【導(dǎo)讀】穿過(guò)，交通十分便利。欽州.皇庭國(guó)際新城為體育公園配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，用。地性質(zhì)以居住為主，兼容商業(yè)用地。整個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)，先期開(kāi)發(fā)C地塊。翡翠華府基地位于欽州市蓬萊大道西。該地塊以西面小區(qū)主入口道路為界，分期建設(shè)，規(guī)劃凈用地面積為。層住宅及高級(jí)公寓等。房地產(chǎn)E網(wǎng)//.fdcew3>/倍訊易//.其中，18層住宅建筑面積（2712. 筑面積為㎡，低層住宅建筑面積為㎡，享有較高的社會(huì)聲譽(yù)。公司管理面積逾70多萬(wàn)平方米，所管轄的。關(guān)注，目前發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。集團(tuán)全資下屬子公司欽州皇庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)廣西地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將在欽州推出“皇庭翡翠灣”、“翡翠華府”、“翡翠公館”、“欽州體育公園”項(xiàng)目，廣西成立,注冊(cè)資金為1000萬(wàn)元。劃財(cái)務(wù)部，現(xiàn)有員工61人。適、具有綜合素質(zhì)高及高性價(jià)比特征的產(chǎn)品。目前公司與欽州市政府的洽談,進(jìn)一步擴(kuò)大投資,增加土地儲(chǔ)備,同時(shí)。也擬在廣西南寧儲(chǔ)備項(xiàng)目,為公司在廣西的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　

【正文】 費(fèi) % 圍墻建造費(fèi) % 會(huì)所、幼兒園 % 設(shè)備用房 % 其他零星 % 7 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 % 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 (年息 %) % 9 管理費(fèi)用 (1+? +6+7) 3% % 10 營(yíng)銷費(fèi)用（按項(xiàng)目銷售額 3%計(jì)提） % 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) (1+? +6+7) % % 12 總成本 % 13 單位成本（元 /㎡） 計(jì)容積率面積 注：計(jì)算容積率總建筑面積： ㎡ 說(shuō)明： （ 1）土地費(fèi)用（共計(jì)： 4725 萬(wàn)元）。其中包括土地出讓金和契稅。 （ 2）前期費(fèi)用（共計(jì)： 9815 萬(wàn)元）。其中：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元，地質(zhì)勘察費(fèi) 萬(wàn)元，土地三通一平費(fèi) 萬(wàn)元，道路市政工程 萬(wàn)元，排洪箱涵 萬(wàn)元，大型土石方 萬(wàn)元，報(bào)建稅費(fèi) 萬(wàn)元（其中白蟻防治費(fèi)、政府綜合報(bào)建費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、消防報(bào)建費(fèi)、定額測(cè)定費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防雷裝置及檢測(cè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)測(cè)費(fèi)、標(biāo)底編制審查費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、城市生活垃圾服務(wù)費(fèi)、排污費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)、水電和煤氣增容費(fèi)，其他報(bào)建費(fèi)等），臨時(shí)設(shè)施 萬(wàn)元。 （ 3）主體建安工程費(fèi)（共計(jì)： 萬(wàn)元）。其中：基礎(chǔ)工程 萬(wàn)元（包含土方工程、護(hù)壁護(hù)坡 、預(yù)制管樁、樁基檢測(cè)費(fèi)、降水 17 萬(wàn)元、樁基礎(chǔ)承臺(tái)等），結(jié)構(gòu)及粗裝修工程 萬(wàn)元（包含鋼筋、模板 ,砌體、找平及抹灰平屋面、防水、腳手架、煙道等）、門(mén)窗 、公共部位精裝修 萬(wàn)元。 （ 4）主體安裝工程費(fèi)（共計(jì) 萬(wàn)元）。其中： 1）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi) 萬(wàn)元 ,包含室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)燃?xì)夤こ?、室?nèi)電氣工程等； 2）室內(nèi)設(shè)備及安裝工程 萬(wàn)元 ,包含通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、電梯供貨及安裝費(fèi)、發(fā)電機(jī)供貨及安裝費(fèi)、消防系統(tǒng)工程、人防設(shè)備及安裝等； 3）弱電系統(tǒng)費(fèi) 434 萬(wàn)元 ,包含有線電視、電話、電子可視對(duì)講等。 （ 5）社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)（共計(jì) 萬(wàn)元）。其中：室外給排水系統(tǒng) 萬(wàn)元 ,室外燃?xì)庀到y(tǒng) 萬(wàn)元 ,室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi) 萬(wàn)元 ,室外智能化系統(tǒng)費(fèi) 萬(wàn)元 . （ 6）園林環(huán)境配套費(fèi)（共計(jì)： 1950 萬(wàn)元）。 序號(hào) 工程名稱 金額（萬(wàn)元） 1 綠化建設(shè)費(fèi) 2 道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi) 3 圍墻建造費(fèi) 4 會(huì)所、幼兒園 5 設(shè)備用房 6 其他零星 合計(jì) 1950 （ 7）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（共計(jì) 萬(wàn)元）。 （ 8）財(cái)務(wù)費(fèi)用（共計(jì)： 萬(wàn)元） 如下表： 預(yù)計(jì)該公司 2021 年貸款額為 25000 萬(wàn)元（預(yù)計(jì)貸款 25000 萬(wàn)元在 1月初投入，計(jì)息一年），按人民銀行同期基準(zhǔn)利率 ％計(jì)算，支出貸款利息為 25000 %= 萬(wàn)元； 2021 年貸款額為 15000 萬(wàn)元（預(yù)計(jì) 2021 年 1月初貸款發(fā)放 15000 萬(wàn)元，支出利息為（ 15000+25000） *%*1=2700 萬(wàn)元 ； 2021 年支付利息為（ 15000+25000） *%*1=2700 萬(wàn)元?？偣仓Ц顿J款利息預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元。 （ 9）管理費(fèi)用（共計(jì)： 萬(wàn)元）：管理費(fèi)用取以上（ 1）～（ 7）項(xiàng)之和的 3%，即：（ 4725+++++1950+） 3% = 萬(wàn)元 . （ 10）營(yíng)銷費(fèi)用（共計(jì)： 萬(wàn)元）：按項(xiàng)目銷售額 3%計(jì)提， 1220363%= 萬(wàn)元。 （ 11）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（共計(jì)： 萬(wàn)元）。不可 預(yù)見(jiàn)費(fèi)取以上（ 1）～（ 7）項(xiàng)之和的 %，即：（ 4725+++++1950+） % = 萬(wàn)元 . （ 12）該項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元 . 其中：公司前期投入建設(shè)資金 萬(wàn)元。為保證工程建設(shè)進(jìn)度的資金需求，擬向銀行貸款 40000 萬(wàn)元。不足部分資金用銷售回收資金補(bǔ)足。 （ 13）項(xiàng)目單位成本為 元 /平方米。 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度分析 主要工程施工進(jìn)度計(jì)劃如下： 2021 年 2 月 — 2021年 12月，完成項(xiàng)目前期工程； 2021 年 8 月 — 2021 年 8月，完成土方及基礎(chǔ)工程； 2021 年 5 月 — 2021 年 12月，完成地下室工程； 2021 年 7 月 — 2021 年 7月，完成主體工程； 2021 年 6 月 — 2021 年 10月，完成水電安裝和消防工程； 2021 年 3 月 — 2021 年 10月，完成裝修工程； 2021 年 12 月 — 2021 年 10月，完成相關(guān)配套工程。 其他配套工程根據(jù)現(xiàn)狀合理安排施工。 收益分析 項(xiàng)目售價(jià)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目可售物業(yè)有住宅、商鋪和地下停車位。各類物業(yè)銷售均價(jià)采用平均值 分析參考法，如華信香江花園、東方巴黎、錦繡家園二期 、中地濱江等，并結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展因素，并考慮項(xiàng)目在欽州集高級(jí)會(huì)所、幼兒園等設(shè)施于一體，在欽州暫無(wú)可比產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，另本項(xiàng)目處在欽州未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)政務(wù)、生活片區(qū) —— 河?xùn)|新區(qū)，各項(xiàng)建設(shè)都處在起步并蓬勃發(fā)展階段。在此基礎(chǔ)上保守預(yù)測(cè)如下：小高層 /高層預(yù)測(cè)銷售均價(jià) 3300 元 /平米，多層 /聯(lián)排預(yù)測(cè)銷售均價(jià) 5000 元 /平米，商業(yè)銷售均價(jià)預(yù)測(cè) 5000 元 /平米。 項(xiàng)目物業(yè)銷售收入測(cè)算 項(xiàng)目的總建筑面積為 ㎡，可售面積為 ㎡，其 中：小高層 /高層住宅： ㎡，低層 /聯(lián)排住宅 ㎡，商鋪 ㎡，根據(jù)市場(chǎng)分析測(cè)算其銷售收入如下： 物業(yè)類別 銷售面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 銷售金額（萬(wàn)元） 小高層住宅（ 11 層、 18 層） 3300 81839 低層、高級(jí)住宅 5000 24935 商 鋪 5000 15262 合 計(jì) 122036 銷售計(jì)劃安排 根據(jù)目前的工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)翡翠華府的銷售從 2021 年 10 月開(kāi)始，預(yù)計(jì) 2021年底結(jié)束。根據(jù)分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)整個(gè)銷售周期為 27 個(gè)月左右。 銷售時(shí)間 銷售面積 （㎡） 2021 年 10 月 2021 年 12 月（首批單位） 約 59573 平米 2021 年 1 月 2021 年 12 月 約 平米 2021 年 1 月 2021 年 12 月 約 平米 說(shuō)明： （ 1） 2021 年 10月開(kāi)始開(kāi)盤(pán)，到 2021 年 12 月， 3個(gè)月預(yù)計(jì)住宅部分銷售量達(dá) 20％，其中小高層 /高層住宅銷售 49599 ㎡；低 層高級(jí)住宅銷售 9974 ㎡，合計(jì)銷售面積達(dá) 59573 ㎡，預(yù)計(jì)銷售收入 21355 萬(wàn)元； （ 2） 2021 年 1月至 2021 年 12 月， 1年預(yù)計(jì)住宅部分和銷售量新增 50％，累計(jì)銷售量達(dá) 70％，其中小高層 /高層住宅新增銷售 ㎡；低層 /聯(lián)排住宅新增銷售 24935 ㎡。商鋪部分銷售量達(dá) 40％，銷售 12250 ㎡，合計(jì)銷售面積達(dá) ㎡，預(yù)計(jì)銷售收入 59512 萬(wàn)元； （ 3） 2021 年 1月至 2021 年 12月， 12 個(gè)月預(yù)計(jì)住宅部分銷售量新增 30％，累計(jì)銷售量達(dá) 100％，商鋪部分銷售量新增 60％，累計(jì)銷售量達(dá) 到 100％。其中小高層 /高層住宅新增銷售 ㎡；低層 /聯(lián)排住宅新增銷售 ㎡；商鋪銷售 ㎡，合計(jì)銷售面積達(dá) ㎡，預(yù)計(jì)銷售收入 41169 萬(wàn)元。 分年度銷售收入計(jì)劃表 項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 高層 /小高層銷售 81839 0 多層銷售 24935 0 4987 商鋪銷售 15262 0 6125 年度合計(jì) 122036 0 21355 59512 41169 投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目總投資 64148 萬(wàn)元，自有資金約 24148 萬(wàn)元?？紤]房地產(chǎn)物業(yè)銷售的資金回籠期較長(zhǎng)（銀行按揭貸款的發(fā)放條件限制），為保證工程建設(shè)進(jìn)度的資金需求，擬向銀行貸款 40000 萬(wàn)元。 投資計(jì)劃及資金籌措表 項(xiàng) 目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（年度） 萬(wàn)元 2021 2021 2021 2021 投資總額 15000 2700 、開(kāi)發(fā)投資 12300 、貸款利息 2700 2700 資金來(lái)源 17700 、自籌 2700 、銀行貸款 項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算 （ 1）利潤(rùn)計(jì)算稅費(fèi)取值依據(jù)： 營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育附加及印花稅等綜合稅率按 %計(jì)算； 土地增值稅稅率； 增值額的計(jì)算：增值額 =銷售收入 （營(yíng)業(yè)稅金及附加 開(kāi)發(fā)總成本 開(kāi)發(fā)成本*20%）； 按上式計(jì)算，本項(xiàng)目增值率小于 50%，適用增值稅率為 30%； 所得稅率 25%。 （ 2）項(xiàng)目利潤(rùn)估算表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算公式 計(jì)算值（萬(wàn)元） 1 銷售收入 122036 2 開(kāi)發(fā)總成本 64148 3 營(yíng)業(yè)稅及附加 （ 1） *綜合稅率 % 6865 4 利潤(rùn)總額 （ 1） （ 2） （ 3） 51023 5 增值額計(jì)算 （ 4） [（ 2） *20%] 38193 6 增值率（ %） （ 5） /[（ 2） +（ 2） *20%+（ 3） ]100% % 7 土地增值稅額 增值率 50%,適用稅率 30% 11458 (5)*30% 8 應(yīng)稅所得額 (4)(7) 39565 9 所得稅額 (8)*25% 9891 10 凈利潤(rùn) (8)(9) 29674 11 稅后成本利潤(rùn)率 (10)/（ 2） % 13 各種稅金合計(jì) （ 3） +（ 7） +（ 9） 28214 收益評(píng)價(jià) （ 1）項(xiàng)目資金流量表 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（金額單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 現(xiàn)金項(xiàng)目 現(xiàn)金流量 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 122036 21355 59512 41169 122036 銷售流入 122036 21355 59512 41169 122036 其他收入 2 現(xiàn)金流出 92362 92362 項(xiàng)目投資 64148 10430 36018 15000 2700 64148 營(yíng)業(yè)稅及 附加 6865 0 1201 3348 2316 6865 土地增值稅 11458 3755 6920 11449 10684 11458 所得稅 9891 1669 2236 7429 6367 9891 3 凈現(xiàn)金流量 29674 5006 6708 22286 19102