【正文】 工程。 商品房銷售管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為了取得較好的經(jīng)濟(jì)效益一定要做好建設(shè)后的銷售工作。 熱力管道采用優(yōu)質(zhì)保溫材料保溫。 ④ 制定嚴(yán)格的衛(wèi)生責(zé)任制度和衛(wèi)生監(jiān)督制度。 防排煙措施 ① 排煙 在建筑物內(nèi)盡量使用自然 排煙。高層建筑每層作為一個(gè)防火分區(qū)，公建用房和地下車庫(kù)按規(guī)范要 求劃分防火分區(qū)。 報(bào)警總線的附設(shè)方式為穿鋼管暗敷，鋼管埋設(shè)在混凝土結(jié)構(gòu)中，并與接地裝置可靠連接。高層建筑內(nèi)部按規(guī)范要求設(shè)置手提式（移動(dòng)）式滅火器。每個(gè)消火栓箱內(nèi)設(shè)水泵啟動(dòng)按鈕，可以遠(yuǎn)程啟動(dòng)消防水泵。 六、 燃?xì)夤こ? 燃?xì)獠捎贸鞘泄艿捞烊粴猓幼运蓭X路市政燃?xì)夤芫W(wǎng)。 計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)絡(luò) 室內(nèi)外預(yù)留計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)通道，日后根據(jù)需要布設(shè)。 利用建筑物基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋 做防雷接地體，接地電阻不大于 10Ω。事故照明電源直接引自變電所低壓屏的事故照明回路。用于向多層建筑供電的變電所，采取單電源進(jìn)線方式。 三 、 電氣工程 １、 用電負(fù)荷計(jì)算 項(xiàng)目用電負(fù)荷計(jì)算詳見表 82。 室外雨水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。加壓給水采用集中供應(yīng)方式，整個(gè)小區(qū)共設(shè)兩處給水泵房，分別向就近的高層建筑物供水，蓄水池與水泵房合建。 表 81 用水量計(jì)算表 名 稱 單位 數(shù)量 用水指標(biāo) 日用水量 居民用水 人 13866 200（ L/人 三、 建筑裝飾 本項(xiàng)目主要為住宅，因此建筑物外裝修按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，室內(nèi)則僅進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，由入住的各業(yè)主自行進(jìn)行精裝修。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 第 七部分 單體建筑建設(shè)方案 一、 單體建筑內(nèi)容 本項(xiàng)目的單體建筑包括 高層住宅、多層住宅 和公建項(xiàng)目。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 ③、 出入口設(shè)計(jì) 小區(qū)共設(shè)三個(gè)出入口，全部在松嶺路上。道路的走向充分考慮了對(duì)小區(qū)環(huán)境的維護(hù)，基本沿建筑物的兩側(cè)山墻布置，對(duì)建筑物的噪音干擾降至最低。 為充分利用自然光線，滿足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。 合理性：嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 電力 青島市目前電力供應(yīng)較為充足，項(xiàng)目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第四部分 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件 一 、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至青島 二中、北至翠嶺路。海逸翠庭 330 平大戶型起價(jià) 13998/平，最低 462 萬 /套。該項(xiàng)目將規(guī)劃建設(shè) 公里原生態(tài)水系公園、 6 個(gè)原鄉(xiāng)歐洲小鎮(zhèn)集合建筑規(guī)模約 22 萬平方米，物業(yè)形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶型面積從 90 到500 平米不等，設(shè)計(jì)有套一、套二、套三、套多種戶型。 5 棟板式高層。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 ③ 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析 新華錦愛丁堡國(guó)際公寓 新華錦?愛丁堡國(guó)際公寓地處松嶺路和遼陽東路交接處，屬于青島東城高尚居住區(qū)的核心位置；占地面積約 10 萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約 27 萬平方米，新華錦?愛丁堡國(guó)際公寓規(guī)劃建設(shè)沿街商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)、公寓住宅、五星級(jí)酒店等。第一類要求住宅單體設(shè)計(jì)要有足夠的空間來滿足老中青三代人的需要。奔波于居住與工作地之間的消費(fèi)者，選擇靠近交通樞紐的樓盤，比較重視交通條件；自由職業(yè)者、工作時(shí)間、地點(diǎn)較為隨意的 SOHO 一族，選擇房型設(shè)計(jì)有利于其工作或個(gè)性的住宅；有更換工作意向的消費(fèi)者，這類消費(fèi)者則在購(gòu)買住宅是就做好了兩手準(zhǔn)備，不僅關(guān)注住宅的居住條件。該類群體占總體比例不多，但總量為數(shù)不少，且擁有大量的社會(huì)財(cái)富，購(gòu)買了幾倍于其人數(shù)的住宅，是高檔樓盤的消費(fèi)主體。項(xiàng)目建 設(shè)地點(diǎn)見附圖。而在 20xx 年下半年，青島房?jī)r(jià)或?qū)㈦S著當(dāng)?shù)刈≌山涣康牟▌?dòng)而高位震蕩。 20xx 年以來，游客人數(shù)增速年均達(dá)到 %。 20xx 年 10 月青島住宅價(jià)格較去年同期上漲 %，其中中心城區(qū)漲幅高于 5 個(gè)縣級(jí)市。就全國(guó)而言 ,20xx 年新建商品住宅供應(yīng)依然會(huì)偏少 ,這將影響房?jī)r(jià)的回調(diào)。其中 ,國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到11293 億元 ,增長(zhǎng)了 %。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 第三 部分 市場(chǎng)分析 一、 市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 19 日公布的 20xx 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示 ,20xx 年 ,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232 億元 ,比上年增長(zhǎng) %。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表11。 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)提出本項(xiàng)目管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制方案。公司先后開發(fā)的澳門花園、瑞士花園、櫸林美邸項(xiàng)目在島城引起強(qiáng)烈反響，在改善人居環(huán)境的同時(shí)，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。 二、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓，西臨松嶺路、南至青島 二中、北至翠嶺路，項(xiàng)目占地面積 公頃。 根據(jù)工程建設(shè)方案提出消防、環(huán)保、節(jié)能等專業(yè)設(shè)計(jì)方案。 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 總用地面積 公頃 總戶數(shù) 戶 4622 總居住人口 人 13866 按每戶 3 人計(jì) 總建筑面積（地上） 平方米 725200 其中：住宅 平方米 549200 公建 平方米 176000 容積率 最大建筑高度 層 18 項(xiàng)目總投資 萬元 投資利潤(rùn)率 稅前 % 稅后 % 項(xiàng)目建設(shè)期 年 5 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 第二 部分 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，有力地推動(dòng)了城鄉(xiāng)建設(shè)飛速發(fā)展，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，人民群眾的居住條件日益改善。 12 月份 ,全 國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)達(dá)到 ,以全年最高值收官。同時(shí) ,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他資金來源中 ,定金及預(yù)收款達(dá)到15914 億元 ,增長(zhǎng)幅度高達(dá) %。因此 ,“國(guó) 11 條”當(dāng)中第一項(xiàng)措施“增青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 加保障性住房和普通商品住房有效供給”對(duì)于遏制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲將會(huì)起重要的作用。從區(qū)域價(jià)格水平來看，市南、嶗山和市北區(qū)位居前三位，分別為 19143 元 /平方米、 11900 元 /平方米和 11760 元 /平方米；平度市和萊西市位居最后兩位，分別為 3125 元 /平方米和 2800 元 /平方米。作為全國(guó)著名的旅游度假城市，青島市近年來不斷加大對(duì)旅游設(shè)施的建設(shè)，與國(guó)內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強(qiáng)，這將吸引越來越多外地人前來投資置業(yè)、購(gòu)房安家，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的重要驅(qū)動(dòng)力。 三、 項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查與分析 項(xiàng)目所處環(huán)境調(diào)查與分析 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 項(xiàng)目所在區(qū)域位于青島市嶗山區(qū)。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 S－優(yōu)勢(shì) 人氣――項(xiàng)目所在區(qū)域是青島市嶗山區(qū)新興區(qū)域，毗鄰高爾夫球場(chǎng)、青島二中、青島海洋大學(xué)，位置優(yōu)越。他們消費(fèi)房產(chǎn)的目的，更多地是為保值 、增值或以投資為目的的。由年齡、生活習(xí)慣等產(chǎn)生的行為差異導(dǎo)致消費(fèi)者產(chǎn)生不同的購(gòu)買偏好。住宅面積和房型可能較大；或者子女和父母是左鄰右舍的關(guān) 系，都單獨(dú)有自己的居所。規(guī)劃建設(shè) 20 棟小高層、高層建筑。樓層數(shù)： 5樓 28 層； 4樓 30 層 .樓體高度： 5樓高 米； 4樓高 米； 3樓高 米。目前銷售均價(jià) 18000 元 /平方米。海逸翠庭地下停車位出售，約 18 萬 。 二 、 地質(zhì)條件 目前尚無該地塊的正式地質(zhì)勘察報(bào)告，無法判定該地塊在地下深層的詳細(xì)地質(zhì)情況。 電訊 青島市電訊事業(yè)非常發(fā)達(dá)，目前城市程控交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá) 300 萬門，寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)較為完善，且項(xiàng)目臨近松嶺路等城市干道，可滿足項(xiàng)目電訊需要。小區(qū)內(nèi)部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團(tuán)結(jié)構(gòu)合理，便于實(shí)施。高層建筑呈平行或錯(cuò)位布置，避免了對(duì)北側(cè)多層建筑的遮擋，保證每戶居民均能得到充足的日照時(shí)間。 在小區(qū)內(nèi)部個(gè)建筑物前，設(shè)宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來。 交通系統(tǒng) 三、 綠化工程 小區(qū)綠化共分兩個(gè)等級(jí)：公共綠地和樓前綠化，公共綠地包括大面積的公共綠地和道路兩側(cè)的綠化、行道樹。 二、土建工程 建筑設(shè)計(jì) 采用組團(tuán)式布局，將不同戶型、高度的住宅單元結(jié)合地形、地貌形態(tài)，分別組合成單元數(shù)目不等的住宅樓，在保證戶戶向陽的前提下，按照編排有序的結(jié)構(gòu)分布。 建筑物外墻全部采用高級(jí)外墻涂料罩面，臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用天然花崗巖板或大理石板裝飾，臺(tái)階均采用天然石材。 d） 2773（ m3/d） 綠化用水 m2 221852 （ L/m2 高層建筑給水豎管在管道井內(nèi)暗敷，配水支管采用明裝敷設(shè)。室外雨水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 變電設(shè)計(jì) 小區(qū)設(shè)高壓開閉所二座，位于小區(qū)南北兩個(gè)負(fù)荷集中區(qū)域內(nèi)。 按照《供電規(guī)則》的要求，采用靜電電容器補(bǔ)償，保證高壓側(cè)的功率因數(shù)在 以上。 表 82 用電負(fù)荷計(jì)算 名 稱 單位 數(shù)量 單位用電指標(biāo) 用電量（ KW） 住宅 戶 4622 6（ KW/戶） 27732 公建 平方米 176000 60（ W/m2） 10560 裝機(jī)負(fù)荷合計(jì) 38292 計(jì)算負(fù)荷 共用系數(shù)取 24890 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 消防用電設(shè)備采用雙回路供電，在末端實(shí)行自動(dòng)切 換。 ② 接地 變壓器中性點(diǎn)接地，進(jìn)線處作重復(fù)接地。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 對(duì)講門鈴 每單元底層設(shè)對(duì)講門鈴，由住戶控制防盜門的開啟。 室外燃?xì)夤艿啦捎娩摴?，直接埋地敷設(shè)，系統(tǒng)形式為枝狀管網(wǎng)。在屋頂設(shè)試驗(yàn)消火栓一套。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 在公建用房、地下車庫(kù)和高層建筑的公共走道設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，系統(tǒng)形式為總線制，二總線報(bào)警，四總線聯(lián)動(dòng)。如必須明敷，則應(yīng)穿厚壁鋼管，外刷防火涂料。防火分區(qū)之間采用防火卷簾分隔，防火卷簾采用甲級(jí)防火卷簾。公建用房每層平面外區(qū)采用自然排煙，內(nèi)區(qū)采用機(jī)械排煙，每個(gè)排煙分區(qū)的面積不超過 500m2，利用下垂的結(jié)構(gòu)梁作為擋煙垂壁。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 第十 部分 能源消耗及節(jié)能措施 一、 能源消耗 本項(xiàng)目能源消耗主要為電、水、熱和燃?xì)狻? 除上述節(jié)能措施外，使用部門還應(yīng)定期對(duì)設(shè)備、線路進(jìn)行檢查、檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。為了搞好商品房銷售，項(xiàng)目開發(fā)單位除應(yīng)建立專門的銷售機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)情況，及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)信息和動(dòng)態(tài)，分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，以把握主動(dòng)權(quán)，便于省時(shí)度勢(shì)，以合理的價(jià)格進(jìn)行商品房銷售，以免積壓資金，利于滾 動(dòng)開發(fā)。 二、 項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的確定，重要設(shè)備、材料的供應(yīng)。 工程直接費(fèi)用 參照青島市現(xiàn)有同類工程和現(xiàn)行青島市工程價(jià)目表估算，建筑精裝飾工程由各業(yè)主入住后自行投資裝修，不屬于本報(bào)告的研究范圍。項(xiàng)目銷售收入及稅金測(cè)算見表 151。 項(xiàng)目所得稅稅率為 25%，按季預(yù)交， 年度 匯算清繳，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目應(yīng)繳納所得稅 萬元。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46 表 141 總投資估算表 單位：萬元 項(xiàng)目 金額 備注 土地成本 253, 暫估樓面地價(jià) 3500 元 /㎡ 前期費(fèi)用 6, 其他費(fèi)用 44, 工程直接費(fèi)用 111, 預(yù)備費(fèi) 8, 按 5%計(jì)取 直接投資合計(jì) 424, 管理費(fèi)用 1, 20 人 *5 年 *15 萬元 /人年 財(cái)務(wù)費(fèi)用 38, 20 億 *%*3 年 銷售費(fèi)用 1, 總計(jì) 466, 二、資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬元人民幣，對(duì)外融資 8 億元 ,其余部分由建設(shè)單位自籌 。 招標(biāo)組織形式 由項(xiàng)目開發(fā)單位自行組織或委托有相應(yīng)資質(zhì)