【正文】 目 錄 前 言 項目發(fā)展的目標體系 8 一、本項目研究背景 8 （一）企業(yè)背景 8 （二）項目自身條件 8 （三）項目發(fā)展環(huán)境 9 三、項目的特殊性認識 9 四、本項目發(fā)展的前提條件分析 9 五、本項目發(fā)展的目標體系 10 第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 11 一、大成都城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義 11 二、大成都總體規(guī)劃對區(qū)域發(fā)展的影響 12 三、金堂規(guī)劃與定位導致其在大成都中競爭地位改變 12 四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 14 五、金堂差異化競爭發(fā)展戰(zhàn)略 15 第二章 項目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方 向 16 一、特色吸引物的選擇 16 （一）本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎 16 （二）各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢 17 （三）人造特色吸引物的確定 18 二、高爾夫球場發(fā)展建議 19 （一）中國高爾夫發(fā)展概況 19 （二）成都高爾夫發(fā)展概況 20 （三）本案高球球場發(fā)展建議 21 第三章 項目發(fā)展模式 22 一、案例考察 22 （一）案例簡介 22 （二）共性研究 22 （三）差異點分析 23 二、項目總體發(fā)展思路 24 （一）項目總體開發(fā)思路 24 （二）項目開發(fā)應注意的幾個要點 24 三、高爾夫休閑物業(yè)定 位 24 （一）休閑物業(yè)總體定位 24 （二）休閑物業(yè)組合 25 （三）市場鎖定 26 （四）目標客戶群鎖定 26 第四章 市場可行性分析 27 一、本案所面臨的市場格局及競爭格局 27 （一）成都郊區(qū)物業(yè)市場板塊分布 27 （二）發(fā)展模式下的競爭格局判斷 28 二、高端物業(yè)市場競爭分析 28 （一）顯性競爭板塊分析 28 （二）潛在競爭分析 30 （三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點 31 三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析 31 （一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析 31 （二）與第一圈層阻隔性市場 的中高檔物業(yè)競爭分析 32 （三）中高端物業(yè)市場機會判斷 34 四、大成都城市化進程帶給金堂的區(qū)域發(fā)展機會 35 五、市場可行性總結 36 第五章 運營可行性分析 37 一、項目運營的總體構想 37 （一）項目運營必須遵循的原則 37 （二）本案運營的總體設想 37 二、運營機制設計 38 （一）運營主體選擇 38 （二）與政府的關系協(xié)調(diào) 39 （三）與其他企業(yè)的協(xié)作 40 三、開發(fā)時序設計 42 （一）設計的指導思想 42 （二）各產(chǎn)品的開發(fā)時機判斷 42 （三）開發(fā)時序設計 43 四、運營方式設計 45 （一）高爾夫球場運營方式 45 （二）土地運營方式 46 （三）物業(yè)運營方式 47 （四）酒店運營方式設計 48 第六章 投資可行性分析 49 一、土地運營的投資可行性分析 49 （一）研究方法 49 （二）土地投資成本研究 50 （二）高爾夫俱樂部投資運營對土地投資成本的影響 50 （三）土地市場價值預測 51 （四）土地運營的投資可行性分析 51 二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析 52 （一）分析方法 52 （二）物業(yè)平均價格預測 52 （三）投資分析與收益測算 53 三、不同運營方式下項目投資評價 60 （一）土地一級運營 60 （二）主體企業(yè)進行全部物業(yè)開發(fā) 60 （三）主體企業(yè)進行部分物業(yè)開發(fā) 61 （四）總體評價 61 四、項目風險分析 62 （一）政策風險 62 （二）市場競爭風險 63 （三）經(jīng)營性風險 64 （四）結論 65 附件： 附件一：金堂政府部門深訪紀錄 附件二、成都高爾夫發(fā)展概況 附件三、金堂市場環(huán)境報告 附件四、典型高爾夫個案分析 附件五、土地價值研究 附件六：重點郊區(qū)別墅板塊發(fā)展比較研究 前 言 項目發(fā)展的目標體系 一、本項目研究背景 （一）企業(yè)背景 華寶集團是一家多 元化大型國際性集團公司，在中國大陸的主業(yè)是化工，同時擁有豐厚的資金儲備；對于這樣一個跨行業(yè)進行投資的企業(yè)，對投資地產(chǎn)項目的基本要求在于： 資金安全性：項目的開發(fā)，必須保證資金投入的安全性，必須實現(xiàn)土地、物業(yè)的保值、升值。 項目可投資性：未來項目開發(fā)的投資強度，必須滿足企業(yè)對存量資金的消化需求。 發(fā)展可持續(xù)性：通過項目的開發(fā)運行，能聯(lián)動、集聚、整合多層次的政府、業(yè)界、土地資源，從而構建企業(yè)全新發(fā)展平臺，自主衍生許多項目以外的新利潤點與投資機會。 以上三點，這也是我們判斷項目可行性的基本準則。 （ 二）項目自身條件 項目地塊總面積 4200畝，位于原成都野生動物園區(qū)域。該區(qū)域東北臨中河，與未來的“成都游樂中心”隔河相望；東南向連金堂新城區(qū)，毗鄰客運中心、三星級酒店；東面為青白江地界；現(xiàn)區(qū)域四周土地基本上均為農(nóng)田等未開發(fā)土地。 根據(jù)我方對地塊的實地勘察，結合對國土部門、規(guī)劃部門、當?shù)亻_發(fā)商等的深訪，我們對土地有以下基本認識： 地塊資源稟賦優(yōu)越 較為突出的資源為四大類： a) 水資源 —— 該區(qū)域毗鄰中河，地塊內(nèi)有一大湖（莫里森湖），并散點分布有其他小水塘，均為引中河水形成。 b) 物種資源 —— 項目天然的 物業(yè)價值賣點；地塊區(qū)域原為成都野生動物園，共有各類動物 3 萬余只，構成了野趣橫生、生機盎然的奇妙生態(tài)空間。 c) 植被資源 —— 地塊區(qū)域植被茂密，植物品種繁多，并已人工形成了草場、林區(qū)等。 d) 地貌資源 —— 區(qū)域內(nèi)地勢變化富有動態(tài)，為淺丘地形，以毗鄰中和的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點，莫里森湖為低洼區(qū)。 土地證將分期獲得 2800 畝土地擁有土地證，可一次性直接獲?。?1400畝土地為預留發(fā)展用地，將通過其他手段獲取。 （三）項目發(fā)展環(huán)境 項目所在的金堂區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn)?，F(xiàn)階段，金堂 在規(guī)劃、政策上擁有多項利好，未來地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢突出。 三、項目的特殊性認識 本案是西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤 與常規(guī)地產(chǎn)項目不同，本案遠離市區(qū)、體量巨大，單純的住區(qū)開發(fā)缺乏當?shù)氐氖袌鱿M力支撐。因此必須將項目目標市場放大整個成都、四川、中國西南進行考量，作為一個中國西部中心城市的郊區(qū)綜合性大盤來進行研究。 政、企關系決定本案開發(fā)的可行性 一方面，政府擁有原野生動物園一定股權，同時在土地運營環(huán)節(jié)還需要政府的協(xié)助。企業(yè)為保證土地低價獲取，必須考慮與政府的關系協(xié)調(diào)。同時作為一個“城市運營”項目，政 府的支持也是項目必要的保障。 四、本項目發(fā)展的前提條件分析 必須建立一個特色吸引物 參考中國郊區(qū)大盤開發(fā)，類似本案的郊區(qū)大盤，必須進行產(chǎn)業(yè)復合，引入與人居生活體系關聯(lián)度、融合度高的特色吸引物作為核心賣點。 必須立足“城市運營”進行發(fā)展 本案是區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭項目，必須以項目帶動區(qū)域發(fā)展，通過區(qū)域發(fā)展營造項目發(fā)展的機遇。這要求在政、企攜手的前提下，企業(yè)的投資、開發(fā)行為必須站在區(qū)域發(fā)展、城市運營的角度進行思考。 五、本項目發(fā)展的目標體系 通過特色吸引物，運用“城市運營”手段，提升區(qū)域競爭力 。 通過土地投資，保證資金安全性。 通過開發(fā)投資，實現(xiàn)項目可投資性。 通過聯(lián)動政府，搭建起雙方互動、合作的平臺，共同實現(xiàn)投資可持續(xù)性。 以上四點，是我們可行性研究的主要內(nèi)容，也是我們項目發(fā)展必須符合的剛性要求。 第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 一、大成都城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義 成都憑借自身的地理優(yōu)勢獲得了突飛猛進的發(fā)展，已成為中國城市發(fā)展的第四極。 作為國家級區(qū)域中心城市，成都憑借其先天的自然資源優(yōu)勢和人文稟賦，成為“中國休閑之都” —— 它所面對的休閑市場將是全國乃至全球！ 二、大成都總體規(guī)劃對區(qū)域發(fā)展的影響 華陽組團：小康居住新城 溫江（柳城）組團：花園居住新城 龍泉組團：山地型休閑旅游區(qū) 新都 — 青白江組團：大型制造業(yè)基地 雙流（東升）組團：新型工業(yè)基地 郫縣（郫筒）組團：高新技術產(chǎn)業(yè)中心 在大成都總體規(guī)劃影響下，溫江、華陽、龍泉等區(qū)域房地產(chǎn)市場得以較快發(fā)展，特別是人南延線和光華大道的建設，促使溫江、華陽市場發(fā)生了革命性突破；而青白江等地房地產(chǎn)市場發(fā)展顯得較為滯后，這對本項目來說即是一個市場機遇，又是一個開拓全新市場的挑戰(zhàn)。 三、金堂規(guī)劃與定位導 致其在大成都中競爭地位改變 金堂政府力圖把金堂打造為“西部花園水城，成都游樂中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居金堂”的優(yōu)美休閑人居環(huán)境；區(qū)域定位以“居住、會務、休閑、旅游”為主，區(qū)域性質(zhì)將發(fā)生了質(zhì)的改變。 同時，金堂圍繞打造“成都市東北部次中心”，全方位推進對外開放；正建設成為無污染的中國西部紡織城。 2021 年底，成金路開通，金堂與成都的距離為 31 公里，半徑屬于 30— 50 公里的地域，與成都的距離在 30 分鐘車程內(nèi)，成金快速通道的建成使金堂完全進入 30 分鐘的大成都 第一圈層。 為此，成金線將成為改變金堂與成都之間關系的緊密紐帶，將金堂帶入成都第一圈層。金堂區(qū)位條件的變化，將使其兼具第一圈層和第二圈層優(yōu)勢特點： 第一圈層與第二圈層綜合比較分析： 第一圈層 第二圈層 土地儲備狀況 土地儲備豐富 土地儲備相當豐富 土地成本 較高 很低 交通狀況 相對完善 交通逐步完善，城市一體化進程加快 居住環(huán)境狀況 配套較成熟 .居住質(zhì)量較好 自然環(huán)境較好 ,居住環(huán)境逐步改善，條件配套逐步完善 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品多樣化 ,可選擇度大 產(chǎn)品多樣化不夠 價格接受度 相對較高 相對較低 競爭 相當 激烈 相對較弱 投資環(huán)境 較成熟 正在完善 金堂區(qū)域未來優(yōu)勢特點： 具有規(guī)模開發(fā)條件 土地成本低 交通便捷 生態(tài)環(huán)境優(yōu) 價格接受度逐漸提升 金堂區(qū)域未來也面臨著同時來自第一圈層和第二圈層更為嚴峻的競爭。下面本案將進一步比較金堂與其它典型區(qū)域發(fā)展條件，初步判斷其競爭地位。 四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 區(qū)域 交通條件 房價水平 自然環(huán)境 生活配套 青城山 成灌高速、老成灌路； 106 國道的貫通以及川西旅游黃金通道的修建使區(qū)域交通四通八達； 車程高速 40 分鐘，老成灌路 1 小時；但均需 交納過路費； 目前中高端平均房價為 4000元 /㎡ 自然景觀資源突出，避暑勝地； 世界自然文化遺產(chǎn)，具有突出的人文、文化資源； 氣候宜人，空氣質(zhì)量高； 生活配套匱乏 華陽 有人民南路南延線，成仁路等； 華陽新客運中心及府河成都港； 距離成都車程 10 分鐘； 目前中高端平均房價為 4000元 /㎡ 位居城南，“富”氣順延，人氣較足； 緊靠東山、牧馬山，毗鄰府河、副中心、高新區(qū)，具備一定的自然資源。 生活配套不足 龍泉 擁有五縱三橫的快速交通網(wǎng)絡：“五縱”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龍路；“四橫”則指 三環(huán)路、外環(huán)高速路、龍泉環(huán)城路、石勝路； 擁有成都最大客運站十陵客運站； 距成都的車程 2030 分鐘； 目前中端平均房價為 2200 元 /㎡ 有成都最近的山脈，地形起伏較大，在成都較為少見，但是水資源相對匱乏； 具有一定的資源，成都市區(qū)最大的規(guī)劃風景區(qū) — 十陵歷史文化風景區(qū)位于龍泉； 著名的花果之鄉(xiāng)，休閑勝地。 生活配套一般 溫江 成溫邛高速，光華大道，交通網(wǎng)絡發(fā)達； 進城的時間在 10分鐘以內(nèi)； 目前中高端平均房價為 3200元 /㎡ 處于成都上風上水之地，水資源相比其他郊區(qū)中豐富； “貴”氣較盛，區(qū)域認知度高。 空 氣質(zhì)量高，有眾多的森林苗圃。 花博會永久性展館的建設與展示，將對區(qū)域環(huán)境有較大程度的提升。 生活配套正處于逐步完善中，借花博會的東風建設大量的基礎配套 牧馬山 成雅高速、成都 —— 雙流 —— 新津大件路，交通網(wǎng)絡發(fā)達，但交通狀況一般； 平均房價集中在 4000 元 /㎡以上 區(qū)域內(nèi)高爾夫球場為目前成都市內(nèi)最好的高爾夫球場，吸引大量的商務客戶； 區(qū)域內(nèi)起伏的山地地形，適合修建私密性較強；景觀位置較好的高端物業(yè)； 森林公園的建設將將區(qū)域打造成旅游勝地； 生活配套不完善，幾乎無其他方面的配套 金堂 成綿高速， 2021 年底成金 路通車后，進成都時間不到半小時 目前中端均價 2021 元 /㎡ 被譽為“千里沱江第一城”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內(nèi)相匯環(huán)繞，構成金堂縣“一江三河八岸”的水系環(huán)境，有中國獨具的水城特色。 本項目緊鄰中河，植被覆蓋較高，內(nèi)有多處大小水塘，地形地貌非常適宜打造高爾夫別墅物業(yè)。 生活配套一般 從上述幾個典型區(qū)域比較來看，金堂憑借目前的現(xiàn)狀暫時不具備明顯區(qū)域休閑房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢。 五、金堂差異化競爭發(fā)展戰(zhàn)略 作為未來成都半小時圈層的成員之一，金堂暫不具備明顯競爭優(yōu)勢，如果在現(xiàn)狀條件下將其與其它幾個區(qū)域定位 雷同，