【導(dǎo)讀】道交匯處，大沙田三角廣場附近。融入自然的生態(tài)城市典范。西面為江南客運(yùn)站，是大江南進(jìn)入市區(qū)的主要中轉(zhuǎn)車站，五象新區(qū)是南寧新的物流中心，交通網(wǎng)絡(luò)十分清晰，有南寧通往沿海港口抵達(dá)東盟的主要出口大道——銀海大道，區(qū)的、南寧市第二條民族大道——五象大道。地塊臨近江南客運(yùn)站、大沙田客戶站，出行相對方便。各行政部門幾百名集中在該區(qū)域等，生活配套齊全。園，北面有南寧母親河——邕江，西南面為大片保護(hù)綠色山林，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、五象新區(qū)核心區(qū)（規(guī)劃中）、玉洞商貿(mào)物流區(qū)。的價(jià)格拍入，地價(jià)成本相對較低，總體風(fēng)險(xiǎn)較小。健全和通暢的交通樞。大道等主要交通道路已經(jīng)修建、擴(kuò)建通車。已經(jīng)形成，本地塊為于該商圈的黃金位置。該項(xiàng)目可擬建30層以上標(biāo)志性建筑，總建筑面積可大。南寧市區(qū)大部分無業(yè)游民，存在治安隱患；都是以住宅為主。五象新區(qū)核心區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)，將大大提升大沙田的區(qū)域價(jià)

　　

【正文】 綠化率 ： 35％ 小區(qū)配套： 無 外立面風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格 宣傳推廣： 沒開始推廣 戶型： 單間、兩房、三房 價(jià)格： 估計(jì) 3100 元 /㎡ 銷售進(jìn)度： 無 分析： 該項(xiàng)目為中小型項(xiàng)目；建筑形態(tài)為小高層 一梯四戶 建筑，南北朝向，區(qū)域目前唯一小高層建筑 ；戶型以小戶型單間（ 3855 ㎡）為主、兩房（ 7585 ㎡）、 小三房（ 95115㎡）為主， 戶型設(shè)計(jì)與需求吻合；價(jià)格為區(qū)域中檔； 以高品質(zhì) 、小 高層為主，主要以年輕人為目標(biāo)客戶群 。 現(xiàn)在為形象推廣，未正式推出市場 。 四、市場分析結(jié)論 市場發(fā)展空間很大，特別是商業(yè)、商務(wù)和中等住宅項(xiàng)目的發(fā)展 25 空間非常大。 （ 1）城市化發(fā)展處于初級向中級發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場開始向中級發(fā)展。住宅產(chǎn)品已經(jīng)成功從多層向小高層、高層住宅轉(zhuǎn)變，以居住型購房為主。 （ 2）房地產(chǎn)供需平穩(wěn)，需求相對大。 （ 3）商業(yè)、商務(wù)所依賴的剛性市場已經(jīng)成熟，商業(yè)、商務(wù)需求很大，而且該區(qū)域商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目稀缺。 （ 4）消費(fèi)者購房理念初級化走向成熟階段，對品質(zhì)、品位開始有所要求，但區(qū)域不適合開發(fā)高端 產(chǎn)品。 五、市場總結(jié) 通過對地塊及市場的分析，本案的定位方向進(jìn)一步凸顯。 項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢無法復(fù)制，城市區(qū)域行政、商業(yè)中心、地塊周邊完善的交通網(wǎng)絡(luò)、地塊周邊完整的生活配套為本案的開發(fā)奠定了強(qiáng)勁的支撐點(diǎn)。 以市場對商業(yè)的認(rèn)可，大型購物商場逐漸被認(rèn)可并發(fā)展成為一種趨勢的機(jī)會(huì)，主打大型購物概念以實(shí)現(xiàn)對市場的突破。 以市場對公寓的認(rèn)可，上規(guī)劃上檔次的商務(wù)公寓、酒店式公寓逐漸被認(rèn)可并發(fā)展成為一種趨勢的機(jī)會(huì)，主打公寓概念以實(shí)現(xiàn)對高層建筑市場的突破。 因此本案進(jìn)入此細(xì)分市場應(yīng)該說具有風(fēng)險(xiǎn)較小、市場容量大、競爭力強(qiáng) 的特點(diǎn)。 26 第三篇 項(xiàng)目市場定位 一、 項(xiàng)目定位 （一）、項(xiàng)目定位 五象新區(qū)首席商務(wù)中心 （二）、檔次定位 35－ 110 ㎡ 為主的中檔住宅、商務(wù)公寓與大型中檔購物中心 （三）、產(chǎn)品定位 功能定位 投資型公寓與投資型商鋪 主要產(chǎn)品規(guī)劃 ⑴ 、 公寓部分： ① 主力戶型：單間、一房一廳、二房一廳、二房二廳為主， ② 輔助戶型： 三房 二廳 ③ 戶型面積： ? 單間 35－ 50㎡ ? 一 房 45－ 55㎡ ? 二房 60－ 85㎡ ? 三房 90－ 110 ㎡ ⑵ 、 商業(yè)部分： 27 ① 主力類型： 1— 4 層綜合性商場 ② 輔助類型： 商務(wù)辦公。 （四）、價(jià)格定位 公寓部分價(jià)格定位 小戶型公寓 是目前市場稀缺產(chǎn)品，而需求相對龐大， 而且有 價(jià)格優(yōu)勢，面積小總價(jià)低，銀行按揭貸款首付款低， 單價(jià)可達(dá)到高出其他項(xiàng)目 300－ 500 元 /㎡目的 。 良慶區(qū)目前在 售小戶型價(jià)格為 3500－ 4100 元 /㎡ 。 鑒于項(xiàng)目存在眾多自身優(yōu)勢、劣勢及項(xiàng)目運(yùn)作資金壓力因素的考慮，建議項(xiàng)目依托戶型亮點(diǎn)與價(jià)格競爭優(yōu)勢以性價(jià)比高作為入市的切入點(diǎn)，住公寓均價(jià)以 4000 元 /㎡的高性價(jià)比優(yōu)勢搶奪市場，快速回款，解決項(xiàng)目運(yùn)作資金。 項(xiàng)目規(guī)模大，二期或后期階段項(xiàng)目住宅階格有較強(qiáng)的上升空間，預(yù)計(jì)在 4500 元 /㎡以上。 因此項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格保守價(jià) 4000 元 /㎡，樂觀 4500 元 /㎡以上。 商鋪價(jià)格定位 大型的商業(yè)項(xiàng)目 是目前良慶區(qū)市場稀缺產(chǎn)品，而城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，良慶區(qū)商業(yè)中心位置，而該區(qū) 域只有二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而該地塊本為商業(yè)中心的黃金位置，這給予本項(xiàng)目一個(gè)天機(jī)難逢的機(jī)遇。 良慶區(qū)目前在售商鋪價(jià)格為 7000－ 25000 元 /㎡ 。 28 鑒于項(xiàng)目存在眾多自身優(yōu)勢、劣勢及項(xiàng)目運(yùn)作資金壓力因素的考慮，建議項(xiàng)目依托項(xiàng)目優(yōu)勢與價(jià)格競爭優(yōu)勢以性價(jià)比高作為入市的切入點(diǎn)，商鋪均價(jià)以 萬元 /㎡的高性價(jià)比優(yōu)勢搶奪市場，快速回款，解決項(xiàng)目運(yùn)作資金。 項(xiàng)目規(guī)模大，二期或后期階段項(xiàng)目商鋪階格有較強(qiáng)的上升空間，預(yù)計(jì)在 2 萬－ 3 萬元 /㎡左右。 因此項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格保守價(jià) 萬元 /㎡，樂觀 萬元 /㎡。 二、目標(biāo)客戶群 定位 （一） 公寓部分 目標(biāo)客戶群定位 從良慶區(qū)眾多住宅項(xiàng)目成交客戶看，本地客戶約占近6080%，其中本地客戶以長期在良慶區(qū)居住的市民、租客為主，主要以自住為購買動(dòng)機(jī)。 （ 1） 、本地客戶 ① 購買動(dòng)機(jī)： 以居家型為主，目的是改善居住環(huán)境。 ② 來源： ? 區(qū)域市場：良慶區(qū)、江南區(qū)及良慶區(qū)、江南區(qū)管轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 。 ? 重點(diǎn)市場：良慶區(qū)、 江南區(qū)。 ③ 職業(yè)形態(tài)： 改善居住環(huán)境的南寧大江南區(qū)市民 良慶區(qū)、 江南區(qū) 私營企業(yè)中高職員、城市白 領(lǐng)為主，包括南寧其他區(qū)長期在大沙田租房的白領(lǐng)； 良慶區(qū)、 江南區(qū) 行政、企事業(yè)單位員工； 29 良慶區(qū)、 江南區(qū)管轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 ； （ 2） 、外地客戶 ① 購買動(dòng)機(jī)： 以投資為主。 ② 來源： ? 區(qū)域市場： 南寧其他區(qū)域居民。 ? 重點(diǎn)市場： 青秀區(qū)、邕寧區(qū)居民為主。 ③ 職業(yè)形態(tài)： A、 以投資為目的市民 青秀區(qū)、邕寧區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營業(yè)主。 （ 3）、目標(biāo)客戶收入界定 個(gè)人收入在 20215000 元 /月范圍。 （ 4）、年齡界定 投資客 3055 歲為主。 （二） 商鋪部分 目標(biāo)客戶群定位 從良慶區(qū)商業(yè)項(xiàng)目成交客戶看，本地客戶約占近 60 %，其中本地客戶以大江南各區(qū)居民為主，外地客戶 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)為主 ，以投資為購買動(dòng)機(jī)。 本地客戶 ① 購買動(dòng)機(jī)： 以投資為主。 ② 來源： ? 區(qū)域市場： 南寧市 大江南各區(qū)居民 。 ? 重點(diǎn)市場： 良慶區(qū)、江南區(qū)、邕寧區(qū)為主。 ③ 職業(yè)形態(tài)： 投資型市民 良慶區(qū)、江南區(qū)、邕寧區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營業(yè) 主 ； 30 外地客戶 ① 購買動(dòng)機(jī)： 以投資為主。 ② 來源： ? 區(qū)域市場： 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 居民 。 ? 重點(diǎn)市場： 青秀區(qū)、興寧區(qū) 居民為主。 ③ 職業(yè)形態(tài)： 投資型市民 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營業(yè)主。 第四篇 產(chǎn)品方向及思路 一、產(chǎn)品方向及思路 定位思路 挖掘地塊價(jià)值最大化，控制投資風(fēng)險(xiǎn)最小化，擴(kuò)大有效客戶層面，實(shí)現(xiàn)銷售速度快捷是本項(xiàng)目的關(guān)鍵。 ? 發(fā)揮地塊商業(yè)、商務(wù)中心優(yōu)勢，發(fā)掘地塊商業(yè)價(jià) 值，實(shí)現(xiàn) 地塊價(jià)值最大化 。 ? 控制建筑成本，實(shí)現(xiàn)住宅戶型的最佳配比，降低投資成本。 ? 符合規(guī)劃限制條件下，盡可能提高容積率，實(shí)現(xiàn)單位土地產(chǎn)量最大化。 產(chǎn)品定位 （ 1）規(guī)劃建議 商業(yè)及公寓相結(jié)合， 1－ 4 層為綜合商場， 5－ 33 層為公寓。 （ 2）戶型定位 ： ? 單間 35－ 50㎡ 25％ 31 ? 一房 45－ 55㎡ 35％ ? 二房 60－ 85㎡ 30％ ? 三房 90－ 110 ㎡ 10％