【導(dǎo)讀】第五篇項(xiàng)目機(jī)會(huì)選擇決策和產(chǎn)品決策分析……第七篇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策…………………車程，距離亞貿(mào)商業(yè)區(qū)只需20分鐘車程。·本項(xiàng)目周邊商業(yè)及公用設(shè)施配套狀況十分理想，見(jiàn)下表。本項(xiàng)目地塊處于八一路與生態(tài)游園路交匯之角，即謂“金角”。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為5336M2，約8畝。本項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥。據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》(武漢市規(guī)劃土地局，2020年6月)，該項(xiàng)目地塊屬于綜合用地Ⅲ級(jí)，住宅用地Ⅳ級(jí)。園有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，充分發(fā)揮該地塊的相應(yīng)效益。該地塊宜建成高層底商住宅兩用樓，并且，盡可能增大商用房面積。構(gòu)歷史遺留問(wèn)題的角度，考慮以此地塊建成物業(yè)還建6000M2辦公用房。

　　

【正文】 6%） +… ..+*（ 1+6%） 31 = 萬(wàn)元 （基準(zhǔn)收益率為 6%） NPV0，項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性。 稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算 NPV=+（ ） *（ 1+r） +… ..+*（ 1+r） 31 =0 解得 r=% r6%(基準(zhǔn)收益率 )， 項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性。 方案二： 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算 年份 2020 2020 2020 2020 ….. 2034 稅后現(xiàn)金流 …… 稅前現(xiàn)金流 ……. NPV=+（ ） *（ 1+6%） +… ..+*（ 1+6%） 31= 萬(wàn)元 （基準(zhǔn)收益率為 6%） NPV0，項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性。 稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算 NPV=+（ ） *（ 1+r） +… ..+*（ 1+r） 31=0 解得 r=% r6%(基準(zhǔn)收益率 )， 項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性。 計(jì)算結(jié)果分析 方案一 方案二 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 28年 30年 對(duì)于租售類型項(xiàng)目方案在經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)劣比較，利用所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率這兩個(gè)指標(biāo)是最合適的。因?yàn)槌鲎忭?xiàng)目的時(shí)間 跨 度較大，要充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值。根據(jù)計(jì)算可知： NP V（方案一） NP V（方案二） r(方案一 ) r(方案二 ) 由于方案一的商業(yè)用房規(guī)模大于方案二，收入優(yōu)于方案二，所以方案一的稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率均大于方案二。 四、敏感性分析 方案二 敏感性分析表 變動(dòng)因素 原財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 1% 2% 4% 6% 出租率 84 16 215 414 變動(dòng)因素 原財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 1% 2% 4% 6% 投資成本 110 37 109 256 經(jīng)營(yíng)成本 119 94 42 9 結(jié)論：對(duì)出租率、投資成本和經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素的敏感性分析表明，出租率和投資成本對(duì)方案的影響明顯大于經(jīng)營(yíng)成本。出租率和投資成本對(duì)方案二的影響明顯大于方案一，當(dāng)出租率降低 2%或者投資成本上升 4%，方案二都將面臨虧損。所以，方案二的風(fēng)險(xiǎn)大于方案一。 方案一 敏感性分析表 變動(dòng) 因素 原財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 2% 4% 6% 8% 10% 出租率 453 242 30 182 393 變動(dòng)因素 原財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 2% 4% 6% 8% 10% 投資成本 507 349 191 33 125 經(jīng)營(yíng)成本 545 490 435 380 325 第七篇 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策 綜 合 本 報(bào) 告所述內(nèi)容， 將本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 歸納如下，并提 出相應(yīng)的對(duì)策 。 一 、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 1．房地 產(chǎn)市場(chǎng) 周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)研 究，在國(guó)民經(jīng)濟(jì) 長(zhǎng)期發(fā)展周期 性規(guī)律影響作用 下，我國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)周期 大體上是 78 年為一個(gè)周期 階段，其中，上升與高峰期 持續(xù) 5 年左右 。在房地 產(chǎn)市場(chǎng)周期上 升與高峰期，社 會(huì)需求旺盛，價(jià) 格上揚(yáng)，房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì) 密集。相反，到房地 產(chǎn)市場(chǎng)下降與 低谷期，供給大于 需求，需求疲軟 ，價(jià) 格 下 跌 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 將處于相當(dāng)被 動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包圍 之中。 由此分 析，武漢市房地產(chǎn)市 場(chǎng)在高峰期運(yùn) 行的持續(xù)時(shí)間 將延續(xù) 23 年左右。由于 政府宏觀調(diào)控 的及時(shí)與有效，持 續(xù)時(shí)間可能會(huì) 很長(zhǎng)。但是，實(shí)際上 ，政 府 調(diào) 控 市場(chǎng)的力度有 限。 因此，為 規(guī)避房 地產(chǎn)市 場(chǎng)周期性波動(dòng) 風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目決策 無(wú)論選擇哪個(gè) 方案都宜 加快節(jié)奏，遵 循“速度管理 ”的理念與思路 ，盡快運(yùn)作， 占領(lǐng)市場(chǎng)，留住客戶。 2． 同 類 物業(yè)競(jìng) 爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 無(wú)論是 居住為主的高 層底商住宅樓，還 是寫(xiě)字樓為主體 的高層底商寫(xiě) 字樓 ， 都 面 臨上述供需圈 內(nèi)同類物業(yè)的 激烈競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。 對(duì)住宅 來(lái)說(shuō)，由于轎車 進(jìn)入家庭的速 度加快，業(yè)主選擇 居所的空間范 圍空間較 大；對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，業(yè)主 選擇辦公地點(diǎn) 的空間自由度 本身就相當(dāng)大 。 為 規(guī) 避 同 類物業(yè)激烈競(jìng) 爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)，建 議采取下策略： （ 1） 面向武漢 大學(xué)校 內(nèi)客戶， 施以優(yōu) 惠。一 方面，本 項(xiàng)目建 造的目的 就是為了優(yōu)化 武漢大學(xué)辦學(xué) 條件；另一方 面，校緣關(guān)系易 于吸引這些客 戶。 （ 2）采取需求 與供應(yīng)不對(duì)稱 策略，進(jìn)行本項(xiàng) 目的機(jī)會(huì)選擇決 策、產(chǎn)品決策 、價(jià)格定 位決策與銷售 推廣決策。如本 報(bào)告第五篇所 述，在項(xiàng)目市場(chǎng) 定位、產(chǎn)品檔次、單元面積、戶型分 配比例、設(shè)備配置、智能化設(shè)施以 及服務(wù)諸方面 ，中 偏 高 檔 定位、高品位 、優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 以強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力推 向市場(chǎng)。 （ 3）策劃與實(shí) 現(xiàn)本項(xiàng)目特色。同類項(xiàng)目具備 的一般條件，本 項(xiàng)目亦應(yīng)具備 ，同類項(xiàng) 目的缺陷 ，本項(xiàng)目予以 避免；在 一、二個(gè) 環(huán)節(jié)上突出本 項(xiàng)目特殊優(yōu)勢(shì) ，唯 我 獨(dú) 有 且難以模仿。 3． 長(zhǎng) 期 經(jīng)營(yíng)中 的客戶不穩(wěn)定風(fēng) 險(xiǎn) 武 大科 技 園 長(zhǎng)期持有該項(xiàng) 目產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)方式，只能 是“只租不售 ，即開(kāi)發(fā) 以寫(xiě)字樓為主 要功能的租盤(pán) ”。在房地 產(chǎn)行業(yè)，“租盤(pán)”的性質(zhì) 屬于“長(zhǎng)線投資 ”，即經(jīng) 歷超過(guò) 10 年以上的時(shí) 間收回投資，并 取得相應(yīng)利潤(rùn)。租盤(pán)客戶 自 主 決 定租期及是否 續(xù)租的權(quán)利。 對(duì) 此 ， 關(guān)鍵問(wèn)題在于 以下三個(gè)方面 ： 第一，寫(xiě) 字樓開(kāi)發(fā)是否 能夠精細(xì)入微 地適應(yīng)租戶方的 需求，是否有充 分體現(xiàn)人 性化的設(shè)計(jì)， 并且，這種設(shè) 計(jì)具有面對(duì)未來(lái) 幾十年的適應(yīng) 彈性，或 者 說(shuō) ， 有對(duì)于未來(lái)的 功能可改變、 可提升空間。 第 二 ， 寫(xiě) 字樓經(jīng)營(yíng)者的 市場(chǎng)開(kāi)拓能力 與經(jīng)營(yíng)能力。 第 三 ， 寫(xiě) 字樓的管理服 務(wù)與物業(yè)管理 服務(wù) 水平。 為 規(guī) 避 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中的 客戶不穩(wěn)定風(fēng) 險(xiǎn)，需要有 針對(duì)性的采取 以下對(duì)策： （ 1） 高度重視 產(chǎn)品決 策，精心 進(jìn)行產(chǎn) 品設(shè)計(jì) 。特別注 意產(chǎn)品 對(duì)于未來(lái) 的適應(yīng)彈性。 （ 2） 選 擇高水 平的寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng) 企業(yè)和物業(yè)管 理公司。 二 、 項(xiàng)目運(yùn)作中的管理風(fēng)險(xiǎn) 從 房 地 產(chǎn) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè) 管理角度，主 要是以下三個(gè)問(wèn) 題： 1． 公 共 關(guān)系問(wèn) 題。 房 地 產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 經(jīng)營(yíng) 的 特點(diǎn) 之一 是 “公 共 關(guān)系 密集”。 它涉 及 的政 府部 門(mén) 眾多 ，“租盤(pán) ”面對(duì)的最終 客戶眾多，項(xiàng) 目運(yùn)作中的合作 伙伴眾多（測(cè) 繪、勘察、設(shè) 計(jì) 、 施 工、物業(yè)管理 等機(jī)構(gòu)）。對(duì)此： （ 1） 須 有專門(mén) 機(jī)構(gòu)與有經(jīng)驗(yàn)的 熟手去精心處 理這些 關(guān)系； （ 2） 須以武漢 大學(xué)本 身品牌效 應(yīng)為依 托，通 過(guò)多種方 式樹(shù)立 本項(xiàng)目良 好的品 牌 形 象 ，形成強(qiáng)勢(shì)市 場(chǎng)效應(yīng)。 2． 施 工 質(zhì)量問(wèn) 題。 項(xiàng)目銷 售（出售或出 租）中的工程 形象直接影響銷 售進(jìn)度與銷售 成效。而 工 程 形 象很大程度上 依賴于人們看 得見(jiàn)的施工質(zhì)量 。 施工質(zhì) 量的缺陷，將在 幾十年內(nèi)不斷 出現(xiàn)，造成嚴(yán)重 的后果，特別是 失去 終 端 客 戶。 對(duì)此， 須選擇高水平 的施工單位、 監(jiān)理單位、開(kāi)發(fā) 商也必須強(qiáng)化 監(jiān)控。 3． 成 本 控制問(wèn) 題。 在武漢 市，與房地產(chǎn)市 場(chǎng)相關(guān)聯(lián)的建 材市場(chǎng)、施工承 包市場(chǎng)、乃至于 監(jiān)理業(yè)市 場(chǎng)，市場(chǎng)主體行 為相當(dāng)不規(guī)范，市場(chǎng)信息不充 分，致使 監(jiān)控同 類物業(yè)開(kāi) 發(fā) 成 本 相差很大。對(duì) 此，必須強(qiáng)化 項(xiàng)目概預(yù)算、決 算及成本。 三 、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)屬投 資行為，資金鏈 的連續(xù)和資本流 量的平衡，是項(xiàng) 目能 否 成 功 的生命線。 本項(xiàng)目 規(guī)模不大，但投 資量不小。須靠 資本金、銀行貸 款融資和銷售 回款 三 個(gè) 方 面，才能實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目資金運(yùn)作 的平衡。 一 旦 項(xiàng) 目 資金鏈斷掉， 項(xiàng)目將成為“ 爛尾樓”，風(fēng)險(xiǎn)很大。 對(duì) 此 ， 建議采取以下 決策： 1． 定 向 開(kāi)發(fā)， 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。 充分利 用本報(bào)告所列 項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)優(yōu) 勢(shì)，在完成規(guī)劃設(shè)計(jì) 和相關(guān)報(bào)建手 續(xù)之后，即 以類似于招商 的方式，展開(kāi)攻 勢(shì)強(qiáng)大的宣傳和 重點(diǎn)引進(jìn) 大客 戶的活動(dòng)。以優(yōu) 惠價(jià)引進(jìn)大客戶，按照這些客戶的 特殊要求，定向開(kāi) 發(fā)。同時(shí)，請(qǐng)這 些 大 客 戶預(yù)先投入資 金（或部分資 金）。 這樣 ，減輕了 開(kāi)發(fā)商投資壓力 ，轉(zhuǎn)移 了投資風(fēng)險(xiǎn) ，同時(shí) ，由于是定向 開(kāi)發(fā) ， 這 些 客戶自然就成 為未來(lái)的“穩(wěn) 定客戶”，又減弱了長(zhǎng) 期經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。 2． 根 據(jù) 市場(chǎng)態(tài) 勢(shì)，確定客戶租 期與租金支付 方式，保證開(kāi) 發(fā)資金平衡。 3．寫(xiě) 字樓、住 宅樓設(shè) 計(jì)努力兼 顧商、 住兩種 功能，以 提高物 業(yè)對(duì)于客 戶的覆蓋面 。當(dāng)然，為保證 樓盤(pán)的整體形象 與品位，對(duì)客戶 對(duì)象與行為要 有所限制。 結(jié) 論 一、項(xiàng)目功能 定位于增強(qiáng)武 漢大學(xué)教學(xué)與 科研實(shí)力， 或改善教 職工住宅條件 。可 供 選 擇 的決策方案有 二： 方案一 ：底商 高層住宅寫(xiě)字樓 綜合物。總建筑面積 為 37352m 2,建成物 業(yè)商業(yè)用房 16008 m 2 ,住宅 10672 m 2 ,寫(xiě)字樓 10672 m 2， 停車位 80 個(gè)。 方案二 ：底商 高層住宅寫(xiě)字樓 綜合物?？偨ㄖ娣e 為 37352m 2,建成物 業(yè)商業(yè)用房 10672 m 2 ,住宅 13340 m 2 , 寫(xiě)字樓 13340 m 2， 停 車位 80 個(gè)。 二、 項(xiàng) 目 可 供 選擇的決策方 案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如 下表： 方案一 方案二 總投資 (萬(wàn)元 ) 11953. 26 11255. 28 投 資 利 潤(rùn) 率 ( % ) 5. 56% 1. 63% 財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 664. 80 183. 02 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 6. 82% 6. 26% 投 資 回 收 期 28 年 30 年 三 、 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)周期： 2 年。 四 、 根 據(jù) 上述計(jì)算，武 漢大學(xué)給予開(kāi) 發(fā)商的最低開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)期，建議 如下： 方 案 一 ： 30 年 方 案 二 ： 34 年 五 、根據(jù)需求 調(diào)查、供 給調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查結(jié)果 的分析，本報(bào)告給出了 各類物業(yè) 產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì)的檔次、品 種、面積分配 比例。 六 、 綜 合 比較，兩個(gè)方 案的經(jīng)濟(jì)效益 排序?yàn)椋悍桨敢?＞方案二。 兩 個(gè) 方 案 的風(fēng)險(xiǎn)大小順 序?yàn)椋悍桨付?＞方案一。 七、項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存 在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng) 險(xiǎn)等，最 大的風(fēng)險(xiǎn)威脅 是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng) 險(xiǎn)，建設(shè)采取校 方引導(dǎo)、市場(chǎng)需 求與供應(yīng)不對(duì) 稱策略，精心塑 造項(xiàng)目特色策 略、強(qiáng)化項(xiàng)目 產(chǎn)品對(duì)于未來(lái) 的適應(yīng)彈性策略 、產(chǎn)品功能可 轉(zhuǎn)換策略、定 向 開(kāi) 發(fā) 策略以規(guī)避、 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。 八、在 政府城市規(guī)劃允 許之下，本項(xiàng)目 兩個(gè)方案均具 有經(jīng)濟(jì)上的可 行性，物業(yè)建成 以后對(duì)增強(qiáng)武 漢大學(xué)辦學(xué)實(shí) 力或改善教職工 住房條件，對(duì)優(yōu)化 城市環(huán) 境 ， 增 加 就業(yè)機(jī)會(huì)等方 面都會(huì)帶來(lái)顯 著效益。 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無(wú)條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門(mén)！！貨到付款?。?！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營(yíng)銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 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年成都九里堤地塊論證報(bào)告》 34 頁(yè) 研究報(bào)告 2020