【正文】 越來越多外地人前來投資置業(yè)、購房安家，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場長期向好的重要驅(qū)動(dòng)力。 ： 20xx 年上半年 市場供應(yīng)仍將偏緊，下半年供應(yīng)將較為充足 雖然 20xx 年開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目的竣工和推盤節(jié)奏，但預(yù)計(jì) 20xx 年上半年青島市房地產(chǎn)市場供給仍將偏緊。 三、 項(xiàng)目所在區(qū)域的市場調(diào)查與分析 項(xiàng)目所處環(huán)境調(diào)查與分析 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 項(xiàng)目所在區(qū)域位于青島市嶗山區(qū)。嶗山區(qū)往西通向市北區(qū)和市南區(qū)，北可達(dá)李滄區(qū)和城陽區(qū)，地理位置非常通暢，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 S－優(yōu)勢 人氣――項(xiàng)目所在區(qū)域是青島市嶗山區(qū)新興區(qū)域，毗鄰高爾夫球場、青島二中、青島海洋大學(xué)，位置優(yōu)越。 W－劣勢 商業(yè)、服務(wù)――周圍缺少大型的商業(yè)和居民生活服務(wù)設(shè)施， 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 O－機(jī)會(huì) 交通――隨著嶗山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷 完善，道路交通將更加便利。他們消費(fèi)房產(chǎn)的目的，更多地是為保值 、增值或以投資為目的的。 外地投資 客戶。由年齡、生活習(xí)慣等產(chǎn)生的行為差異導(dǎo)致消費(fèi)者產(chǎn)生不同的購買偏好。年輕人應(yīng)該照顧老人，在日常生活和照顧孩子方面也需要老人的幫助；但生活節(jié)奏的加快和生理、觀念、行為方式的差異往往激化了老年人與年輕人的摩擦，老中青三代同堂的情況有所改變；開始有更多的子女和老人選擇分開獨(dú)住。住宅面積和房型可能較大；或者子女和父母是左鄰右舍的關(guān) 系，都單獨(dú)有自己的居所。讓老人們生活在一起，有適合老人居住的空間，并提供相應(yīng)的專項(xiàng)社區(qū)服務(wù)，這將成為有別于敬老院的新的住宅開發(fā)新模式。規(guī)劃建設(shè) 20 棟小高層、高層建筑。 海上海是上實(shí)地產(chǎn) 20xx 年主要的項(xiàng)目。樓層數(shù)： 5樓 28 層； 4樓 30 層 .樓體高度： 5樓高 米； 4樓高 米； 3樓高 米。由電腦直接控制車門自由出入，實(shí)行智能化交通管理恒基新天地在中國首家實(shí)行車庫車位超五星級(jí)精裝修設(shè)計(jì)，庫位為大理石貼面、豪華門廳設(shè)計(jì)，給每位業(yè)主賓客至歸的感覺。目前銷售均價(jià) 18000 元 /平方米。 3050 多米的大尺度樓間距。海逸翠庭地下停車位出售，約 18 萬 ?？紤]位置、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、外觀、戶型組合、樓盤規(guī)模等修正因素，本項(xiàng)目可將市場平均售價(jià)定 多層220xx 元 /㎡，高層 17000 元 /㎡ ， 海關(guān) 住宅 按 政府定價(jià)為 6000 元 /㎡ 。 二 、 地質(zhì)條件 目前尚無該地塊的正式地質(zhì)勘察報(bào)告，無法判定該地塊在地下深層的詳細(xì)地質(zhì)情況。 給水 給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來水。 電訊 青島市電訊事業(yè)非常發(fā)達(dá)，目前城市程控交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá) 300 萬門，寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)較為完善，且項(xiàng)目臨近松嶺路等城市干道，可滿足項(xiàng)目電訊需要。根據(jù)上述要求，經(jīng)過對(duì)不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項(xiàng)目的總建設(shè)規(guī)模為 725200 平方米 其中商品住宅建筑面積249000 平方米，海關(guān)住宅建筑面積 70000 平方米，安置住宅 建筑面積 230200 平方米，公共建筑面積 176000 平方米 。小區(qū)內(nèi)部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團(tuán)結(jié)構(gòu)合理，便于實(shí)施。 二、總體規(guī)劃 總平面布置 項(xiàng)目用地為三面環(huán)山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程 39 米、最高海拔高程達(dá)到 179 米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區(qū)。高層建筑呈平行或錯(cuò)位布置，避免了對(duì)北側(cè)多層建筑的遮擋，保證每戶居民均能得到充足的日照時(shí)間。項(xiàng)目總平面布置詳見附圖。 在小區(qū)內(nèi)部個(gè)建筑物前，設(shè)宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來。主干道為雙向雙車道，兩塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。 交通系統(tǒng) 三、 綠化工程 小區(qū)綠化共分兩個(gè)等級(jí)：公共綠地和樓前綠化，公共綠地包括大面積的公共綠地和道路兩側(cè)的綠化、行道樹。 小區(qū)的總綠化率為 %,整個(gè)小區(qū)的公共綠地占地面積為 221852 ㎡ 。 二、土建工程 建筑設(shè)計(jì) 采用組團(tuán)式布局，將不同戶型、高度的住宅單元結(jié)合地形、地貌形態(tài)，分別組合成單元數(shù)目不等的住宅樓，在保證戶戶向陽的前提下，按照編排有序的結(jié)構(gòu)分布。高層住宅根據(jù)實(shí)際情況分別采用一梯三戶、 一梯四戶。 建筑物外墻全部采用高級(jí)外墻涂料罩面，臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用天然花崗巖板或大理石板裝飾，臺(tái)階均采用天然石材。每單元設(shè)一部消防電梯，與客梯兼用。 d） 2773（ m3/d） 綠化用水 m2 221852 （ L/m2 室外給水管材選用球墨給水鑄鐵管，承插連接。 高層建筑給水豎管在管道井內(nèi)暗敷，配水支管采用明裝敷設(shè)。 建筑物 屋面降雨由雨水斗收集后，經(jīng)雨落管排至室外的雨水井，排往小區(qū)室外雨水管網(wǎng)。室外雨水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。室外污水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 變電設(shè)計(jì) 小區(qū)設(shè)高壓開閉所二座，位于小區(qū)南北兩個(gè)負(fù)荷集中區(qū)域內(nèi)。 小區(qū)內(nèi)共設(shè)五座 10KV/ 變電所，分別向臨近的建筑物輸出 380V/220V 低壓電源 ，路燈照明設(shè)專用路燈箱式變壓器。 按照《供電規(guī)則》的要求，采用靜電電容器補(bǔ)償，保證高壓側(cè)的功率因數(shù)在 以上。 多層建筑物配電線路均采用穿管暗敷，電線管敷設(shè)在建筑物的主體結(jié)構(gòu)中，進(jìn)線處設(shè)重復(fù)接地。 表 82 用電負(fù)荷計(jì)算 名 稱 單位 數(shù)量 單位用電指標(biāo) 用電量（ KW） 住宅 戶 4622 6（ KW/戶） 27732 公建 平方米 176000 60（ W/m2） 10560 裝機(jī)負(fù)荷合計(jì) 38292 計(jì)算負(fù)荷 共用系數(shù)取 24890 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 消防用電設(shè)備采用雙回路供電，在末端實(shí)行自動(dòng)切 換。金屬網(wǎng)格一般采用 8mm 以上鍍鋅圓鋼，也可采用不小于4mm 12mm 鍍鋅扁鋼。 ② 接地 變壓器中性點(diǎn)接地，進(jìn)線處作重復(fù)接地。 單體建筑接線箱安裝在首層，室內(nèi)線路穿塑料管暗敷，每戶在主臥室、客廳及衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)電話插孔。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 對(duì)講門鈴 每單元底層設(shè)對(duì)講門鈴，由住戶控制防盜門的開啟。 小區(qū)熱力管道采用塑料護(hù)套保溫鋼管，直接埋地敷設(shè)。 室外燃?xì)夤艿啦捎娩摴?，直接埋地敷設(shè)，系統(tǒng)形式為枝狀管網(wǎng)。 ① 消火栓系統(tǒng) 高層建筑消火栓系統(tǒng)采用環(huán)狀管網(wǎng)，由消防水泵房供水。在屋頂設(shè)試驗(yàn)消火栓一套。在水平橫管與立管連接處，安裝水流指示器和信號(hào)閥門，其電動(dòng)信號(hào)與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)相連。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 在公建用房、地下車庫和高層建筑的公共走道設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，系統(tǒng)形式為總線制，二總線報(bào)警，四總線聯(lián)動(dòng)。所有探頭有 2 根水平總線串聯(lián)在一起，接到豎向總線上，一并接至主機(jī)上的報(bào)警控制器。如必須明敷，則應(yīng)穿厚壁鋼管，外刷防火涂料。喇叭安裝在大堂、走道電梯廳等部位，均為吸頂安裝，每層串聯(lián)連接，選用 15W 單聲道線圈喇叭。防火分區(qū)之間采用防火卷簾分隔，防火卷簾采用甲級(jí)防火卷簾。 首層出口直接對(duì)外，通道長度不超過 30m。公建用房每層平面外區(qū)采用自然排煙，內(nèi)區(qū)采用機(jī)械排煙，每個(gè)排煙分區(qū)的面積不超過 500m2，利用下垂的結(jié)構(gòu)梁作為擋煙垂壁。 ② 每天定時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)部的綠地、道路進(jìn)行打掃清潔，垃圾及時(shí)外運(yùn)。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 第十 部分 能源消耗及節(jié)能措施 一、 能源消耗 本項(xiàng)目能源消耗主要為電、水、熱和燃?xì)狻? 生活水泵采用變頻運(yùn)行方式。 除上述節(jié)能措施外，使用部門還應(yīng)定期對(duì)設(shè)備、線路進(jìn)行檢查、檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 二、 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目建設(shè)管理 項(xiàng)目前期工作及建設(shè)工作由 青島 安信置業(yè)開發(fā) 有限公司 下屬的項(xiàng)目部負(fù)責(zé)完成，建成后由業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。為了搞好商品房銷售，項(xiàng)目開發(fā)單位除應(yīng)建立專門的銷售機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)加強(qiáng)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場情況，及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場信息和動(dòng)態(tài)，分析預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢，以把握主動(dòng)權(quán)，便于省時(shí)度勢，以合理的價(jià)格進(jìn)行商品房銷售，以免積壓資金，利于滾 動(dòng)開發(fā)。 制訂切實(shí)可行的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，嚴(yán)格勞動(dòng)管理。 二、 項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的確定，重要設(shè)備、材料的供應(yīng)。合計(jì)工期 60個(gè)月，具體安排如下： 序號(hào) 工程內(nèi)容 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項(xiàng)目前期工作 2 工程設(shè)計(jì) 3 場地三通一平 4 工程主體施工 5 工程安裝施工 6 工程土建竣工驗(yàn)收 7 工程室外配套 8 小區(qū)環(huán)境工程施工 9 小區(qū)整體驗(yàn)收清理 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 第十四部分 投資估算及資金籌措 一、 投資估算 本項(xiàng)目總投資 萬元 ,其中 主要 包括： 土地成本 253820 萬元 前期費(fèi)用 萬元 其它費(fèi)用 萬元 工程直接費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元 項(xiàng)目各部分投資及總投資估算詳見表 14 表 14表 143。 工程直接費(fèi)用 參照青島市現(xiàn)有同類工程和現(xiàn)行青島市工程價(jià)目表估算，建筑精裝飾工程由各業(yè)主入住后自行投資裝修，不屬于本報(bào)告的研究范圍。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)范圍 本評(píng)價(jià)以可行性研究報(bào)告確定規(guī)模為依據(jù)，以工程做為評(píng)價(jià)的主體進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目銷售收入及稅金測算見表 151。測算見表 152 表 152 利潤測算表 單位：萬元 銷售收入總額 712, 銷售稅金及附加 47, 銷售凈收入總額 664, 土地成本 253, 前期費(fèi)用 6, 其他費(fèi)用 44, 工程直接費(fèi)用 111, 預(yù)備費(fèi) 8, 管理費(fèi)用 1, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 38, 銷售費(fèi)用 1, 利潤總額 198, 所得稅（ 25%） 49, 凈利潤 148, 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 52 四 、 敏感性分析 就項(xiàng)目投資、銷售價(jià)格 (收入 ) 為變動(dòng)因素對(duì)稅后凈利。 項(xiàng)目所得稅稅率為 25%，按季預(yù)交， 年度 匯算清繳，經(jīng)測算項(xiàng)目應(yīng)繳納所得稅 萬元。 經(jīng)測算本項(xiàng)目銷售收入共計(jì) 712086 萬元。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46 表 141 總投資估算表 單位：萬元 項(xiàng)目 金額 備注 土地成本 253, 暫估樓面地價(jià) 3500 元 /㎡ 前期費(fèi)用 6, 其他費(fèi)用 44, 工程直接費(fèi)用 111, 預(yù)備費(fèi) 8, 按 5%計(jì)取 直接投資合計(jì) 424, 管理費(fèi)用 1, 20 人 *5 年 *15 萬元 /人年 財(cái)務(wù)費(fèi)用 38, 20 億 *%*3 年 銷售費(fèi)用 1, 總計(jì) 466, 二、資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬元人民幣，對(duì)外融資 8 億元 ,其余部分由建設(shè)單位自籌 。 ２ 、前期費(fèi)用 根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計(jì)取。 招標(biāo)組織形式 由項(xiàng)目開發(fā)單位自行組織或委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 第十二 部分 招標(biāo)、投標(biāo) 一、 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為城市居民小區(qū)一處，總建筑面積 725200m2，住宅樓棟，地下車庫130000m2。 物業(yè)管理 隨著人們生活水平的提高和消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)項(xiàng)目后期的物業(yè)管理服務(wù)水平已成為消費(fèi)者購房時(shí)的重要考慮因素之一，項(xiàng)目