【正文】 2商住用地43578地價折合樓面價格400元/m2E3商住用地地價折合樓面價格500元/m2東門片區(qū)　　　　　其中F1辦公用地地價折合樓面價格450元/m2F2商業(yè)、金融業(yè)用地 地價折合樓面價格450元/m2F3商住用地地價折合樓面價格450元/m2F4商住用地地價折合樓面價格450元/m2F5商住用地 地價折合樓面價格450元/m2F6商住用地11410 68460地價折合樓面價格450元/m2四九灘片區(qū)　　　　171672　其中G1居住用地25560地價折合樓面價格500元/m2G2居住用地23181地價折合樓面價格450元/m2G3商住用地地價折合樓面價格450元/m2岔路片區(qū)　　　　1318271　　H1居住用地322515地價折合樓面價格450元/m2　H2商業(yè)用地地價折合樓面價格400元/m2　H3商業(yè)用地地價折合樓面價格400元/m2　H4居住用地地價折合樓面價格300元/m2　H5市政用地9632…………　H6商業(yè)用地15000 60000地價折合樓面價格300元/m23000　H7居住用地地價折合樓面價格300元/m2　H8學校用地　不計收益　H9居住用地57731 115462地價折合樓面價格300元/m2　H10安置房用地27000…不計收益　H11公園綠化28891………不計收益　H12居住用地地價折合樓面價格280元/m2花園I1公園用地………不計收益某綠化帶J1公園用地………不計收益總計　1395381　2508471　基礎設施收益情況建設應納入該片區(qū)計算收益。片區(qū)共計1395381平方米土地，地塊土地均價按該地塊樓面基準地價測算，除去土地傭金等外按90%提供城市建設資金。（1）稅： 2508471m2130元/m2＝（2）配套費：2508471m235元/m2＝（＋=2914萬元）。在這個開發(fā)建設推進過程中，受被拆遷戶實物遷建的影響，可調劑使用部分收益資金用于其他市政工程建設，但相應的土地收益將減少。 片區(qū)基礎設施建設盈利片區(qū)建設總投入序號項 目總 計 （萬元）（一）基礎設施建設投入（二）拆遷投入費（三）公共設施費用800合計?。ㄋ模┗绢A備費建設投入總計=由于本項目屬于市政基礎設施建設，根據收入情況。但本收入尚需要將部分資金投入到本片區(qū)其它市政配套建設中，故本項目實際收益不能單獨計算，應先計算出本片區(qū)總收益情況后減去片區(qū)總投入。根據項目運作的基本思路，本項目的還貸資金來源主要為片區(qū)內的稅收收入、土地出讓金及某市財政，分析某市城鎮(zhèn)土地市場狀況有財政近三年來的財務審計報告及今后財政收入的預測，能夠充分證明某市有足夠的財力按期歸還貸款本息。由區(qū)財政支付利息，2005年—2006年某區(qū)財政收支狀況附表所示，某區(qū)財政收入、基金收入在2005年—2006年期間均有結余，2004年財政總收入為58424萬元，2005年財政總收入為81084萬元，2006年財政總收入為144235萬元，建議某區(qū)會充分考慮項目建設的特點，對項目區(qū)土地自用、拆遷安置和配套基礎設施建設進行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設所需資金。加強招商引資工作和土地出讓步伐，促進現(xiàn)金回流。與各銀行保持良好的合作關系，拓展各種籌資渠道，增強項目的抗風險能力。第十一章 綜合效益分析項目具有顯著的社會效益，主要能夠顯著改善當?shù)鼐用竦纳睢⑸a環(huán)境。達到致富增收的目的；還能緩減建設用地供求矛盾。隨著人民物質、文化生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求從單純的居住型向合適、休閑型轉變。我們搞基礎設施建設，不僅改善了居民的居住條件，更在配套環(huán)境、社區(qū)報務及生活配套設施上發(fā)生了質的變化。一旦白塔片區(qū)建成后便利的交通、配套完善、優(yōu)美的環(huán)境將成為居住的絕佳區(qū)域。同時，通過對片區(qū)內的農戶、居民實施拆遷安置，可整理出大量的地塊，可極大的緩解建設用地的供求矛盾。按照本項目規(guī)劃，將在區(qū)域內建立完善的雨、污水管網，利用現(xiàn)有環(huán)境，修建更多的綠地、廣場和濕地公園，對于確保渠江的水質不受污染、維護渠江流域的生態(tài)平衡、改善生態(tài)狀況、促進人與自然和諧共處，起著重要作用。第十二章 風險分析及對策本項目基礎設施投入資金大，資金52%左右尚需要從銀行借款解決，如在實施過程中遭遇意外的困難而造成項目建設延期的局面。對策：建議充分考慮項目建設的特點，對項目區(qū)土地自用、拆遷安置和配套基礎設施建設進行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設所需資金。加強招商引資工作和土地出讓步伐，促進現(xiàn)金回流。與各銀行保持良好的合作關系，拓展各種籌資渠道，增強項目的抗風險能力。對白塔片區(qū)內基礎建設工程量及成本進行估算，這種估算不可避免地會存在系統(tǒng)偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產生影響，最終可能影響白塔片區(qū)的發(fā)展壯大。對策：建議應委托中介機構對項目區(qū)進行詳細調查和分類，確定合理的土地自用及房屋拆遷標準，減少投資。在進行投資估算時，適當考慮計入一定比例不可預見費；在實施過程中，定期（一般按年）對估算投資進行審核驗證，如發(fā)現(xiàn)對估算投資產生重大影響的變化，及時對估算投資進行調整，并調整投資策略。某市人民政府對投資房地產開發(fā)建設項目的企業(yè)和單位參照《關于促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（某府發(fā)[2008]39號文件）的優(yōu)惠政策執(zhí)行。投資市政基礎設施（含旅游設施）建設的，按“一事一議”辦理。一、加快住房保障建設（一）建立和完善住房保障體系。（二）落實保障性住房優(yōu)惠政策。二、加大金融信貸支持（三）駐市各金融機構要根據國家關于房地產業(yè)的宏觀調控政策，適時調整房地產金融業(yè)務經營策略。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，最低首付比例調整為20%。（四）調整住房公積金政策，個人首次購買商品住房申請住房公積金貸款的，首付款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為30萬元，貸款最長期限由20年調整為30年。下調個人住房公積金貸款利率，其中5年期以下（含5年）%%，%%。三、實施稅費幫扶措施（五）稅務部門要充分考慮當前我市房地產和建筑安裝企業(yè)的實際困難，認真落實稅收法律、法規(guī)中可以適用于抗震救災及災后重建及促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的有關稅收優(yōu)惠政策，在實際征收工作中注意依法掌握清算、預征的節(jié)奏和力度，按低限征收各種稅款，幫助企業(yè)渡過難關。（六）個人銷售或購買住房免征印花稅，個人銷售住房暫免收土地增值稅。居民購買普通住房，契稅減按2%征收，首次購買90平方米以內（含90平方米）住房，契稅減按1%征收。（七）開發(fā)商競購土地后，因特殊原因未能按時交付使用土地的，稅務部門應充分聽取開發(fā)商的合理訴求，本著客觀公正原則，做好土地使用稅的征收工作。（八）對符合條件的小型微利房地產開發(fā)企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。對新注冊的房地產開發(fā)企業(yè)一次性免收稅務登記證工本費。（九）對全市房地產開發(fā)企業(yè)預計利潤預征所得稅由15%調為10%，%。（十）自文件公布之日起至2009年12月31日前開工的普通商品房項目，城市基礎設施配套費在現(xiàn)行收取標準基礎上減免8元/平方米，人防費在15元/平方米的基礎上減免5元/平方米，其他行政事業(yè)及服務性收費和基金（質監(jiān)費、施工噪音及水污染費、房屋產權登記費、土地證書工本費、樓牌幢號費、土地交易費、地形圖測繪費、放線費、設計費、設計審查費、工程定額測定費、材料檢測費、驗樁費、基樁質量檢測費、房屋竣工測繪費、房產交易費、土地分割測繪費、土地評估費、散裝水泥基金、墻改基金）一律減半收取。尚未繳納城市建設配套費的房地產開發(fā)項目，經過開發(fā)企業(yè)申請并承諾繳納期限和逾期繳納責任，經地方政府同意后，可延期到辦理《商品房預售許可證》時繳納。四、簡化建設手續(xù)辦理（十一）以出讓等方式依法取得土地使用權的大宗地塊，符合城市規(guī)劃，具有地塊分宗條件的，在審定總平面圖方案前提下，經土地使用權人的申請，地方政府批準后，依照地塊分宗規(guī)劃紅線，在繳清分宗地塊土地價款后，可分宗辦理國有土地使用權證。（十二）規(guī)劃和建設部門在建設項目總平面圖規(guī)劃審定前提下，根據房地產開發(fā)企業(yè)申請，可以分期審批和分期收取城建費用，并依法辦理施工許可等手續(xù)。（十三）執(zhí)行國家商品房預售政策。開發(fā)企業(yè)投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%以上，項目無負債，具有良好社會信譽、發(fā)展業(yè)績的房地產企業(yè)，在書面承諾商品房預售款全額納入監(jiān)管帳戶的前提下，可以提前辦理商品房預售許可。五、實行一企一策一議（十四）為鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)按期開工舊城區(qū)改造項目或按期開工對提升我市城市品味有較大社會影響的建設項目，實行一企一策，一企一議，有針對性地研究扶持政策，充分調動房地產開發(fā)企業(yè)的投資積極性，加快城市建設步伐，提升城市整體形象。（十五）對出讓取得開發(fā)用地使用權的企業(yè)，可通過協(xié)議約定，以土地使用權與他人聯(lián)合開發(fā)，國土資源部門應為其辦理土地使用權人加名和土地使用權變更登記手續(xù)，規(guī)劃和建設部門應為其辦理項目報建手續(xù)費。引導有資信和品牌優(yōu)勢的房地產企業(yè)，通過兼并、收購、重組等方式形成競爭力強的大型企業(yè)承包和企業(yè)集團，積極推薦上市。對具備轉讓條件的開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)可以投資、入股或轉讓方式進行項目合作，加快開發(fā)進度。鼓勵規(guī)模化開發(fā)和集團化運作，推行跨區(qū)域、多元化和品牌經營，加快住宅產業(yè)化發(fā)展。六、鼓勵城鄉(xiāng)居民購房（十六）凡在我市購買商品房住房的，按不同戶型分別給予購房款總額一定比例的購房補貼。具體標準為：住房建筑面積在90平方米以內（含90平方米）的，按購房款總額的2%給予補貼；住房建筑面積在90140平方米（含140平方米）的，%給予購房補貼；購買已辦房屋所有權證的存量住房的，按購房款總額的1%給予購房補貼。購房補貼所需資金，由財政統(tǒng)一籌集，按現(xiàn)行財政體制分擔。購房戶在辦理權屬登記后，憑購房合同、契證（契花）、不動產銷售發(fā)票和房產證在房管部門領取購房補貼。七、強化市場監(jiān)督管理（十七）加強對市場信息和基礎數(shù)據的整合、監(jiān)測和分析，建立房地產市場信息發(fā)布制度，引導住房消費，優(yōu)化市場交易環(huán)境。（十八）嚴格房地產市場準入、清出制度，加強對房地產開發(fā)建設、交易、物業(yè)服務等環(huán)節(jié)的全過程監(jiān)管，對資信不良、工程質量低劣、違規(guī)建設和交易的企業(yè)依法清出。加強房地產市場誠信體系建設，切災保障房地產消費者的合法權益。八、抓好行政效能建設（十九）各級各部門要加強機關行政效能建設，落實首問責任制，執(zhí)行限時辦結制，實行責任追究，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時限，提高辦事效率。改進機關工作作風，加強與企業(yè)的聯(lián)系，積極幫助企業(yè)解決經營活動中遇到的困難，改善服務。九、加強輿論宣傳引導（二十）報紙、電視、電臺、網絡等新聞媒體要采取靈活多樣的方式，大力宣傳某融入重慶市1小時經濟圈的有利條件，宣傳某地質結構穩(wěn)定、城市功能完善、人居環(huán)境優(yōu)美、購房成本較低等獨特優(yōu)勢，全面、客觀、公正報道房地產市場情況，增強居民購房置業(yè)信心，為全市房地產健康發(fā)展營造良好氛圍。盡管國家和某市政府在城鎮(zhèn)土地征用方面有相應的法規(guī)和規(guī)章，但隨著建設的發(fā)展，土地征用拆遷政策將進行調整和完善。由于土地征用成本占本項目總投資的50%左右，因此任何與土地取得有關的政策調整都會對項目投資成本產生直接影響。本項目的拆遷安置和配套基礎設施建設所需要資金，除了市財政投入的自有資金外，主要來源于銀行錯款。一旦國家經濟形勢發(fā)生變化，產業(yè)政策和銀行的信貸政策進行調整，都可能給本項目的資金籌措帶來風險。對策：針對籌資風險，首先是加強管理，保證按計劃進行開發(fā)和完工，增加自有資金數(shù)量。二是準確把國家宏觀經濟形勢、國家產業(yè)政策和銀行信貸政策變化，及時調整策略。三是開辟新的籌資渠道。第十三章 結 論本項目符合堅持“東擴西進、跨江發(fā)展、沿江開發(fā)” 打造某中心城區(qū)的思路，向東擴展東南和白塔片區(qū)、向西開發(fā)棗山片區(qū)、跨渠江發(fā)展奎閣片區(qū)、沿渠江和西溪河打造某特色景觀，建成成渝經濟圈的重要城市、川東北區(qū)域性中心城市。充分利用某中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，實現(xiàn)產業(yè)規(guī)模、經濟規(guī)模和人口規(guī)模的持續(xù)擴張，強化輻射帶動功能。到2012年，某城區(qū)面積達到40平方公里、人口40萬人，構筑區(qū)域性現(xiàn)代化大城市雛形。本項目的實施是某市建設發(fā)展的需要，是某區(qū)20022012年城市總體規(guī)劃的具體落實，項目的實施已提到了某市委、市政府工作的重要議程，成為某市現(xiàn)階段發(fā)展建設的重要工程。某區(qū)、市政府已經投入大量資金用于項目區(qū)土地前期報批工作及道路基礎設施的前期設計工作，在建設期內，需到位的建設資金由市財政預算內安排。通過政府承諾、財政兜底為擔保向銀行貸款，能有效地化解銀行貸款風險，其還款能力是有保障的。本項目實施不僅能取得良好的社會效益，促進區(qū)域經濟的發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距，確保農民增收致富，符合市委、市政府提出的“工業(yè)強市”戰(zhàn)略，項目的實施是必要的，實施的方案是可行的。71