【導(dǎo)讀】距三亞市城市中心區(qū)約2公里車程。地勢(shì)開闊、平坦。項(xiàng)目用地四周已有建成的。正在建設(shè)的紅沙跨海。項(xiàng)目用地一側(cè)緊臨公路，是從?？谶M(jìn)入三亞和從三。亞市區(qū)進(jìn)入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況良好。項(xiàng)目用地的一側(cè)靠山，山峰清秀，植被極好。項(xiàng)目用地正面臨大東海榆林灣，具有豐富的住居度假元素。千年古井和天主教堂。建筑密度≤%，建筑高度≤80米。本項(xiàng)目開發(fā)商為三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司。該公司成立于1992年，注冊(cè)資本金為人民幣2,萬元，公司總資產(chǎn)為人民幣38,組合銅雕，雄居黃埔江畔，為世人矚目。200,平方米；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積32,日項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期估計(jì)為3年時(shí)間。數(shù)據(jù)估算，詳見附表“項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表”。預(yù)售回籠1,，占總投資的%。利率％計(jì)，貸款期限為3年。

　　

【正文】 其中住宅面積 平方米，商 場 面積 （分?jǐn)偤螅? 平方米，會(huì)所 平方米， 地下停車庫面積 4, 平方米（地下和地上停車場一共 188 個(gè) )。 三、投資估算 項(xiàng)目總投資由土地費(fèi)及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用組成 ,項(xiàng)目總投資額為 萬元， 各項(xiàng) 費(fèi)用估算和項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項(xiàng)目總投資估算表”。 四、資金籌措 項(xiàng)目的資金來源為 三部分：自有資金， 借貸資金 ，預(yù)售回籠 。 項(xiàng)目總投資額為 8, 萬 元 。費(fèi)用估算詳見項(xiàng)目總投資估算表和項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳 見附表 “項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表”。企業(yè)自籌 3200 萬元 ，占總投資 %；申請(qǐng)銀行貸款 3500 萬元，占總投資的 %，預(yù)售回籠 1,，占總投資的 %。 貸款利率按一至三年期銀行利率 ％計(jì)，貸款期限為 3 年。 36第十二章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析遵循的主要依據(jù) 中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （一）銷售收入 項(xiàng)目可售建筑面積： 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為 15, 平方米 , 總建筑面積： 平方米 ， 住宅面積 平方米，商 場 面積 （分?jǐn)偤螅? 平方米， 會(huì)所 平方米， 地下停車庫面積 4, 平方米 ， 188個(gè)車位 . 項(xiàng)目經(jīng)營收入確定 ： 考慮相同區(qū)位，相同檔次的樓盤目前銷售狀況，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，綜合確定本項(xiàng)目 平均售價(jià) 為 6800 元 / m2. 項(xiàng)目收入估算 總銷售收入為 萬元。（詳見附表“損益預(yù)測表”） （二）成本 項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)成本總計(jì) 7, 萬元，包括土地費(fèi) 用 (土地取得成本及有關(guān)稅費(fèi) )及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用 、不可預(yù)見費(fèi)用，按有關(guān)規(guī)定的比例對(duì)應(yīng)計(jì)算。 貸款利率按一至三年期銀行利率 %計(jì)，項(xiàng)目管理費(fèi)及銷售費(fèi)用等均計(jì)入項(xiàng)目總投資中，詳見附表 “項(xiàng)目總投資估算表”。 在損益計(jì)算中，計(jì)算各種稅金。（詳見附表 “損益預(yù)測表”）營 37業(yè)稅 5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)按營業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的 3%計(jì)算，所得稅按 25%計(jì)算。 三、財(cái)務(wù)分析 （一）財(cái)務(wù)靜態(tài)數(shù)據(jù)分析 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入為 萬元 ， 利 潤總額 萬元，投資利潤率 %。凈利潤 萬元， 投資 利 稅 率 %。 分 析過程詳見附表 “損益預(yù)測表”。 （二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 基準(zhǔn)折現(xiàn)率取 12%計(jì)算。相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為（詳見附表“項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表”） 全部投資 稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %。 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 萬元 。 經(jīng)測算，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力超過了基準(zhǔn)收益率的要求 ,因而在財(cái)務(wù)上是可行的 。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目所能支付的最高貸款利率 ,且該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 （三）盈虧平衡及敏感性分析 由附表“敏感性分析表”可見，我們選取 項(xiàng)目的總成本費(fèi)用和銷售均價(jià)作為項(xiàng)目敏感性分析因素。附表 10 給出了兩個(gè)因素上下變動(dòng) 10％時(shí)主要評(píng)估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況。分析表明 ,本項(xiàng)目工程的投資 +10%與投資 10%對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的 變化幅度不大 ，而且財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都還大于零，項(xiàng)目始終是是盈利的，可行的； 售價(jià) +10%對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響差不多，而且財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都還大于零，項(xiàng)目始終是是盈利的，可行的 。 售價(jià) 10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為負(fù)值 ，說明 售價(jià)對(duì)項(xiàng)目贏利的影響大于投資對(duì) 項(xiàng)目 38贏利的影響 ,從而對(duì)售價(jià)的控制比對(duì)成本的控制更重要 .（詳見附表“敏感性分析表”）。 （四）償債能力 分析 本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式，邊開發(fā)，邊銷售，資金循環(huán)良好。從本項(xiàng)目的資金來源分析，所籌集資金可以滿足各期資金運(yùn)用所需。項(xiàng)目經(jīng)營期二年內(nèi)可以收回全部投資 ,并還清銀行貸款本金及利息。 39第十三章 結(jié)論與建議 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位是經(jīng)濟(jì)條件不算富裕但有一定購買能力的客戶群，對(duì)生活品質(zhì)有強(qiáng)烈的追求，有高尚的生活品位，所以項(xiàng)目產(chǎn)品定位也必須滿足這個(gè)階層的居住習(xí)慣及對(duì)居住環(huán)境和空間的期望。三亞“ 金色年華 ” 項(xiàng)目定位為一個(gè)為追求生活品質(zhì)的階層打造的集休閑、投資于一體的休閑度假居所。 三亞“ 金色年華 ” 項(xiàng)目 項(xiàng)目 的開發(fā)不僅僅 是在三亞灣市中心城區(qū)黃金地段的 土地上建起來的公寓樓 ，為 經(jīng)濟(jì)條件不算富裕但有一定購買能力的客戶群 打造一種全新的 度假 生活 理念與 方式?？梢韵嘈?， 三亞“ 金色年華 ” 項(xiàng)目 開發(fā)必將再次領(lǐng)跑三 亞市中心城區(qū) 房地產(chǎn)市場。在三亞 市中心城區(qū)可用于開發(fā)的土地日趨奇缺的情況 ， 三亞“ 金色年華 ” 項(xiàng)目絕佳區(qū)位和高 品質(zhì) 的產(chǎn)品決定了銷售前景和 具有較強(qiáng)的投資收益能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力，同時(shí)， 三亞“ 金色年華 ” 項(xiàng)目 將以開發(fā)貸款合作為核心拉動(dòng)個(gè)人按揭與銀行存款相關(guān)業(yè)務(wù)的合作， 三亞 天澤實(shí)業(yè)發(fā)展 有限公司 衷心希望能通過與金融機(jī)構(gòu)的成功合作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的雙 贏。 本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合三亞市 國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展規(guī)劃要求，不僅房地產(chǎn)消費(fèi)品市場有保證，而且資金既有企業(yè)自籌，又有銀行支持。結(jié)構(gòu)非常合理。項(xiàng)目建成后，除能為豐富海南省的房地產(chǎn)消費(fèi)市場和促進(jìn)島內(nèi)外的房地產(chǎn)的交流做出巨大貢獻(xiàn)，還能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。有較強(qiáng)的還款能力。它不管是在設(shè)計(jì)方面、建筑質(zhì)量、后期管理，還是投資價(jià)值上都遠(yuǎn)優(yōu)于同檔次項(xiàng)目。因此本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的競爭力。 通過我們的研究發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目的投資和開發(fā)過程中，不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還 40是在財(cái)務(wù)上都是可行 的。就本項(xiàng)目而言，市場的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。 41 附 表 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表； 項(xiàng)目投資 明細(xì) 表； 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表 。 銷售收入預(yù)測表 。 成本預(yù)測表 。 貸款還本付息估算表； 項(xiàng)目損益預(yù)測表； 銷售收入與經(jīng)營稅金估算表 。 資金來源與運(yùn)用表 。 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表； 1 敏感性分 析表。 42 附表 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 工程項(xiàng)目：三亞 .“ 金色年華 ”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 單位：萬元 序號(hào) 指標(biāo) 單位 數(shù)量 備注 1 總 開發(fā)用地 面積 畝 2 銷售收入 萬元 4 直接開發(fā) 成本費(fèi)用 萬元 5 銷售稅金及附加 萬元 按 %的稅率計(jì)算 6 土地增值稅 萬元 7 開發(fā)間接費(fèi)用 萬元 7 利潤總額 萬元 8 所得稅 萬元 9 稅后利潤 萬元 10 投資利潤率 ％ 11 投資利稅率 ％ 12 資本金利潤率 ％ 13 全部投資內(nèi)部收益率 ％ 13 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 14 靜態(tài)投資回收期 （含建設(shè)期） 年 15 動(dòng)態(tài)投資回收期 （含建設(shè)期） 年 43 其中：稅費(fèi)為期間費(fèi)用。建設(shè)期間的銷售費(fèi)用為投資成本，銷售期間的銷售費(fèi)用列入期間費(fèi)用。 附表 3 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表 44工程項(xiàng)目： 三亞 .“ 金色年華 ”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 投資 占總投資 備注 一 項(xiàng)目建設(shè)總投資 1 房地產(chǎn)開發(fā)成本 土地費(fèi)用 依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料 建安 費(fèi)用 附屬工程 費(fèi)用 室外 工程費(fèi)用 其他費(fèi)用 及 不可預(yù)見費(fèi) 2 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按一到三年期銀行貸款利率 ％， 上浮10%作融資費(fèi)用， 擬貸 4000 萬 三 年期計(jì)算利息， 二 資金籌措 1 自籌資金 2 銀行借貸資金 3 預(yù)售回籠 合計(jì) 三 盈余資金 45 附表 4 銷售收入預(yù)測表 工程項(xiàng)目：三亞 .“ 金色年華 ”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期 銷售期 收入 合計(jì) 前期 施工期 11年 1 月 11 年 12 月 12年 1月 12年 4月 09 年 5月 09年 12月 10年 1月 10年 12月 1 住宅銷售收入（萬元） 2 停車位銷售收入（萬元） 3 可銷售面積（ ㎡ ） 4 比例（ %） 46 附表 5 資金投入預(yù)測表（成本預(yù)測表） 工程項(xiàng)目：三亞 .“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目