【導(dǎo)讀】如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！本次可行性研究報(bào)告是對團(tuán)結(jié)南路一真實(shí)項(xiàng)目所做的。定本項(xiàng)目是可行的。

　　

【正文】 。這也正是西安房地產(chǎn)所欠缺的地方。 據(jù)一項(xiàng)來自國際權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，在未來的 5－ 10 年內(nèi)，建筑面積在 90 平方米左右的三室或四室住房，最 適合中國普通工薪家庭居住需求?！懊娣e無需大、功能要齊全”的多室住宅，無疑會成為今后住房需求的發(fā)展新趨勢。 房屋類型：平層大有市場、復(fù)式也比較受歡迎 在本次調(diào)查中選擇平層的消費(fèi)者占到 36%，說明西安市民對這種最傳統(tǒng)的房屋結(jié)構(gòu)還比較鐘愛。另外復(fù)式也有一定的吸引力。 樓型：高層、小高層頗受青睞 長期以來，開發(fā)商為了追求容積率而建出一幢幢高層，而消費(fèi)者由于價(jià)格和習(xí)慣等原因愿意購買小高層，其受選率 49%。為了緩和市場供求的矛盾，多層層成為市場調(diào)和的產(chǎn)物而頗受青睞，本次調(diào)查中多層的受選率達(dá) 33%。 裝 修：毛坯房仍然是大多數(shù)人的首選， 在對“希望房地產(chǎn)商交方式提供什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)”的選擇上，38%的人選擇了毛坯房，同時(shí)還有 25%的消費(fèi)者認(rèn)為全房簡裝修業(yè)比較好，同時(shí)有 23%的消費(fèi)者認(rèn)為可以使全房精裝修，有 13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡裝修。這反映出由于目前裝修市場又不夠規(guī)范，購房者既缺乏時(shí)間也不夠精力自行房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 27 頁 裝修而希望直接購買到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況?？梢哉f相同的物業(yè)，消費(fèi)者對裝修過的房子的心理價(jià)位要遠(yuǎn)高于毛坯房，所以無論從市場需求還是從利潤空間上講，開發(fā)商提供裝修服務(wù)都是 很劃算的。 心理因素：周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理最受關(guān)注 除了面積、價(jià)格、戶型以外，市民最關(guān)心的問題是周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量。這恐怕是有些開發(fā)商在開發(fā)過程中的不規(guī)范所造成的。尤其是周邊環(huán)境，開發(fā)商應(yīng)該高度重視這個(gè)環(huán)節(jié)，隨著生活質(zhì)量的提高，越來越多的消費(fèi)者都對住房的周邊環(huán)境提出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求。尤其是小區(qū)的配套設(shè)施，其中醫(yī)院、幼兒園金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等在調(diào)研的過程中消費(fèi)者都表示出了自己的意愿，即希望將來自己的小區(qū)內(nèi) 能有相應(yīng)的配套實(shí)施，從而便于日常生活。 項(xiàng)目定位 客戶定位 定位的原則 ： （ 1）對項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對高新區(qū)樓盤接受能力較強(qiáng)的客戶； （ 2）收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對精神生活向往比較高的客戶； （ 3）收入中高等，對高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對較高性價(jià)的客戶。 由于本項(xiàng)目開發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項(xiàng)目所在地周圍情況及上文的市場分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位如下： （ 1）項(xiàng)目附近的中高收入家庭； （ 2）西安市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師； （ 3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 28 頁 （ 4）有意對房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人； （ 5）有意在高新區(qū)進(jìn)行二次置業(yè)的高 收入者。 ( 6) 政府工作人員，這類人群追求高的生活品質(zhì)，同時(shí)擁有少量的灰色收入，個(gè)人私生活不喜歡被別人打擾。 ( 7) 外地來西安經(jīng)商的個(gè)體商戶。該項(xiàng)目臨近西部電子商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，里面擁有大量外來的個(gè)體商戶，這部分人群在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時(shí)為子女提供良好的教育環(huán)境。 形象定位 本項(xiàng)目是新建項(xiàng)目，周邊在建的同類型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項(xiàng)目的形象定位為：西安市高新區(qū)一個(gè) “現(xiàn)代中國 、現(xiàn)代西安”的特色小區(qū)。 功能定位 住宅的物 業(yè)類型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵粜停?90 平米以下）的比例。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在 80130 平方米的最受消費(fèi)者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以 80100 的兩室為主力戶型。其中，在板式小高層中全部是中小戶型，同時(shí)，在調(diào)研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費(fèi)者還是比較青睞大戶型的，所以在高層的設(shè)計(jì)中，考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)愛好。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮市場需求，戶型主要設(shè)計(jì)成面積在 80平方米至 130 平方米的 兩室二廳和三室二廳的中戶型。 價(jià)格定位 根據(jù)小區(qū)的形象定位，該小區(qū)的價(jià)格水平應(yīng)在中高檔水平。項(xiàng)目的價(jià)格定位方法采用目前國際和國內(nèi)通用的市場比較法。市場比較法房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 29 頁 的基本原理是對選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為項(xiàng)目的價(jià)格。市場比較法要經(jīng)過搜集交易實(shí)例、選擇可比案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目價(jià)格等七個(gè)步驟。 A、小高層價(jià)格確定 a、選擇案例 本項(xiàng)目的可比案例選擇與項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的楓林華府 、金泰假日花城、中華世紀(jì)城等三個(gè)案例。 表 51 三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格 項(xiàng)目 楓林華府 金泰假日花城 中華世紀(jì)城 成交價(jià)格 3700元 /平方米 4200元 /平方米 3950元 /平方米 開盤日期 2020年 4月 2020年 3月 2020年 6月 b、修正因素的確定 1）交易日期的分析判斷 據(jù)有關(guān)資料顯示：在西安曲江、高新、新北城等熱點(diǎn)區(qū)域，每年房價(jià)漲幅在 5％左右?！皠e樣人家”項(xiàng)目是在 2020 年初開始施工，一年半以后開始預(yù)售，銷售時(shí)間持續(xù) 6 個(gè)季度，所以現(xiàn)需將項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整為兩年以后即 2020 年末的價(jià)格。 因三個(gè)可比實(shí)例目前仍在銷售之中，因此我們?nèi)∑湓?2020 年初的價(jià)格，則各可比實(shí)例的修正系數(shù)為：(1+5%) 2 = 2） 交易情況的分析判斷： 交易情況的分析判斷是以正常的市場價(jià)格為基準(zhǔn)，三個(gè)可比實(shí)例的交易均認(rèn)為是在正常的市場交易情況下進(jìn)行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。 3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 30 頁 表 52 房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 別樣人家 可比實(shí)例 楓林華府 假日花城 中華世紀(jì)城 交通便利程度 100 99 100 101 周邊環(huán)境 100 99 100 95 配套設(shè)施 100 97 99 97 地理位置 100 98 100 97 小區(qū)規(guī)模 100 97 102 102 小區(qū)環(huán)境 100 99 98 103 建筑規(guī)模 100 97 102 103 面積戶型 100 100 98 97 工程質(zhì)量 100 99 98 95 升值潛力 100 100 98 97 合計(jì) 1 100 4) 測算本項(xiàng)目正常 市場價(jià)格如下： ①計(jì)算公式： 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ②求取交易情況修正系數(shù)： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 31 頁 交易情況無需修正，系數(shù)取為 1。 ③求取交易日期調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)均取為 。 ④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： “楓林華府”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ “假日花城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ “中華世紀(jì)城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ ⑤求取比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）： “楓林華府”： 3500 1 100/≈ 3912(元 /平方米 ) “假日花城” :3300 1 100/≈ 4005(元 /平方米 ) “中華世紀(jì)城” :3450 1 100/≈ 3873(元 /平方米 ) ⑥將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則： 小高層的價(jià)格（單價(jià)） =（ 3912+3664+3873） /3≈ 3896(元 /平方米 ) ，將價(jià)格取整為 3900 元 /平方米。 B、高層價(jià)格確定 a、選擇案例 高層住宅的可比案例選擇與項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的公園天下、利君明天、和唐南香榭 等三個(gè)案例。 表 53 三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格 項(xiàng)目 公園天下 利君明天 唐南香榭 成交價(jià)格 4500元 /平方米 3900元 /平方米 4200元 /平方米 開盤日期 2020年 9月 2020年 11月 2020年 3月 b、修正因素的確定 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 32 頁 1）交易日期的分析判斷 交易日期的修正同上。 2）交易情況的分析判斷： 交易情況的分析判斷是以正常的市場價(jià)格為基準(zhǔn)，三個(gè)可比實(shí)例的交易均認(rèn)為是在正常的市場交易情況下進(jìn)行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。 3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷 表 54 房地產(chǎn)狀況分析結(jié) 果 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 別樣人家 可比實(shí)例 公園天下 利君明天 唐南香榭 交通便利程度 100 98 102 101 周邊環(huán)境 100 101 99 100 配套設(shè)施 100 97 102 99 地理位置 100 100 100 97 小區(qū)規(guī)模 100 98 95 102 小區(qū)環(huán)境 100 99 96 97 建筑規(guī)模 100 98 95 103 面積戶型 100 100 93 100 工程質(zhì)量 100 99 95 95 升值潛力 100 100 98 100 合計(jì) 1 100 4）測算本項(xiàng)目正常市場價(jià)格如下： ①計(jì)算公式： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 33 頁 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ②求取交易情況修正系數(shù)： 交易情況無需修正，系數(shù)取為 1。 ③求取交易日期調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)取為 。 ④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： “公園天下”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ “利君明天”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ “唐南香榭”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ ⑤求取比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）： “公園天下”： 3700 1 100/≈ 4106(元 /平方米 ) “利君明天” :3500 1 100/≈ 4209(元 /平方米 ) “唐南香榭” :3600 1 100/≈ 4005(元 /平方米 ) ⑥將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則： 高層的價(jià)格（單價(jià)） =（ 4106+4209+4005） /3≈ 4102(元 /平方米 ) ，將價(jià)格取整為 4100元 /平方米。 C、車位價(jià)格確定 本小區(qū)把車位全部建設(shè)成地下車位，由于地下車位的造價(jià)相對地上車位的造價(jià)成本較大，同時(shí)結(jié)合西安市目前的市場價(jià)格把車位的價(jià)格定為 10 萬元每個(gè)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 34 頁 6 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的用地條件、項(xiàng)目建設(shè)的資源供給以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。 開發(fā)建設(shè)的用地情況 該項(xiàng)目位于科技路與丈八東路相交處的西北角，基地總占地面積為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該項(xiàng)目位于高新區(qū)的繁華地段，環(huán)境幽雅，適合居住，同時(shí)項(xiàng)目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會有相當(dāng) 大的升值潛力。 項(xiàng)目用地實(shí)測地形條件為較方正的長方形地塊，周圍在建項(xiàng)目相對較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施有： （ 1）交通：交通便利，游 14 路、 201 路、 202 路、 225 路、604 路、 711 路、 721 路等交通工具直達(dá)門口，出行方便快捷。 （ 2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。 （ 3）金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。 （ 4）醫(yī)療配 套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 （ 5）教育配套：高新一中、