【導讀】中中國國四四川川稻稻城城亞亞丁丁。項項目目可可行行性性報報告告。第一部分項目市場背景研究

　　

【正文】 到一億左右，酒店入住率較高，配套非常齊全。主要客戶來自東南亞港澳團隊，鋼架天幕及其內部景觀盡顯自然別致，整體高貴奢華。全年冷暖風控制，且房間布局在景觀方面較考究，大部分房間可看見九寨山景。除了九寨天堂酒店外其老板還開發(fā)了九寨的甲噃古城，神仙池等景區(qū)，并在甲噃古城建數間客棧。 旅游景點 調研 調研景點：稻城亞丁 稻城亞丁 簡介 亞丁自然保護區(qū)位于稻城縣日瓦鄉(xiāng)境內，總面積５６０平方公里。２５０萬年以來，由于受新構造運動的影 響，這個地區(qū)發(fā)生了強烈的抬升和斷裂。從亞丁自然保護區(qū)北部海拔２９０９米的康古，至仙乃日主峰直線距離僅１８公里，相對高差達３１３２米。巨大的垂直高差形成幽谷深邃、千刃壁立的高山峽谷景觀。獨特的地質、地貌與氣候條件使亞丁自然保護區(qū)至今還保存著原始狀態(tài)的自然生態(tài)系統，保存了大量第四紀以來（距今２５０萬年）目前多數地區(qū)已絕跡的珍稀動物、植物、昆蟲等活化石， 28 成為世界上非常重要的地質歷史博物館和物種基因庫。同時也是全球生物地理區(qū)域中的最具代表性的地區(qū)之一，具有極為重要的保護價值和科學研究價值。 亞丁自然保護區(qū)特殊 的地質、地貌和各種豐富的自然資源早在上世紀二十年代就吸引著西方科學家和探險家的目光。１９２８年４月至９月間，美籍奧地利植物學家、探險家約瑟夫 洛克在美國國家地理學會的資助下，帶著幾十頭騾馬及二十多名納西族馬夫和向導，從云南麗江出發(fā)經永寧（瀘沽湖地區(qū)）到四川木里。在木里國王的協助下，前后兩次深入稻城亞丁自然保護區(qū)內，為該學會拍攝了２４３幅當時在世界上算是“第一代”的彩色照片及黑白照片５０３幅，記錄下了這一帶完全與世隔絕的美妙絕倫的壯麗景色。此外還采集了數千種植物標本、７００余件飛禽標本。他將在稻城亞丁考察的所 見所聞和所經歷的一切寫成長篇記實文章連同大量的精美照片發(fā)表在美國《國家地理》雜志上，第一次將稻城亞丁壯麗迷人的自然風光介紹給全世界。１９７２年中國科學院成都生物研究所對稻城亞丁地區(qū)進行了全面的動植物考察。為了有效地保護這一地區(qū)的自然景觀和資源，１９９７年１２月，四川省人民政府批準建立了亞丁自然保護區(qū)，2020年初經國務院批準亞丁自然保護區(qū)被列為國家級重點自然保護區(qū)。 亞丁自然保護區(qū)內聳立著三座圣潔美麗的雪峰，其峰名相傳為五世達賴所封：北峰仙乃日，意為觀世音菩薩，海拔６０３２米；南峰央邁勇，意為文殊菩薩， 海拔５９５８米；東峰夏諾多吉，意為金剛手菩薩，海拔５９５８米。仙乃日、央邁勇、夏諾多吉神山呈“品”字形排列。被當地藏民視之為神山，參拜者絡繹不絕，成為藏區(qū)信教群眾朝拜的圣地。 亞丁獲多項美譽： 各旅游出版社對稻城亞丁總評： 2020 年被國家地理雜志評選為十大最美山之一。 2020 年被國家地理評為中國最具價值的 50 個旅行地之一，稻城最后的香格里拉。 2020 年知行天下雜志評為中國最美的地方，稻城亞丁。 中國自助游評：稻城影響你的一生。 環(huán)球地理：歐洲人最向往的地方之一，中國稻城亞丁。 歐洲周刊，中國最后一片凈土亞丁。 攜程旅游雜志。最后一片凈土稻城亞丁。 …… 29 亞丁自駕游熱門旅游線路 稻城是去亞丁必經之路，多數自駕游由 周邊城市及 省內其他主要城市往亞丁，因為路途遙遠在稻城都會做停留，選擇留宿一晚或停留一天再 前 往亞丁。以下為 熱門 旅游自駕游線路： 旅游線路：昆明 麗江 香格里拉 稻城 亞丁 稻城 昆明 旅游方式： 自駕游 行程： 7 天 旅游線路： 攀枝花 瀘沽湖 稻城 亞丁 攀枝花 旅游方式：團隊或者 自駕游 行程： 7 天 旅游線路： 成都 四姑娘山 新都橋 稻城 亞丁 新都橋 康 定 成都 旅游方式： 自駕游 行程： 7 天 8 天 旅游線路： 成都 康定 新都橋 稻城 亞丁 新都橋 成都 旅游方式：團隊或者 自駕游 行程： 7 天 旅游線路： 成都 四姑娘山 新都橋 稻城 亞丁 鄉(xiāng)城 — 香格里拉 麗江 旅游方式：團隊 或者自駕 行程： 10 天 旅游線路： 成都 康定 理塘 稻城 亞丁 返回成都 旅游方式：團隊 或者自駕 行程： 7 天 旅游線路： 成都 康定 稻城 亞丁 木里 瀘沽湖 香格里拉 麗江 旅游方式： 飛機和徒步 30 行程： 15 天 旅游線路： 成都 康定 新都橋 理塘 稻城 亞丁 鄉(xiāng)城 德榮 香格里拉 麗江 旅游方式：團隊 或者自駕 行程： 7 天 旅游線路： 成都 都江堰 臥龍 丹巴 新都橋 雅江 理塘 稻城 亞丁 （往返） 旅游方式：團隊 或者自駕 行程： 7 天 旅游線路： 成都 日隆 丹巴 新都橋 雅江 理塘 稻城 亞丁 香格里拉 德欽 香格里拉 虎跳峽 麗江 旅游方式： 自駕游和徒步 行程： 16 天 小結： 隨著生活水平的提高，汽車慢慢成為了生活必需品，自駕游為越來越多人選擇出游的方式， 很多自駕游的旅游團都是由成都出發(fā)， 經過稻城去亞丁，而亞丁的大量游客同時也 是 稻城 的 游客， 據預 測，到 2020 年，全縣年接待游客將達到 80 萬人 次 ， 為稻城的旅游 地產項目的開發(fā) 提供 了 堅實的平臺。 游客調查問卷 統計 亞丁對本項目的影響意義深遠，其游客構成與消費習慣 等相關因素對本項目的開發(fā)將產生最 直接 的影響。 針對游客各種習慣特別制定了調查問卷對十一黃金周到亞丁旅游的游客進行抽樣調查， 發(fā)放問卷 100 份，回收有效問卷 79 份， 21 份無效，具體統計分析如下： 1． 你喜歡怎樣的方式去旅游？ 結果：有 86%的人選擇和家人或者朋友一起出游， 而找旅行社的僅 8%，自己去的有 6%。 簡析： 極少數人會選擇旅行社到亞 丁旅游，大部分會選擇自駕游 。 31 2．你旅游的目的是什么？ 結果： 95%的人出游是為了觀光與放松心情 ， 5%的人是為了泡溫泉及其他。 簡析： 稻城是亞丁的中轉站，大部分主要目的地是亞丁，泡溫泉是休閑項目，不是旅游的主要目的。 3．你怎么知道旅游的地方？ 結果：游客中 79%的人是通過網絡查詢或朋友介紹 簡析： 口碑與網絡營銷相當重要， 優(yōu)質的旅游產品通過朋友的口碑傳達與網絡營銷相結合是 項目 重要的營銷手段。 4．你喜歡去哪種地方旅游？ 結果： 61%的游客喜歡到山上 與名勝古跡，海 邊 34% 簡析：亞丁有著豐富的旅游資源，很多游客到亞丁主要是來看雪山， 亞丁 優(yōu)美景色吸引著大批的游客 。 5．你每次旅游大概要多少時間？ 結果： 4 至 7 天的占 77%， 7 至 15天的占 13% 簡析： 4— 7 天的假期主要集中在黃金周， 黃金周仍然是游客選擇出游的最多的時間段， 隨著帶薪休假制度的不斷完善 ， 出游的時間選擇自由度將會更大。 6．你每次旅游的費用是多少？ 32 結果： 游客旅游費用支出在 10003000 元區(qū)間的占 58%， 30005000 元的占 18%，5000 元以上的占 15%， 1000 元以下的 9% 簡析： 出游的時間周期較長，旅游費用支出較高，旅游的心情是主要的，平常不舍得的花費在旅游期間都會變得不太重要。 7．你每次旅游消費比重最大的是？ 結果：住宿與交通占了 75%，游玩占13%，吃喝 10%，購物僅為 2% 簡析： 亞丁的自駕游路程較遠，其交通費用 主要包括包車費、油費、路費； 酒店住宿 的開支 大說明酒店的旺盛需求。 8．你是從稻城中轉過來的嗎？ 結果： 游客中 92%是從稻城中轉到亞丁 ，僅 8%沒有經過稻城 簡析： 亞丁的游客同時也 成為了 稻城的游客 ，因為路程遙 遠 開車勞累游客 基本 都會選擇在稻城留宿一晚 ，次日再前往亞丁 。 9．你會選擇在稻城留宿及泡溫泉嗎？ 結果： 有 86%的游客會在 稻城留宿及泡溫泉 簡析： 稻城 休閑娛樂 業(yè)尚未發(fā)展，所以晚上可供游客選擇的只有溫泉， 稻城溫泉開發(fā)潛力巨大。 ？ 結果： 認為稻城有旅游資源有待開發(fā)及想去那泡溫泉占 86%，不太了解占 14% 簡析： 稻城目前旅游資源開發(fā)仍處 33 初 級 階段， 豐富的旅游資源目前尚屬于“冬眠期” 。 第二部分 項目可行性研究 項目地 塊 解析 項目地 已有建筑包括：溫泉民俗村、 藏式建筑風格的酒店 、藏式建筑的 泳池 ，其中溫泉民俗村目前在經營營業(yè)， 藏式酒店及藏式泳池目前關閉 。地塊內的地質主要為沙土及部分自然景觀山石。 現狀 分析 見下圖： 溫泉民俗村 藏式酒店 泳池 可免費使用山 坡 34 項目地塊現狀說明圖 項目地塊現狀 項目地塊現狀 往茹布查卡村 可用作溫泉開發(fā)利用石山 地塊有起伏小山坡 地塊有起伏有較大高差 泉水 /濕地（不宜建高層建筑） 35 泳池 藏式 酒店 項目綜合 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 ? 稀缺優(yōu)勢 ： 項目地塊坐落于 景點 貢巴貢久神山 下 ， 景色優(yōu)美， 高原高溫溫泉 資源稀缺性突出 稻城縣唯一高溫溫泉 、泉源流量大，流量 升 /秒，晝夜流量達 7000 立方米 。 ? 項目綜合性開發(fā)優(yōu)勢 ： 項目 以溫泉為主要經營業(yè)態(tài)，同時開發(fā)高 端 星級酒店、旅游商業(yè) 、商務會議 等 ， 以 豐富的經營業(yè)態(tài) 綜合性開發(fā) 形成規(guī)模 以便擴大影響及輻射范圍 。 ? 區(qū)位優(yōu)勢 ： 稻城 地處 大香格里拉旅游區(qū) ， 國家級旅游景點亞丁必經之路，借助亞丁的知名度 為 稻城發(fā)展旅游 和旅游地產提供了輻射 四川、云南、貴州、廣東、廣 西 等地的良好條件。 項目劣勢 ? 交通及配套的劣勢 ： 項目位于 遠離縣城 3 公里的茹布查卡村 ， 通往項目地 道路路狀較差及無路燈照明等設施，影響了車輛的進入；通信 基礎設施 雖已到達該片區(qū) 、但仍有不足的情況，本項目 地塊移動通訊信號不穩(wěn)定，移動信號發(fā)射站點布設不足 。 ? 本地旅游地產尚處初期發(fā)展階段的市場劣勢 ： 受 稻城 發(fā)展和經濟形態(tài)等的影響， 稻城 的旅游地產均處在市場初期階段，有關旅游地產市場的消費力、消費理念還在培育中。 市場發(fā)展并不成熟的前提下，項目開發(fā)存在一定的風險 。 ? 稻城 經濟實力待提升、地位相對較低的劣勢 ： 旅游 地產的發(fā)展離不開所 處的地域環(huán)境和城市背景， 稻城多年來調整旅游為支柱產業(yè)的政策相對滯后，這對旅游地產的開發(fā)在市場的表現會產生一定的影響。 項目發(fā)展機會 ? 稻城 規(guī)劃及發(fā)展機遇 ： 按照 稻城 目前的 總體規(guī)劃 ， 將稻城縣城市建設成為“最后的香格里拉”旅游服務接待總基地，建成極富“康巴”文化底蘊和獨特自然景 36 觀環(huán)境的旅游城市。 稻城已把旅游業(yè)發(fā)展放在重要的位臵，為旅游項目的開發(fā)提供了良好的大環(huán)境。 ? 稻城 旅游業(yè)中地位提升的機遇 ： 根據近年來的發(fā)展形勢， 稻城的 旅游地位正不斷提升。 稻城 將面臨著較大的旅游提升空間、吸引越來越多外省市人的關注。加上 稻城 通過 航空、 公路等交通設施輻射 著更為廣闊的 旅游市場。 ? 稻城 目前缺乏 高端 項目 的市場機會 ： 稻城 的獨特資源和位臵，能夠成為展示 康巴文化 的最佳場所，本項目則是其中最引人注目、最具競爭力的項目，這也是占據優(yōu)勢資源的高端物業(yè)所與生俱來的社會責任。 項目面臨的威脅 ? 稻城 地產市場 不成熟 威脅 ： 稻城 城市規(guī)模不大、經濟發(fā)達程度有限， 因交通及材料運輸等問題，地產開發(fā)規(guī)模不大，市場不成熟 。 ? 與 稻城 周邊縣市的競爭 ： 來自 稻城 周邊的競爭威脅主要是同 類型 旅游地產的開發(fā)，如 康定的二道橋溫泉項目 的競爭；此外也有經濟較發(fā)達城市本地 旅游 地產的競爭。 ? 與臨近省市同類項目的競爭 ： 由于旅游業(yè)競爭的日益加劇， 稻城的旅游 特色 和 旅游地產開發(fā)也面臨著 海螺溝 、 九寨溝 等同類項目的競爭威脅。 項目定位前提（難點及其解決方向） 難點一： 假日與非假日 帶來的 經營 難度 解決方向建議： ? 充分挖掘 稻城 本地實力型人群的消費力，如 政府相關職能部門人群的消費力 及政府接待人群的消費力 ； ? 發(fā)揮旅游地產的特性，主動、積極拓展 稻城 以外甚至省外的市場；