【正文】 2商住用地43578地價折合樓面價格400元/m2E3商住用地地價折合樓面價格500元/m2東門片區(qū)　　　　　其中F1辦公用地地價折合樓面價格450元/m2F2商業(yè)、金融業(yè)用地 地價折合樓面價格450元/m2F3商住用地地價折合樓面價格450元/m2F4商住用地地價折合樓面價格450元/m2F5商住用地 地價折合樓面價格450元/m2F6商住用地11410 68460地價折合樓面價格450元/m2四九灘片區(qū)　　　　171672　其中G1居住用地25560地價折合樓面價格500元/m2G2居住用地23181地價折合樓面價格450元/m2G3商住用地地價折合樓面價格450元/m2岔路片區(qū)　　　　1318271　　H1居住用地322515地價折合樓面價格450元/m2　H2商業(yè)用地地價折合樓面價格400元/m2　H3商業(yè)用地地價折合樓面價格400元/m2　H4居住用地地價折合樓面價格300元/m2　H5市政用地9632…………　H6商業(yè)用地15000 60000地價折合樓面價格300元/m23000　H7居住用地地價折合樓面價格300元/m2　H8學(xué)校用地　不計收益　H9居住用地57731 115462地價折合樓面價格300元/m2　H10安置房用地27000…不計收益　H11公園綠化28891………不計收益　H12居住用地地價折合樓面價格280元/m2花園I1公園用地………不計收益某綠化帶J1公園用地………不計收益總計　1395381　2508471　基礎(chǔ)設(shè)施收益情況建設(shè)應(yīng)納入該片區(qū)計算收益。片區(qū)共計1395381平方米土地，地塊土地均價按該地塊樓面基準(zhǔn)地價測算，除去土地傭金等外按90%提供城市建設(shè)資金。（1）稅： 2508471m2130元/m2＝（2）配套費：2508471m235元/m2＝（＋=2914萬元）。在這個開發(fā)建設(shè)推進過程中，受被拆遷戶實物遷建的影響，可調(diào)劑使用部分收益資金用于其他市政工程建設(shè)，但相應(yīng)的土地收益將減少。 片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盈利片區(qū)建設(shè)總投入序號項 目總 計 （萬元）（一）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入（二）拆遷投入費（三）公共設(shè)施費用800合計　（四）基本預(yù)備費建設(shè)投入總計=由于本項目屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)收入情況。但本收入尚需要將部分資金投入到本片區(qū)其它市政配套建設(shè)中，故本項目實際收益不能單獨計算，應(yīng)先計算出本片區(qū)總收益情況后減去片區(qū)總投入。根據(jù)項目運作的基本思路，本項目的還貸資金來源主要為片區(qū)內(nèi)的稅收收入、土地出讓金及某市財政，分析某市城鎮(zhèn)土地市場狀況有財政近三年來的財務(wù)審計報告及今后財政收入的預(yù)測，能夠充分證明某市有足夠的財力按期歸還貸款本息。由區(qū)財政支付利息，2005年—2006年某區(qū)財政收支狀況附表所示，某區(qū)財政收入、基金收入在2005年—2006年期間均有結(jié)余，2004年財政總收入為58424萬元，2005年財政總收入為81084萬元，2006年財政總收入為144235萬元，建議某區(qū)會充分考慮項目建設(shè)的特點，對項目區(qū)土地自用、拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設(shè)所需資金。加強招商引資工作和土地出讓步伐，促進現(xiàn)金回流。與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，增強項目的抗風(fēng)險能力。第十一章 綜合效益分析項目具有顯著的社會效益，主要能夠顯著改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳?、生產(chǎn)環(huán)境。達到致富增收的目的；還能緩減建設(shè)用地供求矛盾。隨著人民物質(zhì)、文化生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求從單純的居住型向合適、休閑型轉(zhuǎn)變。我們搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不僅改善了居民的居住條件，更在配套環(huán)境、社區(qū)報務(wù)及生活配套設(shè)施上發(fā)生了質(zhì)的變化。一旦白塔片區(qū)建成后便利的交通、配套完善、優(yōu)美的環(huán)境將成為居住的絕佳區(qū)域。同時，通過對片區(qū)內(nèi)的農(nóng)戶、居民實施拆遷安置，可整理出大量的地塊，可極大的緩解建設(shè)用地的供求矛盾。按照本項目規(guī)劃，將在區(qū)域內(nèi)建立完善的雨、污水管網(wǎng)，利用現(xiàn)有環(huán)境，修建更多的綠地、廣場和濕地公園，對于確保渠江的水質(zhì)不受污染、維護渠江流域的生態(tài)平衡、改善生態(tài)狀況、促進人與自然和諧共處，起著重要作用。第十二章 風(fēng)險分析及對策本項目基礎(chǔ)設(shè)施投入資金大，資金52%左右尚需要從銀行借款解決，如在實施過程中遭遇意外的困難而造成項目建設(shè)延期的局面。對策：建議充分考慮項目建設(shè)的特點，對項目區(qū)土地自用、拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設(shè)所需資金。加強招商引資工作和土地出讓步伐，促進現(xiàn)金回流。與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，增強項目的抗風(fēng)險能力。對白塔片區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)工程量及成本進行估算，這種估算不可避免地會存在系統(tǒng)偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響白塔片區(qū)的發(fā)展壯大。對策：建議應(yīng)委托中介機構(gòu)對項目區(qū)進行詳細調(diào)查和分類，確定合理的土地自用及房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)，減少投資。在進行投資估算時，適當(dāng)考慮計入一定比例不可預(yù)見費；在實施過程中，定期（一般按年）對估算投資進行審核驗證，如發(fā)現(xiàn)對估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時對估算投資進行調(diào)整，并調(diào)整投資策略。某市人民政府對投資房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的企業(yè)和單位參照《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（某府發(fā)[2008]39號文件）的優(yōu)惠政策執(zhí)行。投資市政基礎(chǔ)設(shè)施（含旅游設(shè)施）建設(shè)的，按“一事一議”辦理。一、加快住房保障建設(shè)（一）建立和完善住房保障體系。（二）落實保障性住房優(yōu)惠政策。二、加大金融信貸支持（三）駐市各金融機構(gòu)要根據(jù)國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，適時調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)經(jīng)營策略。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，最低首付比例調(diào)整為20%。（四）調(diào)整住房公積金政策，個人首次購買商品住房申請住房公積金貸款的，首付款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為30萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年。下調(diào)個人住房公積金貸款利率，其中5年期以下（含5年）%%，%%。三、實施稅費幫扶措施（五）稅務(wù)部門要充分考慮當(dāng)前我市房地產(chǎn)和建筑安裝企業(yè)的實際困難，認(rèn)真落實稅收法律、法規(guī)中可以適用于抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建及促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，在實際征收工作中注意依法掌握清算、預(yù)征的節(jié)奏和力度，按低限征收各種稅款，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。（六）個人銷售或購買住房免征印花稅，個人銷售住房暫免收土地增值稅。居民購買普通住房，契稅減按2%征收，首次購買90平方米以內(nèi)（含90平方米）住房，契稅減按1%征收。（七）開發(fā)商競購?fù)恋睾?，因特殊原因未能按時交付使用土地的，稅務(wù)部門應(yīng)充分聽取開發(fā)商的合理訴求，本著客觀公正原則，做好土地使用稅的征收工作。（八）對符合條件的小型微利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。對新注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性免收稅務(wù)登記證工本費。（九）對全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)計利潤預(yù)征所得稅由15%調(diào)為10%，%。（十）自文件公布之日起至2009年12月31日前開工的普通商品房項目，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費在現(xiàn)行收取標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上減免8元/平方米，人防費在15元/平方米的基礎(chǔ)上減免5元/平方米，其他行政事業(yè)及服務(wù)性收費和基金（質(zhì)監(jiān)費、施工噪音及水污染費、房屋產(chǎn)權(quán)登記費、土地證書工本費、樓牌幢號費、土地交易費、地形圖測繪費、放線費、設(shè)計費、設(shè)計審查費、工程定額測定費、材料檢測費、驗樁費、基樁質(zhì)量檢測費、房屋竣工測繪費、房產(chǎn)交易費、土地分割測繪費、土地評估費、散裝水泥基金、墻改基金）一律減半收取。尚未繳納城市建設(shè)配套費的房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過開發(fā)企業(yè)申請并承諾繳納期限和逾期繳納責(zé)任，經(jīng)地方政府同意后，可延期到辦理《商品房預(yù)售許可證》時繳納。四、簡化建設(shè)手續(xù)辦理（十一）以出讓等方式依法取得土地使用權(quán)的大宗地塊，符合城市規(guī)劃，具有地塊分宗條件的，在審定總平面圖方案前提下，經(jīng)土地使用權(quán)人的申請，地方政府批準(zhǔn)后，依照地塊分宗規(guī)劃紅線，在繳清分宗地塊土地價款后，可分宗辦理國有土地使用權(quán)證。（十二）規(guī)劃和建設(shè)部門在建設(shè)項目總平面圖規(guī)劃審定前提下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，可以分期審批和分期收取城建費用，并依法辦理施工許可等手續(xù)。（十三）執(zhí)行國家商品房預(yù)售政策。開發(fā)企業(yè)投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資25%以上，項目無負(fù)債，具有良好社會信譽、發(fā)展業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)，在書面承諾商品房預(yù)售款全額納入監(jiān)管帳戶的前提下，可以提前辦理商品房預(yù)售許可。五、實行一企一策一議（十四）為鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工舊城區(qū)改造項目或按期開工對提升我市城市品味有較大社會影響的建設(shè)項目，實行一企一策，一企一議，有針對性地研究扶持政策，充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資積極性，加快城市建設(shè)步伐，提升城市整體形象。（十五）對出讓取得開發(fā)用地使用權(quán)的企業(yè)，可通過協(xié)議約定，以土地使用權(quán)與他人聯(lián)合開發(fā)，國土資源部門應(yīng)為其辦理土地使用權(quán)人加名和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，規(guī)劃和建設(shè)部門應(yīng)為其辦理項目報建手續(xù)費。引導(dǎo)有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)，通過兼并、收購、重組等方式形成競爭力強的大型企業(yè)承包和企業(yè)集團，積極推薦上市。對具備轉(zhuǎn)讓條件的開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)可以投資、入股或轉(zhuǎn)讓方式進行項目合作，加快開發(fā)進度。鼓勵規(guī)?；_發(fā)和集團化運作，推行跨區(qū)域、多元化和品牌經(jīng)營，加快住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。六、鼓勵城鄉(xiāng)居民購房（十六）凡在我市購買商品房住房的，按不同戶型分別給予購房款總額一定比例的購房補貼。具體標(biāo)準(zhǔn)為：住房建筑面積在90平方米以內(nèi)（含90平方米）的，按購房款總額的2%給予補貼；住房建筑面積在90140平方米（含140平方米）的，%給予購房補貼；購買已辦房屋所有權(quán)證的存量住房的，按購房款總額的1%給予購房補貼。購房補貼所需資金，由財政統(tǒng)一籌集，按現(xiàn)行財政體制分擔(dān)。購房戶在辦理權(quán)屬登記后，憑購房合同、契證（契花）、不動產(chǎn)銷售發(fā)票和房產(chǎn)證在房管部門領(lǐng)取購房補貼。七、強化市場監(jiān)督管理（十七）加強對市場信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測和分析，建立房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度，引導(dǎo)住房消費，優(yōu)化市場交易環(huán)境。（十八）嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、清出制度，加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)的全過程監(jiān)管，對資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)和交易的企業(yè)依法清出。加強房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，切災(zāi)保障房地產(chǎn)消費者的合法權(quán)益。八、抓好行政效能建設(shè)（十九）各級各部門要加強機關(guān)行政效能建設(shè)，落實首問責(zé)任制，執(zhí)行限時辦結(jié)制，實行責(zé)任追究，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時限，提高辦事效率。改進機關(guān)工作作風(fēng)，加強與企業(yè)的聯(lián)系，積極幫助企業(yè)解決經(jīng)營活動中遇到的困難，改善服務(wù)。九、加強輿論宣傳引導(dǎo)（二十）報紙、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體要采取靈活多樣的方式，大力宣傳某融入重慶市1小時經(jīng)濟圈的有利條件，宣傳某地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、城市功能完善、人居環(huán)境優(yōu)美、購房成本較低等獨特優(yōu)勢，全面、客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，增強居民購房置業(yè)信心，為全市房地產(chǎn)健康發(fā)展?fàn)I造良好氛圍。盡管國家和某市政府在城鎮(zhèn)土地征用方面有相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章，但隨著建設(shè)的發(fā)展，土地征用拆遷政策將進行調(diào)整和完善。由于土地征用成本占本項目總投資的50%左右，因此任何與土地取得有關(guān)的政策調(diào)整都會對項目投資成本產(chǎn)生直接影響。本項目的拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要資金，除了市財政投入的自有資金外，主要來源于銀行錯款。一旦國家經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進行調(diào)整，都可能給本項目的資金籌措帶來風(fēng)險。對策：針對籌資風(fēng)險，首先是加強管理，保證按計劃進行開發(fā)和完工，增加自有資金數(shù)量。二是準(zhǔn)確把國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策變化，及時調(diào)整策略。三是開辟新的籌資渠道。第十三章 結(jié) 論本項目符合堅持“東擴西進、跨江發(fā)展、沿江開發(fā)” 打造某中心城區(qū)的思路，向東擴展東南和白塔片區(qū)、向西開發(fā)棗山片區(qū)、跨渠江發(fā)展奎閣片區(qū)、沿渠江和西溪河打造某特色景觀，建成成渝經(jīng)濟圈的重要城市、川東北區(qū)域性中心城市。充分利用某中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟規(guī)模和人口規(guī)模的持續(xù)擴張，強化輻射帶動功能。到2012年，某城區(qū)面積達到40平方公里、人口40萬人，構(gòu)筑區(qū)域性現(xiàn)代化大城市雛形。本項目的實施是某市建設(shè)發(fā)展的需要，是某區(qū)20022012年城市總體規(guī)劃的具體落實，項目的實施已提到了某市委、市政府工作的重要議程，成為某市現(xiàn)階段發(fā)展建設(shè)的重要工程。某區(qū)、市政府已經(jīng)投入大量資金用于項目區(qū)土地前期報批工作及道路基礎(chǔ)設(shè)施的前期設(shè)計工作，在建設(shè)期內(nèi)，需到位的建設(shè)資金由市財政預(yù)算內(nèi)安排。通過政府承諾、財政兜底為擔(dān)保向銀行貸款，能有效地化解銀行貸款風(fēng)險，其還款能力是有保障的。本項目實施不僅能取得良好的社會效益，促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距，確保農(nóng)民增收致富，符合市委、市政府提出的“工業(yè)強市”戰(zhàn)略，項目的實施是必要的，實施的方案是可行的。71