湘潭房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告-免費(fèi)閱讀
【正文】 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率《=90% 時，項目風(fēng)險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為77%，遠(yuǎn)低于90％，可見如能很好的把項目的商業(yè)部分實現(xiàn)銷售，則項目的整體風(fēng)險程度還是比較低。第六部分 項目住宅部分投資估算一、項目住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及投資測算項 目單位數(shù)值比例（%）備注規(guī)劃總用地㎡總建筑面積㎡20800其中地上建筑面積㎡16800住宅建筑面積㎡15300商業(yè)建筑面積㎡1500地下建筑面積㎡4000含地下車庫、人防建筑密度%30綠地率%30容積率﹨車庫個65二、項目住宅開發(fā)投資估算 湘潭項目住宅開發(fā)成本初步估算表 （基準(zhǔn)方案）序號費(fèi)用項目建筑面積單位成本（元/㎡)數(shù)量(萬㎡）項目目標(biāo)總成本（萬元）備注項目數(shù)據(jù)情況住宅規(guī)劃用地面積 (）總建筑面積 含地下室面積地上總建筑面積 不含地下室面積 其中：住宅建筑面積 商業(yè)建筑面積 地下室建筑面積 1土地費(fèi)用536 900 土地獲得價款 土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 0 2前期開發(fā)費(fèi)用 179 地質(zhì)勘察費(fèi) 10 單位建筑成本未攤?cè)氲叵率页杀厩捌诳尚行匝芯抠M(fèi) 5 報建費(fèi)用 商業(yè)部分90 住宅部分70 序號費(fèi)用項目建筑面積單位成本（元/㎡)數(shù)量(萬㎡）項目目標(biāo)總成本（萬元）備注項目設(shè)計費(fèi)（含施工設(shè)計、園林設(shè)計等）2034 三通一平費(fèi) 10 3工程建設(shè)費(fèi)用 2970 (單位成本未攤?cè)氲叵率页杀荆┙ò补こ藤M(fèi)1000 1680 含建安成本、消防、電梯、強(qiáng)弱電等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)200 336 含供水、供電、智能、通訊、給排水、電視、景觀綠化、道路等配套公共配套設(shè)施費(fèi) 地下車庫（含人防）476 800 （地下室共計4000平米,每平米造價按2000計算）其他80134 含物管用房、綜合用房等公共配套工程監(jiān)理 20 4財務(wù)費(fèi)用 120 1500萬開發(fā)貸款，利率按8％，時間為1年5直接成本（1＋2＋3＋4） 4170 6管理費(fèi)用 42 直接開發(fā)成本的1％7銷售費(fèi)用 158 ％左右8不可預(yù)見費(fèi)用 83 直接開發(fā)成本的2％9營業(yè)稅及附加 347 %10開發(fā)總成本 4799 銷售收入預(yù)計銷售收入面積均價金額 住宅部分28004284 商業(yè)門面部分100001500 地下車庫65個地下車庫8萬/個520 銷售總收入 (萬元）6304 開發(fā)總成本 (萬元） 4799 開發(fā)稅前利潤 (萬元）1505 稅前投資利潤率 % 土地增值稅0 土地增值額未超過20％，按國家政策免征增值稅所得稅（25％）376 按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行開發(fā)凈利潤 (萬元）1129 扣除所得稅和土地增值稅稅后投資凈利潤率 % 湘潭項目住宅開發(fā)成本初步估算表 （基準(zhǔn)方案）序號費(fèi)用項目建筑面積單位成本（元/㎡)數(shù)量(萬㎡）項目目標(biāo)總成本（萬元）備注1土地費(fèi)用536 900 2前期開發(fā)費(fèi)用 179 3工程建設(shè)費(fèi)用 2970 (單位成本未攤?cè)氲叵率页杀荆?財務(wù)費(fèi)用 120 1500萬開發(fā)貸款，利率按8％，時間為1年5直接成本（1＋2＋3＋4） 4170 6管理費(fèi)用 42 直接開發(fā)成本的1％7銷售費(fèi)用 158 ％左右8不可預(yù)見費(fèi)用 83 直接開發(fā)成本的2％9營業(yè)稅及附加 347 %10開發(fā)總成本 4799 銷售收入預(yù)計銷售收入面積均價金額 住宅部分28004284 商業(yè)門面部分100001500 地下車庫65個地下車庫8萬/個520 銷售總收入 (萬元）6304 開發(fā)總成本 (萬元） 4799 開發(fā)稅前利潤 (萬元）1505 稅前投資利潤率 % 土地增值稅0 土地增值額未超過20％，按國家政策免征增值稅所得稅（25％）376 按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行開發(fā)凈利潤 (萬元）1129 扣除所得稅和土地增值稅稅后投資凈利潤率 % 第七部分 項目住宅投資財務(wù)分析及結(jié)論一、項目經(jīng)濟(jì)效果靜態(tài)分析 項目盈利能力分析：如住宅銷售均價按2800元/㎡，經(jīng)測算，總投資為4452萬元（不含營業(yè)稅及附加，營業(yè)稅及附加總計：347萬元），開發(fā)期如為2年，稅前利潤總額為1505萬元，稅后利潤為1129萬元，%，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。新商圈能迅速發(fā)展城區(qū)環(huán)境，是未來湘潭置業(yè)投資的首選之地。 競爭樓盤的主力客戶群體均來自河?xùn)|岳塘片區(qū)；216。湖湘家園據(jù)調(diào)查項目主要客戶群體為公務(wù)員，其次為湘潭各企事業(yè)單位的職工。城市廣場建鑫（5）產(chǎn)品規(guī)劃檔次逐漸升高隨著大量外來開發(fā)商加入競爭，導(dǎo)致了開發(fā)水平飛速提高，消費(fèi)者 對住宅產(chǎn)品的檔次要求也越來越高。因此，河?xùn)|的項目規(guī)劃時也處處體現(xiàn)項目的高檔次和高品位，因此小高層住宅和高層住宅是河?xùn)|房地產(chǎn)產(chǎn)品的主導(dǎo)。究其原因在于湘潭的地產(chǎn)商對外地市場沒有一個明確的認(rèn)識，依然等同于本地市場對待。 通過業(yè)內(nèi)人士了解到，僅在2007年春節(jié)期間，就有數(shù)位長沙和株洲市民前來購房。 相對與株洲、常德、瀏陽、岳陽等地級城市，湘潭的樓盤無論是在品質(zhì)上還是在運(yùn)營上，整體上都處于比較落后的階段，尤其是大量無序的重復(fù)開發(fā)，導(dǎo)致了較為嚴(yán)重的惡性競爭。市場競爭激烈東城片發(fā)展迅速 從湘潭的城市郊區(qū)到城市中心，東城片區(qū)只用了不到5年。隨著湘潭市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，前來進(jìn)行商務(wù)洽談和觀光旅游的人數(shù)成倍增長，業(yè)內(nèi)人士估計，未來10年內(nèi)，星級酒店的入住率將維持在75%以上。湘潭市民日常休閑喜歡去高星級的賓館酒店。湘潭境內(nèi)有旅游景點100多處，不僅有大量的山水、湖泊、溶洞等自然景觀，而且有豐富的人文資源?！ ∩角f還配備有功能先進(jìn)的各種會議室12間，盤龍廳可容納300人，其他會議室分別可容納10—80人不等。隨著人們生活水平的提高，人們對居住的要求也從以前的滿足基本居住需求，上升到對居住品質(zhì)和居住環(huán)境的更高要求，而數(shù)據(jù)顯示：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的高速發(fā)展為湘潭市的房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個非常理想的平臺。B、 湘潭市固定資產(chǎn)投資增長情況： 近年來，湘潭市固定資產(chǎn)投資保持較大
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