【正文】 務(wù)項目沒有，能算得上商務(wù)辦公項目也只有錦秀年華、財富但是，今后的土地供應(yīng)量的大量增加，將導(dǎo)致競爭的加劇。麗景花園、新加坡城、慧谷陽光； 五象大道沿線的 財富 分區(qū)職能定位 ： 行政、商業(yè)中心 。 居住環(huán)境 :居住氛圍重 ,生活便利， 80、 90 年代自人宅基地建筑，舊城改造建 設(shè)正在進行中 . 客戶群 : 居?。褐苓呏惺杖刖蛹倚途用駷橹?；商業(yè)：周邊中、高收入投資 客。 D\填補商業(yè)地產(chǎn)的市場空白， 商業(yè)潛在需求的供應(yīng)者。 （ 5）商業(yè)、商務(wù)開發(fā)：商業(yè)、商務(wù)項目開發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢對當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊憣⒎浅＞薮?，本地塊開發(fā)要充分發(fā)揮地理 12 位置優(yōu)勢，特別是南寧為中國東盟商務(wù)中心城市地位，五象新區(qū)為南寧城市重點發(fā)展新區(qū)地位，大沙田為良慶區(qū)行政、商業(yè)中心優(yōu)勢，并挖掘區(qū)域優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)越的自然環(huán)境、成熟的生活配套，依托地理位置、交通、市場優(yōu)勢，開發(fā)大型商業(yè)、商務(wù)、酒店式產(chǎn)品。 南寧市城市重點向南發(fā)展，開發(fā)新區(qū) —— 五象新區(qū)，大沙田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)定位良慶區(qū)行政中心，集行政辦公、居住、休閑、 娛樂、物流為一體的綜合性城市區(qū)域；集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城 市新區(qū) 。 （ 2） 商鋪：商鋪價格在 700025000 元 /㎡范圍，以金盛財富廣場的價格作參考 （ 3） 商務(wù)公寓、酒店式公寓：區(qū)域無參考，參考江南區(qū)的金康天和時代、榮寶華兩個項目。 （ 4）酒店： 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的酒店項目沒有，能算得上公寓的也只有錦秀年華、財富但是，今后的土地供應(yīng)量的大量增加、城市改造項目的增加，將導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競爭的加劇。 當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件差，特別聚集大量外來租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求為主。麗景花園、新加坡城、慧谷陽光； 五象大道沿線的 財富一般的開發(fā)摸式是品質(zhì)低、成本低、售價低，項 目開發(fā)依賴地段優(yōu)勢，本土開發(fā)企業(yè)缺乏大盤開發(fā)的實力和經(jīng)驗，外來開發(fā)企業(yè)帶來實力和經(jīng)驗，但開發(fā)摸式還是品質(zhì)低、成本低、售價低。 四、結(jié)論分析： 五象新區(qū)規(guī)劃啟動后 ，特別是五象大道通車后，大沙田整體房價已突破 3500 元 /㎡，商業(yè)項目價格突破 2 萬元 /㎡。 政策利好 ? 五象新區(qū)核心區(qū)建設(shè)的啟動，將大大提升大沙田的區(qū)域價值。 （三）項目機會 （ W） 市場機會 ? 項目周邊商業(yè)項目少，只有金盛財富廣場、與鑫利華商城，現(xiàn)在也只有 3 萬㎡的金盛財富廣場項目在經(jīng)營，其他都是一些零散的臨街商鋪經(jīng)營，鑫利華商城還沒規(guī)劃招商。 生活配套優(yōu)勢 地塊所在區(qū)域為良慶區(qū)行政中心，集行政辦公、居住、休閑、娛樂、物流為一體的綜合性城市區(qū)域，周邊相關(guān)配套齊全。 ? 良慶區(qū)商業(yè)中心 —— 銀海大道、五象大道、金象大道商圈已經(jīng)形成，本地塊為于該商圈的黃金位置。 地塊周邊生活環(huán)境混亂，不宜開發(fā)高檔次住宅產(chǎn)品！ 地塊周邊生活環(huán)境混亂，人口復(fù)雜 存在治安隱患，不宜開發(fā) ，高檔次住宅產(chǎn)品。健全和通暢的交通樞紐，為商業(yè)和商務(wù)定位的大沙田開發(fā)區(qū)奠定了堅實的硬性基礎(chǔ)。 周邊生活環(huán)境： 因為歷史遺留問題，大沙田上世紀 80 年代規(guī)劃為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，但后來因為 種種原因沒有形成，規(guī)劃用地多以宅基地住宅建設(shè)，形成了現(xiàn)在南寧郊區(qū)一個縣城規(guī)模的混雜城區(qū)，各種配套檔次還是三線城市規(guī)模，而且人口以外來人口為主，特別是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城打工族為主， 集中了南寧市大部分無業(yè)游民 ，人員流動性大，素質(zhì)層次低，成份復(fù)雜，存在治安隱患。 （ 2）地塊臨近江南客運站、大沙田客戶站，出行相對方便。 東面是南寧新開發(fā)區(qū) —— 五象新區(qū)規(guī)劃中的核心區(qū)，是一個功能復(fù)合的城市中心，也是一個以文化體育、行政為 主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)，更是一個融入自然的生態(tài)城市典范。 地塊周邊為良慶區(qū)歷史遺留的最繁華的三角商業(yè)中心，東南面是良慶區(qū)新的商業(yè)區(qū)域，以五象大道、銀海大道和金象大道為主軸，沿線展開，銀行、學(xué)校、娛樂、菜市、商場等主要生活配套齊全，生活氣氛濃厚。 交通狀況： （ 1）五象新區(qū)是南寧 新的物流中心，交通網(wǎng)絡(luò)十分清晰，有南寧通往沿海港口抵達東盟的主要出口大道 —— 銀海大道，有大江南通往市區(qū)星 光大道，有通往南寧市重點區(qū)域東盟商務(wù)區(qū)的、南寧市第二條民族大道 —— 五象大道。 周邊自然環(huán)境配套： 東南面有南寧綠肺五象嶺國家森林公園，北面有南寧母親河 —— 邕江，西南面為大片保護綠色山林，自然條件優(yōu)美。根據(jù)城市歷史形成的商業(yè)中心，地塊具有極高的商業(yè)、商務(wù)價值！ 片區(qū)交通發(fā)達，商業(yè)、商務(wù)具備硬件條件！ 本項目地塊臨近五象大道、銀海大道、星光大道，進入市區(qū) 、出城上高速相對方便；西北面 300 米是江南客運站； 4 北面為市區(qū)；東面為五象新區(qū)核心區(qū)。 地塊周邊基本不受江南區(qū)工業(yè)污染，周邊自然環(huán)境優(yōu)越，宜居也宜商 ！ 地塊周邊遠離工業(yè)區(qū)，自然條件豐富，北有 邕江，南有五象嶺國家森林公園，宜居也宜商。 ? 南寧大 江南主要樞紐中心 —— 銀海大道、五象大道、星光大道等 主要交通道路已經(jīng)修建、擴建通車 。 自然環(huán)境優(yōu)越 區(qū)域擁有南寧綠肺 —— 五象嶺國家森林公園、南寧母親河 ——邕江、大片綠色山林，自然條件優(yōu)越。 人口分布層次劣勢 大沙田人口以外來租房居民為主，人員流動性大，而且集中了南寧市區(qū)大部分無業(yè)游民， 存在治安隱患 ； 區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展劣勢 大沙田目前現(xiàn)狀是歷史規(guī)劃遺留問題形成的，在五象新區(qū)核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)啟動后，大沙田發(fā)展建設(shè)已有很大改觀，但歷史遺留問題還沒有完全改變，城市改造有待加強，環(huán)境需要盡快改善。 ? 項目周邊上檔次的酒店稀缺，基本為一些私人宅基地式酒店。 ? 銀海大道的擴建、五象大道的 完善，將全面完善交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè) （四）、威脅 資金鏈威脅； 受國家宏觀調(diào)控大勢影響，觀望者多，后勁乏力； 商業(yè)、商務(wù)、公寓以投資型為主，市場消費不確定因素很多。區(qū)域城市化發(fā)展處于初級階段，房地產(chǎn)剛起步 3－ 5 年，市場需求穩(wěn)定，房價低但漲幅大，商鋪價格大大高于住宅價格。名廈園 、 濱江目前在售的只有錦繡年華、陽光新城、金象綠城、半山雅居、英華嘉園、秋月藍灣、新加坡城，其他已經(jīng)是尾盤銷售。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關(guān)商業(yè)配套需求更加強烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商業(yè)項目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷 增加，相關(guān)商務(wù)配套需求更加強烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商務(wù)項目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。 ? 市場價格 ： （ 1） 住宅：目前當(dāng)?shù)刈≌谑蹣潜P主力單價在 28004100元 /㎡；只有集中在 3300－ 3800 元 /㎡。 （ 3） 商務(wù)公寓、酒店式公寓：區(qū)域公寓、酒店以三線城市私人宅基地住房為主，該區(qū)域沒有商務(wù)公寓、酒店式公寓項目 ? 市場趨勢 ： （ 1）城市化水平： 城建規(guī)模較大，城市化水平相對較高，根據(jù)“十一五”規(guī)劃發(fā)展，預(yù)計今后城市化發(fā)展將進入一個快速發(fā)展時期，未來市場需求的量和質(zhì)將會穩(wěn)步提升。 （ 4）產(chǎn)品優(yōu)化：目前區(qū)域消費主要以 110 ㎡以下戶型為主，而且有價格優(yōu)勢，因此建議本項目以小戶型產(chǎn)品為主。 C\填補區(qū)域商務(wù)、酒店式公寓稀缺的市場空白，超前產(chǎn)品潛在需求的供應(yīng)者。 ? 區(qū)域功能規(guī)劃 ： 生活便利程度 :較高 ,生活配套齊全 ,交通便利。 發(fā)展?jié)摿Γ?高等， 南寧市城市重點發(fā)展區(qū)域，五象新區(qū)是 一個以文化