【正文】 偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過(guò)不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。3．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在177。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。（三）可行性研究是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。我國(guó)從20世紀(jì)70年代開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。第一節(jié) 可行性研究的概念和作用一． 可行性研究的概念可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)的立項(xiàng)、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。（一）以投資機(jī)會(huì)研究該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。（三）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。（四）正文內(nèi)容：它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容1．項(xiàng)目概況主要包括：項(xiàng)目名稱(chēng)及背景、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明）；2．市場(chǎng)調(diào)查和分析在深入調(diào)查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售周期等。6．項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。10．研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議對(duì)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題提出改善建議，以及對(duì)建議的效果作出估計(jì)。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。當(dāng)這些項(xiàng)目的發(fā)展商在談起這些問(wèn)題時(shí)通常都會(huì)感嘆“真沒(méi)想到”，然而卻是早該想到的。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。形成意見(jiàn)和結(jié)論。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)偏好、購(gòu)買(mǎi)關(guān)注的要素重點(diǎn)樓盤(pán)描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）①需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)物業(yè)的需求。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。度假型標(biāo)準(zhǔn)間式住宅（三個(gè)電梯、兩個(gè)樓梯）采用以?xún)?nèi)廊式雙面布置小戶(hù)型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。在建筑群體空間的塑造當(dāng)中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯(cuò)落有致的建筑天際線(xiàn)，在單體中重點(diǎn)處理建筑的陽(yáng)臺(tái)、樓梯間、窗臺(tái)、屋頂樓臺(tái)等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識(shí)別性。：規(guī)范取值，基本風(fēng)壓值WO=㎡（50年一遇）。，因此上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位設(shè)置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過(guò)55m，則在中間適當(dāng)部位設(shè)置施工后澆帶。本工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用“基礎(chǔ)工程計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)JCCAD”進(jìn)行計(jì)算分析。日 kh==12澆灑道路及場(chǎng)地用水定額：2L/㎡澆灑道路及場(chǎng)地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。室外消防水量30L/S。㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25L/S。本工程計(jì)算機(jī)房及部分電氣機(jī)房按功能要求設(shè)置超細(xì)干粉滅火系統(tǒng)。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。/h。(2)西側(cè)為 市城市中心景點(diǎn)。(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。二、市場(chǎng)分析a市概況(參考)a市位于河南岸，面積平方公里，人口 萬(wàn)。項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右?！獜耐顿Y角度看由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域?！獜男枨箨P(guān)系看根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。拆遷成本估算：按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。一棟 **12層。 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)防效益或影響。第十八章 財(cái)務(wù)報(bào)表第十九章 附件房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。第八部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表4。______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。______年______月：正式入住。表 10 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7四川省XX市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)XX市委、市政府對(duì)加快XX市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。項(xiàng)目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。云南開(kāi)始了“邊緣”向?qū)ν忾_(kāi)放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。住房消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查分析。人流的增加將拉動(dòng)居住的需求，這無(wú)疑會(huì)給我們項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)極好的契機(jī)?！边@一宏偉目標(biāo)，為我指明了前進(jìn)方向，鼓舞著我們與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新。經(jīng)征求有關(guān)各方意見(jiàn)，認(rèn)為初設(shè)方案理念新、定位準(zhǔn)，既適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進(jìn)邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展。表8 敏感性分析表資金平衡分析詳見(jiàn)附表38，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表39。______年______月：完成投資的25%，開(kāi)始預(yù)售。 供氣 中央空調(diào) 弱電設(shè)計(jì)六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在左右的時(shí)間內(nèi)建成。第九部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析第十部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益第十一部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控第十二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6一、總論(1)項(xiàng)目名稱(chēng)：___________________________(2)建設(shè)地點(diǎn)：___________________________(3)建設(shè)單位：___________________________(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________(5)經(jīng)營(yíng)范圍：___________________________(6)公司類(lèi)別：___________________________(7)資質(zhì)等級(jí)：___________________________(8)企業(yè)概況：___________________________(9)工程概況：___________________________(10)資金來(lái)源：__________________________項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1。在可行性報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。8)風(fēng)險(xiǎn)分析。5)項(xiàng)目投資估算。項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。 對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議。 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性。建設(shè)成本估算(一)、工程前期費(fèi)：拆遷成本土地出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=人防基金：配套建地下室規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*+5300*=墻改：61460*8=散裝水泥：61460*2=白蟻防治費(fèi)：61460*2=質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=施工圖審查：61460*1=防雷審查：61460*1=消防審查：文物：規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元建筑設(shè)計(jì)：XX*12+59460*30=地質(zhì)勘探：61460*2=測(cè)量定位：10萬(wàn)元煤氣增容：2500元/戶(hù)供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡小計(jì)：、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì))(二)工程成本樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/㎡=主體：59460*900+XX*500=電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元室外水電氣工程：61460*50=小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=監(jiān)理費(fèi)：*1%=小計(jì)：總計(jì)、(三)項(xiàng)目費(fèi)用分析依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車(chē)庫(kù)800元/㎡銷(xiāo)售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：142392800元營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+x=毛利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入—總成本==四、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論如土地掛牌競(jìng)價(jià)在五百二十八萬(wàn)以?xún)?nèi)，該項(xiàng)目具有一定的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。+100元/平方米 =*34929平方米=(二)建筑成本分析對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶(hù)約205戶(hù)。人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%。表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。投資環(huán)境良好。(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)(1)該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。一起來(lái)參考報(bào)告是怎么寫(xiě)的吧，以下是小編收集整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。地下車(chē)庫(kù)集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網(wǎng)。（有效容積）集水坑，內(nèi)設(shè)潛水泵二臺(tái)，潛水泵流量不小于10L/S。）對(duì)系統(tǒng)穩(wěn)壓。低區(qū)樓層消火栓栓口設(shè)減壓孔板，以防系統(tǒng)動(dòng)壓超標(biāo)。水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。/h（澆灑道路及場(chǎng)地用水、綠化用水不計(jì)入最大小時(shí)用水量）。本次設(shè)計(jì)范圍內(nèi)建設(shè)總用地面積：，總建筑面積：55422平方米。上部結(jié)構(gòu)混凝土：墻柱C30C40梁、板及樓梯C30混凝土。地下室防水等級(jí)為二級(jí)。地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)和機(jī)房——在小區(qū)中心綠化下面設(shè)計(jì)一個(gè)地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)，消防水池及泵房，換熱站。地中海風(fēng)格體現(xiàn)的海洋性，藍(lán)色和和白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽(yáng)光，海洋和休閑生活非常吻合。機(jī)動(dòng)車(chē)原則上在進(jìn)入小區(qū)后就近