【正文】 玩已全線(xiàn)移遷潘家園。一個(gè)新的富裕階層正在形成 ,他們不僅有錢(qián)購(gòu)買(mǎi)高檔住房、私家車(chē) ,還開(kāi)始涉足古玩市場(chǎng) ,我們從這里就可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)古玩市場(chǎng)興起的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和秘密。 二、收藏與投資古玩將成為社會(huì)熱點(diǎn)中國(guó)實(shí)施改革 開(kāi)放之后出現(xiàn)過(guò)兩個(gè)新的投資領(lǐng)域與高潮 ,一個(gè)是 證券 市場(chǎng) ,一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們對(duì)江浙地區(qū)拍賣(mài)市場(chǎng)作過(guò) 調(diào)查 ,隨著投資意識(shí)的覺(jué)醒和投資渠道的多元化 ,一些企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)開(kāi)始把目光投向古玩收藏 ,一批有實(shí)力的機(jī)構(gòu)與企業(yè)在古玩市場(chǎng)嶄露頭角。在我國(guó) ,前幾年古玩的價(jià)格以平均每年 30% — 50%的漲幅迅速增值。從投資風(fēng)險(xiǎn)看，最近 10 年，藝術(shù)品半年平均回報(bào)率變化的標(biāo)準(zhǔn)差與標(biāo)準(zhǔn)普爾 500 接近， 1997 年 1 月 20xx 年 6 月，每季度藝術(shù)品價(jià)格波動(dòng)的幅度比道瓊斯經(jīng)濟(jì)指數(shù)和美國(guó) 500 強(qiáng)企業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)的幅度要小。特別是先后頒布了《文物拍賣(mài)試點(diǎn)管理辦法》、《文物拍賣(mài)管理暫行 辦法》、《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》、《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》及《實(shí)施條例》、《關(guān)于申領(lǐng)和頒發(fā)〈文物拍賣(mài)許可證〉有關(guān)事項(xiàng)的通知》等法律法規(guī) ,為中國(guó)古玩市場(chǎng)的合法化和規(guī)范化奠定了基礎(chǔ)。因?yàn)樗囆g(shù)與其他物質(zhì)產(chǎn)品一樣 ,也都耗費(fèi)了一定量的人類(lèi)勞動(dòng) 。由于分工不同 ,藝術(shù)家也要靠出賣(mài)自己的產(chǎn)品去交換或購(gòu)買(mǎi)別人的產(chǎn)品 ,以滿(mǎn)足多方面的生活需要。再次 ,藝術(shù)產(chǎn)品的價(jià)值體現(xiàn)為一種社會(huì)關(guān)系。由此看來(lái) ,經(jīng)濟(jì)藝術(shù)化和藝術(shù)經(jīng)濟(jì)化已成為社會(huì)發(fā)展的一種趨勢(shì)。 二、租金水平分析： 北京、上海兩地的古玩城租金取費(fèi)較高，租金均在 11元 /平方米 /天以上，其余數(shù)家大型古玩城的租金定位均在 20平米 5 萬(wàn) /年左右，鄭州、武漢等地 20 平方米約 元 /平方 /天以上。 朝西街作為南京市白下區(qū)政府全力打造的文化一條街，已列入政府 20xx 年工作 報(bào)告 中。 根據(jù)不同城市的比較，以及本項(xiàng)目朝西街古玩城在南京所處的檔次和位置，其租金水平基本確定在低于上海、北京，但高于其他城市和南京本地的外圍市場(chǎng)，處于中間水平，開(kāi)始時(shí)基本約在 元 /平方米 /天之間。 13業(yè)務(wù)規(guī)劃表業(yè)務(wù)類(lèi)別 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 目標(biāo)客戶(hù) 運(yùn)作方式商鋪?zhàn)赓U 將古玩城大部分面積出租古玩經(jīng)營(yíng)者 15 樓分割成每間 1520 平方米的鋪面。 藝術(shù)類(lèi)展覽及藝術(shù)家經(jīng)紀(jì)主要從事挖掘、簽約買(mǎi)斷和包裝宣傳藝術(shù)家有宣傳和銷(xiāo)售作品需求的藝術(shù)家，有收藏和投資這一類(lèi)藝術(shù)品需求的買(mǎi)家策劃和運(yùn)作展覽、出 版畫(huà)冊(cè)、安排藝術(shù)家參加大型高端藝術(shù)展覽和拍賣(mài)會(huì)、組織媒體宣傳，然后以高于簽約價(jià)的價(jià)格賣(mài)出簽約作品古玩鑒定評(píng)估培訓(xùn)為古玩藏家和相關(guān)機(jī)構(gòu)提供古玩真?zhèn)舞b定和價(jià)值評(píng)估和相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)初入門(mén)的古玩藏家，一些收藏古玩藝術(shù)品的機(jī)構(gòu)和有古玩藝術(shù)品價(jià)值評(píng)估需求的價(jià)格和組織和政府相關(guān)部門(mén)合作成立具有權(quán)威性的古玩藝術(shù)品鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)，按所鑒定評(píng)估古玩藝術(shù)品的價(jià)值收取一定比例的費(fèi)用。 第二節(jié) 項(xiàng)目投資估算 總投資本項(xiàng)目總投資為 10,000 萬(wàn)元。 運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算年總成本費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目 前五年 五年后 1 水電費(fèi) 工資及福利費(fèi) 1501503 設(shè)備維保費(fèi) 10104招商運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 50505其他管理費(fèi)用 20206 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 裝修攤銷(xiāo)費(fèi) 2900總成本費(fèi)用 上述費(fèi)用 中水電費(fèi)基本是由承租人分?jǐn)偟模?xiàng)目公司只需要承擔(dān)自用面積部分的水電費(fèi)。目前本項(xiàng)目擬購(gòu)置房產(chǎn)性質(zhì)為民用住宅，如想高效運(yùn)作，改造包裝后出售，需要政府支持改變房產(chǎn)用途。 對(duì)策：需要挖掘周邊空間潛力，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)空間，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)； 三、管理風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目涉及古玩市場(chǎng)招商及管理、文物 公司及典當(dāng)業(yè)務(wù)等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，需要多方面專(zhuān)業(yè)管理人才，這是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。 本項(xiàng)目總投資 10,000 萬(wàn)元，總建筑面積約 10200 平方米，經(jīng)測(cè)算，年平均投資收益率為 %，靜態(tài)投資回收期為 年 ,動(dòng)態(tài)投資回收期為 年，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 成都古玩城策劃方案 目 錄 第一部分 : 項(xiàng)目定位 .......................................... 27 一、古玩市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 .................................... 27 二、項(xiàng)目定位背景 ............................................ 27 三、定位體系 ............................................... 27 31 概念定位 ................................................ 27 32 形象定位 ................................................ 28 33 功能定位 ................................................ 28 34 市場(chǎng)區(qū)域定位 ............................................ 28 35 終端目標(biāo)客戶(hù)定位 ........................................ 28 36 業(yè)態(tài)定位 ................................................ 31 第二部分、成都古玩城一期營(yíng)銷(xiāo)模式 ............................. 32 一、營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 ............................................ 32 二、營(yíng)銷(xiāo)策略 ............................................... 34 三、銷(xiāo)售價(jià)格策略 ............................................ 35 四、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)挖掘 ............................................ 35 五、租售體系 ............................................... 37 第三部分、項(xiàng)目推廣計(jì)劃表 .................................... 39 一、廣告準(zhǔn)備工作計(jì)劃 ........................................ 39 二、廣告推廣計(jì)劃 ............................................ 40 第一部分 : 項(xiàng)目定位 一、古玩市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式均將越來(lái)越專(zhuān)業(yè)、越來(lái)越規(guī)范，注 重品牌的打造，追求服務(wù)的完善。 322 精品 —— 在成都古玩城的古玩就是有精品的象征，在這里淘寶就是在品味這里的產(chǎn)品和產(chǎn)品所蘊(yùn)涵的文化和詮釋的生活方式。如美國(guó)高盛于本年 4 月份收購(gòu)了上海的百騰大廈，以 億美元的交易金額完成目前上海最大的地產(chǎn)收購(gòu)。 小投資集團(tuán) 所謂“小投資集團(tuán)”的概念，實(shí)際是指在本地長(zhǎng)期從事投資或其他工作的外地人，有不多的資金，但幾個(gè)人共同組合成一個(gè)具備較充裕資金實(shí)力的小集團(tuán)進(jìn)行投資。 B 、投資者心理分析 “短期炒作型客戶(hù)”非常注重項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前期的價(jià)格優(yōu)惠，及項(xiàng)目的升值潛力；“長(zhǎng)期收租型客戶(hù)”偏重投資的安全性和收益的穩(wěn)定性，對(duì)價(jià)格的高低判斷取決于項(xiàng)目預(yù)期租金。以及自身就愛(ài)好古董且具有較強(qiáng)資金實(shí)力的玩家、各大企事業(yè)單位的公務(wù)員等，此類(lèi)客戶(hù)一般是純投資群體。 省內(nèi)各縣市的古玩市場(chǎng)商家 家設(shè)店形式的玩家 家庭作為古玩收藏、交易的地方，這一類(lèi)的普通玩家較多，在實(shí)際招商過(guò)程中，采取“客帶客”的形式，通過(guò)古玩愛(ài)家自身的溝通渠道來(lái)宣傳，達(dá)到一傳十，十傳百的招商目的。因此，業(yè)態(tài)定位成功與否不僅直接影響成都古玩城招商成敗，而且決定了成都古玩城的銷(xiāo)售和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)前景，對(duì)合作雙方的品牌信譽(yù)有重要影響。 （ 5）針對(duì)賣(mài)場(chǎng)，合理利用空間，避免出現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)死角。 1 層 —— 文化旅游紀(jì)念品 品牌營(yíng)銷(xiāo) ： 以大勢(shì)、求大市。 服務(wù)營(yíng)銷(xiāo) ： 擎誠(chéng)信、促發(fā)展。 我們將活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)作為項(xiàng)目聚攏人氣，增加收益，提升市場(chǎng)認(rèn)知度的主要推廣手段之一。 精心 改善、 打造 項(xiàng)目周邊大 環(huán)境， 使 企業(yè)形象和 項(xiàng)目 產(chǎn)品形象 在公眾形象中產(chǎn)生良好的口碑 ，使 目 標(biāo)客戶(hù)群 對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景充滿(mǎn)信心 。 招商 強(qiáng)力輔助 策略 。既是我們對(duì)于招商目標(biāo)客戶(hù)中對(duì)于“以家設(shè)店”古玩玩家。針對(duì)這兩類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)的特性，制定幾套不同的讓利方式，投其所好，將加大銷(xiāo)售的成功率。 四、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)挖掘 1．項(xiàng)目最大的亮點(diǎn) ? 獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)理念：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)管理，獨(dú)特的古玩文化運(yùn)作模式（如營(yíng)銷(xiāo)模式、活動(dòng)推廣模式、香港“嘉士德”拍賣(mài)行的引導(dǎo)行市等）將成為本項(xiàng)目第一營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)。 ? 整 合營(yíng)銷(xiāo)，推出旅游文化底蘊(yùn)系列，立足于外來(lái)游客，引入終端消費(fèi)群。本項(xiàng)目確定以 行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者 的引入形成項(xiàng)目獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)模式，使項(xiàng)目在市場(chǎng)上具有競(jìng)爭(zhēng)力，為項(xiàng)目的資產(chǎn)保值增值提供了最具有說(shuō)服力的保障。科學(xué)、先進(jìn)、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃 增值 收益期： 客戶(hù)認(rèn)購(gòu)商鋪后，與管理公司簽訂 5 年的《投資委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，本公司每年分兩次，將購(gòu)房合同中約定的當(dāng)年投資回報(bào)存入投資者的增值帳戶(hù)中。這樣，可讓客戶(hù)深刻感受到自己買(mǎi)的物業(yè)確實(shí)物有所值，并且對(duì)自己的決定讓家里人完全認(rèn)同。 推廣主題：“成都古玩城 — 中國(guó)古玩文化的新高點(diǎn)” 03月01日 05 月21 日 持續(xù)三月時(shí)間，持續(xù)以新聞報(bào)道的形式將“成都古玩城”的概念逐步在社會(huì)推廣。 03 月 16 日在《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》 1/2 版的軟文“家有寶藏，你就顯出來(lái)”主題炒作。 突出招商進(jìn)度、成效以及投資銷(xiāo)售的前景、收益，媒介選擇為《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》同時(shí)推廣。每月多領(lǐng) 20xx 元”廣告系列主題推廣； 05 月 01日、 05月 02 日、 05 月 03日 1/2 報(bào)版“成都古玩城投資就收益”廣告推廣； 5 月 2 22 日正式銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)期前后三日連續(xù)發(fā)布整版報(bào)刊廣告，圍繞“開(kāi)盤(pán)主題”廣告推廣 雜志廣告 03月05日 05 月21 日 有選擇性的在財(cái)經(jīng)雜志、財(cái)富雜志上，視當(dāng)時(shí)招商、銷(xiāo)售工作情況而