【正文】 建商品住宅供應(yīng)依然會偏少 ,這將影響房價的回調(diào)。 根 據(jù)數(shù)據(jù) ,20xx 年全國新建商品住宅市場顯著供不應(yīng)求 ,商品住宅銷售面積增長 %,但住宅竣工面積僅增長 %。其中 ,國內(nèi)貸款達到11293 億元 ,增長了 %。不過與此同時 ,20xx 年商品房銷售額達到 43995 億元 ,比上年增長 %,其中商品住宅銷售額增長 %。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 8 第三 部分 市場分析 一、 市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 國家統(tǒng)計局 19 日公布的 20xx 年全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示 ,20xx 年 ,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232 億元 ,比上年增長 %。青島市委、市政府決定，將城市的行政、經(jīng)濟、金融和文化中心東移，在青島東部建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)，推動青島市向現(xiàn)代化國際城市的目標邁進，從而拉開了青島市城市建設(shè)新的一輪飛躍。項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標如表11。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 6 可行性研究結(jié)論 項目的建設(shè)符合青島市城市建設(shè)總體規(guī)劃，對改善周邊地區(qū)的城市面貌，改善午山社區(qū)居民居住條件及解決青島海關(guān)職工的住房條件有著積極的推動作用。 根據(jù)項目經(jīng)營特點提出本項目管理體制、機構(gòu)設(shè)置和人員編制方案。 建設(shè)期 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 5 本項目建設(shè)期為 5 年。公司先后開發(fā)的澳門花園、瑞士花園、櫸林美邸項目在島城引起強烈反響，在改善人居環(huán)境的同時，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 1 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造建設(shè)項目 可行性研究報告 目 錄 第一部分 總 論 ................................. 4 一、項目名稱及項目承建單位 .................. 4 二、 項目概況 ............................... 4 三、可行性研究的范圍和依據(jù) .................. 5 第二部分 項目建設(shè)的背景和必要性 ................ 7 第三部分 市場分 析 ............................. 8 一、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 .................. 8 二、 20xx 年青島市房地產(chǎn)市場形勢展望 ......... 12 三、項目所在區(qū)域的 市場調(diào)查與分析 ........... 14 四、項目定價 .............................. 21 第四部分 項目建設(shè)地點及外部條件 ............... 22 一、項目建設(shè)地點 .......................... 22 二、地質(zhì)條件 .............................. 22 三、抗震設(shè)計 .............................. 22 四、外部配套條件 .......................... 22 第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 ........................ 24 一、建設(shè)規(guī)模 .............................. 24 二、建設(shè)內(nèi)容 .............................. 24 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 2 第六部分 總體規(guī)劃 ............................ 25 一、總體規(guī)劃的原則 ........................ 25 二、總體規(guī)劃 .............................. 25 三、綠化工程 .............................. 27 四、豎向及場地整治 ........................ 28 第七部分 單體建筑建設(shè)方案 ..................... 29 一、單體建筑內(nèi)容 .......................... 29 二、土建工程 .............................. 29 三、建筑裝飾 .............................. 30 四、豎向交通 .............................. 30 第八部分 公用工程 ........................... 31 一、給水工程 .............................. 31 二、排水 .................................. 32 三、電氣工程 .............................. 32 四、弱電工程 .............................. 34 五、采暖工程 .............................. 35 六、燃氣工程 .............................. 35 第九部分 消防、環(huán)境保護 ..................... 36 一、消防 .................................. 36 二、環(huán)境保護 .............................. 38 第十部分 能源消耗及節(jié)能措施 ................... 40 一、能源消耗 .............................. 40 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 3 二、主要節(jié)能措 施 .......................... 40 第十一部分 組織機構(gòu)與管理 ..................... 41 一、組織機構(gòu) .............................. 41 二、項目管理 .............................. 41 第十二部分 招標、投標 ........................ 43 一、項目概況 .............................. 43 二、項目招標內(nèi)容 .......................... 43 第十三部分 建設(shè)進度計劃 ...................... 44 第十四部分 投資估算及資金籌措 ................. 45 一、 投資估算 ............................. 45 二、資金籌措 .............................. 46 第十五部分 項目財務(wù)評價 .......................... 49 一、財務(wù)評價的依據(jù)和范圍 ....................... 49 二、銷售收入及稅金測算 ......................... 49 三、 利潤計算 ................................. 51 四、敏感性分析 ................................ 52 第十 六部分 可行性研究結(jié)論 ......................... 53 附 件 .......................................... 54 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 4 第一部分 總 論 一、項目名稱及項目承建單位 項目名稱：青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)改造項目。 二、 項目概況 項目建設(shè)地點 本項目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓，西臨松嶺路、南至青島 二中、北至翠嶺路，項目占地面積 公頃。 三、 可行性研究的范圍和依據(jù) 可行性研究的依據(jù) ① 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]276 號） ② 青島市規(guī)劃局《關(guān)于擴大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復(fù)意見》（青規(guī)業(yè)字 [20xx]34 號 ③ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]22 號） ④ 青島市國土資源和房屋管理局嶗山國土資源分局文件《嶗山國土資源分局關(guān)于午山片區(qū)舊村改造用地預(yù)審意見》（青嶗土預(yù)字 [20xx]14 號） ⑤ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]154 號） ⑥ 青島市城中村（居）改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于午山社區(qū)舊村改造項目和四姜社區(qū)舊村改造項目初審意見的函》（青建函字 [20xx]35 號） ⑦ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]588 號） ⑧ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]138 號） ⑨ 由嶗山區(qū)城市化建設(shè)指揮部辦公室編制的《嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造實施方案》 可行性研究的范圍 本報告主要研究范圍包括以下幾方面： 通過對青島市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展情況的調(diào)查研究和分析，以及對周邊地區(qū)的消費情況的分析和趨勢預(yù)測，論證本項目建設(shè)的必要性。 根據(jù)工程建設(shè)方案提出消防、環(huán)保、節(jié)能等專業(yè)設(shè)計方案。 通過市場預(yù)測分析，項目市場前景良好，建設(shè)規(guī)模適宜。 表 11 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 指標名稱 單位 數(shù)量 備注 總用地面積 公頃 總戶數(shù) 戶 4622 總居住人口 人 13866 按每戶 3 人計 總建筑面積（地上） 平方米 725200 其中：住宅 平方米 549200 公建 平方米 176000 容積率 最大建筑高度 層 18 項目總投資 萬元 投資利潤率 稅前 % 稅后 % 項目建設(shè)期 年 5 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 7 第二 部分 項目建設(shè)的背景和必要性 改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，有力地推動了城鄉(xiāng)建設(shè)飛速發(fā)展，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，人民群眾的居住條件日益改善。隨著十幾年的建設(shè)，在東部已經(jīng)形成了一個環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備的現(xiàn)代化新城區(qū)。 12 月份 ,全 國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)達到 ,以全年最高值收官。對比商品住宅的銷售面積和銷售額漲幅可以看出 ,銷售額上漲的幅度幾乎高出銷售面積漲幅的一倍 ,房價大幅走高成為 20xx 年中國房地產(chǎn)市場運行情況的主要特征。同時 ,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他資金來源中 ,定金及預(yù)收款達到15914 億元 ,增長幅度高達 %。從未來供應(yīng)規(guī)模來看 ,20xx 年全國完成商品住宅投資增長%,房屋新開工面積增長 %,但同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻下降了%。因此 ,“國 11 條”當中第一項措施“增青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 9 加保障性住房和普通商品住房有效供給”對于遏制房價的進一步上漲將會起重要的作用。 ② 市場供 給：出清周期快速下降，短期內(nèi)供求關(guān)系趨于緊張，但中長期市場供應(yīng) 為充足出清周期由年初的歷史高位 19 個月大幅下降至年末的 5 個月 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 10 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系 在住宅銷售快速回 暖的刺激下，開發(fā)企業(yè)加大推盤力度，在 20xx 年住宅銷售面積同比增長 138%的市場環(huán)境下，住宅可售面積由 09年 5 月的歷史高位（ 619 萬平方米）下降到 12月的 482 萬平方米，降幅為 %。從區(qū)域價格水平來看，市南、嶗山和市北區(qū)位居前三位，分別為 19143 元 /平方米、 11900 元 /平方米和 11760 元 /平方米；平度市和萊西市位居最后兩位，分別為 3125 元 /平方米和 2800 元 /平方米。 從中長期來看，青島市作為國內(nèi)外知名的旅游城市，與國內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強，以及“擁灣發(fā)展”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的大力實施，將成為青島市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的主要推動力。作為全國著名的旅游度假城市，青島市近年來不斷加大對旅游設(shè)施的建設(shè)，與國內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強，這將吸引