【文章內容簡介】 場、房產(chǎn)平衡模式” 物業(yè)基本組合 —— 球場 +俱樂部會所 +高星級酒店 +別墅 +高爾夫公寓 功能設計 —— “生活、休閑、商務”三位一體 三、高爾夫休閑物業(yè)定位 （一）休閑物業(yè)總體定位 根據(jù)通過休閑產(chǎn)業(yè)拉動地產(chǎn)發(fā)展的思路，本項目休閑物業(yè)定位為： —— 西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn) 本項目物業(yè)的市場面將立足西南，面向全國的高端消費群體，是一個具有國際水準的休閑社區(qū)；高爾夫球場是本案的特色吸引物，而具備物種多樣性、生物鏈完整性的自然環(huán)境是本案的最大人居價值賣點；4200 畝的體量，使本案將成為一個具有小城鎮(zhèn)意味的特色休閑小鎮(zhèn)。 （二）休閑物業(yè)組合 高爾夫休閑物業(yè)歷來被稱為休閑物業(yè)中的“勞斯萊斯”，其高端的物業(yè)價值來源于球場所賦予的特殊財富意義。結合高球球場檔次，本案高爾夫主題社區(qū)應定位于 —— 西部頂級休閑物業(yè)。 本案休閑物業(yè)主要劃分為兩類，具體設想如下： 核心物業(yè) —— 高爾夫主題社區(qū) 根據(jù)高爾夫帶動物業(yè)發(fā)展的思路，本案核心物業(yè)為： —— 以“高爾夫別墅”為物業(yè)主體，配以“酒店式公寓”、“俱樂部會所”、“高星級別酒店”等休閑、生活、商務配套。 每種物業(yè)的建設構想如下： 高爾夫別墅 —— 包括獨棟別墅、聯(lián)排別墅等類型，主要分布在球場地邊或中間。 酒店式高爾夫公寓 —— 主要分布在球場外圍或別墅區(qū)旁，主要為度假、商務人群設計。 “俱樂部會所”、“高星級別酒店” —— 本案的休閑配套物業(yè)的主要功能，不僅立足于為高球球場提供配套，而且將更加注重為休閑居住人群營造商務、休閑 、度假、居住的軟、硬件環(huán)境。由于本案現(xiàn)有區(qū)域配套不全，且檔次較低，建議興建一個高星級酒店。 中高檔物業(yè) —— 多元化中高端復合主題居住區(qū) 由于本案肩負帶動區(qū)域市場發(fā)展的責任，因此可考慮為本地客戶提供一定量 的標桿產(chǎn)品，形成市場擠壓，帶動區(qū)域物業(yè)水平提升。同時，從市場層面看，本地市場正處供不應求的階段，利用邊緣地塊開發(fā)一部分中檔物業(yè)，有助于提升本案的消化速度。 中檔物業(yè)將獨立分區(qū)于高爾夫主題社區(qū)，建在稍微遠離球場的區(qū)域。根據(jù)市場的不同需求，中高檔物業(yè)將呈現(xiàn)多遠化、復合主題的特征，其中將包括以滿足中長 期居住的花園洋房、聯(lián)排別墅，以滿足短居為主的高爾夫公寓，以滿足養(yǎng)老需求的老年公寓等。 （三）市場鎖定 根據(jù)省外案例分析與成都高爾夫物業(yè)的銷售特征，高爾夫物業(yè)作為無疑是受市場的地域限制最小的；由于俱樂部消費人群與物業(yè)目標客戶的重疊性，我們認為休閑物業(yè)的市場定位為： 以成都為中心，面向大西南，輻射全國及港臺的西南高端休閑物業(yè)市場為主，帶動及吸引金堂及周邊地區(qū)中高檔住宅消費市場。 （四）目標客戶群鎖定 根據(jù)我們對成都已有高爾夫物業(yè)的消費者調查，結果省外案例，我們認為本案目標群為： 四緣客戶 —— 高爾夫緣、工作緣 、地緣、成都情緣 高爾夫緣客戶：分布西南各地，甚至沿海、香港、深圳、珠三角、東南亞等；關注有關高爾夫方面的賽事及所有信息，看有關高爾夫方面的雜志等；會從球會的角度評價物業(yè)的價值；主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業(yè)。 工作緣客戶：在成都周邊有公司；注重社區(qū)的社交功能；注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內配套，社區(qū)成分的高尚性；關注其行業(yè)內的信息與活動； 地緣客戶：分布在成都及周邊距球會距離比較近的客戶；為置業(yè)而置業(yè)；重視物業(yè)的質素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景； 成都情緣客戶：來自甘、阿、涼三州與 西藏；因喜愛成都平原、金堂良好的居住環(huán)境而職業(yè)；大部分出于養(yǎng)老、休閑動機。 第四章 市場可行性分析 未來，本項目所處的區(qū)域面臨著近郊市場的阻隔、遠郊市場的競爭，如何能在遠近交攻的市場環(huán)境里尋找本項目的發(fā)展機會？本項目能否具備核心競爭力？在本章節(jié)中，本案將通過近郊、遠郊市場的對比分析，論證本項目市場發(fā)展的可行性。 一、本案所面臨的市場格局及競爭格局 （一）成都郊區(qū)物業(yè)市場板塊分布 成都郊區(qū)物業(yè)市場按距成都市區(qū)的車程距離分第一圈層和第二圈層兩大板塊，如圖所示： 根據(jù)本案的發(fā)展模式，物業(yè)主要分高端物業(yè)（高 爾夫社區(qū)）與中高端物業(yè)（花園洋房），這兩者所面臨的競爭格局有所不同，必須分別加以分析。 本案的高端休閑物業(yè)市場競爭將面臨成都第一圈層與第二圈層的包夾，同時中高端物業(yè)市場發(fā)展將面臨成都第一圈層東北向區(qū)域市場的阻隔。 （二）發(fā)展模式下的競爭格局判斷 高端物業(yè)競爭格局判斷 休閑類高端物業(yè)的需求，對距離和方位的抗性相對較弱，同時具有以滿足第二居所為主的特征，因此該檔次物業(yè)面臨的市場競爭，來自于所有可能產(chǎn)生同類型物業(yè)的區(qū)域，主要集中在第一圈層中的牧馬山、麓山、龍泉和第二圈層中的青城山 都江堰、大邑、新津、彭州 、崇州。 中高端物業(yè)的競爭格局判斷 中高端物業(yè)的需求，對方位和距離的抗性相對較強，因此根據(jù)我們上一部分的客戶群體分析，客戶將主要來自成都城北、城東，及成都到金堂交通干道周邊地域。由此我們可以判斷出，該類型物業(yè)所面臨的市場競爭將主要來源于成都東北面的新都、清白江、龍泉，及本案所屬的區(qū)域內部市場。 二、高端物業(yè)市場競爭分析 本案高端物業(yè)面臨的市場競爭，將主要集中在第一圈層與第二圈層中的青城山 都江堰、大邑、新津、崇州等區(qū)域。因此，應對競爭區(qū)域的供需特征做出判斷，從而明確市場機會點。 （一）顯性競爭板塊分 析 現(xiàn)在成都的高端休閑物業(yè)市場，能對本案形成有效競爭的只有青城山、龍泉、牧馬山、麓山這四大別墅板塊，其特征如下 : 區(qū)域 車程 周邊環(huán)境 居住方式 競爭力分析 優(yōu)勢分析 劣勢分析 發(fā)展前景 青城山 距市區(qū) 40 分鐘 天下幽的青城山 +森林 +河流 居住兼投資型的休閑度假 利用良好的文化背景和生態(tài)環(huán)境，發(fā)展旅游文化 文化氛圍較重，適宜開發(fā)旅游地產(chǎn)和度假型公寓 周邊生活配套有待改善 利用特有文化背景和旅游地產(chǎn)資源，打造郊區(qū)度假型別墅，產(chǎn)品應多以聯(lián)排、疊拼和雙拼為主 龍泉 距市區(qū) 30分鐘 起伏的淺丘地帶 +森林 +湖泊 運動型休閑度假 配套設施和地鐵建設，有利于發(fā)展該區(qū)經(jīng)濟，激活該區(qū)房地產(chǎn)業(yè) 房價較低，供應充足，區(qū)域努力打造旅游業(yè)，有助區(qū)域發(fā)展 別墅檔次較低，區(qū)域建設有待提高和完善 以中檔價格吸引購房者，開發(fā)經(jīng)濟型別墅會成為該區(qū)域主力產(chǎn)品 牧馬山 距市區(qū) 30分鐘 起伏的山丘 +森林 +河流 +高爾夫球場 深度居家型的休閑度假 市政建設不斷完善，強大的開發(fā)聯(lián)盟陣容不可忽視 生態(tài)環(huán)境和自然景觀，具備高檔別墅開發(fā)條件 房價較高，交通和生活配套有待完善 依托自然的天然優(yōu)勢和市政發(fā)展，區(qū)域別墅檔次和客戶群定位較高，獨幢別墅將有望成為主要 物業(yè)類型 麓山 市區(qū)車程 15分鐘 丘陵 +森林 +湖泊 +高爾夫球場 深度居家型的休閑度假 城市副中心的建設將完善區(qū)域周邊所有市政配套 優(yōu)越區(qū)位條件；先天自然條件與后天人工改造，具備高檔別墅開發(fā)條件 房價較高，區(qū)域配套有待完善，缺乏十分突出的自然資源 由于其突出的區(qū)位優(yōu)勢以及巨大的潛在供應量，已成為未來成都城市邊緣休閑居家市場的后起之秀 金堂 距離成都 30分鐘左右 高爾夫球場 +丘陵 +森林 +水資源 +物種資源 深度居家型的休閑度假，兼具投資屬性 隨城市化進程深入，其發(fā)展?jié)摿Σ豢傻凸?，休閑產(chǎn)業(yè)的特色，在市場上具有唯一性 、排它性 休閑特色的唯一性、配套的完善性 與成都的心理距離有待消除 以高端別墅產(chǎn)品為核心產(chǎn)品，中高端物業(yè)產(chǎn)品為主體的綜合性郊區(qū)休閑主題大盤社區(qū) 從區(qū)位條件來看，四大板塊均適宜發(fā)展第二居所，其中麓山區(qū)位條件最優(yōu)。 從資源稟賦比較來看，最為突出的青城山，本案具有一定發(fā)展?jié)摿? 從居住方式看，本案將具備一定投資屬性 從競爭力分析，各個區(qū)域差異化明顯，未來形成同質化競爭可能性不強 從發(fā)展前景看，青城山長線看好，本案與麓山均屬于后起之秀。 綜上所述，從這幾大板塊的發(fā)展特征看，青城山比較成熟，同時競爭力最強；麓山是后起之秀，在未來將會對本案形成一定競爭；牧馬山未來發(fā)展空間有限，而龍泉發(fā)展的類型與本案存在明顯差異化，直接競爭不明顯。 和它們相比，我們的優(yōu)勢在于突出的高球球場、水資源、物種資源優(yōu)勢，我們的劣勢是相對尷尬的區(qū)位條件。針對高端物業(yè)而言，區(qū)位不是首要的制約條件，只要我們能充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，將存在很大市場機會。 （二）潛在競爭分析 在成都區(qū)域內，在未來的一段時間能，與本案具有同等區(qū)位條件、同等配套條件，而發(fā)展休閑物業(yè)的資源綜合性、優(yōu)質性不亞于本區(qū)域的地域，還包括溫江、大邑、新津、崇州等。 已知 潛在競爭項目 列舉與本項目有競爭關系的、已知具備開發(fā)條件的的項目：溫江置信“北部新區(qū)”、崇州西江濕地公園、文錦江溫泉區(qū)，對比如下： 名稱 區(qū)位 規(guī)模 資源條件 開發(fā)時機 發(fā)展前景 溫江置信“北部新區(qū)” 溫江萬春鎮(zhèn)以北 6． 5 平方公里以上 江安河風光 +人文歷史景觀 +生態(tài)花木園區(qū) 最早 2021年 成青旅游環(huán)線上的體驗型休閑度假物業(yè)開發(fā)區(qū) 崇州西江濕地公園項目 崇州濕地公園側 1000 畝以上 濕地公園 最早2021 年 大型水上運動與休閑度假為一體的綜合型休閑物業(yè)發(fā)展區(qū) 文錦江溫泉區(qū) 距離成都 68 公里 3 平方公里 溫泉 +自然風光 +休閑配套 最早 2021 年底 大型綜合性溫泉旅游、休閑度假物業(yè)發(fā)展區(qū) 從已知的這幾個項目來看，其特色與本案具有明顯差異，區(qū)位條件和城市配套相對弱于本案，且開發(fā)時機滯后于本案，因此本案具有很大的先發(fā)性市場優(yōu)勢。 可能出現(xiàn)的潛在競爭項目 在溫江、大邑、新津、崇州這些區(qū)域，從理論上分析，在本案 10年運營周期中，可能出現(xiàn)具有真正競爭力的項目的幾率不會很大。一是因為隨國家用地政策的進一步緊縮，土地流出口徑將繼續(xù)縮小，具有豐富自然資源的地塊要想大面積進入市場已經(jīng)不太可能，而非常土地運營手段在未來的也 將受到很多限制，因此類似項目出現(xiàn)的幾率將很小；同時，對于這種大型項目而言，先發(fā)優(yōu)勢是致關重要的，鑒于本案突出的先發(fā)優(yōu)勢，就算這些區(qū)域出現(xiàn)同質項目，與本案的競爭力度也不會很大。 （三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點 綜上，本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點在于先發(fā)優(yōu)勢創(chuàng)造、高爾夫主題配套，同時借助本案獨特的水資源與物種資源，形成特色的居住環(huán)境，也是發(fā)展的契機所在。 三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析 （一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析 本地市場的供應特征 價格：房地產(chǎn)市場從 2021 年開始發(fā) 展，當時房價在 500600 元 /平方米，到 2021 年，房價意見飆升至 15001600 元 /平方米，像金海岸這樣的臨河高檔盤，均價在 2021 元 /平方米以上，最高價已經(jīng)達到 3000元 /平方米； 供應量：過去兩年，供應量相應控制在 20~30 萬平方米之間，避免了供大于求帶來的市場風險； 戶型：金堂各個樓盤的戶型以 80—— 200 ㎡的中大戶型為主。 80 ㎡以下的小戶型幾乎沒有。目前最有影響力的樓盤是“金海岸”，建筑形態(tài)有別墅，其銷售情況非常理想。 本地市場的需求特征 需求量：目前年銷售量大概在 20 ~30萬平米左右， 但是根據(jù)深訪得知基本是供不應求。 需求來源：金堂購房者中以金堂本地及周邊市縣為主，其次是西藏、三州的離退休人員，也有西藏等地的，成都客戶占的比例很少，他們到此購房的原因多是看中此處環(huán)境好，空氣好，房價低，有增值潛力。金堂屬于人口大縣，同時每年有 18~19 萬的外出打工人口，這部分人儲備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購買人群中不可忽視的力量 需求特征：臨河樓盤需求更為火爆，環(huán)境配套成為需求最顯著特征。 發(fā)展趨勢 從內部特征看，隨金堂城市環(huán)境不斷成熟，新城區(qū)物業(yè)價格、品質正在逐步接近成都地產(chǎn)開發(fā)較成熟的 郊區(qū)。金堂正成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的一個重點區(qū)域。 從外部特征看，隨成金路的開通，金堂與成都中心城區(qū)無縫對接的趨勢將逐步明朗，依據(jù)自身資源條件看，成為成都北部人居后花園的可能性非常大，供應將進一步放大，區(qū)域產(chǎn)品的豐度、厚度、成熟度將進一步發(fā)揮。 區(qū)域市場的內部競爭分析 針對區(qū)域內部競爭，本案具有明顯競爭優(yōu)勢。除開休閑配套優(yōu)勢外，還將具有規(guī)模優(yōu)勢、外來開發(fā)商的品牌優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢（區(qū)域內首先打造的大型休閑物業(yè)）等等。因此，對于區(qū)域內部的競爭，本案具有很好的抗性。 但是應該看到，隨著與中心城市關系的改變，未來 該區(qū)域的中檔將面臨著清白江、新都、龍泉的全面競爭。 （二）與第一圈層阻隔性市場的中高檔物業(yè)競爭分析 隨成金路的開通，金堂與成都中心城區(qū)的關系將徹底改變，由以前的二元關系，轉變?yōu)榻鹛贸蔀槌啥汲鞘谢械年P鍵節(jié)點，同時區(qū)域房地產(chǎn)市場的需求、供應將與外部市場實現(xiàn)相互的流通，區(qū)域房地產(chǎn)市場屬性，也將由以前的封閉的內循環(huán)系統(tǒng)，轉變成為成都這個大房地產(chǎn)市場的一個子系統(tǒng)。 但是，這種關系的轉變，在地域上存在一定阻隔性與傳遞性，特別是對于中高檔物業(yè)來說，未來由中心城區(qū)流向金堂的消費者，在新都、青白江、龍泉都有很大幾率實現(xiàn)分流 。 競爭力比較 這三個市場，與金堂的市場的未來競爭力比較如下： 金 堂 青