外，施工中運輸車輛在運輸線路沿途也會帶來大氣污染。其中，對環(huán)境影響較為突出的是施工揚塵。施工揚塵一般來自以下幾個方面：土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；混凝土攪拌站產(chǎn)生的揚塵；建筑材料 (白灰、水泥、沙子、石子、磚等 )的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人員流動、車輛運輸造成的現(xiàn)場及道路揚塵。 該項目施工中，在裝卸施工渣土、土方以及生活 垃圾時采取防塵措施，運輸車輛加蓋布，保持車輛清潔，施工現(xiàn)場采取設立圍擋等防塵措施。同時，對各種運輸車輛加強日常維護、檢修，確保車輛尾氣達標上路。這樣，就不會給外環(huán)境帶來大的污染。 本項目施工期間的噪聲污染，主要是施工機械及運輸車輛所致，聲源有固定式和移動式，各施工階段所采用的施工機械不同，對環(huán)境造成的施工噪聲污染水平也不同。 土石方階段的主要噪聲源是挖掘機、推土機、裝載機和各種運輸車輛等，大多數(shù)為移動聲源。 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 31 打樁階段的主要噪聲源是各種打樁機以及一些打井機、風鎬、移動式空壓機等，大多數(shù)為固定聲 源，該階段產(chǎn)生的噪聲影響最大。 結構階段是建筑施工中周期最長的階段 (工期一般為 — 年或者數(shù)年 )，使用的設備種類較多，噪聲主要來自運輸車輛、汽車吊車、塔式吊車、攪拌機、振搗棒等，此階段應是重點控制施工噪聲的階段。 裝修階段施工時間較長，但聲源數(shù)量較少，聲源主要包括砂輪鋸、電鋸、電梯、吊車、切割機、卷揚機等。 本項目以儲運為主，建成后運營期間噪聲污染源主要來自運輸車輛、水泵、庫房及空調系統(tǒng)的風機等。其中運輸車輛的噪聲一般80100 dB(A)左右，水泵的噪聲一般 7595 dB(A)左右，風機的噪聲源強一般 8090 dB(A) 左右。 為減少噪聲對環(huán)境的影響，選用低噪聲或超低噪聲的機器設備，設備基礎采取隔聲、減震、消聲等降噪措施。各類車輛運輸在市場區(qū)內禁止車輛鳴笛。 施工期間的廢水包括施工本身產(chǎn)生的廢水、施工人員的生活污水以及公共衛(wèi)生設施排水等，施工本身產(chǎn)生的廢水主要包括土方階段降水井排水、結構階段混凝土養(yǎng)護排水以及各種車輛沖洗水等。如果隨意排放會對地下水產(chǎn)生危害，在施工中應加強管理，廢水采取處理措施，就不會對當?shù)厮h(huán)境產(chǎn)生大的污染。 運營期水污染源主要是生活污水。為減少污染，污水將統(tǒng)一排入順義 污水處理廠處理后得出水水質將達到排放標準。 在施工期間產(chǎn)生的固體廢物主要包括原占地構筑物拆遷、土方工程等的棄土、淤泥、施工渣土，損壞或廢棄的各種建筑裝修材料、包裝材料，以及施工人員的生活垃圾等，如果處理不當，會引起揚塵污北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 32 染大氣，或被雨水登淋慮而滲入地下，污染地下水。 項目施工期間，應對這些固體廢物定點堆放，妥善處置，施工人員的生活垃圾送至順義區(qū)垃圾消納廠，施工渣土等及時清運，裝卸及運輸過程中采取有效的防塵措施。對固體廢物分類收集，可利用的 固體廢物回收利用，以減少排放。這樣，就不會產(chǎn)生不良影響。 項目建成后，固體廢物主要為生活垃圾，包括廢紙、垃圾袋、清掃垃圾、包裝廢棄物等。固體廢物將分類收集，定期清運至順義區(qū)垃圾場統(tǒng)一處理，不會對當?shù)禺a(chǎn)生污染。 綠化 為美化環(huán)境，本項目建筑總平面布置充分利用空地進行綠化，提高綠化面積，美化環(huán)境，減少場內車輛及場外道路灰塵對場區(qū)周圍環(huán)境的污染；沿場區(qū)外圍綠化帶種植闊葉樹種，場內空地主要種植草坪。 環(huán)境影響評價 由于本項目對交易市場運行過程中產(chǎn)生的噪聲、煙塵、廢水、廢料等污染物采取了有效的防治理措施， 減少了對當?shù)丨h(huán)境的影響，完全可以達到國家環(huán)保相關標準的要求。 節(jié)能措施 本項目在原有土建工程及公用設施、輔助工程及生活設施的基礎上進行，以節(jié)省投資和能源的消耗。 本項目建筑節(jié)能貫徹《民用建筑節(jié)能設計標準》實施細則(DBJ01488)的要求。選用新型保溫性能良好的墻體材料 (包括外墻和內墻 )；熱力管網(wǎng)選用良好的保溫系統(tǒng)，屋面采用金屬保溫夾心板，雙屋保溫屋頂采光窗。 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 33 合理選擇高開關站及變電所位置以接近負荷中心，節(jié)省輸電線路和輸電損失。 選用低損耗高效電力變壓器 ，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟方式下運行。 選用節(jié)能型電容、光源和燈具。合理進行無功補償，減少無功損耗。 消防措施 在總體布置中，備建筑物之間均設置 6 米以上的消防環(huán)形通道，以保證消防車安全行使和作業(yè)需要。單體建筑物設計滿足《建筑設 計防火規(guī)范》的要求。本項目辦公、倉儲等建筑為一、二級耐火等級，丙類建筑，同一時消防用水由園區(qū)內消防水池和水塔聯(lián)合供給，供水壓力為 。 本工程各建筑物室內均設有室內消火拴系統(tǒng)。系統(tǒng)由消防水池、消防泵組、消防管道、消火栓和閥門組成?；馂臅r，啟動消火栓處 按鈕即可啟動消防泵供水滅火。室外設置地下式消火栓和生活消防合用環(huán)狀給水管網(wǎng)。在辦公和倉儲中心等處配置手提式和推車式干粉滅火器。 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 34 第六章 項目實施進度計劃 項目建設期 本項目建設期 1012 個月。 迫于市場的競爭壓力，項目盡可能在最短的時間里完成并交付使用。本項目的建設工程從開始實施到交付使用計劃用時 1012 個月。為使工程按計劃順利進行，要求建設單位精心組織，周密安排，使設計、施工和設備交付以及安裝調試環(huán)節(jié)緊密銜接，交叉進行，確保工程建設如期完成。 項目建設進度 本項目的主要工作內容包 括：項目審批、方案設計、土建工程、設備安裝和調試、與制造商、零售商、物流公司等簽訂合作協(xié)議。其中土建工程包括辦公及宿舍樓施工、展廳 辦公 倉儲中心施工工程。 具體實施進度計劃詳見表 61。 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 35 表 61 北京 ***物流商務中心項目實施進度表 進度 項目 項目實施進度（月） 20xx 年 20xx 年 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 辦公及宿舍樓施工 六層辦公樓施工 辦公 倉儲中心施工 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 36 第七章 項目組織 機 構與勞動定員 企業(yè)組織機構 公司機構將設置七個部門，即財務部、人力資源部、公司事務部、工程部、物業(yè)管理部、市場運營一部、市場運營二部。 公司實行董事長領導下的總裁負責制。總裁、副總裁由董事會任免。重大事項須經(jīng)董事會研究決定通過。 公司組織結構圖 董事會 財務部 副總裁 副總裁 審計室 總助 總裁 人力資源部 公司事務部 工程部 物業(yè)管理部 市場運營一部 市場運營二部 北京品納軻物流商務中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 37 人員編制 公司定員 48人。項目建成后，所需要的人員由社會公開招聘。其中管理人員 19人，營銷人員 16 人，技術人員 13 人。 具體人員定崗詳見表 71。 表 71 勞動定員 序號 部 門 名 稱 人數(shù) 1 管理人員 19 2 營銷人員 16