【正文】 XX市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞XX滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。據(jù)國內外客戶向我們提供分析情況看愿在XX購買花園式住宅。國內外商家對XX市住房的需求的調查分析。(二)項目建設的市場分析云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給XX市帶來旺盛的人氣。我們XX市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設行動計劃，加快建設“五大XX”、構筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。二、實施可行性分析具有劃時代深遠意義的黨的十九大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面。(二)項目規(guī)模建設周期規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。項目土地面積約135000㎡()。是XX市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。同時，邀請省內外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設計和方案選評。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發(fā)項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽。詳見表9表9 臨界點分析表項目的主要經(jīng)濟指標見表10。將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。表7 稅費率表(%)項目盈利能力詳見附表3~~附表7。七、投資估算與資金籌措總投資造價見表5和附表1表5 項目投資估算單 位：萬元詳見附表2八、經(jīng)濟效益分析本項目計劃在_____年內完成銷售，各年銷售計劃見表6。______年______月——______年______月：分項工程驗收。______年______月：主體工程斷水。______年______月______日：工程開工。______年______月——______年______月：施工圖設計。______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。建設進度計劃如下：______年______月______日：項目建議書批復。(2)照明及電力設備。表4 項目住宅經(jīng)濟技術指標(2)公用建筑。表3 項目建筑技術經(jīng)濟指標 建筑方案總體構思(1)住宅。表1 項目主要經(jīng)濟技術指標二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略三、項目選址及建設條件 位置優(yōu)越 交通方便 建設場區(qū)“五通”條件具備供水：____________________________供電：____________________________煤氣：____________________________通訊：____________________________場地：____________________________ 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全 土地征用情況四、建設規(guī)模及功能 建筑使用功能 設施標準(1)住宅裝飾及設施標準(2)小區(qū)配套設施 住宅戶型規(guī)劃依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。項目實施時期亦稱房地產(chǎn)時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。第七部分 房地產(chǎn)項目組織和勞動定員在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。第四部分 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案第五部分 房地產(chǎn)項目建設地與土建總規(guī)第六部分 房地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。而且市場分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。房地產(chǎn)項目可行性研究報告5第一部分 房地產(chǎn)項目總論總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。10)結論。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。9)國民經(jīng)濟評價。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產(chǎn)負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。6)資金的籌集方案和籌資成本估算。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內容同時作出統(tǒng)籌安排。4)開發(fā)進度安排。3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。2)市場分析和需求預測。其具體內容如下：1)項目概況。按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。 可行性研究中主要爭議問題的結論。 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。 對主要的對比方案進行說明。 對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。 房地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響。 房地產(chǎn)項目與當?shù)鼗A設施發(fā)展水平的相互適應性。 房地產(chǎn)項目主要污染源和污染物 主要污染源 主要污染物 房地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護標準 治理環(huán)境的方案 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響 房地產(chǎn)項目對周圍自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區(qū)域的綠化 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 環(huán)境保護投資估算 環(huán)境影響評論結論第十二章 勞動保護與安全衛(wèi)生 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設施 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構 消防措施和設施方案建議第十三章 企業(yè)組織和勞動定員 企業(yè)組織 企業(yè)組織形式 企業(yè)工作制度 勞動定員和人員培訓 勞動定員 年總工資和職工年平均工資估算 人員培訓及費用估算第十四章 投資估算與資金籌措 房地產(chǎn)項目總投資估算 固定資產(chǎn)投資總額 流動資金估算 資金籌措 資金來源 房地產(chǎn)項目籌資方案 投資使用計劃 投資使用計劃 借款償還計劃第十五章 財務與敏感性分析 生產(chǎn)成本和銷售收入估算 生產(chǎn)總成本估算 單位成本 銷售收入估算 財務評價 國民經(jīng)濟評價 不確定性分析 社會效益和社會影響分析 房地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。 交通運輸情況。 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況。如超出項目風險較大，項目不可行。占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。三棟 12層40*15*12層。地塊內大致布置一棟 **15層。主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在 路靠近小區(qū)的橋旁。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。住宅：640元/平方米*(+++0)*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房：640元/平方米*(++++)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物(水、電、電話、空調以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內地坪等：34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費等：1)、搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2)、過渡費：住宅：34329平方米**6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3)、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元4)、房屋拆遷評估服務費費：35000元5)、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。其它房屋均為二——四層。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。據(jù)調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變?！獜南M結構看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬平方米。%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，%。居民住房質量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。a市房地產(chǎn)住宅市場分析a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(5)北面為a市人民銀行。(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。)建設規(guī)模與目標：土地面積：畝(平方米)容積率：開發(fā)周期：土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡)周圍環(huán)境與設施(1)步行約10 分鐘可至a市中心。房地產(chǎn)項目可行性研究報告1可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經(jīng)濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經(jīng)濟、技術等進行調研、分析汁匕較以及預測建成后的社會經(jīng)濟效益。電氣系統(tǒng)方案 設計依據(jù)第五篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告隨著社會不斷地進步，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。雨水排水量按當?shù)亟涤陱姸裙接嬎?，設計暴雨強度重現(xiàn)期以2年計。/d，最大時生活污水量為40m179。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網(wǎng)。每個地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。污水來源于生活污、廢水。滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB501402005），在建筑室內需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設置位置保護半徑和