【正文】 南京朝西街古玩城項(xiàng)目 可行性分析 報(bào)告 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 南京朝西街古玩城 投資主體： 江蘇弘業(yè)股份有限公司設(shè)立的全資子公司 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃計(jì)劃以 7200 萬元購入朝天宮西街 69號(hào)原江蘇省工商 銀行 所有五層樓房一棟，占地 4 畝，總建筑面積約 10200 平方米，改造成一個(gè)涵蓋商鋪?zhàn)赓U、藝術(shù)品銷售、文物鑒定修復(fù)評(píng)估、相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)、信息交流發(fā)布、藝術(shù)品拍賣、珍品會(huì)展等多種功能的綜合性古玩城項(xiàng)目。 項(xiàng)目投資規(guī)模及投資方案該項(xiàng)目由弘業(yè)股份設(shè)立的全資子公司經(jīng)營運(yùn)作，總投資 1 億元，其中購置房產(chǎn) 7200萬元。 經(jīng)營期：十五年 項(xiàng)目經(jīng)營范圍商鋪?zhàn)赓U、藝術(shù)品銷售、文物鑒定修復(fù)評(píng)估、相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)、信息交流發(fā)布、藝術(shù)品拍賣、珍品會(huì)展等。 第二章 古玩市場(chǎng)調(diào)研分析 第一節(jié) 我國古玩市場(chǎng)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 一、我國古玩經(jīng)營的 發(fā)展歷程古玩在清朝乾隆以前稱為骨董或古董 ,到了乾隆年間開始叫古玩。在中國，古玩交易早在新石器時(shí)代就出現(xiàn)了。到了唐代 ,開始拓展中國古玩的國際市場(chǎng)。但中國古玩市場(chǎng)在 20 世紀(jì)中葉 ,由于眾多的原因 ,在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)消失了。 20 世紀(jì) 80 年代開始 , 中國實(shí)行改革開放 政策 之后 ,中國古玩市場(chǎng)才重新發(fā)展起來，在我國一些大城市的自由市場(chǎng)出現(xiàn)了一些 零星的古玩地?cái)?。隨著改革開放的發(fā)展 ,中國古玩市場(chǎng)從原來的封閉狀態(tài)逐步走向開放 ,古玩交易市場(chǎng)如雨后春筍般地崛起 ,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和古玩市場(chǎng)的發(fā)展中起了重要的作用。但當(dāng)時(shí)的古玩市場(chǎng)在經(jīng)營過程中也存在以下問題 :一是“以假亂真”的現(xiàn)象比較嚴(yán)重 。 二是對(duì)古玩市場(chǎng)交易缺乏監(jiān)管 。三是有些人利用古玩市場(chǎng)進(jìn)行販賣和走私文物。 20 世紀(jì) 90 年代，藝術(shù)品市場(chǎng)交易的法制環(huán)境不斷完善，主管文物市場(chǎng)的政府部門陸續(xù)頒布了《文物拍賣試點(diǎn)管理辦法》、《文物拍賣管理暫行辦法》，《中華人民共和國文物保護(hù)法》及《實(shí)施條例》等法律法規(guī)進(jìn)行政策調(diào)控。隨后 ，國家文化部和國內(nèi)貿(mào)易部分別頒布了《藝術(shù)品市場(chǎng)管理規(guī)定》、《拍賣市場(chǎng)管理辦法》等等政策，使文物藝術(shù)品的拍賣管理也逐步趨于程序化、合法化。 2OO2 年lO 月 28 日第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過，并于 2OO2 年 l2 月 3 日正式頒布了新的《中華人民共和國文物保護(hù)法》，使民間收藏和流通文物合法化，進(jìn)一步推動(dòng)了古玩經(jīng)營市場(chǎng)的發(fā)展。 為了使藝術(shù)品市場(chǎng)交易與運(yùn)作方式不斷規(guī)范和完善，主管部門與有關(guān) 行業(yè) 協(xié)會(huì)正在 調(diào)查 研究 如何健全職業(yè)道德和信譽(yù)機(jī)制，協(xié)調(diào)一級(jí)與二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的行業(yè)規(guī)則，建立現(xiàn)代藝術(shù)品經(jīng)紀(jì)人制度并建立科學(xué)的鑒定評(píng)估制度。 在國家對(duì)古玩藝術(shù)品交易相關(guān)法律法規(guī)的逐 步完善和約束下，我國古玩市場(chǎng)正逐步走向規(guī)范和成熟。 二、我國古玩經(jīng)營的市場(chǎng)現(xiàn)狀 (一 )當(dāng)前中國古玩市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì) 古玩市場(chǎng)開始進(jìn)入理性化階段隨著中國古玩市場(chǎng)的發(fā)展 ,不論是一級(jí)古玩市場(chǎng) ,還是二級(jí)古玩市場(chǎng) ,不論是買家、賣家 ,還是藏家 ,他們的許多觀念和意識(shí)已開始轉(zhuǎn)變 ,開始進(jìn)入理性化的階段。 古玩市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)階段從歷史上來看 ,在每次古玩出現(xiàn)了高潮之后 ,其市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期。例如 1980～ 1981 年國際上中國古玩拍賣市場(chǎng)出現(xiàn)了第一次高潮之后 ,國際上中國古玩拍賣市場(chǎng)就出現(xiàn)一個(gè) 相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。中國古玩拍賣市場(chǎng)的情況大體與國際拍賣市場(chǎng)相同 ,1995～ 1996 年中國古玩拍賣市場(chǎng)出現(xiàn)第一個(gè)高潮之后 ,就進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期。在經(jīng)過 20xx～ 20xx年中國古玩拍賣市場(chǎng)的第二個(gè)高潮之后 ,古玩市場(chǎng)又進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期?？梢赃@樣說 ,當(dāng)前中國古玩市場(chǎng)正處于第二個(gè)高潮過后的平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期 ,這是由古玩市場(chǎng)自身的發(fā)展規(guī)律所決定的。 古玩市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整發(fā)展的階段從 20xx 年之后中國古玩市場(chǎng)已進(jìn)入了調(diào)整的時(shí)期。一是大的拍賣公司進(jìn)行整合轉(zhuǎn)型。他們認(rèn)識(shí)到與國際著名拍賣公司相比存在差距 ,正向 著超大型的拍賣公司整合轉(zhuǎn)型。二是對(duì)古玩結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。三是市場(chǎng)需要進(jìn)行調(diào)整。在發(fā)現(xiàn)了古玩一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)錯(cuò)位的現(xiàn)象后 ,有關(guān)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)通過制定有關(guān)規(guī)定 ,明確各自的市場(chǎng)定位 ,逐步協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系。 (二 )當(dāng)前中國古玩市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn) 短線沖擊 ,長(zhǎng)線機(jī)會(huì)。 中國古玩市場(chǎng)經(jīng)過了前兩年的熱潮后 ,像世間萬物一樣 ,呈現(xiàn)物極必反的回落態(tài)勢(shì) ,這是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的。因此 ,從中國幾大拍賣公司拍賣的情況分析來看 ,短線投資受沖擊 ,長(zhǎng)線收藏與投資還是充滿著機(jī)會(huì)。一方面是市場(chǎng)正處于回落與相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài) ,在這個(gè) 階段不可能出現(xiàn)十幾倍、幾十倍的漲幅。另一方面收藏與投資者的行為更為理性化。從 20xx年秋季拍賣進(jìn)入低潮以來 ,不少收藏者和投資者認(rèn)為是收藏的好時(shí)機(jī) ,是長(zhǎng)線投資的一個(gè)難得機(jī)會(huì)。 競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,合作加強(qiáng)近年來國內(nèi)拍賣公司之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 ,不僅有新的拍賣公司加入古玩拍賣行列 ,而且也有老的拍賣公司被淘汰 ,還有一些有國際背景的新拍賣公司躋身中國古玩市場(chǎng)。因此 ,古玩市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展規(guī)律促使一些大型拍賣公司向著超級(jí)拍賣公司的方向進(jìn)行整合與重組。 市場(chǎng)平穩(wěn) ,人氣趨旺從總體上來看 , 近年中國古玩市場(chǎng)發(fā)展處于平穩(wěn)時(shí) 期 ,古玩交易總額與上一年度相比略有下降 ,但人氣興旺。全國有 7000 萬以上的收藏大軍 ,目前每年還以 10% 20%的速度增加。 （三）古玩藝術(shù)品經(jīng)營領(lǐng)域的市場(chǎng)容量 20xx 年上海藝術(shù)博覽會(huì)國際論壇發(fā)布的 統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù) 顯示：1996 年，全國年藝術(shù)品市場(chǎng)成交額 只有兩億元，到 20xx 年達(dá)到了 200 億元人民幣，比 10 年前增長(zhǎng)了 100 多倍。 但是，與國際上不少藝術(shù)品收藏強(qiáng)國相比，中國的藝術(shù)品市場(chǎng)的容量還是太小。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示： 20xx 年，美國藝術(shù)品成交額為 600 多億美元，歐盟藝術(shù)品成交額也達(dá)到了 300 多億歐元，日本藝術(shù)品交易額也有 300 多億美元。中國的藝術(shù)品市場(chǎng)這幾年發(fā)展速度雖然驚人，但我們的藝術(shù)品市場(chǎng)是在一個(gè)比較低的起點(diǎn)和基數(shù)上發(fā)展起來的，因此，中國要真正成為藝術(shù)品收藏強(qiáng)國還有很長(zhǎng)一段路要走。 第二節(jié) 國內(nèi)主要古玩交易品種和交易市場(chǎng)簡(jiǎn)介 一、我國古玩市場(chǎng)主要交 易品種古玩市場(chǎng)的交易商品可能是所有藝術(shù)品交易種類中最齊全最豐富的了 , 在這里任何門類收藏的人都可以找到自己的所需所愛。從最不起眼的小人書舊報(bào)紙到高品質(zhì)高價(jià)格的青銅器 , 樣樣齊全 , 五花八門。從交易種類來分 , 大致可以歸為以下種類： 書畫類書畫在古玩市場(chǎng)上原屬于重頭戲 , 是占比例最高的交易種類。 寶石類這是現(xiàn)代古玩市場(chǎng)中間經(jīng)營得最多最成功的門類 , 包括玉器、翡翠、各種觀賞石 , 印章石等等。由于寶石原料的保值特征 , 形成了這個(gè)市場(chǎng)固定的顧客群。 家具類古董木制品家具的交易歷史悠久 , 在任 何一個(gè)古玩市場(chǎng) , 舊家具總會(huì)占據(jù)一個(gè)相對(duì)重要的位置。 青銅陶瓷類這類古董在收藏中間屬于高端重器。 雜件類雜件的交易范圍極廣極繁 , 從門扣把手燈具木盒到根雕茶壺徽章無所不包。 二、古玩的主要交易渠道和方式 地?cái)偨灰? 古玩市場(chǎng)和古玩城等店鋪交易 藝術(shù)品拍賣據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年，僅國內(nèi)中國嘉德、北京保利、中貿(mào)圣佳、北京匡時(shí)、北京翰海、杭州西泠、北京華辰、北京榮寶八大文物與藝術(shù)品拍賣公司全年一共成交文物藝術(shù)品 20698 件，成交額超過 54 億元人民幣。 舉辦藝術(shù)品博覽會(huì) 三、我國主要古玩交易市場(chǎng)南京主要古玩市場(chǎng)簡(jiǎn)況表： 市場(chǎng)位置（地址）經(jīng)營年限 規(guī) 模 業(yè) 態(tài) 特 色 租金水平朝天宮古玩市場(chǎng)朝天宮博物館大院 20年 58間店鋪， 200家棚式柜臺(tái)，周末地?cái)倲?shù)百家歷史悠久，存在年限長(zhǎng)，地?cái)傊苣┟芗s合 4 元／平方／天清涼山古玩市場(chǎng)清涼山公園內(nèi) 7 年 40 余家大小畫廊， 150 余家店鋪、柜臺(tái)，大棚地?cái)?70余家以賞石為主，古玩商鋪為輔約 3 元／平方／天南京古玩城瞻園路 6 年 5 層樓面 200 余家店鋪家庭式店鋪，業(yè)態(tài)全，規(guī)模為目前最大，為購房經(jīng)營業(yè)態(tài)無統(tǒng)一市場(chǎng)運(yùn)作管理約 4元／平方／天以上秦淮古 玩城瞻園路 2 年二層樓面 30 戶柜臺(tái)， 60 余獨(dú)立店鋪?zhàn)赓U式經(jīng)營，業(yè)態(tài)全，市場(chǎng)粗放式管理約4 元／平方／天南藝后街古玩市場(chǎng)南藝后街 水木秦淮 09 年開業(yè) 80 個(gè)包間， 200 個(gè)柜臺(tái)前夫子廟 淘寶市場(chǎng) 業(yè)主搬遷構(gòu)成約 4 元／平方／天國內(nèi)主要古玩市場(chǎng)調(diào)研情況表：名 稱 位 置 經(jīng)營年限 規(guī) 模 業(yè) 態(tài) 特 色 租金水平上海云洲古玩城大木橋路 88 號(hào)前身為在收藏界享有盛名的上海太原路郵幣古玩集市。 是目前上海規(guī)模最大的綜合性古玩收藏市場(chǎng)，地處繁華的徐家匯商圈和淮海路商業(yè)街，有九個(gè)樓層二萬平方米經(jīng)營面積，入駐商戶 1000 余家 。 是徐匯區(qū)國資委、新徐匯集團(tuán)所屬的企業(yè)。環(huán)境典雅舒適，硬件設(shè)施一流。 各種古玩門類齊全。 20 平方米包間年租金為 810 萬元，約合 11 元／平方／天上海中福古玩城福州路 542 號(hào) 06 年 3 月 28 日正式對(duì)外營業(yè)位于全國文明的文化街 —— 福州路，總建筑面積一萬余平方米，共有鋪位二百余個(gè)。 每個(gè)鋪位擁有自由產(chǎn)權(quán)，采用統(tǒng)一規(guī)范的管理模式，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營的專業(yè)性、 行業(yè) 的規(guī)模性。古玩城內(nèi)的所有商鋪，均有優(yōu)質(zhì)的安保配置、客戶服務(wù)中心及提供全球的打包快遞等服務(wù)內(nèi)容。 20 平方米包間年租金為 810 萬元，約合 11 元／平方／天，轉(zhuǎn)租費(fèi)高達(dá) 20 萬元。 武漢收藏品市場(chǎng)漢口崇仁路 110 號(hào)﹥ 10 年面積 1 萬平方，擁有商戶 300 余家，一樓和獨(dú)立門面 70%古玩， 30%郵卡票證、畫廊，二樓為郵幣卡交易大廳。 中國第三大郵幣卡市場(chǎng)為集體民營性質(zhì)，商業(yè)氛圍濃厚，但環(huán)境較差，是專業(yè)專項(xiàng)的郵幣卡交易集散地，古玩其他門類相對(duì)較弱。 房租 元／平方／ 天徐東古玩城武昌徐東大街 18 號(hào) 5年面積 2 萬平方米，擁有商戶 400 余家，地?cái)傇O(shè) 400 個(gè)，有獨(dú)立停車場(chǎng)。 華中最大古玩城，性質(zhì)為私營，隸屬于歐亞達(dá)集團(tuán)，規(guī)劃清晰，理念創(chuàng)新，多次組織全國性文物交流和地區(qū)鑒寶活動(dòng)。 獨(dú)立商戶租金均價(jià) 元／平米／天，稅收規(guī)費(fèi)代收 20元／月／戶，用電獨(dú)立設(shè)表（以上同），水分?jǐn)傕嵵莩悄下肺幕?