【導(dǎo)讀】深航翡翠城項目可行性研究報告。機密第1頁共34頁。深航（沈陽）置業(yè)有限公司

　　

【正文】 地電阻不大于 歐姆；電氣設(shè)備及開關(guān)應(yīng)進行保護性接地，并設(shè)漏電保護裝置，防止電擊傷人。 7 環(huán)境保護 《污水綜合排放標準》（ GB898788） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（ GB309693） 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（ GB30951996） 項目建成運行將產(chǎn)生以下幾種主要污染物： 污水：項目每天排放污水量噸，主要為生活污水。 垃圾：主要是生活垃圾。 噪聲：項目的噪聲主要是建筑物內(nèi)的設(shè)備（如水泵、風機）產(chǎn)生的。 項目遵照國家環(huán)境保護法，本著“三廢治理與建設(shè)工程三同時”的原則，對“三廢”采取必要的治理。 污水： 本項目排放的生活污水，主要污染成分為 CoDCR、 BoDs、 SS，“采用 FL二氧化氯發(fā)生器”處理系統(tǒng)進行消毒、滅菌處 理，使其達到 GB89781996《污水綜合排放標準》中的一級排放標準。達標后排入市政污水干線。 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 25 頁 共 34 頁 垃圾 本項目產(chǎn)生的生活垃圾主要成分是食品有機廢物和廢紙、飲料瓶易拉罐等無機物。經(jīng)資源化、減量化、無害化處理后的剩余物由市政部門集中送至城市垃圾處理場。不會對周圍環(huán)境造成影響。 噪聲 項目的噪聲多由設(shè)備運行產(chǎn)生，在控制噪聲聲源方面，選用低噪聲的設(shè)備，對水泵、風機、電機等強噪聲設(shè)備可采取消音、減震，使用柔性接頭等措施降噪，在項目施工期間也應(yīng)注意降噪問題，保證噪聲指標達到國家控制標準。對此，可采用消音減 震裝置、使用柔性接頭等措施降噪，房間裝修還可以適當采用一些吸音和環(huán)保材料。通過上述措施，可保證降低噪聲 5070dB(A)，保證噪聲指標達到國家控制標準。 室外還可以通過綠化，選擇合適的種植結(jié)構(gòu)與密度來降低噪聲，既美化了環(huán)境，又消除噪聲效果非常理想。 8 組織機構(gòu)及人力資源配置 項目的建設(shè)單位是 深航（沈陽）置業(yè)有限公司 開發(fā)，設(shè)董事長一名，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名，總工程師一名，下設(shè)工程部、財務(wù)部、人力資源與管理部、營銷部 、統(tǒng)計部 。具體見組織機構(gòu)流程圖： 董事長 副總經(jīng)理，總工程師 總經(jīng)理 工程部 營銷部 財務(wù)部 人力資源與管理部 統(tǒng)計部 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 26 頁 共 34 頁 項目定員人數(shù)為 50人。 其中技術(shù)人員 20人，工勤人員 20人，行政人員 10人員。 由于本項目為新建項目，各崗位人員公司內(nèi)調(diào)配與市場招聘相結(jié)合，對相關(guān)人員進行的培訓(xùn)。培訓(xùn)方式可采用在職培訓(xùn)和離崗培訓(xùn)兩種形式，培訓(xùn)要明確目的有針對性，要注重實效，經(jīng)過培訓(xùn)的業(yè)務(wù)人員要通過考核才能上崗，并 加強必要的職業(yè)道德教育。 9 項目實施計劃 為使本項目能夠如期建成，投入使用，制定一個嚴格的實施原則和實施計劃是十分必要的。 項目為大型住宅與商用相結(jié)合的項目，投資由資本金和負債組成。對項目的各重要階段的工作進行慎重、周密、科學(xué)地計劃就顯 得尤為重要。項目實施計劃應(yīng)遵循以下原則： ，統(tǒng)籌安排各項工作。避免由于違反程序工作造成的時間浪費。 ，確保各階段工期達到計劃要求。 ，質(zhì)量與工期控制工作相協(xié)調(diào)。根據(jù)項目特點，重點跟蹤控制明顯影響工期的環(huán)節(jié)。 。 39個月，于 2020年 9月份開工， 2020年 12月 竣工 。 2020年 12月末前完成一切開發(fā)手續(xù)和施工圖設(shè)計。 33月銷售， 2020年 12月 全部售罄。 詳見表 15 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 27 頁 共 34 頁 表 15：工程項目進度橫道圖 工程項目進度表 序號 年度 2020 2020 2020 2020 月份 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 前期工程 2 土建工程 3 配套工程 銷售進度 序號 年度 2020 2020 2020 2020 月份 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 1 銷售狀況 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 28 頁 共 34 頁 10工程招標 按照《中華人民共和國招投標法》和原國家計劃委員會發(fā)布的《工程建設(shè)項目招投標范圍和規(guī)定》的規(guī)定對項 目的實施進行招標。 本項目涉及的工程地質(zhì)勘測與設(shè)計、工程監(jiān)理、工程施工及設(shè)備采購等相關(guān)工作將按規(guī)定進行招標。 具體招標形式有兩種：公開招標和邀請招標，其中工程勘察與設(shè)計、工程監(jiān)理、工程施工以及普通設(shè)備采用公開招標方式；專業(yè)設(shè)備按邀請招標方式采購。 為保證招標工作的規(guī)范性與公開性，工程招標工作應(yīng)按規(guī)定的管理程序，報相關(guān)主管部門批準。建設(shè)單位要按批準的范圍、性質(zhì)進行相應(yīng)的招投標工作。 表 16：工程招標基本情況表： 范圍 方式 內(nèi)容 招標范圍 招標組織形式 招標方法 招標項目 估算造價（萬元） 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 勘察 設(shè)計 √ √ √ 工程 施工 √ √ √ 工程 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 購置 √ √ √ √ 工程概況： 。 、地下停車場、大型購物商場、會所及住宅。 24個月。 11投資估算及資金籌措 編制說明 建設(shè)投資由靜態(tài)和動態(tài)兩部分組成，其中，靜態(tài)部分包括建筑工程費、設(shè)備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設(shè)其他費用、基本預(yù)備費；動 態(tài)部分由漲價預(yù)備費和建設(shè)期利息構(gòu)成。 投資估算 國家計委以計辦投資 [2020]15號文件審定出版的《投資項目可行性研究指南（試用版）》 《遼寧省建筑工程投資估算指標》 國家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費用標準 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 29 頁 共 34 頁 本工程的建設(shè)方案及相關(guān)資料 項目的單體建筑及總圖工程、設(shè)備采購、安裝、工程建設(shè)其他費用及預(yù)備費。 投資構(gòu)成及資金籌措 經(jīng)估算，本項目建設(shè)投資為人民幣 93537萬元，各部分投資構(gòu)成詳見下表： 項目所需資 金籌措渠道為 :自有資金； 銀行借款； 銷售回款及工程墊款。 12財務(wù)評價 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 表 18：項目用地平衡表 項 目 計量單位 數(shù) 值 規(guī)劃占地面積 ㎡ 127362 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 1723 總建筑面積 ㎡ 305103 地上建筑面積 ㎡ 248385 住宅建筑面積 ㎡ 228064 商業(yè)建筑面積 ㎡ 16070 文化活動站 ㎡ 383 社區(qū)用房 ㎡ 192 物業(yè)用房 ㎡ 686 半地下室 ㎡ 2989 地下建筑面積 ㎡ 56718 停 車位 個 1642 容積率 總建筑密度 % 綠化面積 % 表 19：銷售價格表（單位：元） 銷售價格 (均價 ) 2020 2020 2020 住宅 4500 4500 4500 洋房 5500 5500 5500 別墅 11000 11000 11000 商業(yè)裙房 8000 8000 8000 車位 (個 ) 100000 100000 100000 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 30 頁 共 34 頁 注：根據(jù)周邊樓盤現(xiàn)有特點及市場上同類產(chǎn)品、臨近地區(qū)的銷售價格，確定 2020 年住宅均價為 4500 元 /平 ；車位價格為 10萬元 /個； 市內(nèi)別墅產(chǎn)品稀缺，確定均價為 11000 元 /平方米 , 洋房產(chǎn)品只有萬科有，萬科已經(jīng)售出，確定均價為 5500元 /平方米，商業(yè)裙房為高檔社區(qū)配套服務(wù)，確定均價為 8000元 /平方米 。 表 20： 各物業(yè)各年銷售量 (單位：萬平 ) 項目 2020 2020 2020 2020 小計 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積合計 住宅 21% 27% 31% 5 21% 商業(yè) 50% 50% 車位 (個 ) 164 10% 500 30% 578 35% 400 25% 1642 項目總投資構(gòu)成 表 21：項目成本費用表 序號 構(gòu)成明細 金 額（萬元 ） 按照建筑面積計算 單位造價 （ 元 / m178。） 1 土地補償費 28543 936 2 綜合配套費 4137 136 3 契 稅 1142 37 4 前期費用 2240 73 5 施工造價 41464 1359 6 園區(qū)配套費 7437 244 7 不可預(yù)見 1275 42 8 管理費 1526 50 9 銷售費 3051 100 10 貸款利息 2722 89 合計 93537 3066 表 22：銷售收入表 單位：萬元 分類 項目 2020 2020 2020 2020 小計 車位 銷售單價（元 /位） 100, 100, 100, 100, 銷售量 (位 ) 1, 銷售收入（萬元） 1, 5, 5, 4, 16, 住宅 銷售 單價（元） 5, 5, 5, 5, 銷售面積（萬㎡ 銷售收入（萬元） 25, 32, 37, 26, 121, 商業(yè) 銷售單價（元） 8, 8, 8, 銷售面積（萬㎡） 銷售收入（萬元） 6, 6, 12, 合計 26, 43, 49, 30, 150, 深航翡翠城項目可行性研究報告 機密 第 31 頁 共 34 頁 表 23：損益表 單位：萬元 序號 項目 2020 2020 2020 2020 合計 1 收入 26, 43, 49, 30, 150, 銷售收入 26, 43, 49, 30, 150, 2 支出 18, 32, 37, 22, 111, 總成本費用 16, 27, 30, 18, 93, 銷售稅金及附加 8, 土地增值稅 9, 3 稅前利潤總額 8, 10, 12, 7, 39, 4 稅前利潤累計 8, 19, 31, 39, 39, 5 所得稅 1, 2, 2, 3, 9, 6 稅后利潤 7, 8, 10, 3, 29, 7 稅后利潤累計 7, 15, 25, 29, 29, 表 24：全部投資現(xiàn)金流量 表 單位：萬元 序號 項 目 合 計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 現(xiàn)金流入 150,740 26,208 34,346 57,901 32,285 銷售收入 150,740 26,208 34,346 57,901 32,285 2 現(xiàn)金流出 121,220 60,748 41,865 10,837 7,771 開發(fā)建設(shè)投資 93,537 58,464 33,000 2,073 0 經(jīng)營稅金及附加 8,366 1,393 2,523 2,770 1,681 土地增值稅 9,477 149 3,557 3,499 2,272 所得稅 9,840 743 2,785 2,495 3,817 3 凈現(xiàn)金流量 39,360 33,798 4,733 49,559 28,332 4 累計凈現(xiàn)金流量 39,360 33,798 38,531 11,028 39,360 5 稅后凈現(xiàn)金流量 29,520 34,540 7,518 47,064 24,514 6 稅后累計凈現(xiàn)金流量 29,520 34,540 42,059 5,006 29,520 計算指標： 所得稅后 所得稅前 財務(wù)內(nèi)部收益率 28% 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%) 18