【導(dǎo)讀】工，同時(shí)擁有豐厚的資金儲(chǔ)備；對(duì)于這樣一個(gè)跨行業(yè)進(jìn)行投資的企業(yè)，土地、物業(yè)的保值、升值。多項(xiàng)目以外的新利潤(rùn)點(diǎn)與投資機(jī)會(huì)。以上三點(diǎn)，這也是我們判斷項(xiàng)目可行性的基本準(zhǔn)則。項(xiàng)目地塊總面積4200畝，位于原成都野生動(dòng)物園區(qū)域。中河，與未來的“成都游樂中心”隔河相望；東南向連金堂新城區(qū)，本上均為農(nóng)田等未開發(fā)土地。點(diǎn)分布有其他小水塘，均為引中河水形成。的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點(diǎn)，莫里森湖為低洼區(qū)。用地，將通過其他手段獲取。項(xiàng)目所在的金堂區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn)。乏當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)消費(fèi)力支撐。因此必須將項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)放大整個(gè)成都、大盤來進(jìn)行研究。同時(shí)作為一個(gè)“城市運(yùn)營(yíng)”項(xiàng)目，政府的支持也是項(xiàng)目必要的保。參考中國(guó)郊區(qū)大盤開發(fā)，類似本案的郊區(qū)大盤，必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)復(fù)合，這要求在政、企攜手的前提下，企。通過特色吸引物，運(yùn)用“城市運(yùn)營(yíng)”手段，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。

　　

【正文】 動(dòng)。未來無論球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是否理想，區(qū)域已形成高端市場(chǎng)形象，未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)減小。 中高檔物業(yè) 中高檔物業(yè)的開 發(fā)由于受高球產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約較小，主要受區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境影響。而目前區(qū)域市場(chǎng)處于不太飽和狀態(tài)，故可先行局部開發(fā)。 土地一級(jí)運(yùn)營(yíng) 土地交易與物業(yè)開發(fā)相比，運(yùn)營(yíng)收益相對(duì)較小，因此建議不作為常規(guī)開發(fā)手段，僅在必要時(shí)使用，如資金鏈條出現(xiàn)緊繃、開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過高等。 （三）開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì) 根據(jù)我們對(duì)上述物業(yè)開發(fā)時(shí)機(jī)的判斷，本案開發(fā)大致可分為“啟動(dòng)階段 —— 價(jià)值培養(yǎng)階段 —— 價(jià)值回報(bào)階段”這三個(gè)階段。 “啟動(dòng)階段”為本案開發(fā)的全面準(zhǔn)備階段，其完成的標(biāo)志以球場(chǎng)與配套的全面完成為止。本階段的主要目的是為未來休閑物業(yè)的建設(shè)創(chuàng)造前提條 件。 “價(jià)值培育階段”主要是本案的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行培育。根據(jù)休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想，只有在休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個(gè)相對(duì)峰值的階段，推出的房地產(chǎn)物業(yè)才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的最大化。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，高球球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)一般需要 2 年的培育期（根據(jù)成都現(xiàn)有兩個(gè)球場(chǎng)的發(fā)展歷史軌跡，均需要 4 年左右，根據(jù)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，為 1年以上），因此，這兩年，為高端物業(yè)控制發(fā)展階段，中高端物業(yè)將為主流。 “價(jià)值回報(bào)階段”為本案房地產(chǎn)全面發(fā)展階段，也是利潤(rùn)集中回報(bào)的階段，其時(shí)間節(jié)點(diǎn)為高球球場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 2年后為起始，銷售周期終止為止。 詳細(xì)介紹如下： 啟 動(dòng)階段 階段性目標(biāo) 獲取土地，通過建設(shè)球場(chǎng)與球場(chǎng)配套，為高端物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造先決條件。 重點(diǎn)步驟 （ 1）獲取土地 （ 2）進(jìn)行球場(chǎng)與休閑配套（會(huì)所、酒店）建設(shè) （ 3）進(jìn)行部分中高檔物業(yè)建設(shè)，以回籠部分資金 （ 4）啟動(dòng)部分高檔物業(yè)開發(fā)，培育市場(chǎng) 開發(fā)量 （ 1）獲取土地： 4200畝 （ 2）球場(chǎng)建設(shè)： 1500畝、 27洞 （ 3）會(huì)所、酒店建設(shè)： 60000平方米，用地 90 畝 （ 4）中高檔物業(yè)開發(fā)量： 80000平方米，用地 150 畝 （ 5）高檔物業(yè)開發(fā)量： 16000平方米，用地 80 畝 運(yùn)營(yíng)時(shí)間（開發(fā)及銷售，以 下同） 2021 年 ~2021 年 價(jià)值培養(yǎng)階段 階段性目標(biāo) 通過全面啟動(dòng)高檔物業(yè)開發(fā)，形成區(qū)域主流產(chǎn)品形象定位，提升項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)價(jià)值。 重點(diǎn)步驟 （ 1）高球俱樂部正式營(yíng)業(yè) （ 2）高檔物業(yè)全面啟動(dòng)，控制發(fā)展 （ 3）同時(shí)繼續(xù)進(jìn)行中高檔物業(yè)開發(fā) 開發(fā)量 （ 1）中高檔物業(yè)開發(fā)量： 160000平方米，用地 300 畝 （ 2）高檔物業(yè)建設(shè)： 40000 平方米，用地 200畝 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 2021 年 ~2021年（以球場(chǎng)投入運(yùn)行為起始， 2年時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)的培育）。 價(jià)值回報(bào)階段 階段性目標(biāo) 在區(qū)域高端市場(chǎng) 形象定位形成后，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值得以全面提升，此時(shí)將是高端、中高端物業(yè)開發(fā)價(jià)值回報(bào)利潤(rùn)最大化階段。 重點(diǎn)步驟 （ 1）高檔物業(yè)全面開發(fā) （ 2）全面帶動(dòng)中高檔物業(yè)開發(fā) 開發(fā)量 （ 1）中高檔物業(yè)建設(shè)： 平方米，用地 1160 畝 （ 2）高檔物業(yè)開發(fā)量： 110000 平方米，用地 720畝 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 2021 年 —— 2021 年 說明： （ 1）中高檔物業(yè)的容積率按 計(jì)算，按平均每年消化 10 萬平方左右計(jì)，總共開發(fā)用地 1610畝。 （ 2）高檔物業(yè)的容積率按 ，按平均每年消化 3萬平方左右計(jì) ，總共開用地 1000 畝。 （ 3）為高爾夫配套的會(huì)所、酒店容積率按 ，總共用地 90 畝。其中會(huì)所 10000 平方米，酒店按 500 個(gè)標(biāo)間計(jì)算，總建面 50000 平方米。 （ 4）本預(yù)測(cè)僅僅為最保守情況估計(jì)，總共運(yùn)營(yíng)周期約 10年。 （ 5）如果市場(chǎng)狀況良好，建議在“價(jià)值回報(bào)階段”增大高檔物業(yè)開發(fā)面積，減少中高檔物業(yè)開發(fā)面積。 四、運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì) （一）高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方式 現(xiàn)成都高爾夫市場(chǎng)正處于起步階段，未來的市場(chǎng)前景可觀，但是不排除未來經(jīng)營(yíng)上可能存在風(fēng)險(xiǎn)性。 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源 —— 經(jīng)營(yíng)者的專業(yè)性 根據(jù)我們的深訪 ，高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的收入來源主要是兩方面：一是會(huì)籍收入，二是賽會(huì)收入，而這兩者的經(jīng)營(yíng)、管理質(zhì)量對(duì)經(jīng)營(yíng)者的身份要求很高。正是因?yàn)楦郀柗蚯驁?chǎng)經(jīng)營(yíng)這種技術(shù)壁壘，全國(guó)很多的高爾夫球場(chǎng)正處于虧損狀態(tài)。 在我們以高球產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)物開發(fā)的指導(dǎo)思想下，如果球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的資金壓力，休閑物業(yè)市場(chǎng)也會(huì)受到很大影響。結(jié)合我們項(xiàng)目的狀況，長(zhǎng)期用房產(chǎn)收入貼補(bǔ)高爾夫球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，是不可持續(xù)的，同時(shí)也與發(fā)展商、政府的愿景相背離。 解決之道 —— 量身訂做，引入專業(yè)經(jīng)營(yíng)商 借鑒“湯臣高爾夫”等案例，我方認(rèn)為最具可行性的高球經(jīng)營(yíng)方 式是實(shí)現(xiàn)專業(yè)整合，引入一家專業(yè)的經(jīng)營(yíng)商，借用他們的品牌與成熟管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)，成果共享。 專業(yè)整合的具體方式可多樣化，如球場(chǎng)出租、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、品牌輸出等。我方面建議，最好能采取量身訂做的方式。 量身訂做：在設(shè)計(jì)、建設(shè)之初就進(jìn)行項(xiàng)目招商，引入香港或大陸的品牌高爾夫俱樂部，根據(jù)他們的需求對(duì)球場(chǎng)進(jìn)行量身訂作。主體企業(yè)可與品牌進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，或簽訂長(zhǎng)期協(xié)定將球場(chǎng)出租給該俱樂部。 （二）土地運(yùn)營(yíng)方式 土地運(yùn)營(yíng)的目的 進(jìn)行土地運(yùn)營(yíng)的主要目的主要有三點(diǎn)，如下： 確?，F(xiàn)無土地證的 1400 畝土地的低價(jià)、按期獲取 確保未來可以隨時(shí)進(jìn)行土地的轉(zhuǎn)讓，并保證足夠贏利空間 為聯(lián)合企業(yè)進(jìn)行開發(fā)創(chuàng)造操作可能性 土地運(yùn)營(yíng)模式選擇 我方認(rèn)為，在以企業(yè)為主體，政府提供足夠支持前提下，目前在成都市場(chǎng)最具可行性的土地運(yùn)營(yíng)方式為“土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)”與“土地證切塊轉(zhuǎn)讓”兩種。 “土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)”是指企業(yè)取代政府，對(duì)土地進(jìn)行拍賣前的“三通一平”整理工作，然后轉(zhuǎn)給政府進(jìn)行熟地拍賣的模式。此種模式相當(dāng)成熟，在成都舊城改造等大量采用。 “土地證切塊轉(zhuǎn)讓”是指主體企業(yè)在向政府拿地過程中，將整塊土地切割化零，然后以多個(gè)子公司同時(shí)分塊拿地。此種方式最大的 好處是，在未來開發(fā)過程中，各個(gè)子公司可通過股權(quán)交易，實(shí)現(xiàn)與其他企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。 具體操作手段 根據(jù)發(fā)展商參加土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)的思路，我們認(rèn)為最具可行性的方式是2800 畝一次性買斷， 1400畝土地盡量一次性整體獲取。 在土地運(yùn)營(yíng)層面，從投資安全性出發(fā)，根據(jù)我們的市場(chǎng)分析，項(xiàng)目土地是最保價(jià)的投資品，但因?yàn)樯蠞q速度很快，因此必須和政府協(xié)商，盡量縮短拿地時(shí)間。 從項(xiàng)目的可投資性出發(fā)，為保證投資額總量和總投資利潤(rùn)的要求，項(xiàng)目總體的土地指標(biāo)總量依然偏小，因此應(yīng)盡早保證 1400畝全部拿完，并盡量創(chuàng)造其他拿地的機(jī)遇 。 本案土地運(yùn)營(yíng)的大體關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如下： （ 1） 企業(yè)獲取 2800畝土地證，并對(duì)剩余 1400畝土地進(jìn)行土地整理。 （ 2） 在啟動(dòng)項(xiàng)目之前，需要與政府明確兩個(gè)基本點(diǎn)：一是從政策上保證本項(xiàng)目高爾夫開發(fā)權(quán)和別墅開發(fā)權(quán)；二是保證發(fā)展商對(duì) 1400畝土地的開發(fā)權(quán)或土地整理運(yùn)營(yíng)收益權(quán)。 （ 3） 故開發(fā)商需要與政府簽訂協(xié)議，確立該區(qū)域土地業(yè)主的地位，成為“土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)商”，全面負(fù)責(zé)該區(qū)域規(guī)劃、土地整理工作，并明確與政府的土地收益分成比例。 （ 4） 所有土地宜分塊辦理國(guó)土證，以便于未來如有需要，可由各項(xiàng)目子公司直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股 權(quán)或聯(lián)合開發(fā)，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 （三）物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式 為最大化獲取利潤(rùn)，我們建議物業(yè)運(yùn)營(yíng)以自主開發(fā)為主，聯(lián)合開發(fā)為輔。 根據(jù)開發(fā)時(shí)序，聯(lián)合開發(fā)最好在起步階段與開發(fā)后期進(jìn)行。起步階段的聯(lián)合開發(fā)要目的是為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)熱、經(jīng)驗(yàn)積累、人才儲(chǔ)備；在開發(fā)的后期，由于區(qū)域市場(chǎng)成熟后，競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，可以考慮引入部分開發(fā)商分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 聯(lián)合開發(fā)的基本手段是：將負(fù)責(zé)開發(fā)特定地塊的子公司股權(quán)，通過轉(zhuǎn)讓或者股權(quán)融資形式，引進(jìn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。 （四）酒店運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì) 酒店物業(yè)投資大，對(duì)本案開發(fā)前期的資金壓力比較明顯，建議通過帶規(guī)劃招商 ，引入一家專業(yè)酒店投資商，實(shí)現(xiàn)與球場(chǎng)的同步建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。 從成都酒店市場(chǎng)狀況看，高星級(jí)酒店市場(chǎng)存在一定缺口，并且郊區(qū)酒店物業(yè)，特別是依托于特色休閑吸引物而建造的高星級(jí)酒店，歷來都比較受專業(yè)發(fā)展商歡迎，可參比的案例有溫江魚鳧酒店、龍泉博瑞酒店等。 第六章 投資可行性分析 本案的投資可行性，我們主要從土地運(yùn)營(yíng)的投資可行性與物業(yè)開發(fā)的投資可行性進(jìn)行研究。 一、土地運(yùn)營(yíng)的投資可行性分析 （一）研究方法 進(jìn)行土地投資的目的，是利用土地價(jià)值的穩(wěn)定性，保證資金的安全性。因此，我們的投資測(cè)算將落足于當(dāng)期土地市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 與未來土地市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)上。 同時(shí)，由于土地運(yùn)營(yíng)將作為本案未來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作手段之一，因此必須預(yù)測(cè)在不開發(fā)狀況下，直接通過土地運(yùn)營(yíng)能否保證投資回報(bào)。 據(jù)此，本案的土地投資可行性研究方法如下。 判斷依據(jù) 本案 1500畝的高球球場(chǎng)為必建項(xiàng)目，是提升土地價(jià)值的必由之路，但由于其經(jīng)營(yíng)前景不夠明朗，在保守情況下，我們將其作為土地運(yùn)營(yíng)的一個(gè)必要投入，把它的建設(shè)成本計(jì)入土地投資成本中進(jìn)行測(cè)算。 本案可用于地產(chǎn)開發(fā)的土地面積約為 2700 畝，判斷投資的可行性的標(biāo)準(zhǔn)，即是判斷能否通過這 2700 畝的土地運(yùn)營(yíng)，回收 4200 畝的 土地投資成本。 具體步驟 預(yù)測(cè) 4200 畝土地的總體投資成本 預(yù)測(cè)高球球場(chǎng)建設(shè)成本 將前兩者攤薄到可用于運(yùn)營(yíng)的 2700 畝土地上，測(cè)算出土地運(yùn)營(yíng)的成本價(jià)格 預(yù)測(cè)未來土地的上漲趨勢(shì) 將未來土地價(jià)值與土地運(yùn)營(yíng)的成本進(jìn)行比較，從而分析土地投資的可行性。 （二）土地投資成本研究 4200 畝的購(gòu)入 根據(jù)開發(fā)商提供數(shù)據(jù)為 6 億元，其中含 。 4200 畝的土地整理 為保證土地能進(jìn)行交易或開發(fā)，必須進(jìn)行一定的土地整理工作，包括景觀改造、“三通一平”等。 本項(xiàng)目實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)用地 2700 畝，地塊基礎(chǔ)良好，土地整理主要為區(qū)域道路配套建設(shè)費(fèi)用，按 15%的道路配套面積、 300 元 /平方米的建設(shè)單價(jià)測(cè)算，土地整理成本約 3 萬元 /畝，合計(jì) 。 合計(jì) 前兩項(xiàng)共計(jì) 億元，為本案土地的靜態(tài)投資成本。 （二）高爾夫俱樂部投資運(yùn)營(yíng)對(duì)土地投資成本的影響 高爾夫俱樂部建設(shè)成本 參考同類球場(chǎng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，高規(guī)格的 27 洞球場(chǎng)的建設(shè)成本約在 5000萬人民幣左右。（根據(jù)對(duì)北京、上海高球工程公司的深訪） 高球球場(chǎng)會(huì)所的建設(shè)成本：會(huì)所總面積在 10000 平方米左右，其中已包括辦公用房、休息室、綜合型 SPA、中西餐廳、更衣室、獨(dú)立會(huì)議中心、小型劇場(chǎng)等。按每平米綜合成本 8000 元計(jì)算，共計(jì)成本 8000 萬元。 以上共計(jì) 億元左右 高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本與收益 由于我們采取的是“球場(chǎng)、房產(chǎn)平衡模式”，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)當(dāng)中主要由專業(yè)俱樂部負(fù)責(zé)，因此我們保守估計(jì)高球球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成本與收益基本持平，也就是說無須對(duì)高球球場(chǎng)未來的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行貼補(bǔ)。 高爾夫球場(chǎng)對(duì)土地投資成本的影響 在將高球球場(chǎng)計(jì)入土地投資成本的情況下，本案土地投資總額將達(dá)到 億元人民幣（ 億純土地投資 +）。 如將其攤薄到可進(jìn)行土 地運(yùn)營(yíng)的 2700畝上，則為保證收回投資，每畝土地的基礎(chǔ)成本價(jià)格將為（ /2700 畝） =30萬 /畝。 （三）土地市場(chǎng)價(jià)值預(yù)測(cè) （詳細(xì)分析參見附件五） 根據(jù)我們的土地市場(chǎng)分析，結(jié)合對(duì)權(quán)威人士的深訪，對(duì)本案的土地價(jià)值我們形成以下預(yù)測(cè)： 本項(xiàng)目土地價(jià)格現(xiàn)狀市值預(yù)測(cè)： 30 萬元 /畝 2021 年土地現(xiàn)狀價(jià)格保守預(yù)測(cè)： 40 萬 /畝以上 本項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)成熟及配套高爾夫后， 2021年土地價(jià)格保守預(yù)測(cè)：60 萬 /畝以上 對(duì)于本項(xiàng)目 2021 年以后開發(fā)周期內(nèi)土地平均價(jià)格，我們可以參考溫江、華陽等成熟郊區(qū)納入成都 市總體規(guī)劃、道路規(guī)劃建設(shè)啟動(dòng)后的土地價(jià)格發(fā)展過程，樂觀預(yù)測(cè)： 100萬 /畝以上 （四）土地運(yùn)營(yíng)的投資可行性分析 土地運(yùn)營(yíng)的可行性分析 我們預(yù)測(cè)的可進(jìn)行開發(fā)的土地投資成本為 30 萬元 /畝?？紤]到資金占用費(fèi)和其它不可預(yù)見費(fèi)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，得出以下結(jié)論： 如土地在 2021 年進(jìn)入交易市場(chǎng)，土地運(yùn)營(yíng)基本可行，但利潤(rùn)空間不是很高，具有一定風(fēng)險(xiǎn)。 如土地在 2021 年進(jìn)入交易市場(chǎng)，土地運(yùn)營(yíng)基本可行，具有一定收益空間。 如果土地在 2021 年后進(jìn)入交易市場(chǎng)，在不出現(xiàn)重大負(fù)面宏觀調(diào)控的情況下，土地運(yùn)營(yíng)完全可行， 具有豐厚贏利空間。 結(jié)論 結(jié)合本案開發(fā)時(shí)序的分析，本案土地運(yùn)營(yíng)具有財(cái)務(wù)上的可行性，能夠保證資金的安全性，并且具有相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值。 二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析 （一）分析方法 由于本案運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)受諸多因素影響，在運(yùn)營(yíng)各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上的價(jià)格預(yù)期很難預(yù)測(cè)，因此我們先采取保守方法，利用整個(gè)開發(fā)周期較為保守的平均價(jià)格水平測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)的投資收益水平，判斷其可行性。 由于目前不確定因素較多，本案采取的是按年劃分的較為粗略的現(xiàn)金流測(cè)算，判斷項(xiàng)目的可行性。 （二）物業(yè)平均價(jià)格預(yù)測(cè) 判斷物業(yè) 平均價(jià)格的依據(jù) 根據(jù)調(diào)研，金堂現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格：中檔物業(yè)均價(jià) 2021元 /平方米，中高檔物業(yè) 3000 元 /平方米左右。