【正文】 用自然資源的影響。 房地產項目的國防效益或影響。 對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。第十六章 風險分析 風險影響因素 可能面臨的風險因素 主要風險因素識別 風險影響程度及規(guī)避措施 風險影響程度評價 風險規(guī)避措施第十七章 可行性研究結論與建議 對推薦的擬建方案的結論性意見。 對主要的對比方案進行說明。 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。 對不可行的房地產項目，提出不可行的主要問題及處理意見。 可行性研究中主要爭議問題的結論。第十八章 財務報表第十九章 附件房地產項目可行性研究報告4房地產可行性研究的內容。按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：1)項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術經濟指標等。2)市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等。4)開發(fā)進度安排。對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內容同時作出統(tǒng)籌安排。5)項目投資估算。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。6)資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。7)財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。8)風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。9)國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環(huán)境效益評價。財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。10)結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。房地產項目可行性研究報告5第一部分 房地產項目總論總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。第二部分 房地產項目建設可行性第三部分 房地產項目市場需求分析市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規(guī)模的確定、技術的選擇、房地產估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。第四部分 房地產項目產品規(guī)劃方案第五部分 房地產項目建設地與土建總規(guī)第六部分 房地產項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。第七部分 房地產項目組織和勞動定員在可行性報告中，根據項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。第八部分 房地產項目實施進度安排項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。第九部分 房地產項目財務評價分析第十部分 房地產項目財務效益第十一部分 房地產項目風險分析及風險防控第十二部分 房地產項目可行性研究結論與建議房地產項目可行性研究報告6一、總論(1)項目名稱：___________________________(2)建設地點：___________________________(3)建設單位：___________________________(4)企業(yè)性質：___________________________(5)經營范圍：___________________________(6)公司類別：___________________________(7)資質等級：___________________________(8)企業(yè)概況：___________________________(9)工程概況：___________________________(10)資金來源：__________________________項目主要經濟技術指標見表1。表1 項目主要經濟技術指標二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略三、項目選址及建設條件 位置優(yōu)越 交通方便 建設場區(qū)“五通”條件具備供水：____________________________供電：____________________________煤氣：____________________________通訊：____________________________場地：____________________________ 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全 土地征用情況四、建設規(guī)模及功能 建筑使用功能 設施標準(1)住宅裝飾及設施標準(2)小區(qū)配套設施 住宅戶型規(guī)劃依據初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。表2 主要工程量一覽表五、建設方案 地形 場地自然條件(1)地貌：____________________(2)水文地質：________________(3)地震裂度：________________(4)地基土工程地質評價： 片區(qū)規(guī)劃 小區(qū)整體規(guī)劃設計原則 總平面布局 交通組織 規(guī)劃指標根據項目初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表3。表3 項目建筑技術經濟指標 建筑方案總體構思(1)住宅。住宅經濟技術指標見表4。表4 項目住宅經濟技術指標(2)公用建筑。 立面設計 基礎造型及處理 上部結構 供水排水 供電(1)供配電系統(tǒng)。(2)照明及電力設備。 供氣 中央空調 弱電設計六、項目實施進度安排本項目計劃在左右的時間內建成。建設進度計劃如下：______年______月______日：項目建議書批復。______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。______年______月______日：綜合管網設計。______年______月——______年______月：施工圖設計。______年______月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。______年______月______日：工程開工。______年______月：完成投資的25%，開始預售。______年______月：主體工程斷水。______年______月——______年______月：單體工程驗收。______年______月——______年______月：分項工程驗收。______年______月：正式入住。七、投資估算與資金籌措總投資造價見表5和附表1表5 項目投資估算單 位：萬元詳見附表2八、經濟效益分析本項目計劃在_____年內完成銷售，各年銷售計劃見表6。表6 各類建筑銷售計劃表(%)本報告采用的各種稅費率見表7。表7 稅費率表(%)項目盈利能力詳見附表3~~附表7。表8 敏感性分析表資金平衡分析詳見附表38，資產負債分析詳見附表39。將開發(fā)產品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發(fā)產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。詳見表9表9 臨界點分析表項目的主要經濟指標見表10。表 10 主要經濟指標表九、風險分析及對策房地產項目可行性研究報告7四川省XX市華泰房地產開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據XX市委、市政府對加快XX市市場經濟開發(fā)建設的要求。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發(fā)項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽。尤其對項目建設的可行性進行了深入細致的調查研究和全面論證。同時，邀請省內外房地產開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設計和方案選評。經征求有關各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經濟條件下流通現代化發(fā)展的要求和促進邊貿行業(yè)向更深層次發(fā)展。是XX市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。一、概述(一)項目選址及地緣環(huán)境項目選址：位于XX市目腦路東方大飯店后面地塊。項目土地面積約135000㎡()。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。(二)項目規(guī)模建設周期規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。二、實施可行性分析具有劃時代深遠意義的黨的十九大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面?！边@一宏偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創(chuàng)新。(一)根據經濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入WTO后，國際貿易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經濟格局，在黨中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經濟大XX，建立湄公河次流域經濟帶。啟動參與中國東盟自由貿易區(qū)建設行動計劃，加快建設“五大XX”、構筑“五大平臺”、推進六大產業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向對外開放前沿的戰(zhàn)略轉移。我們XX市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。(二)項目建設的市場分析云南與東盟自由貿易區(qū)的形成，必然給XX市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設帶來極好的契機。國內外商家對XX市住房的需求的調查分析。我們通過民間訪問、調查發(fā)現其中有相當的客戶，他們看好XX的房地產市場，對XX的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在XX居住的愿望。據國內外客戶向我們提供分析情況看愿在XX購買花園式住宅。住房消費市場的調查分析。XX市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞XX滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬