【導讀】出讓、儲備、整理、開發(fā)利用及新產(chǎn)品開發(fā)投資。詢公司簽訂的編制項目可行性研究報告協(xié)議。市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會補助征用土地手續(xù)的批復》。段截彎取直后對行洪影響的分析》?！桫P山公園國有土地使用權標定地價評估結(jié)果的批復》。發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。資項目可行性研究指南》。

　　

【正文】 10m 1311 燃氣工程 10m 南充市望天壩小區(qū)基礎設施建設工程 投資估算與資金籌措 37 14 平場工程 141 挖運土方 1000m3 142 爆破石方 1000m3 143 機械轉(zhuǎn)運土石 方 1000m3 2 第二部分 其他費用 21 征地費 畝 22 拆遷、安置、補償?shù)? m2 50241 600 23 建設單位管理費 1 % 24 前期費 1 3% 25 工程監(jiān)理費 1 % 26 勘察設計費 1 % 27 銷售費用 3 基本預備費（ I+II） 8% 4 財務費用 5 不含財務費用投資 6 開發(fā)投資估算 南充市望天壩小區(qū)基礎設施建設工程 財務評價 38 第九章 財務評價 基本數(shù)據(jù) 評價方法 本項目按照國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》和《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》的有關要求進行財務評價。 項目計算期 按照南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限公司提供的有關資料和南充市城市建設的發(fā)展速度，并結(jié)合本項目的特點，本項目計算期確定為 6年，其中：建設期 2 年，經(jīng)營期 4 年。 基準財務內(nèi)部收益率 本項目基準財務內(nèi)部收益率確定為 10%。 可供開發(fā)的土地情況 按照《南充市望 天壩 舞鳳山公園詳細規(guī)劃》和南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限公司提供的有關資料，整個規(guī)劃區(qū)占地約 畝，共分三個區(qū)域，其中：東區(qū)為舞鳳山公園，占地 畝，中區(qū)為花園住宅區(qū)，占地 畝，西區(qū)為高檔別墅及花園住宅區(qū)，占地 畝。本項目擬開發(fā)面積為 畝，主要分布在中區(qū)和西區(qū)，約有 143 畝位于東區(qū)，東區(qū)所占土地規(guī)劃為娛樂及商業(yè)用地。本項目道路及改河等工程占地約 畝，可供出讓的土地約 696 畝。 根據(jù)本項目的實際情況，考慮到南充市近幾年城市發(fā)展情況及至2020 年的發(fā)展規(guī)劃，本 項目建成后，將使該地區(qū)的土地迅速增值，可加南充市望天壩小區(qū)基礎設施建設工程 財務評價 39 快該區(qū)域的開發(fā)，預計在本項目建成后的 5 年內(nèi)，完成全部土地的開發(fā)。按照南充市人民政府及南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會有關文件精神，該地區(qū)土地開發(fā)由南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限責任公司負責，區(qū)內(nèi)土地增值收益用于區(qū)內(nèi)基礎設施建設。因此，本項目建成后的土地開發(fā)、出讓等的增值收益可作為業(yè)主的收益，其土地增值收益可償還銀行貸款本息，并用于小區(qū)的開發(fā)建設和基礎設施建設。 項目長期借款按 35 年長期借款，名義年利率按 %計算。 本項目的收入為土地增值收益，按有關文件規(guī) 定，主要用于開發(fā)區(qū)的基礎設施建設，不繳納土地增值稅和所得稅，營業(yè)稅率為 5%，城建維護稅 7%，教育費附加 3%。 法定盈余公積金提取比率 10%，公益金提取比率 5%。 財務評價 土地出讓收入 該項目為城市基礎設施建設項目，沒有直接的財務收入，其主要收入為小區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地出讓的增值收入。隨著城市化進程的加快和南充市向大城市轉(zhuǎn)變的步伐加快，到 2020 年要實現(xiàn)省政府的規(guī)劃和南充市城市總體規(guī)劃目標，在今后 4 年中，南充市平均每年要建成城區(qū) 4 平方公里，由于望天壩小區(qū)位于現(xiàn)城區(qū)與白土壩之間，具有較 好的區(qū)位優(yōu)勢。由此可見，南充市望天壩小區(qū)的開發(fā)建設具有非常好的前景本項目在計算期內(nèi)實現(xiàn) 696 畝土地的出讓和開發(fā)是可行的。南充市順慶城區(qū)的土地出讓（出讓）價格測算，南充市現(xiàn)有建成區(qū)內(nèi)的土地在 4060 萬元 /畝之 大量管理資料下載 40 間，市中心局部地區(qū)的土地價格已超過 100 萬元 /畝，根據(jù)南充市國土局南市土價（ 2020） 56 號《關于確認順慶區(qū)望天壩 舞鳳山公園國有土地使用權標定地價評估結(jié)果的批復》有關精神，本地區(qū)土地平均出讓價格為25 萬元 /畝?？拷靿蔚挠P路兩邊的土地實際出讓價已達到 40 萬元 /畝（見南充市人民政府南府函（ 2020） 1 126 號出讓國有土地使用權的批復）。因此，本項目確定的土地出讓平均價格是合理的，根據(jù)本地區(qū)所處的地位位置，擬定的平均價格略顯偏低。預計自項目計算期的第二年起平均每年出讓土地 畝。項目計算期土地出讓總收入為 17400 萬元。計算期內(nèi)各年土地出讓面積、出讓比例及經(jīng)營稅金及附加，詳見出讓土地收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 91 及附表 3。 項目收入估算見表 91。 收入估算表 表 91 單位：萬元 年 份 項 目 建設期 經(jīng) 營 期 合計 1 2 3 4 5 6 出讓土地面積 (畝 ) 696 土地出讓價 (萬元 /畝 ) 25 25 25 25 25 土地出讓收入 3480 3480 3480 3480 3480 17400 土地征用成本費用 根據(jù)南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限責任公司提供的有關資料，望天壩 2 小區(qū)單位土地征地拆遷安置成本費用為 萬元 /畝。耕地占用稅 及相關稅費全免。計算期內(nèi)建設及出讓土地成本費用為 5383 萬南充市望天壩小區(qū)基礎設施建設工程 財務評價 41 元。本項目土地開發(fā)總成本為 11314 萬元。 損益及利潤分配 項目損益及利潤分配預測見損益表（附表 7）。 投資利潤率 =% 投資利稅率 =% 資本金凈利潤率 =% 項目總利潤情況如下： 利潤總額 5129 萬元，經(jīng)營期年平均利潤總額 1026 萬元；稅后利潤3435 萬元，經(jīng)營期年平均稅后利潤 687 萬元，以上指標表明本項目靜態(tài)投資利潤指標較好。 財務評價指標 全部投資財務現(xiàn)金流量表見附表 4，資本金財務現(xiàn)金流量表 見附表 5。 財務內(nèi)部收益率 全部投資財務內(nèi)部收益率（所得稅后）： IRR=% 全部投資財務內(nèi)部收益率（所得稅前）： IRR=% 自有資金財務內(nèi)部收益率： IRR=% 財務凈現(xiàn)值（ I=10%）； 全部投資財務凈現(xiàn)值（所得稅后）： NPV=833 萬元 全部投資財務凈現(xiàn)值（所得稅前）： NPV=2020 萬元 自有資金財務凈現(xiàn)值： NPV=1083 萬元 投資回收期（含建設期） 投資回收期所得稅后（ Pt） = 年 大量管理資料下載 42 投資回收期所得稅前（ Pt） = 年 以上分析表明，項目具有較強的盈利能 力。 清償能力分析 從附表 6 交錯來源與運用表可以看出，項目計算期各年收支平衡，并有盈余。 資產(chǎn)負債表見表附表 8。資產(chǎn)負債率先增后減，且逐年下降，第 5 年起長期借款償還完，資產(chǎn)負債率為零，表明項目的凈資產(chǎn)能夠抵補負債。 銀行借款還本付息計算見附表 9，銀行借款償不期開始借款年算起為5 年（按年等額還本付息估算，含兩年寬限期），能滿足銀行要求的期限。 通過以上分析可知項目具有清償能力。 不確定性分析 敏感性分析 考慮項目實施過程中一些不確定因素的變化，分別對望天壩基礎設施建設總 投資提高 10%、土地出讓價格下降 10%的間因素變化作敏感性分析，敏感分析結(jié)果見附表 10，敏感性分析圖見附表 11。 敏感性分析表明：開發(fā)土地出讓價格和項目總投資（包括土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓期間的土地征用成本）兩個因素的變化對項目全部投資內(nèi)部收益率的影響都較明顯。當土地出讓價格降低 10%時，項目的內(nèi)部收益率（所得稅前）降至 %，財務凈現(xiàn)值為 866 萬元；當項目開發(fā)總投資增加 10%時，項目的全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） %，財務凈現(xiàn)值為 1066萬元； 由此可見，土地出讓價格的變化對項目影響最為敏感。 南充市望天壩小區(qū)基礎設施建設工程 財務評價 43 臨界點分析 最低出讓價和最低出讓面積 最低出讓價是指項目所開發(fā)土地下降到預定可接受的最低盈利水平時的價格，出讓價低于這一價格時，項目盈利水平將不能滿足預定的要求，經(jīng)測算，為保證本項目最低內(nèi)部收益率達到 10%，本項目能夠承受的土地最低平均出讓價為 萬元 /畝，在預測的平均出讓價基礎上可下降 %。 最低出讓量是指在預定的土地出讓價下，要達到預定的最低盈利水平，所必須達到的土地出讓量。經(jīng)測算，在預測的土地平均出讓價 25 萬元 /畝的情況下，要達到預定的盈利水平，本項目最低必須出讓土地 573畝，在原定的計劃出讓土地面積畝的基礎上可減少 %。 最高出讓價和最高出讓面積 土地費用是影響項目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。最高土地價格是指在項目銷售額和其費用不變的情況下，保持預測收益水平所能承受的最高土地費用。經(jīng)測算，在銷售額和費用不變的情況下，本項目能夠承受的最高土地價格為 7638 萬元，土地費用的最大增幅為%。 最高工程費用 最高工程費用是指在預定銷售額下，滿足預期的項目收益要求所能承受的最高工程費用。經(jīng)測算，本項目最高所能承受的開發(fā)投資總額為13738 萬元，最 大可增長 %。 臨界點分析見附表 12。 大量管理資料下載 44 通過以上分析可以看出，本項目具有一定的抗風險能力。 綜上所述，本項目財務評價指標較好，具有一定的財務盈利能力和債務清償能力，本項目在財務上是可行的。 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標見附表 13。 南充市望天壩小區(qū)基礎設施建設工程 經(jīng)濟和社會效益 45 第十章 經(jīng)濟和社會效益 經(jīng)濟效益 本工程建成后將促進的土地開發(fā)，使該區(qū)域的 1000 余畝土地由“生地 ” 變?yōu)椤笆斓亍?，將會帶來巨大的土地增值效益。由于城市基礎設施的建設會帶動道路周圍經(jīng)濟的發(fā)展（如修建住宅、商業(yè)用房及發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等），將會使土地的級差收益增加，帶來 土地增值收入。同時，該項目的建設，改善了經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)城市基礎設施供應狀況，改善了開發(fā)區(qū)的招商引資環(huán)境，將加快經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展，促進南充市城市經(jīng)濟的發(fā)展。 社會效益 防止水體深度污染，較少疫病流行。該項目的建設實施將有效地防止西河及嘉陵江水體的深度污染，減少因洪水淹沒造成的流行疫病，提高人們居住環(huán)境質(zhì)量和人身健康。 增加行車安全，減少事故。交通事故特別是惡性交通事故，其損失和影響是不能用金錢來衡量的，該項目的建成，不但能提高行車效益，同時將會大大減少事故頻率，增加行車的安全系數(shù)，從 而減少由交通事故帶來的經(jīng)濟損失和不利社會影響。 帶動了城市建設，完善了城市功能。該項目將城市道路，給水、燃氣、城市綠化、城市排污，排水、供電、電訊等緊密結(jié)合在一起，將大大改善城市環(huán)境，加快了城市化進程。 大量管理資料下載 46 美化城市環(huán)境，大大增加了城市綠化面積。該項目的道路綠化與公園景區(qū)綠化有機結(jié)合在一起，整個項目完成后，將為市民提供一個高品位的文化和休閑娛樂場所，對南充旅游業(yè)的發(fā)展將起到積極的促進作用。 改善城市居民居住水平。望天壩小區(qū)屬城郊型高檔居住區(qū)。規(guī)劃有商業(yè)、住宅等功能分區(qū)。在居住區(qū)中既有普通住宅，又有別 墅和花園住宅等高檔住宅區(qū)，由于該區(qū)地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，隨著本項目的實施，提高城市居民的居住水平。 項目的建設對解決下崗再就業(yè)起著重要作用。項目建設投資大、周期長、需大量的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的勞動力，對當?shù)氐南嚓P行業(yè)具有巨大的帶動作用。同時對解決下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力增加農(nóng)民收入都具有重要的作用。 擴大城市面積約 1 平方公里，改善了投資環(huán)境，為廣大投資者創(chuàng)造了更為有利的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境和發(fā)展空間。 有利于城市經(jīng)濟規(guī)模的進一步擴大，區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化，對區(qū)域經(jīng)濟和社會 發(fā)展將起到極大的推動作用。 南充市望天壩小區(qū)基礎設施建設工程 結(jié) 論 47 第十一章 結(jié) 論 南充市望天壩小區(qū)基礎設施工程符合國家產(chǎn)業(yè)政策和南充市城市建設總體規(guī)劃及望天壩 舞鳳山公園詳細規(guī)劃，項目的實施加快了城市基礎建設。提高了城市防洪能力，完善了城市道路網(wǎng)絡的建設，改善了經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境。增加城市綠化面積，美化城市環(huán)境，節(jié)約能源，減少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投資環(huán)境，促進南充市城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，加快了南充的城市化進程，具有較好的經(jīng)濟和社會效益，同時，項