【導(dǎo)讀】術(shù)品拍賣、珍品會展等多種功能的綜合性古玩城項目。骨董或古董,到了乾隆年間開始叫古玩。在中國，古玩交易早。到了唐代,開始拓展中國古玩的國際。但中國古玩市場在20世紀(jì)中葉,由于眾多的原因,在很。20世紀(jì)80年代開始,中國實行改革。城市的自由市場出現(xiàn)了一些零星的古玩地攤。展中起了重要的作用。場進行販賣和走私文物。隨后，國家文化部和國內(nèi)貿(mào)易部分別頒布了《藝。物藝術(shù)品的拍賣管理也逐步趨于程序化、合法化。步推動了古玩經(jīng)營市場的發(fā)展。藝術(shù)品經(jīng)紀(jì)人制度并建立科學(xué)的鑒定評估制度。約束下，我國古玩市場正逐步走向規(guī)范和成熟。二是對古玩結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。在發(fā)現(xiàn)了古玩一級市場和二級市場出現(xiàn)。錯位的現(xiàn)象后,有關(guān)主管部門和行業(yè)協(xié)會通過制定有關(guān)規(guī)定,明確各自的市場定位,逐步協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系。中國古玩市場經(jīng)過了前兩年的熱潮后,像世間萬物一樣,呈現(xiàn)物極必反的回落態(tài)勢,這是由市場經(jīng)濟規(guī)律所決定的。盒到根雕茶壺徽章無所不包。

　　

【正文】 特有功能和整體化運作策略，淡化商用物業(yè)“低貴高賤”的傳統(tǒng)思路，有利于提高項目的整體均價。 四、項目賣點挖掘 1．項目最大的亮點 ? 獨特的經(jīng)營模式及經(jīng)營理念：統(tǒng)一經(jīng)營、專業(yè)管理，獨特的古玩文化運作模式（如營銷模式、活動推廣模式、香港“嘉士德”拍賣行的引導(dǎo)行市等）將成為本項目第一營銷亮點。最終導(dǎo)入文化地產(chǎn)的終端消費市場，形成規(guī)?；奈幕?jīng)濟，靠“專業(yè)運營”實現(xiàn)項目快速成熟。 ? 化整為零、化零為整的銷售模式 ? 走差異化路線（推廣差異化與產(chǎn)品差異化）將成為本項目第二營銷亮點。 2．其他賣點： ? 政府對送仙橋古文化資源的全力打造。 ? 整 合營銷，推出旅游文化底蘊系列，立足于外來游客，引入終端消費群。 ? 專業(yè)招商團隊引入行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。 商業(yè)地產(chǎn)項目成功運作的核心是經(jīng)營商家能否最大程度獲得收益。商家受益，才能夠為投資者反饋回報，從而保證開發(fā)項目火爆經(jīng)營，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。本項目確定以 行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者 的引入形成項目獨特的經(jīng)營項目與經(jīng)營模式，使項目在市場上具有競爭力，為項目的資產(chǎn)保值增值提供了最具有說服力的保障。 ? 高品質(zhì)商業(yè)物業(yè) 建筑質(zhì)量與項目規(guī)模 完善的配套設(shè)施、設(shè)備 科學(xué)、先進、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃 看得見的投資回報 五、租售體系 （ 1）總體均價： 根據(jù) 對同區(qū)域樓市的調(diào)研，結(jié)合本案的特點及配合“短、平、快”的促銷策略，總體均價的定價體系如下： 成都古玩城一期 2 31樓租售價格體系信息匯總 樓層 面積（㎡） 預(yù)期銷售總金額（元） 預(yù)期平均售價（元 /㎡） 預(yù)期平均租金（元 /㎡含 20%的租賃稅） 一層 二層 三層 四層 五層 六層 合計 （ 2）付款方式： A、一次性付款 B、銀行按揭，首付 50% C、分期付款： 2— 3 個月 （ 3）、項目分割策略 針對項目一層可進行 50—— 100 ㎡的分割銷售，在銷售過程中投資客戶分為純投資 性客戶和業(yè)主自主經(jīng)營客戶。建議根據(jù)客戶的投 資金額、需求面積及整體商業(yè)規(guī)劃、 業(yè)態(tài)定位為客戶量身定制財富投資細案。 針對項目二、三、四、五層可進行 20—— 50 ㎡的分割銷售， 針對現(xiàn)有的市場承接力推出本項目的投資產(chǎn)品 —— 完全產(chǎn)權(quán)的增值新貴。 增值 收益期： 客戶認購商鋪后，與管理公司簽訂 5 年的《投資委托經(jīng)營協(xié)議》，本公司每年分兩次，將購房合同中約定的當(dāng)年投資回報存入投資者的增值帳戶中。 5 年協(xié)議到期時，永安管理顧問有限公司將協(xié)助投資者與入駐商家共同商議實際租金，以按市場實際租金價格出租投資者購買的物業(yè)，直接由入駐商家按照市場實際租金支付給投資者，以保 證投資者的投資收益。 （ 4）、項目價格走勢分析 以快速占領(lǐng)市場份額、加快資金周轉(zhuǎn)、盡快實現(xiàn)資金回籠為價格策略出發(fā)點，采用“低開高走，持續(xù)上揚”策略。 既開盤前期，側(cè)重銷售率和資金回籠，尋求意向客戶，測量市場反應(yīng)情況；而后陸續(xù)升價，在清理滯銷尾盤時讓利。這樣，可讓客戶深刻感受到自己買的物業(yè)確實物有所值，并且對自己的決定讓家里人完全認同。 （ 5）、競爭策略 在控制廣告總費用的前提下，以新穎、具沖擊力的宣傳推廣在短期內(nèi)迅速地塑造起鮮明、獨特的差異化品牌形象，充分展示項目優(yōu)勢，引起區(qū)域市場的極大反響，引起目標(biāo)客戶群 的認同與共鳴，激發(fā)其前來參觀、咨詢，并最終下定。 第三部分、項目推廣計劃表 一期開盤前推廣計劃 一、廣告準(zhǔn)備工作計劃 項 目 數(shù) 量 表 現(xiàn) 主 題 開始時間 完成時間 備 注 廣告制作 新聞報道 /撰寫 “成都古玩城 — 中國古玩文化的新高點”主題 03月 01日 軟性文章撰寫 “成都的新‘錦里’”主題 03 月 4 日 03 月 5日 報紙 /雜志廣告企劃 形成“成都古玩城”市場品牌推廣 02月 26日 02 月28 日 銷售資料設(shè)計文案完稿 02月 22日 02 月28 日 電視廣告的 企劃 成都古玩城的項目概念、基本情況 03 月 2 日 03 月10 日 電視廣告的拍攝 03月 10日 04 月10 日 電視廣告資料的準(zhǔn)備 03 月 2 日 03 月10 日 廣告媒體 報刊（媒介）的選定 《成都商報》、《華西都市報》、《成都晚報》。 02月 22日 02 月26 日 版面、篇幅的選定 體育、財經(jīng)、房地產(chǎn)?？? 02月 24日 02 月25 日 發(fā)布形式 /時間確定 見表二 02月 24日 02 月24 日 不同媒體的發(fā)布組合安排 以戶外媒體、報紙媒介為主，電視、電臺、雜志媒體為輔，視現(xiàn)實工作情況 而定 02月 24日 03 月15 日 發(fā)布數(shù)量 /發(fā)布節(jié)奏的安排和控制 見表二 02月 22日 02 月24 日 媒介計劃執(zhí)行表的制定 見表二 02月 22日 02 月24 日 二、廣告推廣計劃 項 目 數(shù) 量 表 現(xiàn) 主 題 開始發(fā)布時間 發(fā)布結(jié)束時間 備 注 新聞報道 每月 2次，共 8次。 推廣主題：“成都古玩城 — 中國古玩文化的新高點” 03月01日 05 月21 日 持續(xù)三月時間，持續(xù)以新聞報道的形式將“成都古玩城”的概念逐步在社會推廣。 軟性文章廣告 間隔一周 1次，共 5次 。 配合強化成都古玩城的定位主題以及投資前景 03月01日 05 月15 日 配合新聞報道的推廣，在新聞發(fā)布后的一周后起，開始間隔 1 周 1 次的軟文炒作。 03 月 09 日在《成都商報》、《華西都市報》 1/2 版的軟文“成都的新‘錦里’”主題炒作。 03 月 16 日在《成都商報》、《華西都市報》 1/2 版的軟文“家有寶藏，你就顯出來”主題炒作。 03 月 30 日在《成都商報》、《華西都市報》 1/2 版將“成都古玩城”高投資回報概念進行炒作。 04 月 15 日 1/2 版“成都旅游大會”深度報道； 04 月 18 日、 04 月 25 日在《成都商報》、《 華西都市報》 1/2 將“成都古玩城”的香港“嘉士德”拍賣行入駐進行炒作，為 05月 01 日招商開盤造勢。 報刊廣告發(fā)布 正式招商、銷售開盤時 1周23次發(fā)布，共20次。 突出招商進度、成效以及投資銷售的前景、收益，媒介選擇為《成都商報》、《華西都市報》同時推廣。 03月01日 05 月21 日 03 月 01日在新聞同時強勢在體育版推出整版報刊廣告“發(fā)現(xiàn)四川的秘藏”系列主題，隨后以兩周 1次的頻率發(fā)布 1/2 報版； 03 月 02 日、 03 月 03 日房產(chǎn)、體育版發(fā)布 1/2報版； 03月 14日、 03月 21 日 1/2 報版“探索古中國 ”廣告系列主題推廣； 04月 04日、 04月 13 日 1/2 報版“尋找每月多領(lǐng) 20xx 元”廣告系列主題推廣； 05 月 01日、 05月 02 日、 05 月 03日 1/2 報版“成都古玩城投資就收益”廣告推廣； 5 月 2 22 日正式銷售開盤期前后三日連續(xù)發(fā)布整版報刊廣告，圍繞“開盤主題”廣告推廣 雜志廣告 03月05日 05 月21 日 有選擇性的在財經(jīng)雜志、財富雜志上，視當(dāng)時招商、銷售工作情況而定。 戶 5 塊 春熙路 1 塊、機 02 03 月 入城到項 目的戶外大型廣告牌 /三項 目 周 期 印刷數(shù)量 表 現(xiàn) 主 題 設(shè)計完成時間 制作完成時間 備 注 DM單頁 第一期 1000份 成都古玩城高投資高回報的財富價值 02 月15 日 02 月18 日 為招商說明會服務(wù) 第二期 1000份 02 月25 日 02 月28 日 為正式招商服務(wù) 第三期 20xx0份 03 月29 日 04 月28 日 為銷售開盤服務(wù) 電視廣告 視實際招商、銷售 情況而定，如果兩方面的進度情況良好則不需要再進行電視廣告的推廣。 外廣告 場高速 1 塊、送仙橋 1 塊、武侯祠 1 塊、高速公路 1 塊 月26日 15 日 個月更換一次內(nèi)容 羅馬旗發(fā)布 若干 青華路沿線 02月26日 03 月15 日 介紹項目名稱、銷售電話、主題 成都交通電臺 持續(xù) 3個月，以每天 3次的頻率新聞播報 03 月 05日 03 月10 日 配合項目的進度 夾報 成都古玩城高投資高回報的財富價值 05 月 15日 05 月25 日 隔天做 1 次夾報 活動 共5 次 配合“招商、銷售”進度 04 月 18日 05 月18 日 04 月 18日召開“香港‘嘉士德’拍賣行進入‘成都古玩城’的簽字儀式暨新聞發(fā)布會； 04 月 26 日、 05 月 05日召開全國、四川古玩商家投資說明會； 05 月 10日召開鑒寶大會暨投資客戶交流會 ； 05 月 18日舉行前期儲備客戶項目推介會。