【導(dǎo)讀】工，同時擁有豐厚的資金儲備；對于這樣一個跨行業(yè)進行投資的企業(yè)，土地、物業(yè)的保值、升值。多項目以外的新利潤點與投資機會。以上三點，這也是我們判斷項目可行性的基本準則。項目地塊總面積4200畝，位于原成都野生動物園區(qū)域。中河，與未來的“成都游樂中心”隔河相望；東南向連金堂新城區(qū)，本上均為農(nóng)田等未開發(fā)土地。點分布有其他小水塘，均為引中河水形成。的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點，莫里森湖為低洼區(qū)。用地，將通過其他手段獲取。項目所在的金堂區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn)。乏當?shù)氐氖袌鱿M力支撐。因此必須將項目目標市場放大整個成都、大盤來進行研究。同時作為一個“城市運營”項目，政府的支持也是項目必要的保。參考中國郊區(qū)大盤開發(fā)，類似本案的郊區(qū)大盤，必須進行產(chǎn)業(yè)復(fù)合，這要求在政、企攜手的前提下，企。通過特色吸引物，運用“城市運營”手段，提升區(qū)域競爭力。

　　

【正文】 動。未來無論球場經(jīng)營是否理想，區(qū)域已形成高端市場形象，未來市場風險相應(yīng)減小。 中高檔物業(yè) 中高檔物業(yè)的開 發(fā)由于受高球產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約較小，主要受區(qū)域市場環(huán)境影響。而目前區(qū)域市場處于不太飽和狀態(tài)，故可先行局部開發(fā)。 土地一級運營 土地交易與物業(yè)開發(fā)相比，運營收益相對較小，因此建議不作為常規(guī)開發(fā)手段，僅在必要時使用，如資金鏈條出現(xiàn)緊繃、開發(fā)市場風險過高等。 （三）開發(fā)時序設(shè)計 根據(jù)我們對上述物業(yè)開發(fā)時機的判斷，本案開發(fā)大致可分為“啟動階段 —— 價值培養(yǎng)階段 —— 價值回報階段”這三個階段。 “啟動階段”為本案開發(fā)的全面準備階段，其完成的標志以球場與配套的全面完成為止。本階段的主要目的是為未來休閑物業(yè)的建設(shè)創(chuàng)造前提條 件。 “價值培育階段”主要是本案的市場價值進行培育。根據(jù)休閑產(chǎn)業(yè)拉動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想，只有在休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個相對峰值的階段，推出的房地產(chǎn)物業(yè)才能實現(xiàn)市場價值的最大化。根據(jù)一般經(jīng)驗，高球球場的經(jīng)營一般需要 2 年的培育期（根據(jù)成都現(xiàn)有兩個球場的發(fā)展歷史軌跡，均需要 4 年左右，根據(jù)發(fā)達地區(qū)經(jīng)驗，為 1年以上），因此，這兩年，為高端物業(yè)控制發(fā)展階段，中高端物業(yè)將為主流。 “價值回報階段”為本案房地產(chǎn)全面發(fā)展階段，也是利潤集中回報的階段，其時間節(jié)點為高球球場經(jīng)營 2年后為起始，銷售周期終止為止。 詳細介紹如下： 啟 動階段 階段性目標 獲取土地，通過建設(shè)球場與球場配套，為高端物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造先決條件。 重點步驟 （ 1）獲取土地 （ 2）進行球場與休閑配套（會所、酒店）建設(shè) （ 3）進行部分中高檔物業(yè)建設(shè)，以回籠部分資金 （ 4）啟動部分高檔物業(yè)開發(fā)，培育市場 開發(fā)量 （ 1）獲取土地： 4200畝 （ 2）球場建設(shè)： 1500畝、 27洞 （ 3）會所、酒店建設(shè)： 60000平方米，用地 90 畝 （ 4）中高檔物業(yè)開發(fā)量： 80000平方米，用地 150 畝 （ 5）高檔物業(yè)開發(fā)量： 16000平方米，用地 80 畝 運營時間（開發(fā)及銷售，以 下同） 2021 年 ~2021 年 價值培養(yǎng)階段 階段性目標 通過全面啟動高檔物業(yè)開發(fā)，形成區(qū)域主流產(chǎn)品形象定位，提升項目區(qū)域開發(fā)價值。 重點步驟 （ 1）高球俱樂部正式營業(yè) （ 2）高檔物業(yè)全面啟動，控制發(fā)展 （ 3）同時繼續(xù)進行中高檔物業(yè)開發(fā) 開發(fā)量 （ 1）中高檔物業(yè)開發(fā)量： 160000平方米，用地 300 畝 （ 2）高檔物業(yè)建設(shè)： 40000 平方米，用地 200畝 運營時間 2021 年 ~2021年（以球場投入運行為起始， 2年時間進行市場的培育）。 價值回報階段 階段性目標 在區(qū)域高端市場 形象定位形成后，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)價值得以全面提升，此時將是高端、中高端物業(yè)開發(fā)價值回報利潤最大化階段。 重點步驟 （ 1）高檔物業(yè)全面開發(fā) （ 2）全面帶動中高檔物業(yè)開發(fā) 開發(fā)量 （ 1）中高檔物業(yè)建設(shè)： 平方米，用地 1160 畝 （ 2）高檔物業(yè)開發(fā)量： 110000 平方米，用地 720畝 運營時間 2021 年 —— 2021 年 說明： （ 1）中高檔物業(yè)的容積率按 計算，按平均每年消化 10 萬平方左右計，總共開發(fā)用地 1610畝。 （ 2）高檔物業(yè)的容積率按 ，按平均每年消化 3萬平方左右計 ，總共開用地 1000 畝。 （ 3）為高爾夫配套的會所、酒店容積率按 ，總共用地 90 畝。其中會所 10000 平方米，酒店按 500 個標間計算，總建面 50000 平方米。 （ 4）本預(yù)測僅僅為最保守情況估計，總共運營周期約 10年。 （ 5）如果市場狀況良好，建議在“價值回報階段”增大高檔物業(yè)開發(fā)面積，減少中高檔物業(yè)開發(fā)面積。 四、運營方式設(shè)計 （一）高爾夫球場運營方式 現(xiàn)成都高爾夫市場正處于起步階段，未來的市場前景可觀，但是不排除未來經(jīng)營上可能存在風險性。 運營風險的主要來源 —— 經(jīng)營者的專業(yè)性 根據(jù)我們的深訪 ，高爾夫球場經(jīng)營的收入來源主要是兩方面：一是會籍收入，二是賽會收入，而這兩者的經(jīng)營、管理質(zhì)量對經(jīng)營者的身份要求很高。正是因為高爾夫球場經(jīng)營這種技術(shù)壁壘，全國很多的高爾夫球場正處于虧損狀態(tài)。 在我們以高球產(chǎn)業(yè)帶動物開發(fā)的指導(dǎo)思想下，如果球場經(jīng)營不善，將會對項目產(chǎn)生較大的資金壓力，休閑物業(yè)市場也會受到很大影響。結(jié)合我們項目的狀況，長期用房產(chǎn)收入貼補高爾夫球場的經(jīng)營，是不可持續(xù)的，同時也與發(fā)展商、政府的愿景相背離。 解決之道 —— 量身訂做，引入專業(yè)經(jīng)營商 借鑒“湯臣高爾夫”等案例，我方認為最具可行性的高球經(jīng)營方 式是實現(xiàn)專業(yè)整合，引入一家專業(yè)的經(jīng)營商，借用他們的品牌與成熟管理經(jīng)驗，實現(xiàn)風險公擔，成果共享。 專業(yè)整合的具體方式可多樣化，如球場出租、聯(lián)合經(jīng)營、品牌輸出等。我方面建議，最好能采取量身訂做的方式。 量身訂做：在設(shè)計、建設(shè)之初就進行項目招商，引入香港或大陸的品牌高爾夫俱樂部，根據(jù)他們的需求對球場進行量身訂作。主體企業(yè)可與品牌進行聯(lián)營，或簽訂長期協(xié)定將球場出租給該俱樂部。 （二）土地運營方式 土地運營的目的 進行土地運營的主要目的主要有三點，如下： 確?，F(xiàn)無土地證的 1400 畝土地的低價、按期獲取 確保未來可以隨時進行土地的轉(zhuǎn)讓，并保證足夠贏利空間 為聯(lián)合企業(yè)進行開發(fā)創(chuàng)造操作可能性 土地運營模式選擇 我方認為，在以企業(yè)為主體，政府提供足夠支持前提下，目前在成都市場最具可行性的土地運營方式為“土地一級運營”與“土地證切塊轉(zhuǎn)讓”兩種。 “土地一級運營”是指企業(yè)取代政府，對土地進行拍賣前的“三通一平”整理工作，然后轉(zhuǎn)給政府進行熟地拍賣的模式。此種模式相當成熟，在成都舊城改造等大量采用。 “土地證切塊轉(zhuǎn)讓”是指主體企業(yè)在向政府拿地過程中，將整塊土地切割化零，然后以多個子公司同時分塊拿地。此種方式最大的 好處是，在未來開發(fā)過程中，各個子公司可通過股權(quán)交易，實現(xiàn)與其他企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。 具體操作手段 根據(jù)發(fā)展商參加土地一級運營的思路，我們認為最具可行性的方式是2800 畝一次性買斷， 1400畝土地盡量一次性整體獲取。 在土地運營層面，從投資安全性出發(fā)，根據(jù)我們的市場分析，項目土地是最保價的投資品，但因為上漲速度很快，因此必須和政府協(xié)商，盡量縮短拿地時間。 從項目的可投資性出發(fā)，為保證投資額總量和總投資利潤的要求，項目總體的土地指標總量依然偏小，因此應(yīng)盡早保證 1400畝全部拿完，并盡量創(chuàng)造其他拿地的機遇 。 本案土地運營的大體關(guān)鍵節(jié)點如下： （ 1） 企業(yè)獲取 2800畝土地證，并對剩余 1400畝土地進行土地整理。 （ 2） 在啟動項目之前，需要與政府明確兩個基本點：一是從政策上保證本項目高爾夫開發(fā)權(quán)和別墅開發(fā)權(quán)；二是保證發(fā)展商對 1400畝土地的開發(fā)權(quán)或土地整理運營收益權(quán)。 （ 3） 故開發(fā)商需要與政府簽訂協(xié)議，確立該區(qū)域土地業(yè)主的地位，成為“土地一級運營商”，全面負責該區(qū)域規(guī)劃、土地整理工作，并明確與政府的土地收益分成比例。 （ 4） 所有土地宜分塊辦理國土證，以便于未來如有需要，可由各項目子公司直接轉(zhuǎn)讓項目公司股 權(quán)或聯(lián)合開發(fā)，降低開發(fā)風險。 （三）物業(yè)運營方式 為最大化獲取利潤，我們建議物業(yè)運營以自主開發(fā)為主，聯(lián)合開發(fā)為輔。 根據(jù)開發(fā)時序，聯(lián)合開發(fā)最好在起步階段與開發(fā)后期進行。起步階段的聯(lián)合開發(fā)要目的是為實現(xiàn)市場預(yù)熱、經(jīng)驗積累、人才儲備；在開發(fā)的后期，由于區(qū)域市場成熟后，競爭逐漸激烈，可以考慮引入部分開發(fā)商分散市場風險。 聯(lián)合開發(fā)的基本手段是：將負責開發(fā)特定地塊的子公司股權(quán)，通過轉(zhuǎn)讓或者股權(quán)融資形式，引進企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。 （四）酒店運營方式設(shè)計 酒店物業(yè)投資大，對本案開發(fā)前期的資金壓力比較明顯，建議通過帶規(guī)劃招商 ，引入一家專業(yè)酒店投資商，實現(xiàn)與球場的同步建設(shè)、經(jīng)營。 從成都酒店市場狀況看，高星級酒店市場存在一定缺口，并且郊區(qū)酒店物業(yè)，特別是依托于特色休閑吸引物而建造的高星級酒店，歷來都比較受專業(yè)發(fā)展商歡迎，可參比的案例有溫江魚鳧酒店、龍泉博瑞酒店等。 第六章 投資可行性分析 本案的投資可行性，我們主要從土地運營的投資可行性與物業(yè)開發(fā)的投資可行性進行研究。 一、土地運營的投資可行性分析 （一）研究方法 進行土地投資的目的，是利用土地價值的穩(wěn)定性，保證資金的安全性。因此，我們的投資測算將落足于當期土地市場價格預(yù)測 與未來土地市場價格預(yù)測上。 同時，由于土地運營將作為本案未來規(guī)避風險的運作手段之一，因此必須預(yù)測在不開發(fā)狀況下，直接通過土地運營能否保證投資回報。 據(jù)此，本案的土地投資可行性研究方法如下。 判斷依據(jù) 本案 1500畝的高球球場為必建項目，是提升土地價值的必由之路，但由于其經(jīng)營前景不夠明朗，在保守情況下，我們將其作為土地運營的一個必要投入，把它的建設(shè)成本計入土地投資成本中進行測算。 本案可用于地產(chǎn)開發(fā)的土地面積約為 2700 畝，判斷投資的可行性的標準，即是判斷能否通過這 2700 畝的土地運營，回收 4200 畝的 土地投資成本。 具體步驟 預(yù)測 4200 畝土地的總體投資成本 預(yù)測高球球場建設(shè)成本 將前兩者攤薄到可用于運營的 2700 畝土地上，測算出土地運營的成本價格 預(yù)測未來土地的上漲趨勢 將未來土地價值與土地運營的成本進行比較，從而分析土地投資的可行性。 （二）土地投資成本研究 4200 畝的購入 根據(jù)開發(fā)商提供數(shù)據(jù)為 6 億元，其中含 。 4200 畝的土地整理 為保證土地能進行交易或開發(fā)，必須進行一定的土地整理工作，包括景觀改造、“三通一平”等。 本項目實際房地產(chǎn)開發(fā)用地 2700 畝，地塊基礎(chǔ)良好，土地整理主要為區(qū)域道路配套建設(shè)費用，按 15%的道路配套面積、 300 元 /平方米的建設(shè)單價測算，土地整理成本約 3 萬元 /畝，合計 。 合計 前兩項共計 億元，為本案土地的靜態(tài)投資成本。 （二）高爾夫俱樂部投資運營對土地投資成本的影響 高爾夫俱樂部建設(shè)成本 參考同類球場的建設(shè)標準，高規(guī)格的 27 洞球場的建設(shè)成本約在 5000萬人民幣左右。（根據(jù)對北京、上海高球工程公司的深訪） 高球球場會所的建設(shè)成本：會所總面積在 10000 平方米左右，其中已包括辦公用房、休息室、綜合型 SPA、中西餐廳、更衣室、獨立會議中心、小型劇場等。按每平米綜合成本 8000 元計算，共計成本 8000 萬元。 以上共計 億元左右 高爾夫球場運營成本與收益 由于我們采取的是“球場、房產(chǎn)平衡模式”，在實際經(jīng)營當中主要由專業(yè)俱樂部負責，因此我們保守估計高球球場經(jīng)營成本與收益基本持平，也就是說無須對高球球場未來的經(jīng)營進行貼補。 高爾夫球場對土地投資成本的影響 在將高球球場計入土地投資成本的情況下，本案土地投資總額將達到 億元人民幣（ 億純土地投資 +）。 如將其攤薄到可進行土 地運營的 2700畝上，則為保證收回投資，每畝土地的基礎(chǔ)成本價格將為（ /2700 畝） =30萬 /畝。 （三）土地市場價值預(yù)測 （詳細分析參見附件五） 根據(jù)我們的土地市場分析，結(jié)合對權(quán)威人士的深訪，對本案的土地價值我們形成以下預(yù)測： 本項目土地價格現(xiàn)狀市值預(yù)測： 30 萬元 /畝 2021 年土地現(xiàn)狀價格保守預(yù)測： 40 萬 /畝以上 本項目區(qū)域開發(fā)成熟及配套高爾夫后， 2021年土地價格保守預(yù)測：60 萬 /畝以上 對于本項目 2021 年以后開發(fā)周期內(nèi)土地平均價格，我們可以參考溫江、華陽等成熟郊區(qū)納入成都 市總體規(guī)劃、道路規(guī)劃建設(shè)啟動后的土地價格發(fā)展過程，樂觀預(yù)測： 100萬 /畝以上 （四）土地運營的投資可行性分析 土地運營的可行性分析 我們預(yù)測的可進行開發(fā)的土地投資成本為 30 萬元 /畝?？紤]到資金占用費和其它不可預(yù)見費，結(jié)合對市場的預(yù)測，得出以下結(jié)論： 如土地在 2021 年進入交易市場，土地運營基本可行，但利潤空間不是很高，具有一定風險。 如土地在 2021 年進入交易市場，土地運營基本可行，具有一定收益空間。 如果土地在 2021 年后進入交易市場，在不出現(xiàn)重大負面宏觀調(diào)控的情況下，土地運營完全可行， 具有豐厚贏利空間。 結(jié)論 結(jié)合本案開發(fā)時序的分析，本案土地運營具有財務(wù)上的可行性，能夠保證資金的安全性，并且具有相當?shù)耐顿Y價值。 二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析 （一）分析方法 由于本案運營周期長，區(qū)域房地產(chǎn)市場受諸多因素影響，在運營各個關(guān)鍵節(jié)點上的價格預(yù)期很難預(yù)測，因此我們先采取保守方法，利用整個開發(fā)周期較為保守的平均價格水平測算整個項目房地產(chǎn)開發(fā)的投資收益水平，判斷其可行性。 由于目前不確定因素較多，本案采取的是按年劃分的較為粗略的現(xiàn)金流測算，判斷項目的可行性。 （二）物業(yè)平均價格預(yù)測 判斷物業(yè) 平均價格的依據(jù) 根據(jù)調(diào)研，金堂現(xiàn)有市場價格：中檔物業(yè)均價 2021元 /平方米，中高檔物業(yè) 3000 元 /平方米左右。