【正文】 收入及稅金 二、 銷售收入及稅金測(cè)算 本項(xiàng)目銷售收入主要為住宅 、 商業(yè)用房 及 地下車庫(kù) 銷售收入 。 做到部門職責(zé)范圍明確 ，個(gè)人職、權(quán)、利掛鉤，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)，賞罰分明，以科學(xué)的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益。 衛(wèi)生潔具均選用優(yōu)質(zhì)節(jié)水型潔具。 ④ 其它措施 管道穿越墻體處，采用耐火材料封閉與墻體之間的間隙。 每層在主要走道、電梯廳設(shè)帶電話插孔的手 動(dòng)報(bào)警按鈕，按鈕盒內(nèi)帶輸入模塊。消火栓設(shè)置在建筑物內(nèi)易于取用處，消火栓箱明裝。 有線電視 有線電視線路接自城市有線電視網(wǎng)絡(luò)，小區(qū)內(nèi) 有線電視線路穿塑料管埋地敷設(shè)，過(guò)路處穿鋼管保護(hù)。 對(duì)高層住宅樓的照明、插座和一般動(dòng)力系統(tǒng)采用分區(qū)樹干式配電。 ③ 室內(nèi)污水管網(wǎng) 高層建筑污水立管在管道井內(nèi)暗敷，設(shè)專用通氣立管，立管最低兩層污水單獨(dú)排放。 室內(nèi)給水 室內(nèi)給水管道采用 PPR 塑料給水管，給水干管采用熱 熔連接，支管采用粘接連接。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 由于目前尚無(wú)該地塊的詳細(xì)地質(zhì)勘探資料，各單體建筑的基礎(chǔ)需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 宅間路寬度為 ～ 3m，為一塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。是良好的可建設(shè)向陽(yáng)坡地，地理位置十分理想。松嶺路建有城市自來(lái)水管網(wǎng)，可滿足項(xiàng)目需要。特色：增加南向采光，樓基座面積小。上實(shí)海上海項(xiàng)目定位于高端豪宅， 5 棟高層，總建筑面積 6 萬(wàn)平。這樣當(dāng)前社會(huì)家庭成員居住結(jié)構(gòu)形成三種情況： ⑴ 多代同堂或毗鄰而居； ⑵ 近距離的分居； ⑶ 完全的獨(dú)居。 T－威脅 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手――項(xiàng)目周邊正在建設(shè)或?qū)⒁ㄔO(shè)較多，將對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生一定的威脅。不過(guò)，隨著企業(yè)加大投資力度，住宅施工面積、新開工面積同比增速仍將繼續(xù)保持上升趨勢(shì)， 20xx 年下半年市場(chǎng)供給將較為充足。不過(guò)住宅出清周期仍由 2 月的最高位（ 19 個(gè)月）銳減到年末的 5 個(gè)月，短期內(nèi)市場(chǎng)供求關(guān)系仍較為緊張，預(yù)計(jì)這種狀況將會(huì)持續(xù)到 20xx 年上半年。 另外 ,20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源也顯示出不一樣的變化。 該項(xiàng)目外部配套條件好，方案可行。 項(xiàng)目承建單位：青島安信置業(yè)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目承建單位概況 公司注冊(cè)資本金為人民幣 3800 萬(wàn)元， 具備房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)，是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、 管理為主的專業(yè)公司。 依據(jù)國(guó)家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況和特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。其中 ,商品住宅銷售面積增長(zhǎng) %。20xx 年 3 月以來(lái)住宅銷售面積環(huán)比大幅增長(zhǎng)，全年銷售面積同比增幅超過(guò) 130% 數(shù)據(jù)來(lái)源 ：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注： 20xx 年統(tǒng)計(jì)口徑不包括膠州市， 20xx 年統(tǒng)計(jì)口徑不包括膠州市和即墨市） 為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，刺激住房消費(fèi)和房地產(chǎn)投資， 20xx 年 11 月，青島市政府出臺(tái)《關(guān)于支持居民購(gòu)買住房的意見》，從公積金貸款、個(gè)人購(gòu)房稅費(fèi)、子女購(gòu)房等五個(gè)方面支持市民購(gòu)房。其中重點(diǎn)強(qiáng)化環(huán)膠州灣地區(qū)老港區(qū)到團(tuán)島等中心組團(tuán)的分工合作與協(xié)調(diào)發(fā)展。 土地――項(xiàng)目承擔(dān)單位已獲得該地塊的舊村改造開發(fā)權(quán)。 ⅲ 家庭居住結(jié)構(gòu)。 上實(shí) 海逸翠庭共 8棟多層，復(fù)式住宅。 四 、 外部配套條件 本項(xiàng)目西鄰剛建設(shè)完成的濱海大道（松嶺路）。 經(jīng)濟(jì)性：選擇合理的建設(shè)方案，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。 所有道路適當(dāng)設(shè)置曲折路段，以減少行車速度和降低路面坡 度。外墻面使用不同顏色的涂料涂刷，結(jié)合優(yōu)美的小區(qū)自然環(huán)境，形成色彩艷麗、層次分明的景色。區(qū)內(nèi)給水主管布置為環(huán)狀管網(wǎng)，敷設(shè)在小區(qū)主環(huán)行干道下，管徑為 DN200。 污水 ① 污水量計(jì)算 污水流量按給水量的 85％計(jì)算 ，日排水量為 3940m3。 變電所設(shè)置在小區(qū)內(nèi)。 四、 弱電工程 通信工程 電話線路由城市通信管廊接來(lái)，電話交換箱安裝在在道路旁或綠地內(nèi)。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 第九部分 消防、環(huán)境保護(hù) 一、 消防 消防用水量計(jì)算 本項(xiàng)目同時(shí)發(fā)生火災(zāi)次數(shù)按一次計(jì)算，消防用水量詳見表 91。 ⅰ 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 采用點(diǎn)型光電式煙感探頭，變電所采用煙感探頭與溫感探頭混合使用。 ③ 疏散樓梯和走道 高層建筑每層設(shè)疏散樓梯，直通首層對(duì)外出口。 二、 主要節(jié)能措施 本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，以縮短工期，降低 造價(jià)。 物業(yè)管理 隨著人們生活水平的提高和消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)項(xiàng)目后期的物業(yè)管理服務(wù)水平已成為消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的重要考慮因素之一，項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開招標(biāo)青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 形式確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并接受業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主的監(jiān)督。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46 表 141 總投資估算表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 金額 備注 土地成本 253, 暫估樓面地價(jià) 3500 元 /㎡ 前期費(fèi)用 6, 其他費(fèi)用 44, 工程直接費(fèi)用 111, 預(yù)備費(fèi) 8, 按 5%計(jì)取 直接投資合計(jì) 424, 管理費(fèi)用 1, 20 人 *5 年 *15 萬(wàn)元 /人年 財(cái)務(wù)費(fèi)用 38, 20 億 *%*3 年 銷售費(fèi)用 1, 總計(jì) 466, 二、資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬(wàn)元人民幣，對(duì)外融資 8 億元 ,其余部分由建設(shè)單位自籌 。項(xiàng)目銷售收入及稅金測(cè)算見表 151。 二、 項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的確定，重要設(shè)備、材料的供應(yīng)。 除上述節(jié)能措施外，使用部門還應(yīng)定期對(duì)設(shè)備、線路進(jìn)行檢查、檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。公建用房每層平面外區(qū)采用自然排煙，內(nèi)區(qū)采用機(jī)械排煙，每個(gè)排煙分區(qū)的面積不超過(guò) 500m2，利用下垂的結(jié)構(gòu)梁作為擋煙垂壁。如必須明敷，則應(yīng)穿厚壁鋼管，外刷防火涂料。在屋頂設(shè)試驗(yàn)消火栓一套。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 對(duì)講門鈴 每單元底層設(shè)對(duì)講門鈴，由住戶控制防盜門的開啟。 表 82 用電負(fù)荷計(jì)算 名 稱 單位 數(shù)量 單位用電指標(biāo) 用電量（ KW） 住宅 戶 4622 6（ KW/戶） 27732 公建 平方米 176000 60（ W/m2） 10560 裝機(jī)負(fù)荷合計(jì) 38292 計(jì)算負(fù)荷 共用系數(shù)取 24890 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 消防用電設(shè)備采用雙回路供電，在末端實(shí)行自動(dòng)切 換。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 變電設(shè)計(jì) 小區(qū)設(shè)高壓開閉所二座，位于小區(qū)南北兩個(gè)負(fù)荷集中區(qū)域內(nèi)。 高層建筑給水豎管在管道井內(nèi)暗敷，配水支管采用明裝敷設(shè)。 建筑物外墻全部采用高級(jí)外墻涂料罩面，臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用天然花崗巖板或大理石板裝飾，臺(tái)階均采用天然石材。 交通系統(tǒng) 三、 綠化工程 小區(qū)綠化共分兩個(gè)等級(jí)：公共綠地和樓前綠化，公共綠地包括大面積的公共綠地和道路兩側(cè)的綠化、行道樹。高層建筑呈平行或錯(cuò)位布置，避免了對(duì)北側(cè)多層建筑的遮擋，保證每戶居民均能得到充足的日照時(shí)間。 電訊 青島市電訊事業(yè)非常發(fā)達(dá)，目前城市程控交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá) 300 萬(wàn)門，寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)較為完善，且項(xiàng)目臨近松嶺路等城市干道，可滿足項(xiàng)目電訊需要。海逸翠庭地下停車位出售，約 18 萬(wàn) 。樓層數(shù)： 5樓 28 層； 4樓 30 層 .樓體高度： 5樓高 米； 4樓高 米； 3樓高 米。住宅面積和房型可能較大；或者子女和父母是左鄰右舍的關(guān) 系，都單獨(dú)有自己的居所。他們消費(fèi)房產(chǎn)的目的，更多地是為保值 、增值或以投資為目的的。 三、 項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查與分析 項(xiàng)目所處環(huán)境調(diào)查與分析 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 項(xiàng)目所在區(qū)域位于青島市嶗山區(qū)。從區(qū)域價(jià)格水平來(lái)看，市南、嶗山和市北區(qū)位居前三位，分別為 19143 元 /平方米、 11900 元 /平方米和 11760 元 /平方米；平度市和萊西市位居最后兩位，分別為 3125 元 /平方米和 2800 元 /平方米。同時(shí) ,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他資金來(lái)源中 ,定金及預(yù)收款達(dá)到15914 億元 ,增長(zhǎng)幅度高達(dá) %。 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 總用地面積 公頃 總戶數(shù) 戶 4622 總居住人口 人 13866 按每戶 3 人計(jì) 總建筑面積（地上） 平方米 725200 其中：住宅 平方米 549200 公建 平方米 176000 容積率 最大建筑高度 層 18 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 稅前 % 稅后 % 項(xiàng)目建設(shè)期 年 5 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 第二 部分 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 改革開放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，有力地推動(dòng)了城鄉(xiāng)建設(shè)飛速發(fā)展，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，人民群眾的居住條件日益改善。 二、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓，西臨松嶺路、南至青島 二中、北至翠嶺路，項(xiàng)目占地面積 公頃。 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)提出本項(xiàng)目管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制方案。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 第三 部分 市場(chǎng)分析 一、 市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 19 日公布的 20xx 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示 ,20xx 年 ,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232 億元 ,比上年增長(zhǎng) %。就全國(guó)而言 ,20xx 年新建商品住宅供應(yīng)依然會(huì)偏少 ,這將影響房?jī)r(jià)的回調(diào)。 20xx 年以來(lái)，游客人數(shù)增速年均達(dá)到 %。項(xiàng)目建 設(shè)地點(diǎn)見附圖。奔波于居住與工作地之間的消費(fèi)者，選擇靠近交通樞紐的樓盤，比較重視交通條件；自由職業(yè)者、工作時(shí)間、地點(diǎn)較為隨意的 SOHO 一族，選擇房型設(shè)計(jì)有利于其工作或個(gè)性的住宅；有更換工作意向的消費(fèi)者，這類消費(fèi)者則在購(gòu)買住宅是就做好了兩手準(zhǔn)備，不僅關(guān)注住宅的居住條件。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 ③ 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析 新華錦愛(ài)丁堡國(guó)際公寓 新華錦?愛(ài)丁堡國(guó)際公寓地處松嶺路和遼陽(yáng)東路交接處，屬于青島東城高尚居住區(qū)的核心位置；占地面積約 10 萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約 27 萬(wàn)平方米，新華錦?愛(ài)丁堡國(guó)際公寓規(guī)劃建設(shè)沿街商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)、公寓住宅、五星級(jí)酒店等。該項(xiàng)目將規(guī)劃建設(shè) 公里原生態(tài)水系公園、 6 個(gè)原鄉(xiāng)歐洲小鎮(zhèn)集合建筑規(guī)模約 22 萬(wàn)平方米，物業(yè)形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶型面積從 90 到500 平米不等，設(shè)計(jì)有套一、套二、套三、套多種戶型。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第四部分 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件 一 、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至青島 二中、北至翠嶺路。 合理性：嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。道路的走向充分考慮了對(duì)小區(qū)環(huán)境的維護(hù)，基本沿建筑物的兩側(cè)山墻布置，對(duì)建筑物的噪音干擾降至最低。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 第 七部分 單體建筑建設(shè)方案 一、 單體建筑內(nèi)容 本項(xiàng)目的單體建筑包括 高層住宅、多層住宅 和公建項(xiàng)目。 表 81 用水量計(jì)算表 名 稱 單位 數(shù)量 用水指標(biāo) 日用水量 居民用水 人 13866 200（ L/人 室外雨水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。用于向多層建筑供電的變電所，采取單電源進(jìn)線方式。 利用建筑物基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋 做防雷接地體，接地電阻不大于 10Ω。 六、 燃?xì)夤こ? 燃?xì)獠捎贸鞘泄艿捞烊粴?，接自松嶺路市政燃?xì)夤芫W(wǎng)。高層建筑內(nèi)部按規(guī)范要求設(shè)置手提式（移動(dòng)）式滅火器。高層建筑每層作為一個(gè)防火分區(qū)，公建用房和地下車庫(kù)按規(guī)范要 求劃分防火分區(qū)。 ④ 制定嚴(yán)格的衛(wèi)生責(zé)任制度和衛(wèi)生監(jiān)督制度。 商品房銷售管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為了取得較好的經(jīng)濟(jì)效益一定要做好建設(shè)后的銷售工作。 其它費(fèi)用 根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計(jì)取。 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)