【正文】 可行性研究報告 39 ④ 定期對公共場所進行消毒處理。 選用節(jié)能型燈具，樓梯間內(nèi)設(shè)聲光控開關(guān)。同時嚴格按照質(zhì)量標準進行驗收，實行建設(shè)工程驗收備案制。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 43 第十二 部分 招標、投標 一、 項目概況 本項目建設(shè)規(guī)模為城市居民小區(qū)一處，總建筑面積 725200m2，住宅樓棟，地下車庫130000m2。 ２ 、前期費用 根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計取。 經(jīng)測算本項目銷售收入共計 712086 萬元。測算見表 152 表 152 利潤測算表 單位：萬元 銷售收入總額 712, 銷售稅金及附加 47, 銷售凈收入總額 664, 土地成本 253, 前期費用 6, 其他費用 44, 工程直接費用 111, 預(yù)備費 8, 管理費用 1, 財務(wù)費用 38, 銷售費用 1, 利潤總額 198, 所得稅（ 25%） 49, 凈利潤 148, 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 52 四 、 敏感性分析 就項目投資、銷售價格 (收入 ) 為變動因素對稅后凈利。 財務(wù)評價范圍 本評價以可行性研究報告確定規(guī)模為依據(jù)，以工程做為評價的主體進行財務(wù)評價。合計工期 60個月，具體安排如下： 序號 工程內(nèi)容 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項目前期工作 2 工程設(shè)計 3 場地三通一平 4 工程主體施工 5 工程安裝施工 6 工程土建竣工驗收 7 工程室外配套 8 小區(qū)環(huán)境工程施工 9 小區(qū)整體驗收清理 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 45 第十四部分 投資估算及資金籌措 一、 投資估算 本項目總投資 萬元 ,其中 主要 包括： 土地成本 253820 萬元 前期費用 萬元 其它費用 萬元 工程直接費用 萬元 預(yù)備費 萬元 項目各部分投資及總投資估算詳見表 14 表 14表 143。 制訂切實可行的各項管理規(guī)章制度，嚴格勞動管理。 二、 項目管理 項目建設(shè)管理 項目前期工作及建設(shè)工作由 青島 安信置業(yè)開發(fā) 有限公司 下屬的項目部負責完成，建成后由業(yè)主委員會通過招標確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。 生活水泵采用變頻運行方式。 ② 每天定時對小區(qū)內(nèi)部的綠地、道路進行打掃清潔，垃圾及時外運。 首層出口直接對外，通道長度不超過 30m。喇叭安裝在大堂、走道電梯廳等部位，均為吸頂安裝，每層串聯(lián)連接，選用 15W 單聲道線圈喇叭。所有探頭有 2 根水平總線串聯(lián)在一起，接到豎向總線上，一并接至主機上的報警控制器。在水平橫管與立管連接處，安裝水流指示器和信號閥門，其電動信號與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)相連。 ① 消火栓系統(tǒng) 高層建筑消火栓系統(tǒng)采用環(huán)狀管網(wǎng)，由消防水泵房供水。 小區(qū)熱力管道采用塑料護套保溫鋼管，直接埋地敷設(shè)。 單體建筑接線箱安裝在首層，室內(nèi)線路穿塑料管暗敷，每戶在主臥室、客廳及衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)電話插孔。金屬網(wǎng)格一般采用 8mm 以上鍍鋅圓鋼，也可采用不小于4mm 12mm 鍍鋅扁鋼。 多層建筑物配電線路均采用穿管暗敷，電線管敷設(shè)在建筑物的主體結(jié)構(gòu)中，進線處設(shè)重復(fù)接地。 小區(qū)內(nèi)共設(shè)五座 10KV/ 變電所，分別向臨近的建筑物輸出 380V/220V 低壓電源 ，路燈照明設(shè)專用路燈箱式變壓器。室外污水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。 建筑物 屋面降雨由雨水斗收集后，經(jīng)雨落管排至室外的雨水井，排往小區(qū)室外雨水管網(wǎng)。 室外給水管材選用球墨給水鑄鐵管，承插連接。每單元設(shè)一部消防電梯，與客梯兼用。高層住宅根據(jù)實際情況分別采用一梯三戶、 一梯四戶。 小區(qū)的總綠化率為 %,整個小區(qū)的公共綠地占地面積為 221852 ㎡ 。主干道為雙向雙車道，兩塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。項目總平面布置詳見附圖。 二、總體規(guī)劃 總平面布置 項目用地為三面環(huán)山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程 39 米、最高海拔高程達到 179 米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區(qū)。根據(jù)上述要求，經(jīng)過對不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項目的總建設(shè)規(guī)模為 725200 平方米 其中商品住宅建筑面積249000 平方米，海關(guān)住宅建筑面積 70000 平方米，安置住宅 建筑面積 230200 平方米，公共建筑面積 176000 平方米 。 給水 給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來水?？紤]位置、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、外觀、戶型組合、樓盤規(guī)模等修正因素，本項目可將市場平均售價定 多層220xx 元 /㎡，高層 17000 元 /㎡ ， 海關(guān) 住宅 按 政府定價為 6000 元 /㎡ 。 3050 多米的大尺度樓間距。由電腦直接控制車門自由出入，實行智能化交通管理恒基新天地在中國首家實行車庫車位超五星級精裝修設(shè)計，庫位為大理石貼面、豪華門廳設(shè)計，給每位業(yè)主賓客至歸的感覺。 海上海是上實地產(chǎn) 20xx 年主要的項目。讓老人們生活在一起，有適合老人居住的空間，并提供相應(yīng)的專項社區(qū)服務(wù)，這將成為有別于敬老院的新的住宅開發(fā)新模式。年輕人應(yīng)該照顧老人，在日常生活和照顧孩子方面也需要老人的幫助；但生活節(jié)奏的加快和生理、觀念、行為方式的差異往往激化了老年人與年輕人的摩擦，老中青三代同堂的情況有所改變；開始有更多的子女和老人選擇分開獨住。 外地投資 客戶。 W－劣勢 商業(yè)、服務(wù)――周圍缺少大型的商業(yè)和居民生活服務(wù)設(shè)施， 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 17 O－機會 交通――隨著嶗山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷 完善，道路交通將更加便利。嶗山區(qū)往西通向市北區(qū)和市南區(qū)，北可達李滄區(qū)和城陽區(qū)，地理位置非常通暢，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。 ： 20xx 年上半年 市場供應(yīng)仍將偏緊，下半年供應(yīng)將較為充足 雖然 20xx 年開發(fā)企業(yè)加快項目的竣工和推盤節(jié)奏，但預(yù)計 20xx 年上半年青島市房地產(chǎn)市場供給仍將偏緊。 從中長期來看，青島市作為國內(nèi)外知名的旅游城市，與國內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強，以及“擁灣發(fā)展”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的大力實施，將成為青島市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的主要推動力。 ② 市場供 給：出清周期快速下降，短期內(nèi)供求關(guān)系趨于緊張，但中長期市場供應(yīng) 為充足出清周期由年初的歷史高位 19 個月大幅下降至年末的 5 個月 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 10 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系 在住宅銷售快速回 暖的刺激下，開發(fā)企業(yè)加大推盤力度，在 20xx 年住宅銷售面積同比增長 138%的市場環(huán)境下，住宅可售面積由 09年 5 月的歷史高位（ 619 萬平方米）下降到 12月的 482 萬平方米，降幅為 %。從未來供應(yīng)規(guī)模來看 ,20xx 年全國完成商品住宅投資增長%,房屋新開工面積增長 %,但同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻下降了%。對比商品住宅的銷售面積和銷售額漲幅可以看出 ,銷售額上漲的幅度幾乎高出銷售面積漲幅的一倍 ,房價大幅走高成為 20xx 年中國房地產(chǎn)市場運行情況的主要特征。隨著十幾年的建設(shè)，在東部已經(jīng)形成了一個環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備的現(xiàn)代化新城區(qū)。 通過市場預(yù)測分析，項目市場前景良好，建設(shè)規(guī)模適宜。 三、 可行性研究的范圍和依據(jù) 可行性研究的依據(jù) ① 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]276 號） ② 青島市規(guī)劃局《關(guān)于擴大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復(fù)意見》（青規(guī)業(yè)字 [20xx]34 號 ③ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]22 號） ④ 青島市國土資源和房屋管理局嶗山國土資源分局文件《嶗山國土資源分局關(guān)于午山片區(qū)舊村改造用地預(yù)審意見》（青嶗土預(yù)字 [20xx]14 號） ⑤ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]154 號） ⑥ 青島市城中村（居）改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于午山社區(qū)舊村改造項目和四姜社區(qū)舊村改造項目初審意見的函》（青建函字 [20xx]35 號） ⑦ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]588 號） ⑧ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [20xx]138 號） ⑨ 由嶗山區(qū)城市化建設(shè)指揮部辦公室編制的《嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造實施方案》 可行性研究的范圍 本報告主要研究范圍包括以下幾方面： 通過對青島市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展情況的調(diào)查研究和分析，以及對周邊地區(qū)的消費情況的分析和趨勢預(yù)測，論證本項目建設(shè)的必要性。青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 1 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造建設(shè)項目 可行性研究報告 目 錄 第一部分 總 論 ................................. 4 一、項目名稱及項目承建單位 .................. 4 二、 項目概況 ............................... 4 三、可行性研究的范圍和依據(jù) .................. 5 第二部分 項目建設(shè)的背景和必要性 ................ 7 第三部分 市場分 析 ............................. 8 一、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 .................. 8 二、 20xx 年青島市房地產(chǎn)市場形勢展望 ......... 12 三、項目所在區(qū)域的 市場調(diào)查與分析 ........... 14 四、項目定價 .............................. 21 第四部分 項目建設(shè)地點及外部條件 ............... 22 一、項目建設(shè)地點 .......................... 22 二、地質(zhì)條件 .............................. 22 三、抗震設(shè)計 .............................. 22 四、外部配套條件 .......................... 22 第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 ........................ 24 一、建設(shè)規(guī)模 .............................. 24 二、建設(shè)內(nèi)容 .............................. 24 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 2 第六部分 總體規(guī)劃 ............................ 25 一、總體規(guī)劃的原則 ........................ 25 二、總體規(guī)劃 .............................. 25 三、綠化工程 .............................. 27 四、豎向及場地整治 ........................ 28 第七部分 單體建筑建設(shè)方案 ..................... 29 一、單體建筑內(nèi)容 .......................... 29 二、土建工程 .............................. 29 三、建筑裝飾 .............................. 30 四、豎向交通 .............................. 30 第八部分 公用工程 ........................... 31 一、給水工程 .............................. 31