【導(dǎo)讀】筑面積11000平方米。預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)客房200-220間，套房10間，另有自助中餐。項(xiàng)目單位自籌1600萬(wàn)元；銀行貸款800萬(wàn)元。突出接待量、檔次、服務(wù)水平、舒適和多功能性。響應(yīng)市委市政府旅游興市戰(zhàn)略號(hào)召。形象，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。升城市旅游品味、拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等）的功能。該項(xiàng)目由蘭州市**有限公司投資建設(shè)，公司成立于201*年*月，游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及銷售。目前公司以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，憑借專業(yè)。合，形成并重點(diǎn)發(fā)展"酒店、旅游、商貿(mào)"三大板塊。蘭州是甘肅省省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心。市區(qū)南北群山對(duì)峙，東西黃河穿城而過(guò)，蜿。中城市50強(qiáng)，成為黃河上游重要的經(jīng)濟(jì)中心。20xx年，蘭州市生產(chǎn)?？傊颠_(dá)；地區(qū)性財(cái)政收入達(dá)到。蘭州的旅游資源有著廣闊的開(kāi)發(fā)前景，市域內(nèi)有我國(guó)保。蘭州公路交通四通八達(dá)，輻射周邊地區(qū)，蘭州至西安、西。寧、銀川等周邊城市的五條高速公路已建成通車。旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)今時(shí)代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。

　　

【正文】 項(xiàng)目資本金 稅后指標(biāo)）為 13%。根據(jù) 20xx年 3 月 16 日頒布的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（自 20xx年 1 月 1 日起施行 ），企業(yè)所得稅的稅率為 25%，則商業(yè)性文化娛樂(lè)設(shè)施財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（融資前稅后指標(biāo)）為 9%。 當(dāng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（融資前稅前指標(biāo)）大于 12%、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（融資前稅后指標(biāo)）大于 9%、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（項(xiàng)目資本金稅后指標(biāo)）大于 13%時(shí)，項(xiàng)目可以被接受。 資金籌措及還貸 本項(xiàng)目總投資 2400 萬(wàn)元，項(xiàng)目承擔(dān)單位自籌 1600 萬(wàn)元，其余800 萬(wàn)元 申請(qǐng) 銀行 貸款 解決，年利率 ％。 本項(xiàng)目 建設(shè)期為 4 個(gè)月 ，當(dāng)年完成全部投資，項(xiàng)目建成后， 3 年可還清銀行貸款。 第 26 頁(yè) 第十 一 章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 收入 估算 根據(jù)企業(yè)提供的價(jià)格，并參考目前國(guó)內(nèi) 同類企業(yè)的價(jià)格趨勢(shì)，項(xiàng)目建成后的收入分為 四 部分 ： ： 項(xiàng)目建成后共 200220 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間、 10 間套房 ， 大酒店的建設(shè)是以 三星級(jí) （準(zhǔn)四星） 為標(biāo)準(zhǔn)的，故標(biāo)準(zhǔn)間的收費(fèi)參照國(guó)內(nèi)同類 三星級(jí) 酒店和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，暫定每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 和套房平均價(jià)格為 每天 300元左右 ， 按 70%的入住率， 住宿 每年?duì)I業(yè)收入1527 萬(wàn)元 ； 收入 ： 會(huì)議 按每月 接待 10 次計(jì)，暫定 每次會(huì)議消費(fèi)大會(huì)議室 1200 元 /天 ， 小會(huì)議室 800 元 /天 ，按 50%的 利用率計(jì) ， 商務(wù)會(huì)議每年?duì)I業(yè)收入 36 萬(wàn)元； 收入 ： 參照 蘭州市 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和 蘭州市 當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)情況，按每天 100 輛 次計(jì)算，暫定每 車次 10元， 停車場(chǎng) 每年?duì)I業(yè)收入36 萬(wàn)元； ： 參照 蘭州市 餐飲行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和 蘭州市 當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)情況，按每天接待 300 人次計(jì)算，暫定每人平均消費(fèi) 80元，餐飲每年?duì)I業(yè)收入 150萬(wàn)元； 則正常年份年?duì)I業(yè)收入合計(jì) 1749萬(wàn)元。 20xx 年開(kāi)始收入按每年3%增幅計(jì)算。 第 27 頁(yè) 稅金 本項(xiàng)目中客房收入、餐 飲收入的營(yíng)業(yè)稅率為 5%。城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)繳，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)繳，地方教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 2%計(jì)繳。 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 按營(yíng)業(yè)稅的 1%計(jì)繳。 根據(jù) 20xx年 3月 16日頒布的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》，企業(yè)所得稅的稅率為 25%。 成本核算 成本核算依據(jù) 、原輔材料等 根據(jù) 我們 掌握的 高 星級(jí)酒店 、高端商務(wù)餐飲店餐飲成本 資料 ，所匯總統(tǒng)計(jì)的平均水平 ，以及本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)， 進(jìn)貨成本 、各種輔料成本 、 餐具損耗 等營(yíng)業(yè) 成本 按收入的 5%計(jì)算。 2. 燃料及動(dòng)力費(fèi) 動(dòng)力消 耗定額根據(jù)廠家提供數(shù)據(jù)及參考國(guó)內(nèi) 同類企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況確定。動(dòng)力及水電單價(jià)根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格確定； 人員工資根據(jù)全公司 30 人，年人均收入 24000元 /年計(jì)； 4. 租金 租用毛坯寫(xiě)字樓 7層，合同租期 10 年 ， 年租 580萬(wàn)元，其中 6個(gè)月免租期 ， 從 20xx年開(kāi)始租金按每年 3%遞增 。 第 28 頁(yè) 按國(guó)內(nèi)同類企業(yè)情況 按 年折舊 的 20%計(jì)??； 星級(jí)酒店餐飲管理費(fèi) (不 包括員工工資 )約占 酒店總 收入的 3～5%， 酒店管理費(fèi)按酒店總收入 4%計(jì)。 利息支出主要為 銀行 借款利息支出 ； 借款年利率按 1 年 期貸款基準(zhǔn)利率 上浮 30%按 8%計(jì)取，計(jì)息基數(shù)為上年末貸款余額。 其他費(fèi)用（如 保險(xiǎn)費(fèi) 、酒店市場(chǎng)推廣費(fèi)、低值易耗品消耗等），按國(guó)內(nèi)同類企業(yè)情況提取 ， 按總收入 2%計(jì)算 。 成本核算 正常年份，年總成本費(fèi)用 1174萬(wàn)元（詳見(jiàn)總成本表）。 投資經(jīng)營(yíng)進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)期 4個(gè)月 ，經(jīng)營(yíng)期 年，計(jì)算期 10年。其中達(dá)到設(shè)計(jì)能力時(shí)間為 6 個(gè)月 ，第一年達(dá)到 50%，第二年 70%（因本項(xiàng)目為酒店服務(wù)性行業(yè)，正常年份入住率按 70%計(jì)算）。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 經(jīng)財(cái)務(wù)測(cè)算和經(jīng)濟(jì)效益分析，財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià)全部增量投資內(nèi)部收益率（ FIRR） %（稅后），投資回收期從建設(shè)期算起為 年，大于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。因此，本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬較好，經(jīng) 第 29 頁(yè) 濟(jì)效益比較理想。 盈虧平衡點(diǎn)分析： 固定總成本 BEP = 100% 銷售收入 可變總成本 銷售稅金及附加 247。（ ） = % 以上說(shuō)明，正常年份當(dāng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力達(dá)到設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)能力 （入住率按 70%計(jì)算） 的 %，企業(yè)即可保本，因此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 該項(xiàng)目作了所得稅前全部投資的敏感性分析?；痉桨肛?cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）為 %，投資回收期從建設(shè)期算（稅前）為 年，滿足財(cái)務(wù)基準(zhǔn)的要求；考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中一些不確定因素的變化，分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入作了提高 10%和降低10%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，各因素的變化 都不同程度地影響內(nèi)部收益率及投資回收期，其中收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營(yíng)成本次之。所以要使企業(yè)保持良好的經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)加大宣傳力度，多創(chuàng)收入，加強(qiáng)管理，按市場(chǎng)倒推成本，控制成本，以提高企業(yè)內(nèi)部收益率，縮短投資回收期。 第 30 頁(yè) 第十 二 章 結(jié)論與建議 、準(zhǔn)確經(jīng)營(yíng)定位、提高服務(wù)水平的前提下，項(xiàng)目建成后將具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目的社會(huì)效益主要表現(xiàn)在：首先，為 蘭州 市 旅游 接待能力提供了保障 ， 擴(kuò)大了游客住宿選擇性， 提 升 了城市 品味、 形象 及服務(wù)水平；其次，增加 蘭州市 的稅收 收入 ；第三，可為社會(huì)提供 更 多的 工作崗位 ， 幫助政府分憂解難 ； 為學(xué)校提供優(yōu)異的實(shí)習(xí)環(huán)境 ，給大學(xué)生創(chuàng)造了更好更快的就業(yè)平臺(tái) ；第四，為滿足隨著 蘭州市 旅游 經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求做貢獻(xiàn)。 ，投資方也將伴隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟(jì)效益：一是可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)獲得利潤(rùn)，逐步收回投資；二是 蘭州市安寧區(qū) **酒店 （ 三星級(jí) ） 建設(shè)項(xiàng)目 地處 蘭州市 ，可帶動(dòng)當(dāng)?shù)匾慌嚓P(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；三是必將 加快 推進(jìn) 蘭州 市 旅游業(yè)、酒店業(yè)服務(wù) 水平、 硬件 水平及總體經(jīng)濟(jì)效益的逐步提高。 3. 本項(xiàng)目所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)所得稅后項(xiàng) 目投資基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 9%，所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，高于行業(yè)所得稅前項(xiàng)目投資基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 12%，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)融資后資本金基準(zhǔn)收益率 13%，項(xiàng)目投資可行。本項(xiàng)目?jī)攤陂g，利息備付率 ≥ ，償債備付率大于 ≥ 1，項(xiàng)目?jī)攤治鲋笜?biāo)較好，償債能力較強(qiáng)，易于取得貸款機(jī)構(gòu)的貸款支持。計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn) 第 31 頁(yè) 金流量均為正數(shù)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)生存能力。 ，所能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度和給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益上看，我們認(rèn)為該項(xiàng)目是可行的。根據(jù)商 業(yè)性文化娛樂(lè)設(shè)施項(xiàng)目投資收益的一般水平，結(jié)合餐飲行業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、項(xiàng)目建設(shè)條件等因素，并綜合考慮國(guó)內(nèi)正在實(shí)施的其他同類項(xiàng)目的可比因素，建議投資方采取積極的投資戰(zhàn)略。