【導(dǎo)讀】中中國國四四川川稻稻城城亞亞丁丁。項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性報(bào)報(bào)告告。第一部分項(xiàng)目市場背景研究

　　

【正文】 到一億左右，酒店入住率較高，配套非常齊全。主要客戶來自東南亞港澳團(tuán)隊(duì)，鋼架天幕及其內(nèi)部景觀盡顯自然別致，整體高貴奢華。全年冷暖風(fēng)控制，且房間布局在景觀方面較考究，大部分房間可看見九寨山景。除了九寨天堂酒店外其老板還開發(fā)了九寨的甲噃古城，神仙池等景區(qū)，并在甲噃古城建數(shù)間客棧。 旅游景點(diǎn) 調(diào)研 調(diào)研景點(diǎn)：稻城亞丁 稻城亞丁 簡介 亞丁自然保護(hù)區(qū)位于稻城縣日瓦鄉(xiāng)境內(nèi)，總面積５６０平方公里。２５０萬年以來，由于受新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)的影 響，這個(gè)地區(qū)發(fā)生了強(qiáng)烈的抬升和斷裂。從亞丁自然保護(hù)區(qū)北部海拔２９０９米的康古，至仙乃日主峰直線距離僅１８公里，相對高差達(dá)３１３２米。巨大的垂直高差形成幽谷深邃、千刃壁立的高山峽谷景觀。獨(dú)特的地質(zhì)、地貌與氣候條件使亞丁自然保護(hù)區(qū)至今還保存著原始狀態(tài)的自然生態(tài)系統(tǒng)，保存了大量第四紀(jì)以來（距今２５０萬年）目前多數(shù)地區(qū)已絕跡的珍稀動(dòng)物、植物、昆蟲等活化石， 28 成為世界上非常重要的地質(zhì)歷史博物館和物種基因庫。同時(shí)也是全球生物地理區(qū)域中的最具代表性的地區(qū)之一，具有極為重要的保護(hù)價(jià)值和科學(xué)研究價(jià)值。 亞丁自然保護(hù)區(qū)特殊 的地質(zhì)、地貌和各種豐富的自然資源早在上世紀(jì)二十年代就吸引著西方科學(xué)家和探險(xiǎn)家的目光。１９２８年４月至９月間，美籍奧地利植物學(xué)家、探險(xiǎn)家約瑟夫 洛克在美國國家地理學(xué)會(huì)的資助下，帶著幾十頭騾馬及二十多名納西族馬夫和向?qū)?，從云南麗江出發(fā)經(jīng)永寧（瀘沽湖地區(qū)）到四川木里。在木里國王的協(xié)助下，前后兩次深入稻城亞丁自然保護(hù)區(qū)內(nèi)，為該學(xué)會(huì)拍攝了２４３幅當(dāng)時(shí)在世界上算是“第一代”的彩色照片及黑白照片５０３幅，記錄下了這一帶完全與世隔絕的美妙絕倫的壯麗景色。此外還采集了數(shù)千種植物標(biāo)本、７００余件飛禽標(biāo)本。他將在稻城亞丁考察的所 見所聞和所經(jīng)歷的一切寫成長篇記實(shí)文章連同大量的精美照片發(fā)表在美國《國家地理》雜志上，第一次將稻城亞丁壯麗迷人的自然風(fēng)光介紹給全世界。１９７２年中國科學(xué)院成都生物研究所對稻城亞丁地區(qū)進(jìn)行了全面的動(dòng)植物考察。為了有效地保護(hù)這一地區(qū)的自然景觀和資源，１９９７年１２月，四川省人民政府批準(zhǔn)建立了亞丁自然保護(hù)區(qū)，2020年初經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)亞丁自然保護(hù)區(qū)被列為國家級重點(diǎn)自然保護(hù)區(qū)。 亞丁自然保護(hù)區(qū)內(nèi)聳立著三座圣潔美麗的雪峰，其峰名相傳為五世達(dá)賴所封：北峰仙乃日，意為觀世音菩薩，海拔６０３２米；南峰央邁勇，意為文殊菩薩， 海拔５９５８米；東峰夏諾多吉，意為金剛手菩薩，海拔５９５８米。仙乃日、央邁勇、夏諾多吉神山呈“品”字形排列。被當(dāng)?shù)夭孛褚曋疄樯裆?，參拜者絡(luò)繹不絕，成為藏區(qū)信教群眾朝拜的圣地。 亞丁獲多項(xiàng)美譽(yù)： 各旅游出版社對稻城亞丁總評： 2020 年被國家地理雜志評選為十大最美山之一。 2020 年被國家地理評為中國最具價(jià)值的 50 個(gè)旅行地之一，稻城最后的香格里拉。 2020 年知行天下雜志評為中國最美的地方，稻城亞丁。 中國自助游評：稻城影響你的一生。 環(huán)球地理：歐洲人最向往的地方之一，中國稻城亞丁。 歐洲周刊，中國最后一片凈土亞丁。 攜程旅游雜志。最后一片凈土稻城亞丁。 …… 29 亞丁自駕游熱門旅游線路 稻城是去亞丁必經(jīng)之路，多數(shù)自駕游由 周邊城市及 省內(nèi)其他主要城市往亞丁，因?yàn)槁吠具b遠(yuǎn)在稻城都會(huì)做停留，選擇留宿一晚或停留一天再 前 往亞丁。以下為 熱門 旅游自駕游線路： 旅游線路：昆明 麗江 香格里拉 稻城 亞丁 稻城 昆明 旅游方式： 自駕游 行程： 7 天 旅游線路： 攀枝花 瀘沽湖 稻城 亞丁 攀枝花 旅游方式：團(tuán)隊(duì)或者 自駕游 行程： 7 天 旅游線路： 成都 四姑娘山 新都橋 稻城 亞丁 新都橋 康 定 成都 旅游方式： 自駕游 行程： 7 天 8 天 旅游線路： 成都 康定 新都橋 稻城 亞丁 新都橋 成都 旅游方式：團(tuán)隊(duì)或者 自駕游 行程： 7 天 旅游線路： 成都 四姑娘山 新都橋 稻城 亞丁 鄉(xiāng)城 — 香格里拉 麗江 旅游方式：團(tuán)隊(duì) 或者自駕 行程： 10 天 旅游線路： 成都 康定 理塘 稻城 亞丁 返回成都 旅游方式：團(tuán)隊(duì) 或者自駕 行程： 7 天 旅游線路： 成都 康定 稻城 亞丁 木里 瀘沽湖 香格里拉 麗江 旅游方式： 飛機(jī)和徒步 30 行程： 15 天 旅游線路： 成都 康定 新都橋 理塘 稻城 亞丁 鄉(xiāng)城 德榮 香格里拉 麗江 旅游方式：團(tuán)隊(duì) 或者自駕 行程： 7 天 旅游線路： 成都 都江堰 臥龍 丹巴 新都橋 雅江 理塘 稻城 亞丁 （往返） 旅游方式：團(tuán)隊(duì) 或者自駕 行程： 7 天 旅游線路： 成都 日隆 丹巴 新都橋 雅江 理塘 稻城 亞丁 香格里拉 德欽 香格里拉 虎跳峽 麗江 旅游方式： 自駕游和徒步 行程： 16 天 小結(jié)： 隨著生活水平的提高，汽車慢慢成為了生活必需品，自駕游為越來越多人選擇出游的方式， 很多自駕游的旅游團(tuán)都是由成都出發(fā)， 經(jīng)過稻城去亞丁，而亞丁的大量游客同時(shí)也 是 稻城 的 游客， 據(jù)預(yù) 測，到 2020 年，全縣年接待游客將達(dá)到 80 萬人 次 ， 為稻城的旅游 地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā) 提供 了 堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。 游客調(diào)查問卷 統(tǒng)計(jì) 亞丁對本項(xiàng)目的影響意義深遠(yuǎn)，其游客構(gòu)成與消費(fèi)習(xí)慣 等相關(guān)因素對本項(xiàng)目的開發(fā)將產(chǎn)生最 直接 的影響。 針對游客各種習(xí)慣特別制定了調(diào)查問卷對十一黃金周到亞丁旅游的游客進(jìn)行抽樣調(diào)查， 發(fā)放問卷 100 份，回收有效問卷 79 份， 21 份無效，具體統(tǒng)計(jì)分析如下： 1． 你喜歡怎樣的方式去旅游？ 結(jié)果：有 86%的人選擇和家人或者朋友一起出游， 而找旅行社的僅 8%，自己去的有 6%。 簡析： 極少數(shù)人會(huì)選擇旅行社到亞 丁旅游，大部分會(huì)選擇自駕游 。 31 2．你旅游的目的是什么？ 結(jié)果： 95%的人出游是為了觀光與放松心情 ， 5%的人是為了泡溫泉及其他。 簡析： 稻城是亞丁的中轉(zhuǎn)站，大部分主要目的地是亞丁，泡溫泉是休閑項(xiàng)目，不是旅游的主要目的。 3．你怎么知道旅游的地方？ 結(jié)果：游客中 79%的人是通過網(wǎng)絡(luò)查詢或朋友介紹 簡析： 口碑與網(wǎng)絡(luò)營銷相當(dāng)重要， 優(yōu)質(zhì)的旅游產(chǎn)品通過朋友的口碑傳達(dá)與網(wǎng)絡(luò)營銷相結(jié)合是 項(xiàng)目 重要的營銷手段。 4．你喜歡去哪種地方旅游？ 結(jié)果： 61%的游客喜歡到山上 與名勝古跡，海 邊 34% 簡析：亞丁有著豐富的旅游資源，很多游客到亞丁主要是來看雪山， 亞丁 優(yōu)美景色吸引著大批的游客 。 5．你每次旅游大概要多少時(shí)間？ 結(jié)果： 4 至 7 天的占 77%， 7 至 15天的占 13% 簡析： 4— 7 天的假期主要集中在黃金周， 黃金周仍然是游客選擇出游的最多的時(shí)間段， 隨著帶薪休假制度的不斷完善 ， 出游的時(shí)間選擇自由度將會(huì)更大。 6．你每次旅游的費(fèi)用是多少？ 32 結(jié)果： 游客旅游費(fèi)用支出在 10003000 元區(qū)間的占 58%， 30005000 元的占 18%，5000 元以上的占 15%， 1000 元以下的 9% 簡析： 出游的時(shí)間周期較長，旅游費(fèi)用支出較高，旅游的心情是主要的，平常不舍得的花費(fèi)在旅游期間都會(huì)變得不太重要。 7．你每次旅游消費(fèi)比重最大的是？ 結(jié)果：住宿與交通占了 75%，游玩占13%，吃喝 10%，購物僅為 2% 簡析： 亞丁的自駕游路程較遠(yuǎn)，其交通費(fèi)用 主要包括包車費(fèi)、油費(fèi)、路費(fèi)； 酒店住宿 的開支 大說明酒店的旺盛需求。 8．你是從稻城中轉(zhuǎn)過來的嗎？ 結(jié)果： 游客中 92%是從稻城中轉(zhuǎn)到亞丁 ，僅 8%沒有經(jīng)過稻城 簡析： 亞丁的游客同時(shí)也 成為了 稻城的游客 ，因?yàn)槁烦踢b 遠(yuǎn) 開車勞累游客 基本 都會(huì)選擇在稻城留宿一晚 ，次日再前往亞丁 。 9．你會(huì)選擇在稻城留宿及泡溫泉嗎？ 結(jié)果： 有 86%的游客會(huì)在 稻城留宿及泡溫泉 簡析： 稻城 休閑娛樂 業(yè)尚未發(fā)展，所以晚上可供游客選擇的只有溫泉， 稻城溫泉開發(fā)潛力巨大。 ？ 結(jié)果： 認(rèn)為稻城有旅游資源有待開發(fā)及想去那泡溫泉占 86%，不太了解占 14% 簡析： 稻城目前旅游資源開發(fā)仍處 33 初 級 階段， 豐富的旅游資源目前尚屬于“冬眠期” 。 第二部分 項(xiàng)目可行性研究 項(xiàng)目地 塊 解析 項(xiàng)目地 已有建筑包括：溫泉民俗村、 藏式建筑風(fēng)格的酒店 、藏式建筑的 泳池 ，其中溫泉民俗村目前在經(jīng)營營業(yè)， 藏式酒店及藏式泳池目前關(guān)閉 。地塊內(nèi)的地質(zhì)主要為沙土及部分自然景觀山石。 現(xiàn)狀 分析 見下圖： 溫泉民俗村 藏式酒店 泳池 可免費(fèi)使用山 坡 34 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀說明圖 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 往茹布查卡村 可用作溫泉開發(fā)利用石山 地塊有起伏小山坡 地塊有起伏有較大高差 泉水 /濕地（不宜建高層建筑） 35 泳池 藏式 酒店 項(xiàng)目綜合 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 稀缺優(yōu)勢 ： 項(xiàng)目地塊坐落于 景點(diǎn) 貢巴貢久神山 下 ， 景色優(yōu)美， 高原高溫溫泉 資源稀缺性突出 稻城縣唯一高溫溫泉 、泉源流量大，流量 升 /秒，晝夜流量達(dá) 7000 立方米 。 ? 項(xiàng)目綜合性開發(fā)優(yōu)勢 ： 項(xiàng)目 以溫泉為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，同時(shí)開發(fā)高 端 星級酒店、旅游商業(yè) 、商務(wù)會(huì)議 等 ， 以 豐富的經(jīng)營業(yè)態(tài) 綜合性開發(fā) 形成規(guī)模 以便擴(kuò)大影響及輻射范圍 。 ? 區(qū)位優(yōu)勢 ： 稻城 地處 大香格里拉旅游區(qū) ， 國家級旅游景點(diǎn)亞丁必經(jīng)之路，借助亞丁的知名度 為 稻城發(fā)展旅游 和旅游地產(chǎn)提供了輻射 四川、云南、貴州、廣東、廣 西 等地的良好條件。 項(xiàng)目劣勢 ? 交通及配套的劣勢 ： 項(xiàng)目位于 遠(yuǎn)離縣城 3 公里的茹布查卡村 ， 通往項(xiàng)目地 道路路狀較差及無路燈照明等設(shè)施，影響了車輛的進(jìn)入；通信 基礎(chǔ)設(shè)施 雖已到達(dá)該片區(qū) 、但仍有不足的情況，本項(xiàng)目 地塊移動(dòng)通訊信號不穩(wěn)定，移動(dòng)信號發(fā)射站點(diǎn)布設(shè)不足 。 ? 本地旅游地產(chǎn)尚處初期發(fā)展階段的市場劣勢 ： 受 稻城 發(fā)展和經(jīng)濟(jì)形態(tài)等的影響， 稻城 的旅游地產(chǎn)均處在市場初期階段，有關(guān)旅游地產(chǎn)市場的消費(fèi)力、消費(fèi)理念還在培育中。 市場發(fā)展并不成熟的前提下，項(xiàng)目開發(fā)存在一定的風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 稻城 經(jīng)濟(jì)實(shí)力待提升、地位相對較低的劣勢 ： 旅游 地產(chǎn)的發(fā)展離不開所 處的地域環(huán)境和城市背景， 稻城多年來調(diào)整旅游為支柱產(chǎn)業(yè)的政策相對滯后，這對旅游地產(chǎn)的開發(fā)在市場的表現(xiàn)會(huì)產(chǎn)生一定的影響。 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) ? 稻城 規(guī)劃及發(fā)展機(jī)遇 ： 按照 稻城 目前的 總體規(guī)劃 ， 將稻城縣城市建設(shè)成為“最后的香格里拉”旅游服務(wù)接待總基地，建成極富“康巴”文化底蘊(yùn)和獨(dú)特自然景 36 觀環(huán)境的旅游城市。 稻城已把旅游業(yè)發(fā)展放在重要的位臵，為旅游項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的大環(huán)境。 ? 稻城 旅游業(yè)中地位提升的機(jī)遇 ： 根據(jù)近年來的發(fā)展形勢， 稻城的 旅游地位正不斷提升。 稻城 將面臨著較大的旅游提升空間、吸引越來越多外省市人的關(guān)注。加上 稻城 通過 航空、 公路等交通設(shè)施輻射 著更為廣闊的 旅游市場。 ? 稻城 目前缺乏 高端 項(xiàng)目 的市場機(jī)會(huì) ： 稻城 的獨(dú)特資源和位臵，能夠成為展示 康巴文化 的最佳場所，本項(xiàng)目則是其中最引人注目、最具競爭力的項(xiàng)目，這也是占據(jù)優(yōu)勢資源的高端物業(yè)所與生俱來的社會(huì)責(zé)任。 項(xiàng)目面臨的威脅 ? 稻城 地產(chǎn)市場 不成熟 威脅 ： 稻城 城市規(guī)模不大、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有限， 因交通及材料運(yùn)輸?shù)葐栴}，地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不大，市場不成熟 。 ? 與 稻城 周邊縣市的競爭 ： 來自 稻城 周邊的競爭威脅主要是同 類型 旅游地產(chǎn)的開發(fā)，如 康定的二道橋溫泉項(xiàng)目 的競爭；此外也有經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市本地 旅游 地產(chǎn)的競爭。 ? 與臨近省市同類項(xiàng)目的競爭 ： 由于旅游業(yè)競爭的日益加劇， 稻城的旅游 特色 和 旅游地產(chǎn)開發(fā)也面臨著 海螺溝 、 九寨溝 等同類項(xiàng)目的競爭威脅。 項(xiàng)目定位前提（難點(diǎn)及其解決方向） 難點(diǎn)一： 假日與非假日 帶來的 經(jīng)營 難度 解決方向建議： ? 充分挖掘 稻城 本地實(shí)力型人群的消費(fèi)力，如 政府相關(guān)職能部門人群的消費(fèi)力 及政府接待人群的消費(fèi)力 ； ? 發(fā)揮旅游地產(chǎn)的特性，主動(dòng)、積極拓展 稻城 以外甚至省外的市場；