【正文】 ? 控制建筑成本，實(shí)現(xiàn)住宅戶型的最佳配比，降低投資成本。 ② 來源： ? 區(qū)域市場(chǎng)： 南寧市 大江南各區(qū)居民 。 ③ 職業(yè)形態(tài)： 改善居住環(huán)境的南寧大江南區(qū)市民 良慶區(qū)、 江南區(qū) 私營企業(yè)中高職員、城市白 領(lǐng)為主，包括南寧其他區(qū)長期在大沙田租房的白領(lǐng)； 良慶區(qū)、 江南區(qū) 行政、企事業(yè)單位員工； 29 良慶區(qū)、 江南區(qū)管轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 ； （ 2） 、外地客戶 ① 購買動(dòng)機(jī)： 以投資為主。 良慶區(qū)目前在售商鋪價(jià)格為 7000－ 25000 元 /㎡ 。 因此本案進(jìn)入此細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該說具有風(fēng)險(xiǎn)較小、市場(chǎng)容量大、競爭力強(qiáng) 的特點(diǎn)。住宅產(chǎn)品已經(jīng)成功從多層向小高層、高層住宅轉(zhuǎn)變，以居住型購房為主。 秋月藍(lán)灣 地段： 良慶區(qū)良慶區(qū)南寧市良慶區(qū)興業(yè)一街（銀海大道中段） 規(guī)模： 占地面積 : 26799 平方米總建筑面積 :55140平方米 規(guī)劃： 多層 ，一梯兩戶、一梯三戶 總戶數(shù)： 556戶 容積 率： 綠化率： 25％ 小區(qū)配套： 無 外立面風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格 宣傳推廣： 五象新區(qū) 湖境洋房 戶型： 兩房（ 60— 85 ㎡ ）、三房（ 90— 110 ㎡ ）、樓中樓（ 110~200 ㎡ ） 價(jià)格： 2800－ 3100 元 /㎡ 銷售進(jìn)度：一期售罄；目前主要在售樓中樓，二期估計(jì)近期推出。天和時(shí)代 地段： 江南區(qū)星光大道 213 號(hào) (與白沙大道交匯處，往江南客運(yùn)站方向 500 米 規(guī)模： 占地面積 ㎡， 總建筑面積約 8 萬 ㎡ 規(guī)劃： 由 3 棟小高層住宅、 1 棟 23 層辦公樓和 4層近 3 萬平方米的大型商場(chǎng)及 400 個(gè)車位級(jí)成的 住宅、辦公樓和大型商場(chǎng)的建筑綜合體 。一期商業(yè)街鋪、幼兒園、菜市、會(huì)所 外立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 宣傳推廣： 4800 戶 幸福一座城 綠化景觀： 戶型： 兩房（ 72－ 82 ㎡）、三房（ 95－ 115）、樓中樓（ 169－ 177 ㎡） 價(jià)格： 3650 元 /平方米 銷售進(jìn)度：住宅，尾盤銷售；商業(yè)：目前推出美食街 分析： 該項(xiàng)目規(guī)模為良慶區(qū)最大項(xiàng)目；建筑形態(tài)為多層 一梯兩戶、一梯四戶 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場(chǎng)需求吻合；戶型以實(shí)用型小兩房（ 7585 ㎡）、 三房（ 95120 ㎡）為主， 戶型設(shè)計(jì)與需求吻合； 推廣以大社區(qū)為主線， 強(qiáng)調(diào)小區(qū)配套完善；現(xiàn)在在推盤。 D\填補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)空白， 商業(yè)潛在需求的供應(yīng)者。南寧市城市重點(diǎn)向南發(fā)展，開發(fā)新區(qū) —— 五象新區(qū)，大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)定位良慶區(qū)行政中心，集行政辦公、居住、休閑、娛樂、物流為一體的綜合性城市區(qū)域；集居住、物流、休閑、娛樂為一體 15 的綜合性城市新區(qū)。 （ 4）酒店： 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的酒店項(xiàng)目沒有，能算得上公寓的也只有錦秀年華、財(cái)富 當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件差，特別聚集大量外來租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求為主。 發(fā)展?jié)摿Γ?高等， 南寧市城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，五象新區(qū)是 一個(gè)以文化體育、行政為主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū) ；地塊所在位置為良慶區(qū)行政、商業(yè)中心，因此發(fā)展 潛力相對(duì)高 。 C\填補(bǔ)區(qū)域商務(wù)、酒店式公寓稀缺的市場(chǎng)空白，超前產(chǎn)品潛在需求的供應(yīng)者。 （ 3） 商務(wù)公寓、酒店式公寓：區(qū)域公寓、酒店以三線城市私人宅基地住房為主，該區(qū)域沒有商務(wù)公寓、酒店式公寓項(xiàng)目 ? 市場(chǎng)趨勢(shì) ： （ 1）城市化水平： 城建規(guī)模較大，城市化水平相對(duì)較高，根據(jù)“十一五”規(guī)劃發(fā)展，預(yù)計(jì)今后城市化發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，未來市場(chǎng)需求的量和質(zhì)將會(huì)穩(wěn)步提升。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷 增加，相關(guān)商務(wù)配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商務(wù)項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。目前在售的只有錦繡年華、陽光新城、金象綠城、半山雅居、英華嘉園、秋月藍(lán)灣、新加坡城，其他已經(jīng)是尾盤銷售。區(qū)域城市化發(fā)展處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)剛起步 3－ 5 年，市場(chǎng)需求穩(wěn)定，房價(jià)低但漲幅大，商鋪價(jià)格大大高于住宅價(jià)格。 ? 項(xiàng)目周邊上檔次的酒店稀缺，基本為一些私人宅基地式酒店。 自然環(huán)境優(yōu)越 區(qū)域擁有南寧綠肺 —— 五象嶺國家森林公園、南寧母親河 ——邕江、大片綠色山林，自然條件優(yōu)越。 地塊周邊基本不受江南區(qū)工業(yè)污染，周邊自然環(huán)境優(yōu)越，宜居也宜商 ！ 地塊周邊遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，自然條件豐富，北有 邕江，南有五象嶺國家森林公園，宜居也宜商。 周邊自然環(huán)境配套： 東南面有南寧綠肺五象嶺國家森林公園，北面有南寧母親河 —— 邕江，西南面為大片保護(hù)綠色山林，自然條件優(yōu)美。 地塊周邊為良慶區(qū)歷史遺留的最繁華的三角商業(yè)中心，東南面是良慶區(qū)新的商業(yè)區(qū)域，以五象大道、銀海大道和金象大道為主軸，沿線展開，銀行、學(xué)校、娛樂、菜市、商場(chǎng)等主要生活配套齊全，生活氣氛濃厚。 （ 2）地塊臨近江南客運(yùn)站、大沙田客戶站，出行相對(duì)方便。健全和通暢的交通樞紐，為商業(yè)和商務(wù)定位的大沙田開發(fā)區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的硬性基礎(chǔ)。 ? 良慶區(qū)商業(yè)中心 —— 銀海大道、五象大道、金象大道商圈已經(jīng)形成，本地塊為于該商圈的黃金位置。 （三）項(xiàng)目機(jī)會(huì) （ W） 市場(chǎng)機(jī)會(huì) ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目少，只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、與鑫利華商城，現(xiàn)在也只有 3 萬㎡的金盛財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目在經(jīng)營，其他都是一些零散的臨街商鋪經(jīng)營，鑫利華商城還沒規(guī)劃招商。 四、結(jié)論分析： 五象新區(qū)規(guī)劃啟動(dòng)后 ，特別是五象大道通車后，大沙田整體房價(jià)已突破 3500 元 /㎡，商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格突破 2 萬元 /㎡。麗景花園、新加坡城、慧谷陽光； 五象大道沿線的 財(cái)富但是，今后的土地供應(yīng)量的大量增加、城市改造項(xiàng)目的增加，將導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競爭的加劇。 （ 2） 商鋪：商鋪價(jià)格在 700025000 元 /㎡范圍，以金盛財(cái)富廣場(chǎng)的價(jià)格作參考 （ 3） 商務(wù)公寓、酒店式公寓：區(qū)域無參考，參考江南區(qū)的金康天和時(shí)代、榮寶華兩個(gè)項(xiàng)目。 （ 5）商業(yè)、商務(wù)開發(fā)：商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目開發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響將非常巨大，本地塊開發(fā)要充分發(fā)揮地理 12 位置優(yōu)勢(shì)，特別是南寧為中國東盟商務(wù)中心城市地位，五象新區(qū)為南寧城市重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)地位，大沙田為良慶區(qū)行政、商業(yè)中心優(yōu)勢(shì)，并挖掘區(qū)域優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)越的自然環(huán)境、成熟的生活配套，依托地理位置、交通、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，開發(fā)大型商業(yè)、商務(wù)、酒店式產(chǎn)品。 居住環(huán)境 :居住氛圍重 ,生活便利， 80、 90 年代自人宅基地建筑，舊城改造建 設(shè)正在進(jìn)行中 . 客戶群 : 居?。褐苓呏惺杖刖蛹倚途用駷橹?；商業(yè)：周邊中、高收入投資 客。麗景花園、新加坡城、慧谷陽光； 五象大道沿線的 財(cái)富 （ 3）商務(wù)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來上規(guī)模、 上檔次的商務(wù)項(xiàng)目沒有，能算得上商務(wù)辦公項(xiàng)目也只有錦秀年華、財(cái)富 ? 產(chǎn)品特點(diǎn) ： （ 1）住宅：區(qū)域以 品質(zhì)低、成本低、售價(jià)低、規(guī)模小的中低檔項(xiàng)目為主 ， 當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件差，以居家型自住需求為主；大 部分項(xiàng)目沒有小區(qū)配套，園林也比較簡單；戶型以一房、二房、三房為主，面積以 45110 ㎡為主，適合中低收入居家型購買。 A\引導(dǎo)當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)觀念，消費(fèi)升級(jí)的倡導(dǎo)者。鋒尚 17 地段： 良慶區(qū)五象大道 1 號(hào)（大沙田） 規(guī)模： 占地面積 6079 ㎡， 總建筑面積約 69645 ㎡ 規(guī)劃： 31 層 ,1—