【導(dǎo)讀】青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。第二部分項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性................-7-. 第四部分項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件...............-22-. 第十四部分投資估算及資金籌措.................-45-. 公司注冊(cè)資本金為人民幣3800萬元，具備房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)，是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)。營、管理為主的專業(yè)公司。公司技術(shù)力量雄厚，管理體系現(xiàn)代化，且擁有一支精通房地產(chǎn)資。公司先后開發(fā)的澳門花園、瑞士花園、櫸林美邸項(xiàng)目在島城引起強(qiáng)烈反響，在改善人居。環(huán)境的同時(shí)，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓，西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路，項(xiàng)目占。本項(xiàng)目擬建設(shè)一處城市居住小區(qū)，總建設(shè)規(guī)模為725200平方米,其中商品住宅建筑面積。249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共

　　

【正文】 熱力管道采用優(yōu)質(zhì)保溫材料保溫。 除上述節(jié)能措施外，使用部門還應(yīng)定期對(duì)設(shè)備、線路進(jìn)行檢查、檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 第十一 部分 組織機(jī)構(gòu)與管理 一、 組織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目采用項(xiàng)目制管理，由青島 安信置業(yè)開發(fā) 有限公司成立項(xiàng)目部，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的全過程進(jìn)行管理，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 項(xiàng)目部共計(jì)設(shè) 6 個(gè)部門：工程部、材 料部、預(yù)算部 、計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、拆遷部 。每部門設(shè)經(jīng)理（主任）一名，工作人員若干名，共計(jì)中、高級(jí)管理人員 12 人，一般工作人員 30人。 二、 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目建設(shè)管理 項(xiàng)目前期工作及建設(shè)工作由 青島 安信置業(yè)開發(fā) 有限公司 下屬的項(xiàng)目部負(fù)責(zé)完成，建成后由業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。 為確保工程建設(shè)質(zhì)量，在建設(shè)中必須嚴(yán)格按照有關(guān)基本建設(shè)質(zhì)量規(guī)范，對(duì)各專項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)按規(guī)定選用具備國家要求資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，各項(xiàng)工程施工隊(duì)伍采取招標(biāo)方式確定，委托有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位進(jìn)行建設(shè)全過程監(jiān)理，確實(shí)保證從 工程設(shè)計(jì)、設(shè)備選型及采購、材料采購、工程施工、設(shè)備安裝調(diào)試各環(huán)節(jié)均按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和施工技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時(shí)嚴(yán)格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，實(shí)行建設(shè)工程驗(yàn)收備案制。 商品房銷售管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為了取得較好的經(jīng)濟(jì)效益一定要做好建設(shè)后的銷售工作。為了搞好商品房銷售，項(xiàng)目開發(fā)單位除應(yīng)建立專門的銷售機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)加強(qiáng)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場情況，及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場信息和動(dòng)態(tài)，分析預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢，以把握主動(dòng)權(quán)，便于省時(shí)度勢，以合理的價(jià)格進(jìn)行商品房銷售，以免積壓資金，利于滾 動(dòng)開發(fā)。特別要著力在商品預(yù)售上下功夫，以期盡早收回資金，減少公司籌集開發(fā)資金的壓力，收到好的經(jīng)濟(jì)效果。 物業(yè)管理 隨著人們生活水平的提高和消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)項(xiàng)目后期的物業(yè)管理服務(wù)水平已成為消費(fèi)者購房時(shí)的重要考慮因素之一，項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會(huì)通過公開招標(biāo)青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 形式確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并接受業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主的監(jiān)督。 為了搞好上述管理工作，項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)借鑒外方先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公司實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化管理。 制訂切實(shí)可行的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，嚴(yán)格勞動(dòng)管理。 做到部門職責(zé)范圍明確 ，個(gè)人職、權(quán)、利掛鉤，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)，賞罰分明，以科學(xué)的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 第十二 部分 招標(biāo)、投標(biāo) 一、 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為城市居民小區(qū)一處，總建筑面積 725200m2，住宅樓棟，地下車庫130000m2。 根據(jù)項(xiàng)目擬定建設(shè)規(guī)模，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括： ① 土建及裝飾工程； ② 設(shè)備及安裝工程； ③ 公用配套工程及周邊綠化、道路工程。 二、 項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的確定，重要設(shè)備、材料的供應(yīng)。 招標(biāo)形 式 項(xiàng)目招標(biāo)均采用國內(nèi)公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。 招標(biāo)組織形式 由項(xiàng)目開發(fā)單位自行組織或委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 第十三部分 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)工期為 5 年，從 20xx 年 1 月起至 20xx年 12月底竣工。合計(jì)工期 60個(gè)月，具體安排如下： 序號(hào) 工程內(nèi)容 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項(xiàng)目前期工作 2 工程設(shè)計(jì) 3 場地三通一平 4 工程主體施工 5 工程安裝施工 6 工程土建竣工驗(yàn)收 7 工程室外配套 8 小區(qū)環(huán)境工程施工 9 小區(qū)整體驗(yàn)收清理 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 第十四部分 投資估算及資金籌措 一、 投資估算 本項(xiàng)目總投資 萬元 ,其中 主要 包括： 土地成本 253820 萬元 前期費(fèi)用 萬元 其它費(fèi)用 萬元 工程直接費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元 項(xiàng)目各部分投資及總投資估算詳見表 14 表 14表 143。 投資估算的依據(jù)如下： 土地 成本費(fèi) 土地成本按樓面地價(jià)每平方米 3500 元估算（其中包含拆遷安置成本 萬元，詳見表 142）。 ２ 、前期費(fèi)用 根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計(jì)取。 其它費(fèi)用 根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計(jì)取。 工程直接費(fèi)用 參照青島市現(xiàn)有同類工程和現(xiàn)行青島市工程價(jià)目表估算，建筑精裝飾工程由各業(yè)主入住后自行投資裝修，不屬于本報(bào)告的研究范圍。 預(yù)備費(fèi) 按照 二、三、四 項(xiàng)費(fèi)用總和的 5％計(jì)取。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46 表 141 總投資估算表 單位：萬元 項(xiàng)目 金額 備注 土地成本 253, 暫估樓面地價(jià) 3500 元 /㎡ 前期費(fèi)用 6, 其他費(fèi)用 44, 工程直接費(fèi)用 111, 預(yù)備費(fèi) 8, 按 5%計(jì)取 直接投資合計(jì) 424, 管理費(fèi)用 1, 20 人 *5 年 *15 萬元 /人年 財(cái)務(wù)費(fèi)用 38, 20 億 *%*3 年 銷售費(fèi)用 1, 總計(jì) 466, 二、資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬元人民幣，對(duì)外融資 8 億元 ,其余部分由建設(shè)單位自籌 。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 47 表 142 午山社區(qū)改造拆遷、安置成本估算匯總表 序號(hào) 成本項(xiàng)目 面積 （㎡） 單位造價(jià) （元 /㎡） 金額（萬元） 備注 一 拆遷成本 16, 1 原計(jì)算的拆遷成本 12, 根據(jù)世普瑞評(píng)估報(bào)告 2 增加獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（ 萬元 /戶） 1, 1147 戶 * 萬元 /戶 3 增加上學(xué)補(bǔ)助 400人 *100元 /人 *24月 4 增加產(chǎn)權(quán)登記契稅 2, 8000 元 / 平方米*(23000050000)平方米 *2% 5 增加產(chǎn)權(quán)登記測繪費(fèi) 285000 元 /平方米 6 增加登記費(fèi)及印花稅 98 元 /戶 2500 戶 二 安置面積工程投資估算 109, 1 高層住宅 139700 41, 2 多層住宅 90500 21, 3 公建 55000 19, 4 地下車庫 63000 28, 1787個(gè)車位 *35平方米/個(gè) 三 資金成本（ %） 6, 5 億 2 年 四 稅金（ %） 230200 10, 計(jì)稅收入暫按 8000 元 五 管理費(fèi)用（ 1%） 1, 六 物業(yè)補(bǔ)助 根據(jù)世普瑞評(píng)估報(bào)告 合計(jì) 145, 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 48 表 143 項(xiàng)目工程投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積（㎡） 工程直接 費(fèi) 用 前期費(fèi)用 其他費(fèi)用 預(yù)備費(fèi) 投資額 占比例（ %） 單位成本 （元 /㎡） 1 安置高層住宅投資估算 139, 25, 1, 11, 1, 41, 2 安置多層住宅投資估算 90, 11, 7, 1, 21, 3 安置公共建筑投資估算 55, 12, 4, 19, 4 安置車庫投資估算 63, 20, 5, 1, 28, 小計(jì) 348, 69, 4, 30, 5, 109, 5 可銷售高層住宅投資估算 180, 36, 2, 15, 2, 56, 6 可銷售花園洋房投資估算 138, 24, 1, 11, 1, 39, 7 非安置公共建筑投資估算 121, 30, 1, 10, 2, 44, 8 可銷售車庫投資估算 67, 21, 1, 6, 1, 29, 小計(jì) 507, 111, 6, 44, 8, 170, 合計(jì) 855, 181, 10, 74, 13, 280, 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 49 第十五部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià) 一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和范圍 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) ① 國家計(jì)委和建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； ② 財(cái)政部制訂的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度； ③ 本可行性研究報(bào)告的技術(shù)方案和投資估算。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)范圍 本評(píng)價(jià)以可行性研究報(bào)告確定規(guī)模為依據(jù)，以工程做為評(píng)價(jià)的主體進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 收入及稅金 二、 銷售收入及稅金測算 本項(xiàng)目銷售收入主要為住宅 、 商業(yè)用房 及 地下車庫 銷售收入 。 經(jīng)測算本項(xiàng)目銷售收入共計(jì) 712086 萬元。 按稅法規(guī)定本項(xiàng)目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城 建 稅、教育費(fèi)附加、 地方教育費(fèi)附加、 土地增值稅，稅率按國家稅法 相關(guān)規(guī)定計(jì)取，營業(yè)稅稅率為 5％，城 建 稅稅率為營業(yè)稅的 7％，教育費(fèi)附加稅率為營業(yè)稅的 3％， 地方教育費(fèi)附加稅率為營業(yè)稅的 1%，河道基金為銷售收入的 1‰，預(yù)征土地增值稅為銷售收入的 1%， 該 項(xiàng)目共計(jì)繳納 銷售稅金及附加 萬元。項(xiàng)目銷售收入及稅金測算見表 151。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 50 表 151 項(xiàng)目 銷售收入及稅金 測算表 序號(hào) 房屋名稱 面積（㎡） 銷售單價(jià)（元 /㎡） 銷售合計(jì)（萬元） 備注 一 可銷售面積（不含車庫） 417500 1 可銷售住宅 249000 457, （ 1） 花園洋房 68900 220xx 151, （ 2） 高層公寓 180100 17000 306, 2 可銷售公建 98500 197, （ 1） 社區(qū)商業(yè) 18500 20xx0 37, （ 2） 商務(wù)辦公 58570 20xx0 117, （ 3） 酒店式公寓 21430 20xx0 42, 3 可銷售車庫（個(gè)） 1917 80000 15, 4 海關(guān)住宅 70000 6000 42, 二 銷售收入總額 712, 三 銷售稅金及附加 % 47, 考慮預(yù)征土地增值稅 1% 四 銷售凈收入 664, 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 51 三、 利潤計(jì)算 本項(xiàng)目銷售收入扣除 銷售稅金及附加 、 直接投資 、 管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用后為銷售利潤，經(jīng)測算項(xiàng)目利潤總額 萬元，項(xiàng)目銷售費(fèi)用按 1000 萬元 考慮。 項(xiàng)目所得稅稅率為 25%，按季預(yù)交， 年度 匯算清繳，經(jīng)測算項(xiàng)目應(yīng)繳納所得稅 萬元。 項(xiàng)目稅后利潤 萬元，項(xiàng)目稅前投資利潤率 %， 稅后投資利潤率 %。測算見表 152 表 152 利潤測算表 單位：萬元 銷售收入總額 712, 銷售稅金及附加 47, 銷售凈收入總額 664, 土地成本 253, 前期費(fèi)用 6, 其他費(fèi)用 44, 工程直接費(fèi)用 111, 預(yù)備費(fèi) 8, 管理費(fèi)用 1, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 38, 銷售費(fèi)用 1, 利潤總額 198, 所得稅（ 25%） 49, 凈利潤 148, 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 52 四 、 敏感性分析 就項(xiàng)目投資、銷售價(jià)格 (收入 ) 為變動(dòng)因素對(duì)稅后凈利