【導(dǎo)讀】雖然本報(bào)告是在我們的經(jīng)驗(yàn)和以上所提到的資料的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎編。際上將達(dá)到的數(shù)據(jù)目標(biāo)不予任何擔(dān)保。的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析，以評(píng)估項(xiàng)目的可行性。按照慣例，本報(bào)告僅供貴公司內(nèi)。公開的媒體上發(fā)表。給我們這次服務(wù)的機(jī)會(huì)。如果你們對(duì)本報(bào)告有任何問題或意見，請(qǐng)與我們聯(lián)系，委派調(diào)查的，在此說明如下，意在告知委托方我們工作范圍的限制條件。查，并且不承擔(dān)此方面的任何責(zé)任。特別指出，該房地產(chǎn)均被認(rèn)為無任何抵押權(quán)、占用和債權(quán)問題。得，土地可以合法轉(zhuǎn)讓。用、環(huán)境及相關(guān)的法律法規(guī)。告生效后發(fā)生的事件和情景。對(duì)于未來市場(chǎng)的預(yù)測(cè)是根據(jù)出具本報(bào)告當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件做出的。該項(xiàng)目土地的面積和規(guī)模由委托方提供，對(duì)此我們未進(jìn)行獨(dú)立的調(diào)查。天然氣、煤、文物或其它地下資源的使用權(quán)和條件的調(diào)查。它法律程序中出席。此報(bào)告只限于雙方同意的目的，不可用于其它目的。此報(bào)告及任何相關(guān)部。目的，并且絕不可與其它報(bào)告合并使用。

　　

【正文】 低的水平， 發(fā)展空間廣闊，加上近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序不斷規(guī)范，市場(chǎng)投資環(huán)境向好，吸引了不少異地的開發(fā)商如 湘潭多凌華城置業(yè)有限公司 等大品牌發(fā)展商先后落戶。外來品牌發(fā)展商 1500 1500 元 /m2 1200 1200 元 /m2 1000 850 元 /m2 800 750 元 /m2 700 700 元 /m2 600 600 元 /m2 500 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 的進(jìn)駐，同時(shí)也將他們優(yōu)秀的作品帶到 湘潭 ，必然引起 湘潭 房地產(chǎn)市場(chǎng)的革新 。 湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊特征 老城區(qū) — 河西板塊：成熟商圈，城市區(qū)域樓盤熱銷 由于老城區(qū)地理位置優(yōu)越，市政設(shè)施配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，生活極為方便，但因老城區(qū)改造成本過大，該區(qū)域樓盤開發(fā)體量較小，盡管需求量大，但規(guī)模在 4 萬平方米以上的項(xiàng)目鳳毛麟角，從 2020 年 1～ 7 月湘潭市兩大板塊的開發(fā)體量來看，河西不足河?xùn)|開發(fā)量的十分之一，具有老湘潭故土觀點(diǎn)的本土湘潭人更希望生活品質(zhì)和生活方式的改變，但故土情結(jié)又使他們不愿離開世代生養(yǎng)的老城區(qū)生活半徑，所以河西地產(chǎn)一直處于旺銷狀態(tài)，地產(chǎn)供應(yīng)量長(zhǎng)期處于不飽和狀態(tài)，但因老城區(qū)屬舊城改造區(qū)域，直接經(jīng)濟(jì)成本遠(yuǎn)比河?xùn)|新城建設(shè)的成本高，所以沒有實(shí)力的開發(fā)商均不敢涉及河西老城區(qū)的開發(fā)。 新城區(qū) — 河?xùn)|板塊：高品位的城市規(guī)劃及社區(qū)概念形成的中高檔樓盤處于熱銷狀態(tài) 隨著市政府的東移，三市融城的發(fā)展，新的城市發(fā)展規(guī)劃帶來的新城日趨完善的市政配套，城市高 品位的規(guī)劃，開發(fā)商規(guī)?；_發(fā)帶來的高品質(zhì)生活社區(qū)概念引導(dǎo)著人們的生活，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境及巨大的升值空間致使該區(qū)域樓盤熱銷，且開發(fā)的規(guī)模、品質(zhì)均比河西高，整體開發(fā)量也占了湘潭樓市住宅開發(fā)總量的 70%多： 序號(hào) 項(xiàng)目 區(qū)位 規(guī)模（㎡） 1 九州怡景苑 河?xùn)| 10 萬 2 裕豐新城國(guó)際 河?xùn)| 約 9 萬 3 新景家園 河西 約 40 萬 4 建鑫城市廣場(chǎng) 河?xùn)| 約 12 萬 5 沁園小區(qū) 河西 約 10 萬 6 金橋世紀(jì)苑 河?xùn)| 約 16 萬 7 金橋中央花園 河?xùn)| 約 13 萬 8 金芙蓉小區(qū) 河?xùn)| 約 10 萬 對(duì)湘 潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè) 與分析 1～ 4 月 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況 （一）工業(yè)仍然保持平穩(wěn)較快運(yùn)行。 14 月，全市規(guī)模工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 （二）固定資產(chǎn)投資不斷提速。 14 月，全市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成了 38 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅較 13 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資加速。 4 月，全市完成房地產(chǎn)投資 億元，規(guī)模較 3 月增加 億元， 14月累計(jì)完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，這是去年 3 月國(guó)家 實(shí)施房地產(chǎn)新政后，湘潭房地產(chǎn)投資增幅首次超過 30%。從結(jié)構(gòu)看，主要是幾大樓盤啟動(dòng)和擴(kuò)張所致，啟動(dòng)的如湘鋼職工住宅、盤龍名府，擴(kuò)張的如金僑世紀(jì)苑、陽(yáng)光山莊等。此外，錦繡湘江小區(qū)、新景家園、建鑫城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度加快，也在一定程度上助推了房地產(chǎn)整體投資增幅的上揚(yáng)。進(jìn)一步分析，也可認(rèn)為湘潭樓市發(fā)展健康，受國(guó)家房地產(chǎn)新政影響有限。技術(shù)改造投資進(jìn)展順利。 （三）消費(fèi)市場(chǎng)較為活躍。 14 月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，其中限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額增長(zhǎng) %。 （四）出口有所回升，到位外資情況良好。海關(guān)統(tǒng)計(jì)，一季度全市實(shí)現(xiàn)出口 8746 萬美元，同比下降 %。 14 月全市新批利用外資項(xiàng)目 5 個(gè)，合同外資 3556 萬美元，同比下降 %，實(shí)際到位外資 5362 萬美元，同比增長(zhǎng)%。 （五）財(cái)政收入仍保持較快增長(zhǎng)。 4 月，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，同比增長(zhǎng) %， 14 月累計(jì)完成 億元，同比增長(zhǎng) %，增速較一季度提高 個(gè)百分點(diǎn)。增值稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等主要稅種均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但增速均有所放緩。分級(jí)次看 ，市本級(jí)財(cái)政收入增速回升，縣（市）區(qū)級(jí)收入增速回落。 14 月，市本級(jí)財(cái)政收入完成 億元，同比增長(zhǎng) % ，增速較一季度提高 個(gè)百分點(diǎn)；縣（市）區(qū)級(jí)財(cái)政收入完成 億元，增長(zhǎng) %，增幅較一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)。 （六）金融運(yùn)行平穩(wěn)。 4 月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，較年初增加 億元，其中儲(chǔ)蓄存款較年初增加 億元。 4 月末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額達(dá) 億元，較年初增加 億元。其中：工業(yè)貸款增加 億元，農(nóng)業(yè)貸款增加 億元，私營(yíng)企業(yè)及 個(gè)體貸款增加 億元。 2020 年湘潭房地產(chǎn)行業(yè)分析與預(yù)測(cè) 開發(fā)增速 將 減緩，土地資源 將得到 優(yōu)化配置。 受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響， 湘潭市 房地產(chǎn)投資增速 將 趨緩。同時(shí)，受國(guó)家土地市場(chǎng)整頓的影響，房地產(chǎn)開發(fā)的土地價(jià)格和成本將繼續(xù)走高。而按照招拍掛模式，限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金、有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中，反映到商品房市場(chǎng)的表象就是大項(xiàng)目、大盤增多，小項(xiàng)目、小盤相對(duì)減少。 市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 2020 年 ,湘潭市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元 ， 比 2020 年增長(zhǎng) %， 2020年，全市全部工業(yè)總產(chǎn)值完成 475 億元， 5 年平均增長(zhǎng) %。全部工業(yè)增加值由 2020 年的 億元增加到 134 億元，年均增長(zhǎng) %。規(guī)模工業(yè)企業(yè)由388戶增加到 460多戶。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值 2020年達(dá) ，年均增長(zhǎng) %。工業(yè)支撐作用進(jìn)一步強(qiáng)化， 2020 年，工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)%，比 2020 年提高 個(gè)百分點(diǎn) 、 社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 500 億元大關(guān) ， 城市居民人均可支配收入由 2020 年的 6049 元增加到 2020 年的 9685 元，同比增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。 眾多具有標(biāo)志性意義的 “關(guān)口 ” 得以跨越 ，導(dǎo)致居住購(gòu)房需求旺盛。 湘潭市住房需求主要有四種：城市人口增容產(chǎn)生的主動(dòng)型住房需求、居民改善性住房需求、投資型住房需求和城市房屋拆遷所產(chǎn)生的被動(dòng)型需求。據(jù)測(cè)算，湘潭市住房需求每年在 400 萬平方米以上。其中前兩種是主體，同時(shí)，由于土地、建材價(jià)格上漲，住宅品質(zhì)的提升，使房地產(chǎn)開發(fā)成本加大。需求和成本將促使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。 近年來，湘潭房?jī)r(jià)的上漲呈現(xiàn)出梯級(jí)增長(zhǎng)的曲線，從每年的 2%、 3%的漲幅，到 6%左右的漲幅，從 2020 年的 11%到2020 年突破 12%， 2020 年商品房 價(jià)格達(dá)到了 1780 元 /平方米，按照現(xiàn)在的走勢(shì)， 2020 年房?jī)r(jià)仍將小幅上漲。 梯極消費(fèi)格局穩(wěn)定，二級(jí)市場(chǎng) 將 更趨活躍 二手房交易量在 2020 年完成歷史性跨越， 2020 年穩(wěn)步上升后， 2020 年，全市二手房銷售面積達(dá) 501325 平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，同比上漲 個(gè)百分點(diǎn)。其中，二手房住宅 821 元 /平方米，同比上漲 4 個(gè)百分點(diǎn)。 一 方面是房?jī)r(jià)整體上漲激活了部分存量二手房進(jìn)入市場(chǎng)，另一方面是湘潭市梯極消費(fèi)格局基本已形成，二手房需求量逐年擴(kuò)大。二級(jí)市場(chǎng)的活躍將在一定程度上化解后市潛在的供求失衡的問 題。 金融信貸緊縮，開發(fā)企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn) 按照國(guó)家新的金融政策，從 2020 年開始，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款門檻大幅度提高，其監(jiān)管措施也愈發(fā)嚴(yán)格，這種信貸緊縮給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響將在 2020 年開始更多顯現(xiàn)，一些資金實(shí)力薄弱的本土企業(yè)將面臨被市場(chǎng)淘汰或被兼并的局面，而這也必將導(dǎo)致湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的新一輪演變。 四、 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 地塊概況 項(xiàng)目?jī)粲玫丶s 300 畝，湘潭河西砂子嶺地區(qū)，沿白石公園西北面，東西寬約 680 米，南北寬約 750 米，臨湖面長(zhǎng)約 850 米，南距湘江僅 300 米。 該地塊在湘潭河 西老城區(qū)，周邊地區(qū)配套比較完善，人氣旺，是湘潭的休閑購(gòu)物餐飲觀光的中心。她周邊有目前全省最大的開放式公園，這里每四年舉辦一次的全國(guó)性的白石文化藝術(shù)節(jié)；有白石商業(yè)城，白石商業(yè)步行街；賓館、醫(yī)院、銀行、餐飲、學(xué)校、郵政等公共設(shè)施應(yīng)有盡有；電影院、白石紀(jì)念館、群眾藝術(shù)館等配套齊全，另外該地塊，交通便利，四通八達(dá)，西二環(huán)、 320 國(guó)道、潭衡公路、長(zhǎng)潭西線等環(huán)饒西周，與韶山、湘鄉(xiāng)、邵陽(yáng)、衡陽(yáng)、長(zhǎng)沙、株州等地區(qū)聯(lián)系都非常方便。 該地塊內(nèi)部有兩條城市干道，三十米寬的南嶺南路自南向北貫穿該地塊，二十米寬的高標(biāo)路聯(lián)系東西，同時(shí) 地塊成帶狀，是城區(qū)與郊區(qū)的連結(jié)地帶 該地塊東南邊的白石公園是目前全省最大的開放式文化公園，有典型的文化藝術(shù)性和群眾性，它的存在直接影響該地塊開發(fā)規(guī)劃的理念，如建筑外立面的風(fēng)格、規(guī)劃的理念、用地的性質(zhì)、建筑高度的分配等。 該地塊位于城郊結(jié)合部，現(xiàn)有住宅密度高，成分復(fù)雜，造成拆遷量大，約有 6 萬平方米的房屋拆遷，再加上與政府許諾的道路的修建，這些都依賴于政府的政策支持，政府是否給予優(yōu)惠政策， 政府對(duì)拆遷是否有強(qiáng)有力的支持，這是該地塊能否順利動(dòng)工，且縮短開發(fā)周期的關(guān)鍵。 地塊西北西南連接寶慶路的南端， 東北面按居住條件比較成熟的地塊，寶慶路北端砂子嶺商業(yè)密集，是一個(gè)粗放式的建材集散地，由砂子嶺廣場(chǎng)向四周商業(yè)輻射，如向?qū)殤c路南端輻射出家具市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)、汽車維修、文化用品市場(chǎng)、日雜市場(chǎng)，向韶山西路輻射出摩托市場(chǎng)、五金配件，到韶山西路東端的安居樂建材市場(chǎng)及道路中部的電子數(shù)碼市場(chǎng)等。到衡陽(yáng)方向輻射出糧酒副食、大米、家電等市場(chǎng)。地塊東北地段，高標(biāo)路東端緊鄰白石藝術(shù)中心，人流大。由于該地域的特殊地域性及內(nèi)部特殊的道路結(jié)構(gòu)，可以把商業(yè)規(guī)劃布局為“兩點(diǎn)一線”。充分考慮商業(yè)、居住、環(huán)境及商業(yè)發(fā)展的周期性來規(guī)劃布局。 通過 對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查 ,目前 ,消費(fèi)者對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)的因素關(guān)注度從高到低分別為價(jià)格、環(huán)境、地段，古蓮城項(xiàng)目所在地恰好在價(jià)格、環(huán)境、地段上有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。 010002020300040001 2 3 4 5 6 7 8系列1 注： 1地段； 2價(jià)格； 3環(huán)境； 4配套； 5戶型； 6開發(fā)商； 7交通； 8物業(yè)管理。 時(shí)機(jī)特征 國(guó)家宏觀調(diào)控，抑制一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱發(fā)展，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。此時(shí)一批規(guī)模小、自身素質(zhì)差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰出局，項(xiàng)目規(guī)模小、不能形成小區(qū)有效的景觀與配套的樓盤也將因缺乏特色而少有人問津。 湘 潭市雨湖區(qū)人口眾多，外來人口也較多，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、個(gè)體小商品經(jīng)濟(jì)在湘潭素來有名，居民收入水平一直處在中上水平，加之雨湖區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活 動(dòng)，使得整個(gè)雨湖區(qū)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。 近年來，雨湖區(qū)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，使整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)湘潭市的潛在購(gòu)買力相當(dāng)有分量。置業(yè)意識(shí) —— 古往今來中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 五、項(xiàng)目定位與需求分析 項(xiàng)目的總定位 晨輝 古風(fēng)文化生態(tài)街區(qū) —— “白石古蓮城” 名人山水畫 —— “白石古蓮城” 集居住、商務(wù)、度假、休閑、觀光于一體、融合各種中國(guó)民居建筑風(fēng)格、以白石文化和湖湘地域文化為項(xiàng)目?jī)?nèi)涵。 項(xiàng)目的定位是根據(jù)自己的樓盤，找出并確定顧客心中本樓盤與其它樓盤不同而又有價(jià)值的元素，從而確定本樓盤在顧客心中和地位。通過以上各部分的分析，可以歸納出本樓盤的幾方面的優(yōu)勢(shì)： —— “白石公園” 山水環(huán)境代表人類居住環(huán)境的一個(gè)理想狀態(tài)，它提供了人類追求身心健康的理想環(huán)境，是業(yè)主的必然需要。 —— “白石文化” 本地塊在湘潭 河西老城區(qū)，周邊地區(qū)配套比較完善，人氣旺，是湘潭的休閑購(gòu)物餐飲觀光的中心。她周邊有目前全省最大的開放式公園，這里每四年舉辦一次的全國(guó)性的白石文化藝術(shù)節(jié)；有白石商業(yè)城，白石商業(yè)步行街；有醫(yī)院、銀行、餐飲、學(xué)校、建材市場(chǎng)（砂子嶺）；有電影院、白石紀(jì)念館、群眾藝術(shù)館等，另外該地塊，交通便利，四通八達(dá)，不管是市內(nèi)，還是長(zhǎng)沙，株州，還是湘鄉(xiāng)，邵陽(yáng)等地區(qū)聯(lián)系都非常方便。 該地塊內(nèi)部有兩條城市次干道，可充分利用其進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)作 與設(shè)計(jì) ,做出湘潭特色的金街銀苑 . 地塊東南邊的白石公園是目前全省最大的開放式文化 公園，有典型的文化藝術(shù)性和群眾性，它的存在直接影響該地塊開發(fā)規(guī)劃的理念。 4. 2 消費(fèi)群界定 從市場(chǎng)調(diào)研可看出 ,年齡段在 2535 歲的消費(fèi)者 ,是初次購(gòu)房的強(qiáng)力潛在人群 : 年齡構(gòu)成1234 1小于 25歲 。22535 歲 。33560歲 。460歲以上 . 對(duì)受教育程度影響房地產(chǎn)購(gòu)買行為的分析 ,大專及以上學(xué)歷的人員占買房意愿人員的