【導(dǎo)讀】劃均對大力發(fā)展旅游文化產(chǎn)業(yè)做出明確的指導(dǎo)方向與政策支持，在此背景下，方面的分析與評估，確定項目開發(fā)的可行性。補，有利于公司在業(yè)內(nèi)建立知名度，有利于提升公司品牌，做強做大。田陽縣位于百色與南寧市中部區(qū)域，西縣直至越南，北過巴馬、東蘭進(jìn)入河池市，寬，素有"兩山一谷"之稱。方，為廣西最旱的三大旱區(qū)之一。大西南出海通道的重要交通樞紐，是百色的門戶，交通便利。田陽縣是布洛陀文化的發(fā)祥地，是百色紅色文化旅游的重要組成部分，長15%，田陽縣經(jīng)濟發(fā)展較好，確保各行各業(yè)發(fā)展。和諧兼容的民族文化強區(qū)。打造右江河谷經(jīng)濟區(qū)，包括百色中。心城區(qū)和平果縣、田東縣。田陽組團將成為百色地區(qū)的城市副中心，服務(wù)周邊城鎮(zhèn)，重點發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流。文化以及房地產(chǎn)等各行業(yè)迎來較好的發(fā)展機遇。較為謹(jǐn)慎導(dǎo)致了其目前市場知名度不高，進(jìn)而影響項目銷量。已銷售的別墅中，部分購房者。來自團購所組織的客戶。

　　

【正文】 政府的約定，雖然起拍價可能是 20 萬元每畝或 25 萬元每畝，但最終土地價款政府會以其他方式返還，以確保所有可開發(fā)地塊均不超過 5 萬元每畝 。 26 已投資額估算 分類 已征 土地費用 高爾夫練習(xí)場 投入費用 高爾夫租賃費用 已在建設(shè) 別墅費用 會所 建設(shè)費用 合計 金額 （萬元） 300 648 500 500 萬元 其他費用 遷移 樹苗賠償金： 約 萬元 合計 約 1 億元 備注 目前已經(jīng)建設(shè) 22 棟別墅，建筑面積按每棟 140 ㎡， 成本 1500 元 /㎡，預(yù)計需 500 萬元 項目已投資額 約 1 億 元 八、項目開發(fā)總投資收益情況預(yù)估 分類 高爾夫 水上游樂園 房開 旅游用地 合計 面積 1200 畝 400 畝 1100 畝 300 畝 3000 畝 投資額 億元 2 億元 億元 3 億元 億元 靜態(tài) 效益 / / 億元 / 億元 開發(fā)總收益 房開靜態(tài)收 益 — 高爾夫投 資 — 水上游樂園投 資 — 旅游用地投資 =（ — — 2— 3）億元 =35 億元 備注 房開 房開靜態(tài)效益 已是 房開物業(yè)總銷售收入 — 總投資后的凈利潤，所以本次開發(fā)總收益無需減去房開物業(yè)的總投資 額 高爾夫 高爾夫在項目房開開發(fā)完成后開發(fā) 18 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場：投資費用包括租金、高爾夫建造費、維護成本等，本高爾夫投資未計算后期 18 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場維護成本。 水上游樂園 水上游樂園投資費用以水上游樂實施與水上游樂園岸上設(shè)施的打造進(jìn)行預(yù)估。 旅游用 旅游用地未知是賣還在自留物業(yè)，本測測算按自留物業(yè)來測算，成本主要以建安 27 地 成本 與土地費用為主 。 九、 項目未來兩年所需投資費用與房開收益情況預(yù)估： 分類 即將取得地地價款 88 畝別墅 120 畝低層住宅 合計 時間點 1 年內(nèi) 1 年內(nèi) 別墅開發(fā)完成后下一年內(nèi) 2 年 投資 2061 萬元 7608 萬元 37508 萬元 47177 萬元 靜態(tài) 利潤 / 萬元 萬元 2 年 總收益 計算公式：靜態(tài)投資 — 即將取得地地價款 萬元 (折合：約 億元 ) 備注 即將取得地地價款：以 5 萬 /畝測算 ，面積約 400 畝 88 畝別墅 投資費用 =后期開發(fā)投資費用 — 別墅土地費 用 — 已建設(shè)別墅費用 120 畝低層住宅 投資費用 =后期開發(fā)投資費用 — 土地費用 別墅開發(fā)完成后下一年內(nèi)開發(fā)量按 120 畝開發(fā)量計算 十、小結(jié) 由于項目核心規(guī)劃組團布洛陀小鎮(zhèn)規(guī)劃達(dá) 3000 畝，在開發(fā)過程中采用一邊開發(fā)一邊拿地的方式逐漸開發(fā)，目前已經(jīng)建設(shè)好的會所、高爾夫練習(xí)場，已投入部分資金，后期開發(fā)將以房開為主，待房開項開發(fā)已快完成時，進(jìn)行項目 18 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場開發(fā)與旅游用地開發(fā)。 28 項目建議與結(jié)論 一、項目主要問題與建議 項目主要問題： ? 項目目前處在前期建設(shè)階段，配套 缺乏，無生活、度假氛圍。 ? 土地征用的問題：項目大部分建設(shè)用地為集體用地、山地、村莊等，是國家土地政策中保護的土地，土地的征用將需要層層審批，影響項目開發(fā)進(jìn)度。 ? 項目總規(guī)劃規(guī)模大，拿地速度慢，并開發(fā)周期長，不確定因素多； ? 從已取土地證的房開項與高爾夫投資 在基于市場判斷前提下的經(jīng)濟效益處于 虧損階段 ，為實現(xiàn) 經(jīng)濟效益還需要 后期拿地并結(jié)合 大量的營銷手法來提升項目價值，這將對項目整體運營和營銷能力提出很高的要求； 問題解決辦法和建議： ? 爭取政府支持； ? 先通過一些配套設(shè)施的打造，完善項目配套，營造居住氛圍； ? 需合理規(guī)劃 項目各區(qū)的功能， 控制開發(fā)節(jié)奏，保障項目建設(shè)期內(nèi)的資金流充裕； ? 施工階段，嚴(yán)格控制建設(shè)成本； ? 項目的價格突破對于提高項目經(jīng)濟效益、提升企業(yè)品牌及其重要，應(yīng)注重項目的整體營銷策劃和營銷推廣； 項目風(fēng)險： 市場風(fēng)險 ? 廣西區(qū)內(nèi)高爾夫場所較多，多數(shù)項目已建成營業(yè)，配套完善，居住、度假、旅游氛圍已形成，因此，本項目未來將面臨除區(qū)域因素之外的全面競爭，如何對項目進(jìn)行定位，如何更好的實現(xiàn)項目定位將是本項目最大的市場風(fēng)險。 建筑工期和本體風(fēng)險 ? 項目規(guī)模較大，總投資額高，合理的運作資金是項目順利開展的重要保障。 政策風(fēng)險 ? 百 色未來重點發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流，政府在旅游地產(chǎn)項目的扶持是否持續(xù)，因此，政策規(guī)劃將對本項目屬性 有 差異化風(fēng)險； ? 國土資源部明令禁止別墅類用地的土地供應(yīng)，項目開發(fā)存在政策風(fēng)險； 29 風(fēng)險防范建議： ? 合理安排資金籌措計劃，保證資金充足； ? 作好項目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查 ； ? 在規(guī)劃、建筑立面、產(chǎn)品、物管等方面盡可能采取超越市場的手段，提升項目附加值； ? 控制開發(fā)節(jié)奏； ? 銷售初期即引入品牌物業(yè)管理，增加準(zhǔn)業(yè)主信心； ? 注重項目整體營銷策劃，選取高素質(zhì)代理商對項目進(jìn)行全程策劃、銷售，以保證利潤的實現(xiàn)。 ? 密切關(guān)注政府政策動向，及 時調(diào)整開發(fā)、經(jīng)營策略。 二、結(jié)論 通過對市場、布洛陀文化城的規(guī)劃、定位、營銷以及經(jīng)濟效益等項進(jìn)行客觀、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、準(zhǔn)確的分析，項目投資收益上具備較好的回報，經(jīng)濟效益明顯，另外，項目的開發(fā)為田陽甚至百色的建設(shè)貢獻(xiàn)一份力量，也為城市發(fā)展添磚加瓦； ? 政策 方面 ：國家、廣西壯族自治區(qū)、百色市為對發(fā)展旅游文化產(chǎn)業(yè)做出明確的指導(dǎo) 方向與政策支持， ? 經(jīng)濟發(fā)展：田陽縣經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，為各行各業(yè) 發(fā)展 奠定基礎(chǔ)； ? 城市規(guī)劃：田陽將成為百色市城市副中心，是百色市未來重點發(fā)展區(qū)域 ； ? 民族文化：田陽是布洛陀文化的發(fā)祥地、是百色紅色文化 旅 游 的重要組成部分； ? 產(chǎn)品優(yōu)勢 ： 田陽縣、田東縣兩縣目前暫無與項目同類型產(chǎn)品，并且樓盤銷售價格在 低位，僅 2200～ 3200 元 /㎡之間 ； 分類 類型 功能 價格 田陽、田東樓盤 商住樓 居住為主 2200～ 3200 元 /㎡ 布洛陀小鎮(zhèn) 別墅、高爾夫 度假、休閑、游玩 8600 元 /㎡ ? 產(chǎn)品稀缺：桂西 南 地區(qū)唯一 擁有 18 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，別墅、 自然風(fēng) 景資源 、文化的綜合性項目 ，項目 在規(guī)劃上、產(chǎn)品上， 本項目在國內(nèi)也算是屈指可數(shù) ，所以項目極具稀缺 性、優(yōu)勢性 。 ? 經(jīng)濟效益：通過對已取得土地證的地塊、即將取得地塊、已開發(fā)的高 爾夫練習(xí)場 、已經(jīng)后期項目相關(guān)投入 進(jìn)行 項目總體 投資收益測算，項目投資收益情況如下： 30 分類 高爾夫 水上游樂園 房開 旅游用地 合計 面積 1200 畝 400 畝 1100 畝 300 畝 3000 畝 投資額 億元 2 億元 億元 3 億元 億元 靜態(tài) 效益 / / 億元 / 億元 開發(fā)總收益 房開靜態(tài)收 益 — 高爾夫投 資 — 水上游樂園投 資 — 旅游用地投資 =（ — — 2— 3）億元 =35 億元 項目總投資需： 億元 項目開發(fā)利潤： 35 億元 綜合以上多方面的分析及數(shù) 據(jù)表明， 項目經(jīng)濟效益十分明顯，但實現(xiàn)這經(jīng)濟效益還需通過大量的營銷工作與成本控制以及開發(fā)節(jié)奏的控制，以實現(xiàn)項目盈利，另外， 項目的開發(fā)建設(shè)成功有利于樹立公司品牌，為后續(xù)開發(fā)奠定較好的品牌基礎(chǔ)。 項目已投資額預(yù)估： 1 億 元 未來 2 年投資額預(yù)估： 億 元 未來 2 年靜態(tài)收益 （純利潤） 預(yù)估： 億 元