【導讀】核準通過，歸檔資料。未經(jīng)允許，請勿外傳！

　　

【正文】 ..................................................................... 16 ................................................................................................... 18 區(qū)域市場界定及概況 .............................................................................. 18 仲愷高新片區(qū)房地產(chǎn)市 場概況 ................................................................ 20 供給分析 ................................................................................................ 21 需求分析 ................................................................................................ 23 競爭分析 ................................................................................................ 24 典型物業(yè)調(diào)查 ......................................................................................... 25 市場分析有關(guān)結(jié)論 .................................................................................. 29 三、項目分析及評價 ........................................... 30 .......................................................................................................... 30 交通條件 ................................................................................................ 30 地形、地勢 ............................................................................................ 31 水電氣保障 ............................................................................................ 31 規(guī)劃限制條件 ......................................................................................... 31 項目周邊環(huán)境 ......................................................................................... 31 SWOT分析 .................................................................................................. 32 .......................................................................................................... 33 四、市場定位及項目評估 ........................................ 35 ................................................................................................... 35 ................................................................................................... 36 ................................................................................................... 37 ................................................................................................... 39 ................................................................................................... 45 五、項目開發(fā)建設(shè)進度安排 ...................................... 47 ........................................................................... 47 奏 .................................................................................. 48 ..................................................................................... 48 有關(guān)工程計劃說明 .................................................................................. 48 施工橫道圖 ............................................................................................ 50 六、投資估算與資金籌措 ........................................ 51 ......................................................................................... 51 ................................................................................................... 54 ............................................................................................ 55 七、銷售及經(jīng)營收入測定 ........................................ 57 .............................................................................. 57 ..................................................................................... 57 .................................................................................. 61 ................................................................................................... 63 八、財務(wù)與敏感性分析 .......................................... 64 ............................................................................................ 64 ..................................................................................... 66 九、可行性研究結(jié)論及建議 ...................................... 67 ................................................................................................ 67 ....................................................................... 68 ......................................................................................... 69 項目投資風險 ........................................................................................ 69 防范建議 ............................................................................................... 69 一、項目總論 項目背景 項目名稱 惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場項目可行性研究 開發(fā)公司 深圳鵬基（集團）有限公司 研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 》 （建設(shè)部：建標 [2020]205 號） ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530 號） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號） ? 《廣東省建設(shè)工程價格信息》 ? 開發(fā)公司提供的相關(guān)資料 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 本項目位于惠州仲愷高新區(qū) 20 號小區(qū) ，南臨沿仲愷大道，東面為仲愷廣場，西臨樂金路，北面為已建住宅區(qū) 金寶創(chuàng)業(yè)家園 ,該地塊所處片區(qū)為仲愷高新區(qū)文化、商業(yè)的中心地帶 .出讓土地使用權(quán)總面積為 42280 平 方米（計算指標 用地面積為 35312 平方米），土地用途為商住用地 ,容積率≤ 6,建筑密度 ≤ 55%,建筑層數(shù) ≤ 30 層， 規(guī)劃 總建筑面積 211872 平方米，綠 化 率 ≥ 30%。 地塊規(guī)劃控制指標一覽表 單位：平方米 地塊編號 計算用地面積 容積率 建筑 密度 總建筑 面積 建筑限高 綠化率 適建性 20＃ 35312 6 55% 211872 30層 30% 商業(yè)、住宅與 配套設(shè)施 項目操作流程 該地塊原 屬惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場發(fā)展有限公司所有，該公司由惠州市京瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與李太國（下稱“轉(zhuǎn)讓方”）共同出資設(shè)立，公司注 冊資本為 8500 萬元人民幣，其經(jīng)營范圍為仲愷高新區(qū) 20 號小區(qū)“惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場”的開發(fā)、建設(shè)，并對物業(yè)進行管理。 自 該項目 立項以來，一直是仲愷高新區(qū)管委會直接管控的大型項目之一，其規(guī)劃設(shè)計方案尚未最終確定，由于轉(zhuǎn)讓方資金出現(xiàn)短缺，項目建設(shè)進展緩慢，目前只完成了場地平整等工作。為加快仲愷高新區(qū)中心地帶的建設(shè)，經(jīng)仲愷高新區(qū)管委會干預和協(xié)調(diào)，轉(zhuǎn)讓方同意將該地塊轉(zhuǎn)讓給我 們 。 經(jīng)買賣雙方初步協(xié)商，我 們 以總價 9998 萬元 獲得惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場發(fā)展有限公司 100％的股權(quán)，以 取得 仲愷創(chuàng)業(yè)廣場地塊的使用權(quán)和開發(fā)權(quán) 。 可行性 研究結(jié)論 ? 主要指標 本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見下表 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) Ⅰ 項目規(guī)劃設(shè)計指標 1 總占地面積 平方米 35312 2 總建筑面積 平方米 220200 計容積率面積 平方米 180000 一期 平方米 100000 酒店式公寓 平方米 40000 寫字樓 平方米 30000 商業(yè) 平方米 10000 地下室 平方米 20200 二期 平方米 120200 公寓 平方米 45000 住宅 平方米 35000 商業(yè) 平方米 20200 地下室 平方米 20200 3 規(guī)劃容積率 4 項目暫定容積率 5 住宅土地使用年限 年 70 6 開發(fā)期 年 6 Ⅱ 項目經(jīng)濟效益數(shù)據(jù) 1 銷售收入 萬元 2 總投資 萬元 3 土地增值稅 萬元 4 總利潤 萬元 5 凈利潤 萬元 6 投資利潤 率（稅前） % 7 投資利潤率（稅后） % 8 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 7652 9 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 3723 ? 社會