大連高端住宅市場營銷情況及競爭樓盤調(diào)研報告-資料下載頁
2025-06-17 10:45本頁面
【導(dǎo)讀】本報告中研究的高檔住宅包括普通住宅產(chǎn)品、及別墅兩種產(chǎn)品類型。根據(jù)大連住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)模，本報告中僅篩選優(yōu)質(zhì)高端住。宅項目作為銷售市場的研究重點。租戶特征本市中高收入者本市及外地高收入者本市及外地高收入者外籍高層管理人員外地中高收入者軟件園工作人員。前景也成為價格攀升的主要支撐。低于該區(qū)域其他樓盤價格。從去年三季度至目前來看，城市房價基本保持上揚態(tài)勢，增幅分別為%、%、%及%；從市場價格增幅可見，目前價。格增幅放緩，市場景氣度明顯下降。從近兩個季度中山區(qū)價格變化態(tài)勢來看，三季度較二季度略有下降，降幅為%；從近期對購房者的調(diào)查顯示，大連高端住宅購買需求呈多元化發(fā)展的趨勢。區(qū)域如星海灣和城市中心仍是首選。位置及產(chǎn)品設(shè)計因素是決定性因素
【正文】 出手，這些人當(dāng)中剛性需求和高端需求占比較大，也是目前市場上的成交主要支撐 人群。 目前的市場環(huán)境對開發(fā)商來說實在是岌岌可危，一方面購房者的看跌預(yù)期使得需求無法釋放， 23 另一方面開發(fā)商對購房者的心理價位底線掌握不清難以對癥出手，各項目總體成交并不理想， 個別樓盤的低價入市和特價房限時供應(yīng)客觀上加大了購房者的觀望情緒。 六、 對于大連樓市價格何時會觸底， %消費者認(rèn)為將在 20xx年， %的消費者認(rèn)為將在 20xx年甚至更晚，只有 %認(rèn)為 20xx年底大連樓市就將觸底。大部分消費者對于觸底時間的認(rèn)定說明大連樓市價格在消費者心里仍然未調(diào)整到位，且仍需要經(jīng)過一段較長時間。超過半數(shù) 消費者對 20xx年的調(diào)整抱有較強信心，事實上，僵持的繼續(xù)也必然帶來 09年價格的松動。 （數(shù)據(jù)來源于專業(yè)調(diào)研機構(gòu)） 建議 一、 針對本案之前對 國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢的嚴(yán)峻對樓市的深層次影響的分析 ， 及對 周遍各項目的蓄客及開盤銷售情況進(jìn)行的調(diào)研分析得出，卡納意鄉(xiāng)“百花園香”組團正式開盤時機尚未成熟。 二、 針對卡納意鄉(xiāng)項目本身現(xiàn)狀進(jìn)行分析，項目一期許愿泉香與百花園香工程已基本收尾，年底即將交工， 但目前除會所觀區(qū)域以外，看樓通道，樣板示范區(qū)，以及各部分景觀尚未完成，與萬科、億達(dá)等企業(yè)的“環(huán)境營銷”還有一段距離，并不能給予消費者足夠的購買信心與刺激購買，夢想居住與此的欲望。 從 07年 11月許愿泉香開盤銷售至今，由于受到全球金融危機及整體樓市低迷等各項綜合因素影響，銷售情況并不理想。百花園香組團蓄 客 情況一般， 因此并 不 完全 具備開盤條件。 基于以上分析，并不建議“百花園香”組團于此時開盤。 24 如需 強制 開盤，建議如下。 舉辦一次中小型的開盤活動， 邀請老業(yè)主、準(zhǔn)成交客戶及意向客戶若干人，齊聚意會會所 ,由五星級酒店提供服務(wù)與支持 ,舉辦一次高品質(zhì) ,高享受的音樂酒會。 百花溢香， 品質(zhì)生活 —— 卡納意鄉(xiāng)“百花園香” 開盤 活動 活動構(gòu)思： “百花園香”組團即將開盤，針對目前樓市的現(xiàn)行狀況，各樓盤都 以 低調(diào)的方式開盤，避免過度張揚造成 “雷聲大，雨點小” 的尷尬局面，反而降低項目在消費者心中的信賴度。因此建議 以這樣一種方式進(jìn)行開盤： 在卡納意鄉(xiāng) 意會 會所舉辦主題為 “百花溢香，品質(zhì)生活” 的高端音樂酒會，邀請老業(yè)主及準(zhǔn)客戶及媒體參加，并宣布 “百花園香”組團正式開盤 。 活動前提 : 1. 通過前期對市場的培育，現(xiàn)場意會卡會員加上已成交客戶，積累了一定的客戶數(shù)量 ，提供了必要支持。 2. 會所內(nèi)裝修 及活動 布置完成， 具備良好的 活動 條件； 3. 樣板間、示范區(qū)工程及包裝 基本 完成，可供客戶進(jìn)行參觀； 活動目的 : 1. 已活動形式聚集客戶，告知“百花園香”組團正式開盤，正式認(rèn)購。 2. 增進(jìn)與已購業(yè)主的感情，堅定觀望客戶的購買信心，避免客戶的無謂流失，并形成口碑傳播，進(jìn)一步培育潛在客戶市場，也為產(chǎn)品價位尋找更多支撐點，增強產(chǎn)品競爭力 ， 從而達(dá)到收益增長； 25 3. 通過本活動表現(xiàn)出開發(fā)商“家園集團”追求 “五星” 品質(zhì)的理念，樹立公司品牌； 活動時間 。 20xx 年 11 月 （具體時間待定） 活動場地 : 卡納意鄉(xiāng) 意會會所內(nèi) 活動主題 ： “ 百花溢香，品質(zhì)生活” 1. 與 五星級酒店聯(lián)合舉辦 音樂酒會 ，演繹與本項目相符的 高品質(zhì) 生活格調(diào)，樹立良好形象，提升本案口碑； 2. 通過政府外事辦與“中意友好年協(xié)會（中意官方組織）”聯(lián)系，邀請意大利 男高音為活動開幕獻(xiàn)唱，邀請意大利樂團為活動配樂。 活動核心 ： 1. 由 富麗華 或香格里拉 酒店操作 音樂酒會 ，以五星際的服務(wù)品質(zhì)來對應(yīng)卡納意鄉(xiāng) 項目及產(chǎn)品品質(zhì)。 2. 由 意大利男高音為酒會開幕獻(xiàn)唱，將活動帶到一個高點；由意大利樂團為酒會全程提供音樂支持。以意大利風(fēng)情對應(yīng)項目的意域格調(diào)。 3. 由“大連房地產(chǎn)”欄目進(jìn)行錄制并播出。 活動內(nèi)容： 1. 由家園集團領(lǐng)導(dǎo)及業(yè)主代表共同對開盤活動進(jìn)行剪彩。 2. 活動來賓自主享用酒會提供的酒水與食品，并進(jìn)行自由交流。 3. 活動提供表演及抽獎活動。（略） 26 活動籌備： ? 活動方案確定，相關(guān)人員與職能分工確定。 ? 活動物料設(shè)計、制作。（邀請函、活動展板、停車指示牌、工作證、活動形象不干膠貼 等 ） ? 各聯(lián)盟商家與現(xiàn)場活動的聯(lián)絡(luò)、確定與跟進(jìn)。（制定表格：參與商家名稱、聯(lián)系人、聯(lián)絡(luò)方式） 提前 7 天進(jìn)行活動通知，嘉賓邀請，并于會議前三天預(yù)估最后到場實際人數(shù)。 邀請函發(fā)送后至少跟進(jìn)一次確認(rèn)客人是 ? 否 參加，以確定最后的人數(shù)便于安排，需確認(rèn)客人自駕車前往還是到指定地點安排接送，負(fù)責(zé)接待的職員 需了解酒會的全部情況以便回答客人的咨詢。 ? 簽到處布置， 簽到筆、簽到本等物品準(zhǔn)備。 ? 提前確定現(xiàn)場停車區(qū)域。 ? 確定現(xiàn)場活動布局。 ? 為客戶準(zhǔn)備精美個性禮品（福臨寶撣），禮品發(fā)放地點確定。 27 ? 提前完成 對現(xiàn)場工作人員的培訓(xùn)與安排，其中包括銷售講解人員、現(xiàn)場保安，禮儀小姐及現(xiàn)場協(xié)調(diào)人員等。至少彩排一次。
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