【正文】 投資計劃及資金籌措表 項 目 合計 建設(shè)經(jīng)營期（年度） 萬元 2021 2021 2021 2021 投資總額 15000 2700 、開發(fā)投資 12300 、貸款利息 2700 2700 資金來源 17700 、自籌 2700 、銀行貸款 項目利潤計算 （ 1）利潤計算稅費取值依據(jù)： 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、教育附加及印花稅等綜合稅率按 %計算； 土地增值稅稅率； 增值額的計算：增值額 =銷售收入 （營業(yè)稅金及附加 開發(fā)總成本 開發(fā)成本*20%）； 按上式計算，本項目增值率小于 50%，適用增值稅率為 30%； 所得稅率 25%。 分年度銷售收入計劃表 項目名稱 總計 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 高層 /小高層銷售 81839 0 多層銷售 24935 0 4987 商鋪銷售 15262 0 6125 年度合計 122036 0 21355 59512 41169 投資計劃與資金籌措 本項目總投資 64148 萬元，自有資金約 24148 萬元。商鋪部分銷售量達 40％，銷售 12250 ㎡，合計銷售面積達 ㎡，預(yù)計銷售收入 59512 萬元； （ 3） 2021 年 1月至 2021 年 12月， 12 個月預(yù)計住宅部分銷售量新增 30％，累計銷售量達 100％，商鋪部分銷售量新增 60％，累計銷售量達 到 100％。根據(jù)分期開發(fā)，預(yù)計整個銷售周期為 27 個月左右。在此基礎(chǔ)上保守預(yù)測如下：小高層 /高層預(yù)測銷售均價 3300 元 /平米，多層 /聯(lián)排預(yù)測銷售均價 5000 元 /平米，商業(yè)銷售均價預(yù)測 5000 元 /平米。 收益分析 項目售價預(yù)測 項目可售物業(yè)有住宅、商鋪和地下停車位。 項目計劃進度分析 主要工程施工進度計劃如下： 2021 年 2 月 — 2021年 12月，完成項目前期工程； 2021 年 8 月 — 2021 年 8月，完成土方及基礎(chǔ)工程； 2021 年 5 月 — 2021 年 12月，完成地下室工程； 2021 年 7 月 — 2021 年 7月，完成主體工程； 2021 年 6 月 — 2021 年 10月，完成水電安裝和消防工程； 2021 年 3 月 — 2021 年 10月，完成裝修工程； 2021 年 12 月 — 2021 年 10月，完成相關(guān)配套工程。不足部分資金用銷售回收資金補足。不可 預(yù)見費取以上（ 1）～（ 7）項之和的 %，即：（ 4725+++++1950+） % = 萬元 . （ 12）該項目總投資為 萬元 . 其中：公司前期投入建設(shè)資金 萬元。 （ 9）管理費用（共計： 萬元）：管理費用取以上（ 1）～（ 7）項之和的 3%，即：（ 4725+++++1950+） 3% = 萬元 . （ 10）營銷費用（共計： 萬元）：按項目銷售額 3%計提， 1220363%= 萬元。 （ 8）財務(wù)費用（共計： 萬元） 如下表： 預(yù)計該公司 2021 年貸款額為 25000 萬元（預(yù)計貸款 25000 萬元在 1月初投入，計息一年），按人民銀行同期基準利率 ％計算，支出貸款利息為 25000 %= 萬元； 2021 年貸款額為 15000 萬元（預(yù)計 2021 年 1月初貸款發(fā)放 15000 萬元，支出利息為（ 15000+25000） *%*1=2700 萬元 ； 2021 年支付利息為（ 15000+25000） *%*1=2700 萬元。其中：室外給排水系統(tǒng) 萬元 ,室外燃氣系統(tǒng) 萬元 ,室外電氣及高低壓設(shè)備費 萬元 ,室外智能化系統(tǒng)費 萬元 . （ 6）園林環(huán)境配套費（共計： 1950 萬元）。其中： 1）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費 萬元 ,包含室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)燃氣工程、室內(nèi)電氣工程等； 2）室內(nèi)設(shè)備及安裝工程 萬元 ,包含通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、電梯供貨及安裝費、發(fā)電機供貨及安裝費、消防系統(tǒng)工程、人防設(shè)備及安裝等； 3）弱電系統(tǒng)費 434 萬元 ,包含有線電視、電話、電子可視對講等。其中：基礎(chǔ)工程 萬元（包含土方工程、護壁護坡 、預(yù)制管樁、樁基檢測費、降水 17 萬元、樁基礎(chǔ)承臺等），結(jié)構(gòu)及粗裝修工程 萬元（包含鋼筋、模板 ,砌體、找平及抹灰平屋面、防水、腳手架、煙道等）、門窗 、公共部位精裝修 萬元。其中：規(guī)劃設(shè)計費 萬元，地質(zhì)勘察費 萬元，土地三通一平費 萬元，道路市政工程 萬元，排洪箱涵 萬元，大型土石方 萬元，報建稅費 萬元（其中白蟻防治費、政府綜合報建費、圖紙審查費、消防報建費、定額測定費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、防雷裝置及檢測費、人防易地建設(shè)費、項目環(huán)境影響評測費、標底編制審查費、質(zhì)量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、城市生活垃圾服務(wù)費、排污費、路口開設(shè)費、水電和煤氣增容費，其他報建費等），臨時設(shè)施 萬元。其中包括土地出讓金和契稅。充分表達了一個生態(tài)理想社區(qū)。 （ 3）運用豐富的空間變化和靈活的表現(xiàn)手法，使建筑具有獨創(chuàng)性和鮮明的風(fēng)格特點，符合時代潮流。營造欽州新概念花園式高尚社區(qū)，創(chuàng)造一個具有國際觀的生活區(qū)。組團分區(qū)錯落有致、活潑協(xié)調(diào)，院落空間豐富，具有強烈的歸屬感。平面、立面設(shè)計合理、巧妙，特別沿街立面的處理，豐富城市 景觀。 塑造舒適的鄰里溝通、交流空間原則 在社區(qū)內(nèi)，合適的建筑尺度，開放的公共空間，增加鄰里間的交流。 注重生態(tài)環(huán)境原則 在規(guī)劃當中布置了大量的綠地與水體，景觀設(shè)置從自然生態(tài)著手，以自然環(huán)境為主。 欽州 .皇庭國際新城建設(shè)工程無疑是加快完善欽州體育、文化、娛樂基礎(chǔ)設(shè)施的重要項目，可以大大提高欽州人民的生活水平和居住環(huán)境質(zhì)量。欽州地處廣西南部沿?！敖鹑恰敝行奈恢?，是廣西以南寧— 欽州為中軸的臨海工業(yè)帶的南部樞紐，其地理位置十分重要。通過國家對中西部開發(fā)戰(zhàn)略的實施，加大對中西部地區(qū)的 投資力度。按照欽州市區(qū)域市發(fā)展布局，“十一五”期間，重點開發(fā)帶動欽州經(jīng)濟起飛的兩個核心區(qū) — 欽州主城區(qū)和欽州港區(qū)；開發(fā)欽州主城區(qū)至欽州港區(qū)產(chǎn)業(yè)帶和培育七個經(jīng)濟增長級。 項目客戶定位 低層住宅 /聯(lián)排客戶定位： 40 歲左右，有良好的財富積累、有資金有實力，以城市為生； 精神上追求的層面較高，處于城市的生活高端，追求相對私密的生活空間； 更追求更大的成功，對交際圈要求極高。此片區(qū)作為欽州發(fā)展的重點新興片區(qū)，商業(yè)配套還很缺乏，生活便利性較差，在本項目購置商鋪需要一定時間的等待才能得到相應(yīng)的投資回報，但一旦發(fā)展起來，前景不可估量。 商鋪銷售均價的測定 附近樓盤商鋪銷售均價表 樓盤名稱 均價元 /㎡ 租金 元 /㎡ 中金建材名城 10000 3045 香水街 9000 2535 錦繡名店街 8000 25 綜合均價 9000 元 /㎡ 分析：本項目處在欽州未來發(fā)展的重點政務(wù)、生活片區(qū) —— 河?xùn)|新區(qū)，各項建設(shè)都處在起步并蓬勃發(fā)展階段。 結(jié)合當?shù)胤慨a(chǎn)市場發(fā)展因素，并考慮項目在欽州集高級會所、幼兒園等設(shè)施于一體，在欽州暫無可比產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，確定普通住宅銷售均價為 3300 元 /㎡。 5%） =3104（177。各類物業(yè)銷售均價采用平均值分析參考法預(yù)測如下： 普通住宅 價值構(gòu)成要素比較 權(quán)重 價值實現(xiàn)程度 本項目模擬 華信香江花園 東方巴黎 錦繡家園二期 中地濱江 A 區(qū)位地段資源比較 35% 28% 23% 28% 30% 27% B 項目自身要素比較 65% 62% 40% 60% 60% 53% 合 計 100% 90% 63% 88% 90% 80% 本項目標定價格的類比計算 我們由價值 提升和實現(xiàn)要素對比分析可以得知，各個類比樣本的價值實現(xiàn)程度分別為： 華信香江花園 63% 東方巴黎 88% 錦繡家園二期 90% 中地濱江 80% 四個項目的平均值為： % 附近樓盤銷售平均價 根據(jù)持續(xù)的跟蹤調(diào)查，華信香江花園 \東方巴黎 \錦繡家園二期 \中地濱江目前實現(xiàn)的銷售均價為： 華信香江花園： 2780 元 /平米 (現(xiàn)房 ) 東方巴黎： 2900 元 /平米 (期房 ) 錦繡家園二期： 2900 元 /平米（期房） 中地濱江 ： 2800 元 /平米（期房） 四個項目的平均價格為： 2845 元 /平米 本項目的價值模擬權(quán)重為 90%，則我們可以算出本項目住宅類比價值算術(shù)平均值范圍為： 2845 90%247。果嶺別墅 高爾夫社區(qū)“中國 — 東盟”自由貿(mào)易區(qū)、“北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”使得北部灣經(jīng)濟成為中國經(jīng)濟增長新的一極，亦為本項目帶來了高端客戶的來源。 目前市場大環(huán)境相對低迷，但欽州房價相對比較理性。 劣勢： 目前片區(qū)尚未成熟； 目前公交等市政配套尚不完善； 機會： 北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的持續(xù)利好； 重大項目落戶欽州，帶來了豐富的高檔住宅需求； 城市經(jīng)濟、行政、居住、文化中心的配套支持； 作為舊改項目有政策支持。宗地內(nèi)地勢基本平整，除高爾夫球場用地內(nèi)有少許坡地起伏外，住宅用地基本呈自然的平地，地塊的平整工程量少。 地形、地勢 本項目宗地四周為規(guī)整的長方形，其中住宅用地為 “凹”字形，環(huán)繞著地塊內(nèi)體育公園的高爾夫球場。 交通條件 本項目位于欽州市河?xùn)|新區(qū)核心地帶，“欽 州八大場館”的東北面，項目地塊中有蓬萊大道穿過，通過蓬萊大道約 KM 處，與欽州市主干道永福東大街相連并交匯于市行政中心廣場，南臨規(guī)劃子材西大街，距規(guī)劃的子材大橋 ，除蓬萊大道外，項目周邊均為規(guī)劃建設(shè)中的新的市政道路，待周邊路網(wǎng)建設(shè)完成后，本項目交通十分便利。根據(jù)《欽州城市總體規(guī)劃（調(diào)整）（ 20212020）的規(guī)劃方案，主城區(qū)是欽州市未來行政、商業(yè)、居住、文化中心。 皇庭目前皇庭翡翠灣項目已經(jīng)成為欽州房地產(chǎn)市場的知名項目，于 2021 年 5月 10 日開盤銷售。翡翠灣項目位于于永福西大街欽江二橋南、濱江北路西面，地塊東臨欽江，西面為新華路，北面為永福西大街。國際公館。國際新城項目分四期開發(fā)，其中一期為皇庭 項目分析及評價 項目及地塊解析 項目基本情況介紹 本項目的開發(fā)商為欽州皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是深 圳皇庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全資子公司。 翰林福第 （ 1）項目基本情況 項目地址 欽州人民路（原南北區(qū)政府） 開發(fā)商 廣西中恒興投資發(fā)展有限公司 預(yù)約和開盤時間 2021 年 8 月 銷售情況 現(xiàn)正進行客戶積累 總體銷售率 預(yù)約價格 3000 元 /㎡ 優(yōu)惠折扣 推廣語 /主打特點 天賦稀貴，大地觀止 （ 2）項目產(chǎn)品統(tǒng)計及優(yōu)劣勢分析 首批推出戶型配比 總數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 一房 516 4554 ㎡ 55% 936 套 二房 132 7982 ㎡ 14% 三房 252 97117 ㎡ 27% 四房 36 142 ㎡ 4% 宣傳方式 工地圍墻 項目優(yōu)勢 規(guī)模、原生態(tài)大樹、 30000 平方米新加坡園林、位置、成熟配套，戶型 項目劣勢 老城區(qū)域周邊環(huán)境較為嘈雜，分攤率過大 （ 3