【導讀】筑面積11000平方米。預設標準客房200-220間，套房10間，另有自助中餐。項目單位自籌1600萬元；銀行貸款800萬元。突出接待量、檔次、服務水平、舒適和多功能性。響應市委市政府旅游興市戰(zhàn)略號召。形象，謀求項目最大的經濟效益和社會效益。升城市旅游品味、拉動全市經濟增長等）的功能。該項目由蘭州市**有限公司投資建設，公司成立于201*年*月，游產品開發(fā)及銷售。目前公司以開發(fā)經營為主，憑借專業(yè)。合，形成并重點發(fā)展"酒店、旅游、商貿"三大板塊。蘭州是甘肅省省會，全省的政治、經濟、文化和商貿中心。市區(qū)南北群山對峙，東西黃河穿城而過，蜿。中城市50強，成為黃河上游重要的經濟中心。20xx年，蘭州市生產?？傊颠_；地區(qū)性財政收入達到。蘭州的旅游資源有著廣闊的開發(fā)前景，市域內有我國保。蘭州公路交通四通八達，輻射周邊地區(qū)，蘭州至西安、西。寧、銀川等周邊城市的五條高速公路已建成通車。旅游經濟是當今時代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產業(yè)。

　　

【正文】 項目資本金 稅后指標）為 13%。根據 20xx年 3 月 16 日頒布的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（自 20xx年 1 月 1 日起施行 ），企業(yè)所得稅的稅率為 25%，則商業(yè)性文化娛樂設施財務基準收益率（融資前稅后指標）為 9%。 當項目財務內部收益率（融資前稅前指標）大于 12%、項目財務內部收益率（融資前稅后指標）大于 9%、項目財務內部收益率（項目資本金稅后指標）大于 13%時，項目可以被接受。 資金籌措及還貸 本項目總投資 2400 萬元，項目承擔單位自籌 1600 萬元，其余800 萬元 申請 銀行 貸款 解決，年利率 ％。 本項目 建設期為 4 個月 ，當年完成全部投資，項目建成后， 3 年可還清銀行貸款。 第 26 頁 第十 一 章 經濟效益評價 收入 估算 根據企業(yè)提供的價格，并參考目前國內 同類企業(yè)的價格趨勢，項目建成后的收入分為 四 部分 ： ： 項目建成后共 200220 個標準間、 10 間套房 ， 大酒店的建設是以 三星級 （準四星） 為標準的，故標準間的收費參照國內同類 三星級 酒店和當地的實際情況，暫定每個標準間 和套房平均價格為 每天 300元左右 ， 按 70%的入住率， 住宿 每年營業(yè)收入1527 萬元 ； 收入 ： 會議 按每月 接待 10 次計，暫定 每次會議消費大會議室 1200 元 /天 ， 小會議室 800 元 /天 ，按 50%的 利用率計 ， 商務會議每年營業(yè)收入 36 萬元； 收入 ： 參照 蘭州市 收費標準和 蘭州市 當地居民的消費情況，按每天 100 輛 次計算，暫定每 車次 10元， 停車場 每年營業(yè)收入36 萬元； ： 參照 蘭州市 餐飲行業(yè)的收費標準和 蘭州市 當地居民的消費情況，按每天接待 300 人次計算，暫定每人平均消費 80元，餐飲每年營業(yè)收入 150萬元； 則正常年份年營業(yè)收入合計 1749萬元。 20xx 年開始收入按每年3%增幅計算。 第 27 頁 稅金 本項目中客房收入、餐 飲收入的營業(yè)稅率為 5%。城市維護建設稅按營業(yè)稅的 7%計繳，教育費附加按營業(yè)稅的 3%計繳，地方教育費附加按營業(yè)稅的 2%計繳。 價格調節(jié)基金 按營業(yè)稅的 1%計繳。 根據 20xx年 3月 16日頒布的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，企業(yè)所得稅的稅率為 25%。 成本核算 成本核算依據 、原輔材料等 根據 我們 掌握的 高 星級酒店 、高端商務餐飲店餐飲成本 資料 ，所匯總統(tǒng)計的平均水平 ，以及本項目經營特點及經營結構， 進貨成本 、各種輔料成本 、 餐具損耗 等營業(yè) 成本 按收入的 5%計算。 2. 燃料及動力費 動力消 耗定額根據廠家提供數據及參考國內 同類企業(yè)經營情況確定。動力及水電單價根據目前市場價格確定； 人員工資根據全公司 30 人，年人均收入 24000元 /年計； 4. 租金 租用毛坯寫字樓 7層，合同租期 10 年 ， 年租 580萬元，其中 6個月免租期 ， 從 20xx年開始租金按每年 3%遞增 。 第 28 頁 按國內同類企業(yè)情況 按 年折舊 的 20%計?。? 星級酒店餐飲管理費 (不 包括員工工資 )約占 酒店總 收入的 3～5%， 酒店管理費按酒店總收入 4%計。 利息支出主要為 銀行 借款利息支出 ； 借款年利率按 1 年 期貸款基準利率 上浮 30%按 8%計取，計息基數為上年末貸款余額。 其他費用（如 保險費 、酒店市場推廣費、低值易耗品消耗等），按國內同類企業(yè)情況提取 ， 按總收入 2%計算 。 成本核算 正常年份，年總成本費用 1174萬元（詳見總成本表）。 投資經營進度 本項目建設期 4個月 ，經營期 年，計算期 10年。其中達到設計能力時間為 6 個月 ，第一年達到 50%，第二年 70%（因本項目為酒店服務性行業(yè)，正常年份入住率按 70%計算）。 財務評價結論 經財務測算和經濟效益分析，財務評 價全部增量投資內部收益率（ FIRR） %（稅后），投資回收期從建設期算起為 年，大于行業(yè)基準投資回收期。因此，本項目的各項經濟指標均屬較好，經 第 29 頁 濟效益比較理想。 盈虧平衡點分析： 固定總成本 BEP = 100% 銷售收入 可變總成本 銷售稅金及附加 247。（ ） = % 以上說明，正常年份當實際運營能力達到設計運營能力 （入住率按 70%計算） 的 %，企業(yè)即可保本，因此項目抗風險能力較強。 該項目作了所得稅前全部投資的敏感性分析。基本方案財務內部收益率（稅前）為 %，投資回收期從建設期算（稅前）為 年，滿足財務基準的要求；考慮項目實施過程中一些不確定因素的變化，分別對固定資產投資、經營成本、銷售收入作了提高 10%和降低10%的單因素變化對內部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，各因素的變化 都不同程度地影響內部收益率及投資回收期，其中收入的提高或降低最為敏感，經營成本次之。所以要使企業(yè)保持良好的經濟效益，就應加大宣傳力度，多創(chuàng)收入，加強管理，按市場倒推成本，控制成本，以提高企業(yè)內部收益率，縮短投資回收期。 第 30 頁 第十 二 章 結論與建議 、準確經營定位、提高服務水平的前提下，項目建成后將具有可觀的經濟效益和社會效益。項目的社會效益主要表現在：首先，為 蘭州 市 旅游 接待能力提供了保障 ， 擴大了游客住宿選擇性， 提 升 了城市 品味、 形象 及服務水平；其次，增加 蘭州市 的稅收 收入 ；第三，可為社會提供 更 多的 工作崗位 ， 幫助政府分憂解難 ； 為學校提供優(yōu)異的實習環(huán)境 ，給大學生創(chuàng)造了更好更快的就業(yè)平臺 ；第四，為滿足隨著 蘭州市 旅游 經濟發(fā)展而逐漸增長的市場需求做貢獻。 ，投資方也將伴隨著項目的開發(fā)建設而贏得一定的經濟效益：一是可以通過經濟獲得利潤，逐步收回投資；二是 蘭州市安寧區(qū) **酒店 （ 三星級 ） 建設項目 地處 蘭州市 ，可帶動當地一批相關聯產業(yè)；三是必將 加快 推進 蘭州 市 旅游業(yè)、酒店業(yè)服務 水平、 硬件 水平及總體經濟效益的逐步提高。 3. 本項目所得稅后項目投資財務內部收益率為 %，高于行業(yè)所得稅后項 目投資基準財務內部收益率 9%，所得稅前項目投資財務內部收益率 %，高于行業(yè)所得稅前項目投資基準財務內部收益率 12%，項目資本金財務內部收益率為 %，高于行業(yè)融資后資本金基準收益率 13%，項目投資可行。本項目償債期間，利息備付率 ≥ ，償債備付率大于 ≥ 1，項目償債分析指標較好，償債能力較強，易于取得貸款機構的貸款支持。計算期內各年經營活動現 第 31 頁 金流量均為正數，具備較強的財務生存能力。 ，所能承擔的風險程度和給企業(yè)帶來的經濟與社會效益上看，我們認為該項目是可行的。根據商 業(yè)性文化娛樂設施項目投資收益的一般水平，結合餐飲行業(yè)的市場現狀、發(fā)展前景、項目建設條件等因素，并綜合考慮國內正在實施的其他同類項目的可比因素，建議投資方采取積極的投資戰(zhàn)略。