【導(dǎo)讀】大片”，并以此引導(dǎo)市場、打造品牌……街區(qū)和景觀公園住宅從此開始……經(jīng)濟(jì)：2020年，全縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值，工平均工資達(dá)14353，增長%，農(nóng)民人均純收入4034，，實(shí)際進(jìn)資，較去年同比增長126%和80%，持續(xù)上漲，加快廣豐縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。廣豐人置業(yè)安家的主要選擇產(chǎn)品。2020年上半年，廣豐縣累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資。交易面積㎡，成交金額。銀行方面，個人商品房。；上半年廣豐商品房市場開發(fā)、交易活躍。根據(jù)上述項(xiàng)目規(guī)模保守估計(jì)，廣豐縣開發(fā)總。積至少超過90萬平方米。從以往的市場調(diào)查情況看，廣豐房地產(chǎn)的主要購買。廣豐縣城居民親睞于自購?fù)恋?、自建商住樓。熟的認(rèn)識，購房觀念發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變。據(jù)調(diào)查廣豐外出創(chuàng)業(yè)。隨著廣豐經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房觀念的進(jìn)一步改善，商。品房將成為廣豐房地產(chǎn)業(yè)的主流趨勢。二次置業(yè)及投資者爭相購買的搶手貨。天立地的情節(jié)支撐部分購買需求。部分以創(chuàng)美供應(yīng)的排屋為主，單體和連體別墅僅30套左右。

　　

【正文】 83。對商業(yè)地產(chǎn)投資前景大有信心，并擅長操作。 C、投資者來源： 廣豐縣本地投資者； 縣市及郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城投資者； 省內(nèi)及外來投資者。 住宅目標(biāo)消費(fèi)者定位及分析 A、對象及描述 經(jīng)商人士（包括在外） 政府機(jī)關(guān)（事業(yè)單位） 城市白領(lǐng)階層（如月兔集團(tuán)等） 私企業(yè)主、老板 B、消費(fèi)動機(jī)描述： 回鄉(xiāng)置業(yè) 改善居住環(huán)境（二次置業(yè)） 投資性質(zhì)（半投資） C、消費(fèi)者來源： 廣豐縣本地 周邊城鎮(zhèn)區(qū)域 上饒地區(qū)投資客戶 住宅目標(biāo)投資者定位及分析 A、對象及描述 當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主、老板、個體經(jīng)商戶：為手頭富余的資金尋求出路。 外出經(jīng)商者，在外創(chuàng)業(yè)者：作為一項(xiàng)長期的投資和理財(cái)。 政府機(jī)關(guān)工作人員：一般手頭有富余的資金，希望能增值。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕戶：為手頭富余的資金尋求出路。 房產(chǎn)投資者：出于投資理財(cái)?shù)哪康?，從炒作中賺取差價。 B、投資動機(jī) 獲得固定的租金回報； 買賣賺取差價； 長期增值 C、投資者來源： 廣豐縣本地市場； 廣豐下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場； 上饒、浙江等地投資者 五、項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 業(yè)內(nèi)人士常說： “ 一個項(xiàng)目成敗的 70％在于前期策劃。 ”這個前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。 前言 （一）、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 體現(xiàn)城市標(biāo)志性建筑的宏偉氣勢及廣場邊建筑的門戶形象； 整體設(shè)計(jì)注重與廣場、新天地、四面街區(qū)的和諧統(tǒng)一、相互融合； 從設(shè)計(jì)上凸顯商業(yè)街區(qū)集聚力與輻射力，注重公共休閑空間設(shè)置； 保證地王項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)，不刻意追求容積率做滿，建筑密度及限高突破勢在必行； 街區(qū)式商業(yè)建筑，開內(nèi)街、劃小鋪、注重店鋪均好性； 注重街區(qū)人流核心導(dǎo)入平臺的設(shè)置； 街區(qū)商業(yè)動線注重通而不暢，洋流式環(huán)回原則； 注重樓層間垂直引流體系及平面樓層內(nèi)水平交通體系的設(shè)計(jì)； 充分挖掘住宅及商業(yè)的廣場景觀面，并以此提升物業(yè)價值； 住宅戶型利用地段及景觀優(yōu)勢走差異化、戶型創(chuàng)新路線； 主入口及核心導(dǎo)流平臺 A、以西廣街及廣場北路設(shè)項(xiàng)目南北主入口，貫通新老商圈，作步行街規(guī)劃； B、西廣街入口可作內(nèi)凹設(shè)計(jì)，退出小塊公共空間增強(qiáng)視覺穿透力，將二樓導(dǎo)流樓梯延伸至凹型底座外，并增設(shè)自動扶梯，吸引老街人流； （二）、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 C、廣場北路入口做八字型設(shè)計(jì)，面對廣場，成海納百川形態(tài)，八字型兩側(cè)各設(shè)挑高開口； D、南北住入口分設(shè)核心導(dǎo)入平臺，所謂核心導(dǎo)入平臺是指整個步行街的人流循環(huán)體系的起始點(diǎn)，是吸引人流進(jìn)入步行街人流體系的導(dǎo)流平臺，可使購物者在不經(jīng)意間自然流入，引導(dǎo)其暢達(dá)商業(yè)區(qū)內(nèi)各層商鋪，憑此提升內(nèi)街及二層以上商業(yè)的價值及人流到達(dá)度，進(jìn)而推進(jìn)個業(yè)態(tài)之間的互促互補(bǔ)，有效增強(qiáng)商業(yè)吸引力。核心導(dǎo)流平臺具有：聚客功能、發(fā)散功能、升降功能等，具體表現(xiàn)在扶梯、入口引流大樓梯、二、三層退臺、聯(lián)廊等幾大方面。 關(guān)于商業(yè)主動線 A、以南北為商業(yè)主動線，遵循通而不暢的原則引入適度弧線增加沿街面； B、項(xiàng)目南寬北窄，商業(yè)主動線可做 “ 人 ” 字形設(shè)置，即北面一條連接主入口的主街，南面一分為二，分岔處可設(shè)中心小廣場并設(shè)休閑小品設(shè)施； 關(guān)于商業(yè)次動線 A、商業(yè)次動線以東西向?yàn)橹?，連通商業(yè)主軸線、博山路與吉利街； B、重視與新天地吉利街次動線開口的貫通，特別是上海街、環(huán)形交通核心平臺、及百貨區(qū)次動線開口的連接，通過兩大商業(yè)體商業(yè)人流的高速暢通強(qiáng)化整個商圈價值，進(jìn)而提升項(xiàng)目價值； 關(guān)于街鋪長寬比及層高 A、廣場北路、博山路沿街形象面長、有氣勢，適合平牌旗艦店；故柱網(wǎng)可設(shè) ,即開間 , 進(jìn)深 12米左右 。 建筑面積控制在60平米以內(nèi) 。 B、吉利商業(yè)街、西廣路，路面不寬，為傳統(tǒng)商業(yè)街、商業(yè)預(yù)期價值高，為提升單價、降低總價，故柱網(wǎng)可設(shè) ，即開間 ，進(jìn)深 10米左右；建筑面積控制在 50平米以內(nèi)； C、內(nèi)街街鋪?zhàn)裱懊媾R街面的柱網(wǎng)寬度，適當(dāng)壓縮進(jìn)深，控制在810米之間，降低總價，加速去化； D、二層店面亦遵循一層柱網(wǎng)設(shè)置，進(jìn)深再適當(dāng)壓縮，控制在 58米之間，套內(nèi)面積控制在 2030之間，建筑面積控制在 3040平米之間； E、 1層層高 、 4層層高 4米； 關(guān)于街區(qū)及聯(lián)廊寬度 A、主動線 1012米；次動線 68米； B、二層以上聯(lián)廊不小于 ； 關(guān)于內(nèi)街交匯處及體塊間商業(yè)節(jié)點(diǎn) A、主動線與次動線交匯處需重點(diǎn)考慮商業(yè)節(jié)點(diǎn)，通過弧形或者圓形聯(lián)廊解決十字路口二層以上商業(yè)的人流過度及暢通； B、主動線分岔小廣場處可考慮設(shè)置觀光電梯，在解決垂直交通的同時亦可作為核心引流及景觀點(diǎn)； 注重垂直交通引流體系規(guī)劃，通過由在樓宇之間設(shè)置的人行天橋、觀光電梯、自動扶梯、層層的退讓商業(yè)平臺以及商業(yè)小廣場等等商業(yè)形態(tài)相互呼應(yīng)補(bǔ)充，組成空中轉(zhuǎn)換系統(tǒng) ,將平面型步行街區(qū)提升為立體式步行街區(qū)，通過三維立體景觀商街和空中連廊將個商業(yè)單體連成整體，增加空間層次感與整體融合性，強(qiáng)化商業(yè)主題的視覺共享性及二層以上商業(yè)的 “ 視覺穿透力 ” 與 “ 到達(dá)度 ” ，并通過各樓層的業(yè)態(tài)分區(qū)提升目的性消費(fèi)，創(chuàng)造二、三層商業(yè)如同一層的購物消費(fèi)環(huán)境，打造 “ 立體式商業(yè)步行街區(qū) ” 購物體系。 垂直及水平交通體系 通過 “ 洋流式連廊 ” （包括 “ 空中聯(lián)廊 ” 與 “ 環(huán)回內(nèi)廊 ” 兩部分）打造商業(yè)洋流暢通區(qū)，各樓層業(yè)態(tài)在空間和功能上保持了各自的獨(dú)立性 ,但通過 “ 洋流式連廊 ” 的水平交通體系及觀光電梯、自動扶梯共同打造的垂直交通體系彼此貫通 ,在功能上互相補(bǔ)充 ,形成資源互動和共享，架構(gòu)出良好的商業(yè)空間，讓各個區(qū)塊及整體街區(qū)形成流暢的顧客巡游動線，使購物人流能在一、二、三層商業(yè)間快速順暢的轉(zhuǎn)移。 關(guān)于二層以上商業(yè)的環(huán)流聯(lián)廊 三層商業(yè)做大開間設(shè)計(jì)，作為休閑娛樂及餐飲功能考慮，并做戰(zhàn)略招商預(yù)留，并做排水排污設(shè)計(jì)及預(yù)留； 注重休閑區(qū)、雨棚、店招、空調(diào)機(jī)位、外立面統(tǒng)一廣告位、路燈、小品、休閑長椅等細(xì)節(jié)的設(shè)置； 關(guān)于三層商業(yè)規(guī)劃 關(guān)于細(xì)節(jié)及人性化部分 （三）、住宅部分規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目南面臨廣場側(cè)以城市標(biāo)志性建筑規(guī)劃，突破建筑限高，做 2棟 28層 2梯 3戶住宅，套型面積參考新天地成功案例，做橢圓型建筑，提升住宅景觀面及賣相，邊套做到 170平米，當(dāng)中套做 90平米，上下打通，客廳挑空 6米，落地玻璃，做全景觀住宅（ 170+170+90 2 25=21500平米）； 項(xiàng)目北面臨西廣街亦做 2棟 28層 2梯 3戶高層住宅，邊套做140平米，當(dāng)中套做 90平米，都為普通戶型（ 144平米以下）住宅（ 140+140+90 2 25=18500平米）； 項(xiàng)目東側(cè)臨博山路做一棟酒店式公寓，主入口設(shè)博山路，做經(jīng)濟(jì)型酒店考慮，裝修帶回租銷售， 20層每套面積為 3545平米，總建筑面積約 10000平米； 按以上方案住宅面積為 50000平米，戶型面積配比為： 170： 140： 90： 3545=34： 28： 18： 20； 90平米以下占到百分之 38，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)； 關(guān)于房型： 170— 4（室） +1（露臺、入戶花園或書房） 140— 3（室） +1（露臺、入戶花園或書房） 90— 2（室） +1（露臺、入戶花園或書房） 3445— 1室 1衛(wèi) 6：關(guān)于布局及立面： a）考慮錯層、入戶花園及錯位露臺（可偷面積格成小書房）設(shè)計(jì)、主臥明衛(wèi)； b）立面色彩及造型穩(wěn)重、大氣，考慮空調(diào)機(jī)位設(shè)置； c）適當(dāng)考慮低區(qū)商鋪樓頂?shù)奈蓓敾▓@，考慮聯(lián)廊連接， 4層架空，做花園或會所； 關(guān)于智能：一卡通、智能電梯門禁、可視對講等 六、項(xiàng)目簡略經(jīng)濟(jì)測算 測算方案一：嚴(yán)格按照政府設(shè)計(jì)規(guī)范要求，密度 ≤48%，容積率 5 面積 單價 銷售收入 一層商業(yè)面積 6800㎡ 17000元 /㎡ 二層商業(yè)面積 6800㎡ 4500元 /㎡ 3060萬元 三層商業(yè)面積 4000㎡ 3000元 /㎡ 1200萬元 住宅面積 53000㎡ 2300元 /㎡ 12190萬元 合計(jì) 商業(yè)裙樓及地下室造價 27000㎡ 1600元 /㎡ 4320萬元 住宅造價 53000㎡ 1300元 /㎡ 6890萬元 合計(jì) 11210萬元 加契稅后地價成本 10454萬元（地價款： 10150萬元） 造價 +地價成本合計(jì) 其他綜合成本 (按銷售收入的 15%計(jì) ) 毛利潤 ﹣ 21664﹣ = 測算方案二：密度做到 60%，高度突破，住宅形態(tài)為高層和小高層 面積 單價 銷售收入 一層商業(yè)面積 8520㎡ /㎡ 15336萬元 二層商業(yè)面積 8520㎡ 6000元 /㎡ 5112萬元 三層商業(yè)面積 4000㎡ 3000元 /㎡ 1200萬元 住宅面積 43200㎡ 2400元 /㎡ 10368萬元 合計(jì) 32020萬元 商業(yè)裙樓及地下室造價 30000㎡ 1600元 /㎡ 4800萬元 住宅造價 43200㎡ 1600元 /㎡ 6912萬元 合計(jì) 11712萬元 加契稅后地價成本 10454萬元（地價款： 10150萬元） 其他綜合成本 4800萬元 毛利潤 32020﹣ 11712﹣ 10454﹣ 4800=5050萬元 測算方案三：密度做到 65%，高度突破，住宅形態(tài)全為高層 面積 單價 銷售收入 一層商業(yè)面積 9230㎡ 19000元 /㎡ 17537萬元 二層商業(yè)面積 8500㎡ 6000元 /㎡ 5100萬元 三層商業(yè)面積 4000㎡ 3000元 /㎡ 1200萬元 住宅面積 53000㎡ 2500元 /㎡ 13250萬元 合計(jì) 37087萬元 商業(yè)裙樓及地下室造價 30000㎡ 1700元 /㎡ 5100萬元 住宅造價 53000㎡ 1700元 /㎡ 9010萬元 合計(jì) 14110萬元 加契稅后地價成本 10454萬元（地價款： 10150萬元） 其他綜合成本 5000萬元 毛利潤 37087﹣ 14110﹣ 10454﹣ 5000=7523萬元