【正文】 考慮房地產(chǎn)物業(yè)銷售的資金回籠期較長（銀行按揭貸款的發(fā)放條件限制），為保證工程建設(shè)進(jìn)度的資金需求，擬向銀行貸款 40000 萬元。 銷售時間 銷售面積 （㎡） 2021 年 10 月 2021 年 12 月（首批單位） 約 59573 平米 2021 年 1 月 2021 年 12 月 約 平米 2021 年 1 月 2021 年 12 月 約 平米 說明： （ 1） 2021 年 10月開始開盤，到 2021 年 12 月， 3個月預(yù)計住宅部分銷售量達(dá) 20％，其中小高層 /高層住宅銷售 49599 ㎡；低 層高級住宅銷售 9974 ㎡，合計銷售面積達(dá) 59573 ㎡，預(yù)計銷售收入 21355 萬元； （ 2） 2021 年 1月至 2021 年 12 月， 1年預(yù)計住宅部分和銷售量新增 50％，累計銷售量達(dá) 70％，其中小高層 /高層住宅新增銷售 ㎡；低層 /聯(lián)排住宅新增銷售 24935 ㎡。各類物業(yè)銷售均價采用平均值 分析參考法，如華信香江花園、東方巴黎、錦繡家園二期 、中地濱江等，并結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場發(fā)展因素，并考慮項目在欽州集高級會所、幼兒園等設(shè)施于一體，在欽州暫無可比產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，另本項目處在欽州未來發(fā)展的重點(diǎn)政務(wù)、生活片區(qū) —— 河?xùn)|新區(qū)，各項建設(shè)都處在起步并蓬勃發(fā)展階段。 （ 13）項目單位成本為 元 /平方米。 （ 11）不可預(yù)見費(fèi)（共計： 萬元）。 序號 工程名稱 金額（萬元） 1 綠化建設(shè)費(fèi) 2 道路及廣場建設(shè)費(fèi) 3 圍墻建造費(fèi) 4 會所、幼兒園 5 設(shè)備用房 6 其他零星 合計 1950 （ 7）開發(fā)間接費(fèi)用（共計 萬元）。 （ 4）主體安裝工程費(fèi)（共計 萬元）。 （ 2）前期費(fèi)用（共計： 9815 萬元）。 （ 4）水岸之于豪宅，使一種不可替代的顯赫，更是一種不可多得享受，與土壤、湖面、植被、動物和諧共處，植于沃土，呼吸自然。不失為具有一定超前性的城市居住新區(qū)。 建筑設(shè)計空間層次豐富原則 整個小區(qū)建筑高、中、低緊密結(jié)合，錯落有致。 皇庭國際新城項目規(guī)劃原則 考慮該項目所處的位置以及建設(shè)目標(biāo)、功能、用途，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確定欽州 .皇庭國際新城規(guī)劃原則如下： 創(chuàng)造高檔宜居社區(qū)原則 作為體育公園的配套開發(fā)項目，欽州在整過廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)所處的重要區(qū)域位置，隨著開放開發(fā)的不斷深入，人民生活消費(fèi)水平不斷提高，可享受高品質(zhì)的生活質(zhì)量。廣西國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)向沿海地區(qū)轉(zhuǎn)移。 高層小高層住宅客戶定位 按職業(yè)分： 公務(wù)員、教師、企事業(yè)單位中高級管理人員； 收入較高的個體戶、個體經(jīng)營業(yè)者； 私營企業(yè)主或公司管理層； 部分外地投資客戶 按年齡分： 25— 45 歲左右； 按置業(yè)次數(shù)分：二次置業(yè)為主、一次置業(yè)次之，少量多次置業(yè)； 按置業(yè)目的分：以自用為 主，極少部分為投資； 家庭結(jié)構(gòu)： 4人的小家庭或三代同堂 項目規(guī)劃設(shè)計分析 與城市區(qū)域定位相符性分析 要點(diǎn) 根據(jù)欽州市未來發(fā)展的總體定位，欽州市為多元化發(fā)展的工業(yè)港口城市。考慮此處的商業(yè)發(fā)展是機(jī)遇與困難并存。 5%） =（ 2948— 3259）元 /㎡。生態(tài)景觀宅邸 值得珍藏的鉆石級產(chǎn)品 項目形象地位 行政中心，高端人群居住領(lǐng)地； 高爾夫景觀、生態(tài)居所，貴胄之地； 50 萬平米國際城邦，城市精英上流居所； 項目價格定位 項目 可售物業(yè)有住宅、商鋪和地下停車位。 通過以上分析，本項目具備欽州最頂級產(chǎn)品的素質(zhì)，區(qū)位價值、產(chǎn)品價值、高爾夫物業(yè)是本項目最大的優(yōu)勢。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： 中央政務(wù)區(qū)核心區(qū)位優(yōu)勢； 項目規(guī)模大、檔次高，保證了項目的整體品質(zhì)，有居住舒適優(yōu)勢； 項目周邊未來市政規(guī)劃資源豐富； 高爾夫稀缺景觀優(yōu)勢； 地形地勢便于規(guī)劃。目前蓬萊大道已部分竣工并連接到永福東大街，周邊其他道路均以開工或完成規(guī)劃。國際新城的二期、三期、四期位于欽州市行政文化中心以南的主城區(qū)。實現(xiàn)了欽州住宅價格的最高。項目一期皇庭皇庭 遠(yuǎn)辰金灣藍(lán)岸 （ 1）項目基本情況 項目地址 安州大道與金海灣大道交界處 開發(fā)商 欽州遠(yuǎn)辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 預(yù)約和開盤時間 2021 年 7 月 6 日 銷售情況 首批推出單位銷售近 8 成，二房全部銷售完畢，三房剩余 20%，四房剩余 50% 總體銷售率 80% 折扣均價 2600 元 /㎡ 優(yōu)惠折扣 一次性 97 折，按揭 99折 推廣語 /主打特點(diǎn) 臨江觀湖，水岸名門 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 首批推出戶型配比 總數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 122 套 二房 80 84 ㎡ 66% 三房 40 102116 ㎡ 33% 五房 2 207 ㎡ 1% 宣傳方式 工地圍墻，一橋戶外，三元廣場 項目優(yōu)勢 14000 ㎡荷蘭水岸園林，欽江美景和 1600 畝白 石湖公園，南北通戶型，12021 ㎡地下車庫和 6000 ㎡半地下車位 項目劣勢 三橋和安州大道噪音，片區(qū)生活氛圍不成熟 （ 3）產(chǎn)品上的亮點(diǎn) 小區(qū)實現(xiàn)完全人車分流，全部為地下車庫，小區(qū)呈圍合分布，保證較好的安全性； 小區(qū)中心 14000 ㎡荷蘭風(fēng)情親水園林，欽州最大樓間距（最寬處達(dá) 100 米）； 南向采用雙層真空玻璃，防止三橋的噪音； 戶型緊湊實用，一梯四戶基本保持南北通透，客廳都帶景觀大陽臺，各臥室都帶凸窗。 （ 3）產(chǎn)品上的亮點(diǎn) 小區(qū)在規(guī)劃布局、園林景觀和戶型設(shè)計上沒有太多的亮點(diǎn)，唯一可以值得一提的是中間兩棟高層的樓間距達(dá) 58米，各個戶型的臥室都配有凸窗。 總體銷售率 約 90% 折扣均價 2750 元 /㎡ 優(yōu)惠折扣 一次性 98 折，按揭 99折 推廣語 /主打特點(diǎn) 名宅領(lǐng)袖生活樣板 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 戶 型 配 比 總套數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 164 一房 30 47— 61 % 二房 33 87— 92 % 三房 36 127— 130 % 四房 47 137— 160 % 復(fù)式 18 254 % 宣傳方式 人民路公交站臺廣告、路牌廣告、工地圍墻 項目優(yōu)勢 市區(qū)中心地段，一期成熟品質(zhì)社區(qū)，開發(fā)商名譽(yù)，入戶花園， 270 度轉(zhuǎn)交凸窗 項目劣勢 周邊區(qū)域環(huán)境較差，處于村民自建房內(nèi)，小區(qū)建筑密度略大 （ 3）產(chǎn)品上的亮點(diǎn) 二期地塊較小，中心水景主題景觀園林，做到戶戶觀水；一房一廳靈活多變，可改二房一廳一衛(wèi)，主臥配備大景觀陽臺； 二房二 廳戶型方正實用，南北通透，擁有 8㎡入戶花園，主臥配有 7㎡景觀大陽臺，衛(wèi)生間干濕分區(qū)；三房二廳中三室朝南，大開間客廳且配有大面積景觀凸窗，餐廳設(shè)置 180 度圓形落地景觀窗；小四房緊湊實用，交通動線少，功能分區(qū)明晰，主臥配有落地凸窗，衛(wèi)生間配有凸窗。樓中樓和四房單位相對滯銷 總體銷售率 約 50% 折扣均價 2700 元 優(yōu)惠折扣 一次性和按揭均 97 折 推廣語 /主打特點(diǎn) 人與自然之和諧 /電梯洋房，現(xiàn)樓銷售 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計 及優(yōu)劣勢分析 戶 型 配 比 總套數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 第二批 3棟小高層，共 300套左右 二房 約 100 8396 ㎡ 47% 三房 160 109131 ㎡ 38% 樓中樓 32 170200 ㎡ 15% 宣傳方式 新興路全線路牌、工地圍墻廣告、樓體、沙井大道路燈旗 項目優(yōu)勢 戶型方正，全部南北通透； 三房以上戶型的主人房都帶有洗手間 項目劣勢 小區(qū)周邊環(huán)境差，是所有車輛進(jìn)入南北高速公路的必經(jīng)之路，噪音極大； 周邊 幾乎都是私人汽配店和破舊農(nóng)民房，而無任何生活配套， 由于地段較偏，治安環(huán)境差； 小區(qū)規(guī)模小戶數(shù)相對多，園林小，無會所； （ 3）產(chǎn)品上的亮點(diǎn) 所有戶型采用了雙陽臺的設(shè)計，廚房都套著一個生活陽臺。 廣場麗園二期 （ 1）基本信息 項目地址 欽州思源街 19 號 開發(fā)商 廣西欽州正元房地產(chǎn)開發(fā)中心 預(yù)約和開盤時間 2021 年 10 月 1 日開盤 銷售情況 一房已經(jīng)售完，二房有少許剩余，四房余最西邊的三套，三房則還有少部分選擇 。 中低收入群體消費(fèi)欲望激活，緊湊實用型小戶緊缺 欽州市場原積累消 費(fèi)力已經(jīng)消化得差不多，在市場日趨發(fā)展壯大，價格增長迅猛的情況下，一直處于觀望狀態(tài)的低收入家庭的消費(fèi)需求一直沒有得到有效釋放，如今這個群體的購房欲望已經(jīng)被激發(fā)出來，但就目前欽州市場而言， 80 平米以下的兩房及 100 平米以下的三房等緊湊型戶型相對好賣。 客戶區(qū)域來源廣泛 住宅購買群體以欽州當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主、機(jī)關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位人員為主，以及欽州市所管轄的周邊的各縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)的進(jìn)城人士等，市場輻射范圍日趨擴(kuò)大。另因北部灣新區(qū)納入國家戰(zhàn)略等利好消息，受國家宏觀調(diào)控影響，估計房價將保持平衡，購房者將有更大的選擇空間。 未含繼承和贈與登記） 627 宗，面積 萬平方米，交易登記金額 萬元 ,分別比 06 年同期增長 10％、 %和%。另全市的商品房空置情況已有明顯改善 ,到 2021 年 12月底止合計空置面積 ,比 06年合計空置面積 了 萬平方米。由欽州市土地交易中心提供（含南、北區(qū)及欽州港數(shù)椐不含兩縣數(shù)據(jù)）。 (如表 1) 表 (萬元 ) 2021 年 1— 12 月 前年同期 同比增長 (%) 完成投資 234643 126543 開發(fā)資金來源 2021 年 1— 12 月房地產(chǎn)開發(fā) 到位資金達(dá) 億 (其中國內(nèi)貸款 億元 ,自籌資金 億元 , 其他資金 億元。 十一五及十二五計劃中，將繼續(xù)實施“東進(jìn)、南拓”和“通江達(dá)?！钡某鞘锌臻g發(fā)展戰(zhàn)略， 2020 年形成由主城區(qū)、欽州港區(qū)、犀牛腳濱海新區(qū)、大番坡濱海新區(qū)組成的濱海組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。 2021 年，預(yù)計全市生產(chǎn)總值達(dá)到 400 億元以上（ 2021 年價格，下同），五年平均增長 15%以上；財政收入達(dá)到 38 億元，五年平均增長 22%；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 550 億元，五年平均增長 25%；全社會固定資產(chǎn)投資累計完成 650 億元，比“十五”增長 倍。 2021 年，全市財政收入達(dá)到 億元。 2021 年全市全社會固定資產(chǎn)投資 億元?，F(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，總?cè)丝?310 多萬，總面積 10843 平方公里。是中國沿海與東盟國家進(jìn)行陸上交往的樞紐，是促進(jìn)中國與東盟全面合作的重要橋梁和基地，區(qū)位優(yōu)越，戰(zhàn)略地位突出，發(fā)展?jié)摿薮螅鋵τ诩涌鞆V西發(fā)展，深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，完善中國沿海沿邊區(qū)域發(fā)展布局，推進(jìn)中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)都具有十分重大的意義。 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)是中國西部唯一沿海的地區(qū)。土地面積 萬平方公里，海域總面積近 13 萬平方公里，海岸線長 1595 公里，人口 1240 余萬。 項目投資環(huán)境及市場分析 市場宏觀環(huán)境 2021年 1 月 16日，中國國務(wù)院正 式批準(zhǔn)實施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，標(biāo)志著廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)已納入國家發(fā)展戰(zhàn)略。 通過一系列環(huán)境保護(hù)措施，將項目建設(shè)對水、植被、動植物等造成的影響降到了最低且保