【正文】 配置基準按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。地下層消防電梯旁設(shè)置2m179。室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。所有消防水池均由室外消防給水管網(wǎng)補水。地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m179。地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設(shè)備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內(nèi)，噴淋泵從消防水池內(nèi)抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m179。地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強度為8L/min一層公建按中危險Ⅰ級（噴水強度為6L/min本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。室內(nèi)消防布置應(yīng)保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。住宅、地下車庫、公建室內(nèi)消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓泵從消防水池內(nèi)抽水（室內(nèi)消火栓泵設(shè)于地下車庫水泵房內(nèi)），利用設(shè)于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m179。在水泵接合器15至40m范圍內(nèi)應(yīng)有室外消火栓。消防給水系統(tǒng)本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設(shè)置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務(wù)中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設(shè)置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應(yīng)式?jīng)_洗閥，以減少水資源的浪費。本工程不設(shè)置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應(yīng)。各建筑物生活給水由生活變頻供水設(shè)備供水。消防水量計算：室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。/d，最大時用水量約為28m179。次 一日一次一次2h綠化用水定額：㎡日kh= t=24h商業(yè)生活用水定額：8L/㎡ 設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（2009年版）GB 500152003《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2005版）GB 5004595《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（2005版）GB 500842001《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB 5006797《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB 501402005《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB500132006《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014－2006《建筑給水鋼塑復(fù)合管管道工程技術(shù)規(guī)范》CECS125:2001《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范》GB/T50349—2005《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB5017693《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB501892005《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇》（2007） 設(shè)計范圍室內(nèi)給排水、消防設(shè)計室外給排水、消防設(shè)計 給水系統(tǒng)水源：地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。給排水系統(tǒng)方 概況本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設(shè)備用房）。為了控制好開發(fā)成本，進而取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，優(yōu)化設(shè)計將貫穿整個結(jié)構(gòu)設(shè)計全階段。本工程主體結(jié)構(gòu)整體分析計算采用中國建筑科學(xué)研究院研制“多層及高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限元分析與設(shè)計軟件SATWE”。填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。地下室混凝土抗?jié)B等級為P6級。 基礎(chǔ)方案本工程目前尚未進行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎(chǔ)擬采用鋼筋砼樁筏基礎(chǔ)。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。、規(guī)程《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》GB 500682001《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（2006版）GB 500092001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB 500102010《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB 500112010《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB 500072002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》JGJ32010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008 建筑分類等級本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，抗震設(shè)防類別為乙類，結(jié)構(gòu)抗震等級為三級。（單體結(jié)構(gòu)設(shè)計時與按澄邁當?shù)財?shù)據(jù)作調(diào)整）樓面(屋面)使用活荷載標準值：臥室、客廳、㎡餐廳、廚房、㎡㎡㎡㎡地下車庫、㎡㎡㎡㎡。結(jié)構(gòu)方案 設(shè)計依據(jù)。地下機動車庫面積合計7878平方米，設(shè)有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。 公共配套公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點，并結(jié)合居民的出行進行設(shè)計。建筑風(fēng)格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。該風(fēng)格建筑也將以其獨特的形體和風(fēng)格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風(fēng)貌，繼而成為構(gòu)成城市形象的一部分。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。地中海建筑風(fēng)格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。房型滿足多樣化和可變性的要求。住宅采取拼接形式，住宅布局結(jié)合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。在小區(qū)主干道外側(cè)設(shè)置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。小區(qū)在西側(cè)道路共設(shè)置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結(jié)合的交通方式。 ①市場定位②目標市場定位③項目產(chǎn)品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟指標.④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制單位：海南方能投資顧問有限公司編制日期：二O一二年七月目錄第一章總論1第二章項目投資環(huán)境與市場研究7第三章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 13第四章節(jié)能減排16 合理用能標準和節(jié)能設(shè)計規(guī)范38 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況39 項目節(jié)能措施及效果分析40第5章 環(huán)境影響評價52第6章 勞動衛(wèi)生與消防55第7章 項目實施進度57第8章 項目招投標58海南方能投資顧問 網(wǎng)址：://聯(lián)系電話：089866752441更多....房地產(chǎn)項目可行性研究報告道路系統(tǒng)設(shè)計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。2）使我們的價格制定更客觀合理。,序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細.）地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。）①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 ①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價,開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。②供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預(yù)測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關(guān)系分析法。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標準》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 第二部分：市場研究 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。（其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。撰寫本可行性研究報告。我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。二．編制可行性研究報告的人員安排組合要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。這在意向接觸的時候是。，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務(wù)。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津；在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺；建設(shè)成本遠遠超過預(yù)算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。二．可行性研究報告的項目投資預(yù)算一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。9．可行性研究的結(jié)論根據(jù)對相關(guān)