【導(dǎo)讀】大片”，并以此引導(dǎo)市場、打造品牌……街區(qū)和景觀公園住宅從此開始……經(jīng)濟：2020年，全縣實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值，工平均工資達14353，增長%，農(nóng)民人均純收入4034，，實際進資，較去年同比增長126%和80%，持續(xù)上漲，加快廣豐縣經(jīng)濟發(fā)展速度。廣豐人置業(yè)安家的主要選擇產(chǎn)品。2020年上半年，廣豐縣累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資。交易面積㎡，成交金額。銀行方面，個人商品房。；上半年廣豐商品房市場開發(fā)、交易活躍。根據(jù)上述項目規(guī)模保守估計，廣豐縣開發(fā)總。積至少超過90萬平方米。從以往的市場調(diào)查情況看，廣豐房地產(chǎn)的主要購買。廣豐縣城居民親睞于自購?fù)恋亍⒆越ㄉ套?。熟的認(rèn)識，購房觀念發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變。據(jù)調(diào)查廣豐外出創(chuàng)業(yè)。隨著廣豐經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住房觀念的進一步改善，商。品房將成為廣豐房地產(chǎn)業(yè)的主流趨勢。二次置業(yè)及投資者爭相購買的搶手貨。天立地的情節(jié)支撐部分購買需求。部分以創(chuàng)美供應(yīng)的排屋為主，單體和連體別墅僅30套左右。

　　

【正文】 83。對商業(yè)地產(chǎn)投資前景大有信心，并擅長操作。 C、投資者來源： 廣豐縣本地投資者； 縣市及郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城投資者； 省內(nèi)及外來投資者。 住宅目標(biāo)消費者定位及分析 A、對象及描述 經(jīng)商人士（包括在外） 政府機關(guān)（事業(yè)單位） 城市白領(lǐng)階層（如月兔集團等） 私企業(yè)主、老板 B、消費動機描述： 回鄉(xiāng)置業(yè) 改善居住環(huán)境（二次置業(yè)） 投資性質(zhì)（半投資） C、消費者來源： 廣豐縣本地 周邊城鎮(zhèn)區(qū)域 上饒地區(qū)投資客戶 住宅目標(biāo)投資者定位及分析 A、對象及描述 當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主、老板、個體經(jīng)商戶：為手頭富余的資金尋求出路。 外出經(jīng)商者，在外創(chuàng)業(yè)者：作為一項長期的投資和理財。 政府機關(guān)工作人員：一般手頭有富余的資金，希望能增值。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕戶：為手頭富余的資金尋求出路。 房產(chǎn)投資者：出于投資理財?shù)哪康模瑥某醋髦匈嵢〔顑r。 B、投資動機 獲得固定的租金回報； 買賣賺取差價； 長期增值 C、投資者來源： 廣豐縣本地市場； 廣豐下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場； 上饒、浙江等地投資者 五、項目建筑規(guī)劃建議 業(yè)內(nèi)人士常說： “ 一個項目成敗的 70％在于前期策劃。 ”這個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標(biāo)消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在建筑規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在建筑規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。 前言 （一）、項目規(guī)劃設(shè)計原則 體現(xiàn)城市標(biāo)志性建筑的宏偉氣勢及廣場邊建筑的門戶形象； 整體設(shè)計注重與廣場、新天地、四面街區(qū)的和諧統(tǒng)一、相互融合； 從設(shè)計上凸顯商業(yè)街區(qū)集聚力與輻射力，注重公共休閑空間設(shè)置； 保證地王項目產(chǎn)品品質(zhì)，不刻意追求容積率做滿，建筑密度及限高突破勢在必行； 街區(qū)式商業(yè)建筑，開內(nèi)街、劃小鋪、注重店鋪均好性； 注重街區(qū)人流核心導(dǎo)入平臺的設(shè)置； 街區(qū)商業(yè)動線注重通而不暢，洋流式環(huán)回原則； 注重樓層間垂直引流體系及平面樓層內(nèi)水平交通體系的設(shè)計； 充分挖掘住宅及商業(yè)的廣場景觀面，并以此提升物業(yè)價值； 住宅戶型利用地段及景觀優(yōu)勢走差異化、戶型創(chuàng)新路線； 主入口及核心導(dǎo)流平臺 A、以西廣街及廣場北路設(shè)項目南北主入口，貫通新老商圈，作步行街規(guī)劃； B、西廣街入口可作內(nèi)凹設(shè)計，退出小塊公共空間增強視覺穿透力，將二樓導(dǎo)流樓梯延伸至凹型底座外，并增設(shè)自動扶梯，吸引老街人流； （二）、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計建議 C、廣場北路入口做八字型設(shè)計，面對廣場，成海納百川形態(tài)，八字型兩側(cè)各設(shè)挑高開口； D、南北住入口分設(shè)核心導(dǎo)入平臺，所謂核心導(dǎo)入平臺是指整個步行街的人流循環(huán)體系的起始點，是吸引人流進入步行街人流體系的導(dǎo)流平臺，可使購物者在不經(jīng)意間自然流入，引導(dǎo)其暢達商業(yè)區(qū)內(nèi)各層商鋪，憑此提升內(nèi)街及二層以上商業(yè)的價值及人流到達度，進而推進個業(yè)態(tài)之間的互促互補，有效增強商業(yè)吸引力。核心導(dǎo)流平臺具有：聚客功能、發(fā)散功能、升降功能等，具體表現(xiàn)在扶梯、入口引流大樓梯、二、三層退臺、聯(lián)廊等幾大方面。 關(guān)于商業(yè)主動線 A、以南北為商業(yè)主動線，遵循通而不暢的原則引入適度弧線增加沿街面； B、項目南寬北窄，商業(yè)主動線可做 “ 人 ” 字形設(shè)置，即北面一條連接主入口的主街，南面一分為二，分岔處可設(shè)中心小廣場并設(shè)休閑小品設(shè)施； 關(guān)于商業(yè)次動線 A、商業(yè)次動線以東西向為主，連通商業(yè)主軸線、博山路與吉利街； B、重視與新天地吉利街次動線開口的貫通，特別是上海街、環(huán)形交通核心平臺、及百貨區(qū)次動線開口的連接，通過兩大商業(yè)體商業(yè)人流的高速暢通強化整個商圈價值，進而提升項目價值； 關(guān)于街鋪長寬比及層高 A、廣場北路、博山路沿街形象面長、有氣勢，適合平牌旗艦店；故柱網(wǎng)可設(shè) ,即開間 , 進深 12米左右 。 建筑面積控制在60平米以內(nèi) 。 B、吉利商業(yè)街、西廣路，路面不寬，為傳統(tǒng)商業(yè)街、商業(yè)預(yù)期價值高，為提升單價、降低總價，故柱網(wǎng)可設(shè) ，即開間 ，進深 10米左右；建筑面積控制在 50平米以內(nèi)； C、內(nèi)街街鋪遵循前面臨街面的柱網(wǎng)寬度，適當(dāng)壓縮進深，控制在810米之間，降低總價，加速去化； D、二層店面亦遵循一層柱網(wǎng)設(shè)置，進深再適當(dāng)壓縮，控制在 58米之間，套內(nèi)面積控制在 2030之間，建筑面積控制在 3040平米之間； E、 1層層高 、 4層層高 4米； 關(guān)于街區(qū)及聯(lián)廊寬度 A、主動線 1012米；次動線 68米； B、二層以上聯(lián)廊不小于 ； 關(guān)于內(nèi)街交匯處及體塊間商業(yè)節(jié)點 A、主動線與次動線交匯處需重點考慮商業(yè)節(jié)點，通過弧形或者圓形聯(lián)廊解決十字路口二層以上商業(yè)的人流過度及暢通； B、主動線分岔小廣場處可考慮設(shè)置觀光電梯，在解決垂直交通的同時亦可作為核心引流及景觀點； 注重垂直交通引流體系規(guī)劃，通過由在樓宇之間設(shè)置的人行天橋、觀光電梯、自動扶梯、層層的退讓商業(yè)平臺以及商業(yè)小廣場等等商業(yè)形態(tài)相互呼應(yīng)補充，組成空中轉(zhuǎn)換系統(tǒng) ,將平面型步行街區(qū)提升為立體式步行街區(qū)，通過三維立體景觀商街和空中連廊將個商業(yè)單體連成整體，增加空間層次感與整體融合性，強化商業(yè)主題的視覺共享性及二層以上商業(yè)的 “ 視覺穿透力 ” 與 “ 到達度 ” ，并通過各樓層的業(yè)態(tài)分區(qū)提升目的性消費，創(chuàng)造二、三層商業(yè)如同一層的購物消費環(huán)境，打造 “ 立體式商業(yè)步行街區(qū) ” 購物體系。 垂直及水平交通體系 通過 “ 洋流式連廊 ” （包括 “ 空中聯(lián)廊 ” 與 “ 環(huán)回內(nèi)廊 ” 兩部分）打造商業(yè)洋流暢通區(qū)，各樓層業(yè)態(tài)在空間和功能上保持了各自的獨立性 ,但通過 “ 洋流式連廊 ” 的水平交通體系及觀光電梯、自動扶梯共同打造的垂直交通體系彼此貫通 ,在功能上互相補充 ,形成資源互動和共享，架構(gòu)出良好的商業(yè)空間，讓各個區(qū)塊及整體街區(qū)形成流暢的顧客巡游動線，使購物人流能在一、二、三層商業(yè)間快速順暢的轉(zhuǎn)移。 關(guān)于二層以上商業(yè)的環(huán)流聯(lián)廊 三層商業(yè)做大開間設(shè)計，作為休閑娛樂及餐飲功能考慮，并做戰(zhàn)略招商預(yù)留，并做排水排污設(shè)計及預(yù)留； 注重休閑區(qū)、雨棚、店招、空調(diào)機位、外立面統(tǒng)一廣告位、路燈、小品、休閑長椅等細節(jié)的設(shè)置； 關(guān)于三層商業(yè)規(guī)劃 關(guān)于細節(jié)及人性化部分 （三）、住宅部分規(guī)劃設(shè)計 項目南面臨廣場側(cè)以城市標(biāo)志性建筑規(guī)劃，突破建筑限高，做 2棟 28層 2梯 3戶住宅，套型面積參考新天地成功案例，做橢圓型建筑，提升住宅景觀面及賣相，邊套做到 170平米，當(dāng)中套做 90平米，上下打通，客廳挑空 6米，落地玻璃，做全景觀住宅（ 170+170+90 2 25=21500平米）； 項目北面臨西廣街亦做 2棟 28層 2梯 3戶高層住宅，邊套做140平米，當(dāng)中套做 90平米，都為普通戶型（ 144平米以下）住宅（ 140+140+90 2 25=18500平米）； 項目東側(cè)臨博山路做一棟酒店式公寓，主入口設(shè)博山路，做經(jīng)濟型酒店考慮，裝修帶回租銷售， 20層每套面積為 3545平米，總建筑面積約 10000平米； 按以上方案住宅面積為 50000平米，戶型面積配比為： 170： 140： 90： 3545=34： 28： 18： 20； 90平米以下占到百分之 38，達到標(biāo)準(zhǔn)； 關(guān)于房型： 170— 4（室） +1（露臺、入戶花園或書房） 140— 3（室） +1（露臺、入戶花園或書房） 90— 2（室） +1（露臺、入戶花園或書房） 3445— 1室 1衛(wèi) 6：關(guān)于布局及立面： a）考慮錯層、入戶花園及錯位露臺（可偷面積格成小書房）設(shè)計、主臥明衛(wèi)； b）立面色彩及造型穩(wěn)重、大氣，考慮空調(diào)機位設(shè)置； c）適當(dāng)考慮低區(qū)商鋪樓頂?shù)奈蓓敾▓@，考慮聯(lián)廊連接， 4層架空，做花園或會所； 關(guān)于智能：一卡通、智能電梯門禁、可視對講等 六、項目簡略經(jīng)濟測算 測算方案一：嚴(yán)格按照政府設(shè)計規(guī)范要求，密度 ≤48%，容積率 5 面積 單價 銷售收入 一層商業(yè)面積 6800㎡ 17000元 /㎡ 二層商業(yè)面積 6800㎡ 4500元 /㎡ 3060萬元 三層商業(yè)面積 4000㎡ 3000元 /㎡ 1200萬元 住宅面積 53000㎡ 2300元 /㎡ 12190萬元 合計 商業(yè)裙樓及地下室造價 27000㎡ 1600元 /㎡ 4320萬元 住宅造價 53000㎡ 1300元 /㎡ 6890萬元 合計 11210萬元 加契稅后地價成本 10454萬元（地價款： 10150萬元） 造價 +地價成本合計 其他綜合成本 (按銷售收入的 15%計 ) 毛利潤 ﹣ 21664﹣ = 測算方案二：密度做到 60%，高度突破，住宅形態(tài)為高層和小高層 面積 單價 銷售收入 一層商業(yè)面積 8520㎡ /㎡ 15336萬元 二層商業(yè)面積 8520㎡ 6000元 /㎡ 5112萬元 三層商業(yè)面積 4000㎡ 3000元 /㎡ 1200萬元 住宅面積 43200㎡ 2400元 /㎡ 10368萬元 合計 32020萬元 商業(yè)裙樓及地下室造價 30000㎡ 1600元 /㎡ 4800萬元 住宅造價 43200㎡ 1600元 /㎡ 6912萬元 合計 11712萬元 加契稅后地價成本 10454萬元（地價款： 10150萬元） 其他綜合成本 4800萬元 毛利潤 32020﹣ 11712﹣ 10454﹣ 4800=5050萬元 測算方案三：密度做到 65%，高度突破，住宅形態(tài)全為高層 面積 單價 銷售收入 一層商業(yè)面積 9230㎡ 19000元 /㎡ 17537萬元 二層商業(yè)面積 8500㎡ 6000元 /㎡ 5100萬元 三層商業(yè)面積 4000㎡ 3000元 /㎡ 1200萬元 住宅面積 53000㎡ 2500元 /㎡ 13250萬元 合計 37087萬元 商業(yè)裙樓及地下室造價 30000㎡ 1700元 /㎡ 5100萬元 住宅造價 53000㎡ 1700元 /㎡ 9010萬元 合計 14110萬元 加契稅后地價成本 10454萬元（地價款： 10150萬元） 其他綜合成本 5000萬元 毛利潤 37087﹣ 14110﹣ 10454﹣ 5000=7523萬元