【導(dǎo)讀】深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。機(jī)密第1頁共34頁。深航（沈陽）置業(yè)有限公司

　　

【正文】 地電阻不大于 歐姆；電氣設(shè)備及開關(guān)應(yīng)進(jìn)行保護(hù)性接地，并設(shè)漏電保護(hù)裝置，防止電擊傷人。 7 環(huán)境保護(hù) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB898788） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693） 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30951996） 項(xiàng)目建成運(yùn)行將產(chǎn)生以下幾種主要污染物： 污水：項(xiàng)目每天排放污水量噸，主要為生活污水。 垃圾：主要是生活垃圾。 噪聲：項(xiàng)目的噪聲主要是建筑物內(nèi)的設(shè)備（如水泵、風(fēng)機(jī)）產(chǎn)生的。 項(xiàng)目遵照國(guó)家環(huán)境保護(hù)法，本著“三廢治理與建設(shè)工程三同時(shí)”的原則，對(duì)“三廢”采取必要的治理。 污水： 本項(xiàng)目排放的生活污水，主要污染成分為 CoDCR、 BoDs、 SS，“采用 FL二氧化氯發(fā)生器”處理系統(tǒng)進(jìn)行消毒、滅菌處 理，使其達(dá)到 GB89781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中的一級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)標(biāo)后排入市政污水干線。 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 25 頁 共 34 頁 垃圾 本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾主要成分是食品有機(jī)廢物和廢紙、飲料瓶易拉罐等無機(jī)物。經(jīng)資源化、減量化、無害化處理后的剩余物由市政部門集中送至城市垃圾處理場(chǎng)。不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成影響。 噪聲 項(xiàng)目的噪聲多由設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生，在控制噪聲聲源方面，選用低噪聲的設(shè)備，對(duì)水泵、風(fēng)機(jī)、電機(jī)等強(qiáng)噪聲設(shè)備可采取消音、減震，使用柔性接頭等措施降噪，在項(xiàng)目施工期間也應(yīng)注意降噪問題，保證噪聲指標(biāo)達(dá)到國(guó)家控制標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，可采用消音減 震裝置、使用柔性接頭等措施降噪，房間裝修還可以適當(dāng)采用一些吸音和環(huán)保材料。通過上述措施，可保證降低噪聲 5070dB(A)，保證噪聲指標(biāo)達(dá)到國(guó)家控制標(biāo)準(zhǔn)。 室外還可以通過綠化，選擇合適的種植結(jié)構(gòu)與密度來降低噪聲，既美化了環(huán)境，又消除噪聲效果非常理想。 8 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 項(xiàng)目的建設(shè)單位是 深航（沈陽）置業(yè)有限公司 開發(fā)，設(shè)董事長(zhǎng)一名，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名，總工程師一名，下設(shè)工程部、財(cái)務(wù)部、人力資源與管理部、營(yíng)銷部 、統(tǒng)計(jì)部 。具體見組織機(jī)構(gòu)流程圖： 董事長(zhǎng) 副總經(jīng)理，總工程師 總經(jīng)理 工程部 營(yíng)銷部 財(cái)務(wù)部 人力資源與管理部 統(tǒng)計(jì)部 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 26 頁 共 34 頁 項(xiàng)目定員人數(shù)為 50人。 其中技術(shù)人員 20人，工勤人員 20人，行政人員 10人員。 由于本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目，各崗位人員公司內(nèi)調(diào)配與市場(chǎng)招聘相結(jié)合，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行的培訓(xùn)。培訓(xùn)方式可采用在職培訓(xùn)和離崗培訓(xùn)兩種形式，培訓(xùn)要明確目的有針對(duì)性，要注重實(shí)效，經(jīng)過培訓(xùn)的業(yè)務(wù)人員要通過考核才能上崗，并 加強(qiáng)必要的職業(yè)道德教育。 9 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 為使本項(xiàng)目能夠如期建成，投入使用，制定一個(gè)嚴(yán)格的實(shí)施原則和實(shí)施計(jì)劃是十分必要的。 項(xiàng)目為大型住宅與商用相結(jié)合的項(xiàng)目，投資由資本金和負(fù)債組成。對(duì)項(xiàng)目的各重要階段的工作進(jìn)行慎重、周密、科學(xué)地計(jì)劃就顯 得尤為重要。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃應(yīng)遵循以下原則： ，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。避免由于違反程序工作造成的時(shí)間浪費(fèi)。 ，確保各階段工期達(dá)到計(jì)劃要求。 ，質(zhì)量與工期控制工作相協(xié)調(diào)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，重點(diǎn)跟蹤控制明顯影響工期的環(huán)節(jié)。 。 39個(gè)月，于 2020年 9月份開工， 2020年 12月 竣工 。 2020年 12月末前完成一切開發(fā)手續(xù)和施工圖設(shè)計(jì)。 33月銷售， 2020年 12月 全部售罄。 詳見表 15 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 27 頁 共 34 頁 表 15：工程項(xiàng)目進(jìn)度橫道圖 工程項(xiàng)目進(jìn)度表 序號(hào) 年度 2020 2020 2020 2020 月份 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 前期工程 2 土建工程 3 配套工程 銷售進(jìn)度 序號(hào) 年度 2020 2020 2020 2020 月份 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 1 銷售狀況 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 28 頁 共 34 頁 10工程招標(biāo) 按照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》和原國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布的《工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)范圍和規(guī)定》的規(guī)定對(duì)項(xiàng) 目的實(shí)施進(jìn)行招標(biāo)。 本項(xiàng)目涉及的工程地質(zhì)勘測(cè)與設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程施工及設(shè)備采購(gòu)等相關(guān)工作將按規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)。 具體招標(biāo)形式有兩種：公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)，其中工程勘察與設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程施工以及普通設(shè)備采用公開招標(biāo)方式；專業(yè)設(shè)備按邀請(qǐng)招標(biāo)方式采購(gòu)。 為保證招標(biāo)工作的規(guī)范性與公開性，工程招標(biāo)工作應(yīng)按規(guī)定的管理程序，報(bào)相關(guān)主管部門批準(zhǔn)。建設(shè)單位要按批準(zhǔn)的范圍、性質(zhì)進(jìn)行相應(yīng)的招投標(biāo)工作。 表 16：工程招標(biāo)基本情況表： 范圍 方式 內(nèi)容 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方法 招標(biāo)項(xiàng)目 估算造價(jià)（萬元） 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 勘察 設(shè)計(jì) √ √ √ 工程 施工 √ √ √ 工程 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 購(gòu)置 √ √ √ √ 工程概況： 。 、地下停車場(chǎng)、大型購(gòu)物商場(chǎng)、會(huì)所及住宅。 24個(gè)月。 11投資估算及資金籌措 編制說明 建設(shè)投資由靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩部分組成，其中，靜態(tài)部分包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)；動(dòng) 態(tài)部分由漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息構(gòu)成。 投資估算 國(guó)家計(jì)委以計(jì)辦投資 [2020]15號(hào)文件審定出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》 《遼寧省建筑工程投資估算指標(biāo)》 國(guó)家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 29 頁 共 34 頁 本工程的建設(shè)方案及相關(guān)資料 項(xiàng)目的單體建筑及總圖工程、設(shè)備采購(gòu)、安裝、工程建設(shè)其他費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)。 投資構(gòu)成及資金籌措 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為人民幣 93537萬元，各部分投資構(gòu)成詳見下表： 項(xiàng)目所需資 金籌措渠道為 :自有資金； 銀行借款； 銷售回款及工程墊款。 12財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 表 18：項(xiàng)目用地平衡表 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 數(shù) 值 規(guī)劃占地面積 ㎡ 127362 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 1723 總建筑面積 ㎡ 305103 地上建筑面積 ㎡ 248385 住宅建筑面積 ㎡ 228064 商業(yè)建筑面積 ㎡ 16070 文化活動(dòng)站 ㎡ 383 社區(qū)用房 ㎡ 192 物業(yè)用房 ㎡ 686 半地下室 ㎡ 2989 地下建筑面積 ㎡ 56718 停 車位 個(gè) 1642 容積率 總建筑密度 % 綠化面積 % 表 19：銷售價(jià)格表（單位：元） 銷售價(jià)格 (均價(jià) ) 2020 2020 2020 住宅 4500 4500 4500 洋房 5500 5500 5500 別墅 11000 11000 11000 商業(yè)裙房 8000 8000 8000 車位 (個(gè) ) 100000 100000 100000 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 30 頁 共 34 頁 注：根據(jù)周邊樓盤現(xiàn)有特點(diǎn)及市場(chǎng)上同類產(chǎn)品、臨近地區(qū)的銷售價(jià)格，確定 2020 年住宅均價(jià)為 4500 元 /平 ；車位價(jià)格為 10萬元 /個(gè)； 市內(nèi)別墅產(chǎn)品稀缺，確定均價(jià)為 11000 元 /平方米 , 洋房產(chǎn)品只有萬科有，萬科已經(jīng)售出，確定均價(jià)為 5500元 /平方米，商業(yè)裙房為高檔社區(qū)配套服務(wù)，確定均價(jià)為 8000元 /平方米 。 表 20： 各物業(yè)各年銷售量 (單位：萬平 ) 項(xiàng)目 2020 2020 2020 2020 小計(jì) 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積合計(jì) 住宅 21% 27% 31% 5 21% 商業(yè) 50% 50% 車位 (個(gè) ) 164 10% 500 30% 578 35% 400 25% 1642 項(xiàng)目總投資構(gòu)成 表 21：項(xiàng)目成本費(fèi)用表 序號(hào) 構(gòu)成明細(xì) 金 額（萬元 ） 按照建筑面積計(jì)算 單位造價(jià) （ 元 / m178。） 1 土地補(bǔ)償費(fèi) 28543 936 2 綜合配套費(fèi) 4137 136 3 契 稅 1142 37 4 前期費(fèi)用 2240 73 5 施工造價(jià) 41464 1359 6 園區(qū)配套費(fèi) 7437 244 7 不可預(yù)見 1275 42 8 管理費(fèi) 1526 50 9 銷售費(fèi) 3051 100 10 貸款利息 2722 89 合計(jì) 93537 3066 表 22：銷售收入表 單位：萬元 分類 項(xiàng)目 2020 2020 2020 2020 小計(jì) 車位 銷售單價(jià)（元 /位） 100, 100, 100, 100, 銷售量 (位 ) 1, 銷售收入（萬元） 1, 5, 5, 4, 16, 住宅 銷售 單價(jià)（元） 5, 5, 5, 5, 銷售面積（萬㎡ 銷售收入（萬元） 25, 32, 37, 26, 121, 商業(yè) 銷售單價(jià)（元） 8, 8, 8, 銷售面積（萬㎡） 銷售收入（萬元） 6, 6, 12, 合計(jì) 26, 43, 49, 30, 150, 深航翡翠城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 機(jī)密 第 31 頁 共 34 頁 表 23：損益表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 2020 2020 2020 2020 合計(jì) 1 收入 26, 43, 49, 30, 150, 銷售收入 26, 43, 49, 30, 150, 2 支出 18, 32, 37, 22, 111, 總成本費(fèi)用 16, 27, 30, 18, 93, 銷售稅金及附加 8, 土地增值稅 9, 3 稅前利潤(rùn)總額 8, 10, 12, 7, 39, 4 稅前利潤(rùn)累計(jì) 8, 19, 31, 39, 39, 5 所得稅 1, 2, 2, 3, 9, 6 稅后利潤(rùn) 7, 8, 10, 3, 29, 7 稅后利潤(rùn)累計(jì) 7, 15, 25, 29, 29, 表 24：全部投資現(xiàn)金流量 表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 現(xiàn)金流入 150,740 26,208 34,346 57,901 32,285 銷售收入 150,740 26,208 34,346 57,901 32,285 2 現(xiàn)金流出 121,220 60,748 41,865 10,837 7,771 開發(fā)建設(shè)投資 93,537 58,464 33,000 2,073 0 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8,366 1,393 2,523 2,770 1,681 土地增值稅 9,477 149 3,557 3,499 2,272 所得稅 9,840 743 2,785 2,495 3,817 3 凈現(xiàn)金流量 39,360 33,798 4,733 49,559 28,332 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 39,360 33,798 38,531 11,028 39,360 5 稅后凈現(xiàn)金流量 29,520 34,540 7,518 47,064 24,514 6 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量 29,520 34,540 42,059 5,006 29,520 計(jì)算指標(biāo)： 所得稅后 所得稅前 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 28% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%) 18